SENTENÇA
Processo Digital nº: 1022352-67.2016.8.26.0100
Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Requerente: Marco Antonio Dahruj Anauati e outro
Requerido: Brookfield São Paulo Empreendimentos Imobiliários S.A.
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Felipe Poyares Miranda
Vistos.
MARCO ANTONIO DAHRUJ ANAUATI e outra, propuseram ação de rescisão contratual em face de BROOKFIELD SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A., aduzindo, em síntese, que pretendem o desfazimento do negócio jurídico celebrado com a requerida, além da restituição dos valores pagos pela compra do imóvel declarando-se a nulidade da cláusula descrita na inicial que prevê a retenção de valores em caso de rescisão da avença.
Diante disso, pretende a procedência, declarando-se rescindido o contrato descrito na inicial, por culpa da ré, condenando-se a ré a devolver à parte autora o montante pago pela autora.
Com a petição inicial vieram documentos (fls.16/86).
Citado, o requerido deixou transcorrer in albis o prazo para contestação (fl.95).
É o relatório. Fundamento e Decido.
No mérito, possível o julgamento no estado do processo, nos termos do artigo 355, inciso II, do CPC, diante da revelia verificada.
No mérito, pelos documentos acostados aos autos, verifica-se notório atraso na entrega do imóvel, por culpa da ré.
Todavia, quando da distribuição da ação e até a presente data, o imóvel não havia sido entregue, considerando-se como entrega apenas o termo de recebimento das chaves por parte dos autores, inexistente nos autos, data em que efetivamente se poderia considerar cumprida a obrigação da requerida e que não se confunde com a mera expedição de “habite-se”. Neste particular, as partes divergem apenas quanto ao valor a ser restituído à parte autora.
Resta patente nos autos que houve atraso na entrega do imóvel, por culpa exclusiva dos requeridos, reconhecendo-se com relação os réus a solidariedade prevista no art.7º, par.único, do CDC, devendo responder pelo atraso verificado e suas consequências.
No caso em voga, o próprio contrato pactuado entre as partes prevê uma cláusula de carência para a entrega do imóvel estipulada em 180 (cento e oitenta) dias, justamente para que os requeridos se resguardassem acerca de fatores naturais e humanos que causassem alguma espécie de atraso no andamento das obras, dentre elas chuvas excessivas e falta de mão de obra e de materiais.
Neste contexto, as chuvas em excesso, inadimplência de compradores e a falta de mão de obra e de materiais e outras descritas na inicial traduzem hipóteses de fortuito interno que é incapaz de legitimar o atraso no cumprimento da obrigação. A ocorrência de chuvas acima da média faz parte do risco da atividade da requerida, pois estas trazem consequências diretas para o setor da construção civil, de forma que tal fator é e deve ser levado em consideração quando da estipulação de qual seja o prazo de entrega do imóvel.
Não é outro o motivo da inclusão de uma cláusula que prevê a dilatação do prazo contratualmente previsto. Decorrido tal prazo, está configurada a mora por parte da promitente vendedora, ora requerida, que deixou de cumprir com sua prestação nos termos do pacto contratual. No caso concreto, até a presente data, não há comprovante documental de entrega do imóvel, tendo sido ultrapassado o prazo de tolerância para entrega do imóvel. Da mesma forma, problemas de obtenção de financiamento junto a bancos, inadimplência de compradores ou a falta de mão de obra para o setor como a escassez de materiais de construção inserem-se no risco da atividade das requeridas.
Neste sentido:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - ALEGAÇÃO DE OCORRÊNCIA DE CHUVAS FORTES, VENTOS E GREVE NO SETOR DA CONSTRUÇÃO CIVIL - ACONTECIMENTOS LIGADOS À PRÓPRIA ORGANIZAÇÃO E DENTRO DOS RISCOS NORMAIS DA ATIVIDADE DA RÉ FORÇA MAIOR
DESCARACTERIZADA - APLICAÇÃO DA MULTA
CONTRATUAL EXPRESSA E PREVIAMENTE PREVISTA
SENTENÇA MANTIDA. (...) Em verdade, a distinção que modernamente a doutrina vem estabelecendo, aquela que tem efeitos práticos e que se vai introduzindo em algumas leis, é a que vê no caso fortuito um impedimento relacionado com a pessoa do devedor ou com a sua empresa enquanto que a força maior é um acontecimento externo. Tal distinção permite estabelecer uma diversidade de tratamento para o devedor, consoante o fundamento de sua responsabilidade. Se esta fundar-se na culpa, bastará o caso fortuito para exonerá-lo. Com maioria de razão o absolverá a força maior. Se a sua responsabilidade fundar-se no risco, então o simples caso fortuito não o exonerará. Será mister haja força maior ou, como alguns dizem, caso fortuito "externo". E, após outras considerações, conclui o Professor ARRUDA ALVIM dizendo- "A força maior, portanto, é o fato externo que não se liga à pessoa ou à empresa por nenhum laço de conexidade. Enquanto o caso fortuito, propriamente, traduz a hipótese em que existe aquele nexo de causalidade" (in DA INEXECUÇÃO DAS OBRIGAÇÕES E SUAS CONSEQUÊNCIAS. 3ª ed.. 1965, n. 208. pags. 315/316). Dentro destes conceitos não se encontra, na espécie, acontecimento externo sem qualquer ligação direta ou indireta com a empresa-requerida, a caracterizar a força maior, mas sim, fato ligado à atividade da própria empresa, isto é, caso fortuito, hipótese em que a responsabilidade do devedor subsiste, ou não se exonera. Cuida-se, aqui, de acontecimento ligado à própria organização e dentro dos riscos normais de sua atividade, qual a construção civil.” (TJSP, 6ª Câm. Dir. Privado, Ap. Cível n° 085.330-4/2, rel. Des. Mohamed Amaro).
Ademais, não se encontram presentes as excludentes da causalidade, quais sejam imprevisibilidade, irresistibilidade e externidade.
ORLANDO GOMES ensina que “as obrigações de resultado não cumpridas sujeitam o devedor a ressarcimento com aplicação dos princípios da
responsabilidade objetiva.”
O prolongamento indefinido do cumprimento da obrigação, ainda que em virtude de chuvas excessivas e outros fatores, implicaria a transferência dos riscos do empreendimento para o consumidor, o que se mostra INADMISSÍVEL.
Nesta linha, está patenteado o inadimplemento contratual da requerida, de modo a autorizar o pedido de rescisão do contrato por parte da autora, com o recebimento das parcelas pagas, devidamente corrigidas, de acordo com o disposto no artigo 475 do Código Civil: “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”
ORLANDO GOMES ensina ainda que “as obrigações de resultado não cumpridas sujeitam o devedor a ressarcimento com aplicação dos princípios da responsabilidade objetiva.”(in Obrigações, Forense, 17ª. edição, página 25, nota de rodapé 32).
No caso em tela, a requerida não cumpriu com suas obrigações, deixando de entregar a unidade imobiliária prometida no prazo estipulado em contrato, extrapolando,
ainda, o prazo de tolerância contido em cláusula contratual específica.
Consequentemente, não há dúvidas a respeito da legitimidade da pretensão de rescisão do contrato deduzida pela autora, por culpa exclusiva da ré.
Em decorrência do inadimplemento, a autora tem pleno direito à restituição integral de todos os valores pagos por causa do contrato, a qualquer título, comprovados pelos documentos acostados ao feito.
Logo, procedem os pedidos da inicial, para se declarar rescindido o contrato descrito na inicial, por culpa da ré, condenando-se a ré a devolver à parte autora o montante pago pela autora, declarando-se nulas a cláusulas descritas na inicial.
Mister destacar que não se há de falar em retenção de qualquer valor em favor dos requeridos.
Com efeito, não se trata de pedido de desfazimento puro e simples por parte da autora, mas fundamentado em inadimplemento da requerida. Não estamos diante de uma hipótese de resilição unilateral do contrato em virtude do arrependimento puro e simples, mas diante de uma hipótese de resolução do contrato por incumprimento do devedor, no caso as requeridas. Com isso, nenhuma falta contratual cometeu a autora, de modo que nenhum desconto
há de ser feito.
Vale conferir:
“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS E REPARAÇÃO POR DANOS EXTRAPATRIMONIAIS - Atraso na entrega de obra - Culpa exclusiva da ré Sentença mantida. 1 - As despesas atinentes a corretagem somente serão suportadas pelo comprador em caso de culpa recíproca no descumprimento da avença, o que não ocorreu na espécie em apreço. 2 - Descumprida a avença quanto à entrega da obra no prazo estipulado, sem que haja motivo plausível e justificável, impõe-se a devolução integral das importâncias pagas pelo consumidor. 3 - Não merece amparo o pedido da construtora de devolução dos valores recebidos de forma parcelada, como foram pagos, porque a contratada foi a única responsável pela inexecução do pacto. 4 - A orientação jurisprudencial do TJDFT e do STJ é no sentido de afastar o dano moral em razão do atraso na entrega de imóvel pela construtora. 5 - Os juros de mora são devidos a partir da citação. A correção monetária, por sua vez, é devida desde o
desembolso de cada parcela paga. 6 - Embora possível a condenação de cada parte a arcar com os honorários dos próprios advogados, em tal hipótese, é, igualmente, adequada a divisão "pro rata", nos termos fixados na sentença, não havendo motivos para alteração. 7 - Recurso desprovido. Maioria”. (TJDF - Rec. nº 2010.07.1.002.671-5 - Ac. nº 522.615 - 5ª T. Cível - Rel. Desig. Des. Romeu Gonzaga Neiva - DJDFTE 02.08.2011).
À vista do exposto, insta concluir que o atraso na entrega da obra por parte das rés não tem qualquer justificativa hábil a eximi-la da responsabilidade pelos prejuízos experimentados pela parte autora.
Todavia, entendo que deve haver apenas repetição simples dos valores.
Descabida a repetição em dobro das quantias, vez que não se pode falar em repetição em dobro, seja com fundamento no art.940 do CC, ou com fundamento no art.42, par.único do CDC, porque não houve prova de dolo ou má fé por parte da requerida, sendo o caso de engano justificável e aplicável analogicamente a Súmula nº 159 do CSTF. Deve haver, pois, apenas repetição simples do indébito.
Acolhidos os pedidos principais, prejudicada a análise dos pedidos subsidiários formulados.
Em face do exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais, julgando extinto o feito com resolução de mérito, nos termos do art.487, I, do CPC, para se declarar rescindido o contrato descrito na inicial, por culpa da ré, condenando-se a ré a devolver à parte autora o montante pago pela autora, declarando-se nulas a cláusulas descritas na inicial, sendo os valores corrigidos pela tabela prática do TJSP desde o ajuizamento da ação e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação.
Por ocasião da execução, deverão os exequentes apresentar planilha dos débitos, nos termos do art.509, § 2º do CPC. Diante da sucumbência, condeno a requerida ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, atualizado.
P.R.I.
São Paulo, 15 de agosto de 2016.
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA
