EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DA
CO-MARCA DE COTIA, ESTADO DE SÃO PAULO.
Processo nº 1003207-63.2016.8.26.0152
MARCOS MOLITERNO
, Engenheiro Civil e de Segurança do Trabalho, habilitado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia - CREA, sob o registro número060.157.9548, na qualidade de Perito Judicial nomeado nos autos d a ação de
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL
proposta porBANCO SANTANDER BRASIL
S/A
contraPILOTO AUTOPEÇAS e OUTRO
vem, respeitosamente à presença de Vossa Excelência, após completar todos os estudos atinentes ao caso, apresentar suasO escopo do presente trabalho é a determinação criteriosa do justo valor praticado
pelo mercado imobiliário local para o imóvel urbano situado à Estrada de Acesso, sem
número, no bairro denominado Ribeirão do Godinho, no município de Juquitiba, Estado
de São Paulo. O estudo patrimonial faz-se necessário para apurar o valor do bem, uma
vez que a Autora pretende que seja exposto em hasta pública, por ter sido ofertado
como garantia do cumprimento das obrigações assumidas em operação financeira.
Em assim sendo, Vossa Excelência determinou a realização de Perícia de Engenharia
Civil para a avaliação do bem às fls.118, missão esta que muito honrou o signatário. Na ocasião, o Juízo abriu a oportunidade às partes de apresentarem quesitos e de
indicarem assistentes técnicos para auxiliar os trabalhos periciais.
Com o intuito de se obter o justo e real valor do imóvel avaliando, adotaremos os
métodos preconizados pela moderna técnica avaliatória , bem como dos debates e
pa-lestras da Divisão de Avaliações e Perícias do Instituto de Engenharia em São Paulo – www.iengenharia.org.br.
Em avaliação de imóveis existem, fundamentalmente, duas metodologias, a saber:
- Método Direto: método que define o valor de um imóvel de forma imediata, pela comparação direta com dados de elemen-tos assemelhados. Compreende o Método Comparativo Básico de Dados de Mercado.
- Métodos Indiretos: métodos que definem o valor do imóvel por meio de processos de cálculos com o emprego de métodos au-xiliares. Compreende o Método de Capitalização da Renda, o Método Evolutivo, o Método Involutivo e o Método da Quantifi-cação do Custo de Reprodução.
O método Comparativo Básico de Dados de Mercado é aquele em que o valor do imóvel
é obtido através da comparação direta com outros imóveis de características similares,
homogeneizando-se os aspectos técnicos através de tratamentos matemáticos. É
apli-cado preferencialmente na busca do valor de merapli-cado de terrenos, casas padronizadas,
lojas, apartamentos, escritórios, armazéns, dentre outros, sempre que houver dados
semelhantes ao avaliando.
O método da Capitalização da Renda determina o valor do imóvel encarando -o como a
um capital que, uma vez operado em mercado normal, produz rendimentos. Uma vez
conhecida a renda líquida que um imóvel produz ou poderia produzir, pode -se, através
da utilização de taxas de renda e operação, determinar o capital gerador, ou seja, o
valor do bem imóvel. É aplicado preferenc ialmente na busca do valor de centros de
compras, hotéis, hospitais etc.
O método Evolutivo deverá ser aplicado quando inexistirem elementos amostrais
se-melhantes ao bem avaliando, como galpões e residências de altíssimo padrão.
O método Involutivo deverá ser aplicado quando for conhecido o valor final do imóvel
e baseia-se na subtração do valor das benfeitorias, obtendo -se o valor do terreno nu.
ava-O método da Quantificação do Custo de Reprodução se caracteriza por reproduzir os
custos de construção com bases em orçamentos. Uma vez que se obtenha o padrão
construtivo, as medidas da parcela edificada e analisada as condições de manutenção
e obsolescência, é possível reproduz ir o custo construtivo da edificação.
O domínio do imóvel está depositado no Cartório de Registro de Imóveis de Itapecerica
da Serra, Estado de São Paulo, sob a matrícula nº 66.302 - fls. 49. O termo de penhora
foi juntado às fls. 98 dos autos.
Na vistoria, verifica-se o imóvel avaliando e seu contexto, localização, facilidades de
acesso e tipo de adensamento do ent orno, topografia, características da edificação ,
se existente, e a obsolescência de projeto, bem como, todos os demais fatores que
possam vir a influir no valor do bem.
A vistoria ao imóvel foi realizada em 15 de setembro de 2.018, tendo as partes sido
I m a g e m a é r ea d o da r e g i ã o q u e ab r i g a o i mó v e l av a l ia n d o (f on t e : G oo g l e E a r t h) .
O imóvel compõe-se de uma gleba de terreno com extensão de 230.573,47 metros
qua-drados, e de uma construção residencial, erigida em alvenaria, situado à Estrada de
Acesso, sem número, no bairro denominado Bairro Ribeirão do Godinho, distante 2.500
metros da Rodovia Regis Bittencourt , altura do km 323 + 350 metros (antigo km. 70),
no município de Juquitiba, Estado de São Paulo.
vista das estradas internas d o imóvel
Para a avaliação do imóvel, uma vez que inexistem ofertas de elementos em quantidade
que satisfaçam às Normas Técnicas, não serão apresentadas as pesquisas do mercado
imobiliário local. Como, para o imóvel em questão, não foi p ossível obter elementos
expressos no Método Comparativo de Dados de Mercado, iremos expor a opinião do s
profissionais em corretagem de imóveis que mais atuam na região em que se insere o
imóvel avaliando, quais sejam:
- DW Imóveis – (telefone: 11. 4683-2039): Sra. Juliana
valor estimado para glebas sem restrições ambientais : R$ 11,00/m2
- Nereu Imóveis – (telefone: 11. 4681-4289): Sr. Nereu
valor estimado para glebas sem restrições ambientais : R$ 9,00/m2
Consolidando-se o valor estimado, o valor do terreno resultará da média aritmética
obtida nas estimativas, observando -se o seguinte cálculo matemático:
V = At x Vu x C .A., onde: V - Valor do Imóvel
At - área do terreno : 230.573,47m2
Vu - valor unitário de terreno : R$ 10,00 / m2
C.A. - Coef. Ambiental : 0,10
Substituindo-se na fórmula matemática os valores numéricos, tem -se que:
A região do bairro denominado Ribeirão do Godinho, no município de Juquitiba, a qual
abriga o imóvel avaliando, a despeito de estar caracterizada como área urbana , a
des-peito da ausência de infraestrutura urbana, como abastecimento de água tratada, rede
de coleta de esgotos domésticos, rede de distribuição de energia elétrica e de
comu-nicação digital comercial, como também inexiste linhas de ônibus urbano para o
aten-dimento à população que ali reside.
No tocante ao mercado imobiliário, a região não desperta qualquer interesse,
vice-jando no mercado a revenda de imóveis, sem que tenha se verificado a ocorrência de negócios nos últimos meses.
No que tange à possibilidade de valorização do bem avaliando, as fortes restrições
ambientais limitam o pleno da propriedade , muito embora um empreendimento de
cu-nho ambiental poderá ser desenvolvido na propriedade .
Tendo sido considerados todos os fatores que podem influir no valor de um imóvel, o
resultado advindo das operações matemáticas efetuadas no corpo deste trabalho
es-pelha o valor praticado pelo mercado imobiliário local para o tipo e padrão do bem em
estudo.
oferta-importa em R$ 230.573.47 (duzentos e trinta mil, quinhentos e setenta e três Reais), válidos para a data do Laudo de Avaliação – outubro de 2.018.
No que concerne aos aspectos técnicos da avaliação, considerando -se o item “Especi-ficação das Avaliações” da NBR 14653 -2: 2004 (ABNT) - Avaliação de Bens da Associa-ção Brasileira de Normas Técnicas – Parte 2: Imóveis Urbanos, o presente trabalho atende ao tópico 10.2, classificando -se como Laudo de Avaliação Simplificado.
Este Laudo de Engenharia é da lavra do signatário, que realizou as diligências,
inspeções, cálculos e análises apresentadas, tendo sido elaborado pelo em estrita
observância aos postulados do Código de Ética do Conselho Regional de Enge nharia e
Agronomia - CREA/SP, e do Instituto de Engenharia - iengenharia.org.br.
Nota: Em atenção à Resolução 233/CNJ, como também aos Provimentos CSM 1625/2009 e 2306/2015 do Conselho Superior da Magistratura, o signatário informa que se encontra à disposição das partes, seu “curriculum vitae”, acompanhado dos documentos exigidos pelos demais artigos nos termos destes Provimentos no PORTAL DE AUXILIARES DA JUSTIÇA, com acesso no seguinte endereço eletrônico: <http://www.tjsp.jus.br/AuxiliaresdaJustica>.
São Paulo, 24 de outubro de 2.018.
Engº Marcos Moliterno, MSc.
Engenheiro Civil e de Segurança do Trabalho – CREA Nº 060.157.9548 Mestre em Tecnologia Ambiental - IPT / SP
Vice-Presidente do Instituto de Engenharia
Membro do Conselho de Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável do Município de São Paulo - CADES Membro do Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico do Estado – CONDEPHAAT / SP
