E l a b o r a d o p a r a M e l n i c k E v e n. 23 de junho de 2020

(1)

D

OUBLE

T

REE BY

H

I LTON

P

ONTAL

, P

ORTO

A

L EGRE

– RS

(2)

2

Ref: Estudo de viabilidade – DoubleTree by Hilton Pontal (versão atualizada da produzida em 02/10/2018) Porto Alegre, RS

Prezado Sr.

Conforme solicitação de V.S.a, apresentamos a seguir a análise de viabilidade do hotel DoubleTree by Hilton Pontal, na cidade de Porto Alegre. O estudo oferece um diagnóstico da propriedade indicada e do mercado de hospedagem local. O relatório foi preparado seguindo as normas estabelecidas pelaAppraisal Foundation, que constam no documento Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP).

A HotelInvest certifica que não tem qualquer interesse na propriedade e que sua contratação e remuneração não são vinculadas aos resultados apresentados neste relatório. O empreendimento proposto é o objeto dos comentários desenvolvidos neste relatório e de todos os pressupostos e condições limitantes aqui apontados.

Atenciosamente, HotelInvest

Vinícius Bíscaro

Consulting & Valuation vbiscaro@hotelinvest.com.br 55 11 3093-2762 Pedro Cypriano Managing Partner pcypriano@hotelinvest.com.br 55 11 3093-2743 Diogo Canteras Managing Partner dcanteras@hotelinvest.com.br 55 11 3093-2743

DoubleTree by Hilton Pontal – Porto Alegre/RS São Paulo, 23 de junho de 2020

Renata Cassani

Consulting & Valuation rcassani@hotelinvest.com.br 55 11 3093-2781

(3)

Introdução

4

1

2 O projeto hoteleiro

10

3 Características gerais do mercado

20

4 Análise do mercado hoteleiro e perspectivas

30

5 Posicionamento e penetração do hotel

39

6 DRE sintético do hotel

41

7 Estimativa de investimento por parte

ideal de 25% da UH

Taxa de capitalização do projeto

53

9

10 Considerações finais

57

11 Condições restritivas

61

12 Consultores envolvidos no estudo

64

13 Certificação

69

14 Glossário

71

15 Apêndice I – Rentabilidade das partes

ideais de 25% da UH, à vista

(4)

1. Introdução

▪ A HotelInvest

▪ A Melnick Even

(5)

A HotelInvest

▪ Idealizadora e gestora estratégica do

FII mais rentável do Brasil

, o

Maxinvest.

▪

Maior

asset manager

hoteleiro da América Latina.

1999

A HotelInvest é referência em consultoria de investimento hoteleiro no Brasil

20

estados brasileiros

11 países

+20

26

hotéis sob gestão

+ R$ 2 bilhões

em ativos

+700

projetos

Prêmios: Master Imobiliário 2017

e FII mais rentável do Brasil 2019 pela Infomoney/Ibmec

Atuação Consultores

Fundação

Asset Management

Consultoria Fundo Maxinvest

A HotelInvest é referência em serviços

de consultoria hoteleira na América do Sul

Fundada em 1999, a HotelInvest iniciou suas atividades no segmento de consultoria hoteleira. Dois anos depois, em 2001, foi pioneira no país em oferecer o serviço de

asset management

e atualmente possui 26 hotéis sob gestão estratégica. Ademais, a HotelInvest foi a idealizadora do FII Hotel Maxinvest, o primeiro fundo imobiliário brasileiro composto exclusivamente por quartos de hotéis. Criado em 2007, o Maxinvest foi e ainda é um dos fundos com a melhor performance no país, tendo sido premiado pelo

Ibmec/Infomoney

como o FII mais rentável do Brasil. Por meio de suas três áreas de atuação (

asset management,

consultoria e FII), a HotelInvest possui vasta pluralidade de informações de mercado e auxilia os seus clientes em todas as etapas do desenvolvimento de um hotel, desde a ideia até a operação

.

HOTELINVEST: ATUAÇÃO DA IDEIA À OPERAÇÃO

PLANEJAMENTO ▪ Estudo de mercado ▪ Estudo de conceituação ▪ Análise de viabilidade IMPLEMENTAÇÃO ▪ Seleção de operadora

▪ Revisão e negociação de contratos

▪ Estruturação financeira

▪ Design brief e revisão do projeto

ESTRUTURAÇÃO ▪ Project management ▪ Montagem hoteleira ▪ Acompanhamento pré-operacional OPERAÇÃO ▪ Asset management ▪ Hotel check-up

▪ Reposicionamento, retrofit e reforma ▪ Avaliação econômico-financeira

(6)

6

1. I

NTRODUÇÃO

A Melnick Even

_{Possui em seu portfólio 252 mil m² já construídos e mais 345 mil m² em construção}

A Melnick Even é a empresa líder em imóveis de alto padrão no mercado gaúcho.

DoubleTree by Hilton Pontal – Porto Alegre/RS

A empresa

A Melnick Even, empresa com mais de 20 anos de atuação no mercado, é uma das maiores incorporadoras do Rio Grande do Sul. Com mais de 28 empreendimentos, 252 mil m² construídos e 1.301 unidades em seu portfólio, a empresa conta com mais de 3 mil colaboradores diretos e terceirizados, é certificada com o ISO 9001 desde 2001 e classificada com nível A pelo PBQP-H (Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade no Habitat) sendo referência em Recursos Humanos na construção civil e líder em imóveis de alto padrão no mercado gaúcho.

Além dos empreendimentos já finalizados, hoje a Melnick Even possui 19 canteiros de obras e 345 mil m² em construção, distribuídos em 19 torres, 1 condomínio de casas e 1 centro de lojas, totalizando 3.051 unidades em edificação.

Em 2007, o grupo Melnick Even ampliou-se com a criação da Eixo-M, empresa focada na área de prestação de serviços de engenharia, atuando em construções comerciais e industriais.

▪

+ 62 prêmios

, em categorias como valorização dos colaboradores, marketing, responsabilidade social e ambiental, inovação e projetos.

▪

597 mil m²

e

+ 4,3 mil unidades

em seu portfólio, somando empreendimentos finalizados e em construção.

▪

3 mil colaboradores

diretos e indiretos.

PRÊMIOS CONQUISTADOS EM 2019

MARCAS DE RESPEITO– REVISTA CONSUMIDOR

Prêmio que reconhece nomes de empresas, marcas e serviços que se destacam por conduta ética, qualidade e compromisso com o universo das relações de consumo.

MARCAS DE QUEM DECIDE– JORNAL DO COMÉRCIO A Melnick Even foi a empresa mais lembrada e preferida na categoria Construtora no Marcas de Quem Decide 2019.

TOP OF MIND – REVISTA AMANHÃ

A premiação reconhece as marcas que estão presentes na memória dos gaúchos em mais de 100 categorias e a Melnick Even foi a construtora mais lembrada.

(7)

A metodologia utilizada para desenvolver esse estudo é baseada em pesquisas de mercado e em técnicas de avaliação adotadas pelo

American

Institute of Real Estate Appraisers

e pelo

Appraisal Institute

, contida em diversas publicações de Stephen Rushmore, entre as quais:

The Valuation

of Hotels and Motels (Chicago: American Institute of Real Estate

Professionals); Hotels, Motels and Restaurants: Valuations and Market

Studies (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers, 1983); The

Computerized Income Approach to Hotel/Motel Market Studies and

Valuations (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers, 1990);

Hotels and Motels: A Guide to Market Analysis, Investment Analysis, and

Valuations (Chicago: Appraisal Institute, 1992); Hotels and Motels –

Valuations and Market Studies (Chicago: Appraisal Institute, 2001).

O estudo foi feito de acordo com as seguintes etapas:

▪ Análise do entorno do projeto. O local onde o empreendimento será inserido foi analisado sob aspectos que interferem no processo de indução e captação de demanda por hospedagem, tais como acessibilidade, visibilidade e entorno;

▪ Análise da demanda do mercado. A demanda de hospedagem foi dividida em diferentes segmentos de características específicas que potencialmente estão inseridos na área de influência do empreendimento. As características investigadas incluem: motivo da viagem, permanência média, facilidades e amenidades requeridas, sazonalidade, flutuações diárias de demanda e sensibilidade a preço.

Sob esses aspectos qualitativos, e com base no desempenho da oferta competitiva, é estimada a demanda atendida na área de influência;

▪ Análise da oferta existente e futura. As visitas e análise da competição existente proveem uma indicação da atual situação dos hotéis em operação que interferem de maneira direta na capacidade do empreendimento em estudo de captar demanda dos diversos segmentos existentes. Um levantamento dos projetos de hotéis em desenvolvimento junto ao governo e aos hoteleiros locais foi realizado tendo-se em consideração o posicionamento mercadológico de cada empreendimento e as suas reais capacidades de captação de demanda; ▪ Estimativa do desempenho atual do setor. Entrevistas foram conduzidas

com os principais gerentes de hotéis do mercado analisado para estimar a ocupação e a diária média dos hotéis em operação. Adicionalmente, buscou-se identificar nas reuniões tendências históricas recentes de como evoluiu a performance do mercado nos últimos 3 anos;

▪ Análise do macro ambiente e projeção de demanda e ADR do mercado. A área de influência do empreendimento foi analisada para se identificar tendências demográficas e econômicas que possam de alguma maneira impactar na demanda local por hospedagem. Diversos dados secundários foram analisados para entender as perspectivas de crescimento econômico local e seu impacto no mercado hoteleiro da região, levando-se em consideração também o

pipeline

de novos hotéis no mercado;

(8)

8 ▪ Projeção de desempenho do Hotel Proposto. Com base no desempenho

histórico da oferta competitiva e nas perspectivas de evolução de oferta e demanda, são projetadas as taxas de ocupação e as diárias médias do Hotel Proposto. Estes índices são importantes indicadores de desempenho de empreendimentos hoteleiros, essenciais para embasar as projeções operacionais e a avaliação financeira do negócio;

▪ Projeções operacionais do Hotel Proposto. Uma detalhada projeção das receitas e das despesas, feita de acordo com o

Uniform System of

Accounts for Hotels

, apresenta os benefícios econômicos do

empreendimento proposto e provê as bases para a projeção do fluxo de caixa do negócio. As receitas são calculadas com base nas projeções de ocupação e de diárias médias e as despesas são estimadas com base na conceituação do produto;

▪ Análise financeira do Hotel Proposto. A avaliação financeira é feita sobre o custo total de implantação e o fluxo de caixa descontado, já que se acredita ser este o método mais comumente utilizado pelos empreendedores quando no processo de decisão, dentre diversas alternativas de negócios, para realização de novos investimentos.

As projeções de diária média dos hotéis analisados e do Hotel Proposto são expressas em valores reais de junho de 2020. As diárias são brutas, ou seja, consideram taxas e impostos calculados sobre a receita operacional bruta de hospedagem, como ISS, PIS, COFINS e as comissões de terceiros. As etapas descritas anteriormente são realizadas pela equipe de analistas do projeto, sempre acompanhados pelos consultores seniores da empresa. Após a conclusão do estudo, os resultados também são debatidos e validados entre os sócios da HotelInvest, para que as projeções apresentadas reflitam a visão da empresa sobre o cenário mais provável de ocorrência.

1. I

NTRODUÇÃO Metodologia

As projeções são expressas em valores reais de dezembro de 2019.

(9)

COLETA DOS DADOS E ANÁLISE DAS INFORMAÇÕES

Metodologia

Esquema de coleta de dados e análise das informações

_{para elaboração do estudo de viabilidade}

Conceituação do produto Posicionamento mercadológico Projeções operacionais Análise do investimento COLETA DOS DADOS E ANÁLISE DAS INFORMAÇÕES

Características do mercado Economia Mercado imobiliário Turismo Hotelaria Análise da localização Acessibilidade Entono Visibilidade Mensuração da oferta Competidores diretos e indiretos

Nova oferta

Desempenho operacional

Mensuração da demanda Segmentação da demanda

Projeção de crescimento

Alimentos & Bebidas Número de UHs

Principais áreas comuns Marca e operadora Posicionamento tarifário Segmentação de atuação Receitas Custos operacionais TIR VPL ROI Fonte: HotelInvest

(10)

2. O projeto hoteleiro

▪ Conceitos e características principais

▪ Perspectivas digitais

▪ O complexo

▪ A marca e a operadora hoteleira

(11)

Conceitos e características principais

O DoubleTree by Hilton Pontal será um hotel de padrão

upper-midscale,

de 141 apartamentos, com área média privativa de 32,5 m². Sua estrutura de alimentos e bebidas contará com restaurante aberto em todas as refeições, além de

lobby bar

,

room service

24h e abastecimento à área de eventos. Em relação às áreas sociais, o hotel oferecerá

business center, lobby

com área para leitura,

lounge

, e área de lazer com piscina e

fitness center

, além de um centro de eventos com capacidade para 800 pessoas. Sua inauguração está prevista para agosto de 2022.

O hotel estará inserido em um complexo multiuso com shopping, salas comerciais, parque e centro de eventos com capacidade para 800 pessoas em formato auditório.

Principais características do DoubleTree by Hilton Pontal Hotel de

141 UHs

Área média privativa de

32,5 m²

Centro de

eventos

, piscina e academia

Restaurante

aberto em todas as refeições e

lobby bar

Business center

e

lobby

com área para leitura

Inauguração prevista para

agosto/2022

Hotel

upper-midscale

com 141 apartamentos.

(12)

12

FACHADA

Fachada moderna, com parque público e shopping

anexos, gerando fluxo de circulação de pessoas

2. O

PROJETO HOTELEIRO

(13)

APARTAMENTO

Média de 32,5 m² privativos.

Os apartamentos terão de 27,1 m² a 60,9 m²

Perspectivas digitais – DoubleTree by Hilton Pontal

(14)

14

APARTAMENTO

Apartamentos amplos, bem iluminados

e com decoração moderna

2. O

PROJETO HOTELEIRO

(15)

PISCINA

Piscina de borda infinita com

vista para o Lago Guaíba

Perspectivas digitais – DoubleTree by Hilton Pontal

(16)

16

CENTRO DE EVENTOS

Centro de eventos com capacidade para até 800 pessoas,

pé direito de 5,4 metros e vista panorâmica para o Lago Guaíba

2. O

PROJETO HOTELEIRO

(17)

Com um terreno de 48 mil metros quadrados, o Parque do Pontal será composto por diversos elementos, tais quais:

▪ SHOPPING: com mais de 160 lojas distribuídas em três pavimentos, contendo uma

megaloja da Leroy Merlin e um total de mais de 25 mil m² de área bruta de locação; ▪ SALAS COMERCIAIS: Os escritórios serão distribuídos em 12 pavimentos, com 237 salas e

uma área privativa total de 9,5 mil m²;

▪ CENTRO DE EVENTOS: com área útil de 910 m² e capacidade máxima para 800 pessoas,

terá pé direito de 5,4 metros e estacionamento integrado com o Shopping; ▪ PARQUE PÚBLICO: abrangerá uma área verde de mais de 29 mil m².

+160

lojas

+230

_salas

Complexo multiuso com shopping, salas comerciais,

centro de eventos, hotel e um parque público

O complexo em números Salas

comerciais Shopping

Área verde com

+29 mil m²

Centro de

eventos públicoParque

Capacidade para até

800

pessoas O complexo – Parque do Pontal

(18)

18 A rede Atlantica Hotels

Segunda maior operadora hoteleira do Brasil, é a administradora dos hotéis da marca DoubleTree by Hilton no país. A Atlantica Hotels é responsável pela administração de mais de 125 hotéis e 20 mil apartamentos, distribuídos em 60 cidades do Brasil. A empresa possui, atualmente, 26 hotéis em desenvolvimento, conta com mais de 4 mil colaboradores e representa 19 bandeiras.

A marca DoubleTree by Hilton

A marca DoubleTree by Hilton é uma marca

upper-midscale

da rede norte-americana Hilton. A bandeira possui mais de 559 hotéis e 130 mil apartamentos, estando presente em 27 países. A DoubleTree é a marca da Hilton que mais cresceu em número de propriedades entre 2007 e 2015.

Marca bastante reconhecida no mercado internacional.

Hotel administrado pela segunda maior operadora hoteleira do Brasil

2. O

PROJETO HOTELEIRO A marca e a operadora hoteleira

Elaboração: HotelInvest

DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA DOS HOTÉIS DA ATLANTICAHOTELS NO BRASIL

Legenda

Em operação

Em desenvolvimento

Escala 1.000 km

(19)

Endereço

Avenida Padre Cacique, nº 2893, Porto Alegre, RS. Acessibilidade boa

Terreno localizado próximo à Avenida Edvaldo Pereira Paiva, a mais importante via de acesso à Zona Sul. Em carro, leva-se de 6 a 10 minutos, sem trânsito, para chegar a importantes órgãos públicos, como os Ministérios Públicos Federal e Estadual e fóruns.

Visibilidade boa

Por ser o único terreno privado na Orla do Guaíba, não há grandes construções próximas ao complexo imobiliário. Assim, o complexo poderá ser avistado com facilidade por quem transita pela região. Entorno em expansão

▪ A Zona Sul de Porto Alegre é um dos principais eixos de crescimento da cidade.

▪ A oferta complementar se concentra nos shoppings da região. No complexo imobiliário, haverá também um shopping com opções de alimentos e bebidas e serviços aos hóspedes.

▪ A região se encontra a 14 km da Avenida Carlos Gomes, principal eixo corporativo de Porto Alegre.

▪ Na região, o principal gerador de demanda é o centro cívico, onde localizam-se serviços jurídicos e administrativos, como a Prefeitura Municipal, Ministérios Públicos e fóruns.

Eixo de desenvolvimento urbano,

próximo a shoppings e a órgãos de administração pública

Análise da localização

MAPA DO ENTORNO IMEDIATO DO EMPREENDIMENTO

Elaboração: HotelInvest Legenda Pontos de interesse Escala 2 km Órgãos de administração pública

(20)

3. Características gerais

do mercado

▪ Conjuntura macroeconômica

(21)

960,3 503,5 4,9% 0% 2% 4% 6% 8% 0 250 500 750 1000 26 /f ev 04/m ar 11 /m ar 18 /m ar 25 /m ar 01 /ab r 08 /ab r 15 /ab r 22 /ab r 29 /ab r 06 /m ai 13/ m ai 20 /m ai 27 /m ai 03/ jun 10 /ju n 17 /ju n M ilha re s

Casos Recuperados % letalidade

▪ Atualmente em crescimento exponencial no Brasil, não se sabe ao certo quando a doença será contida, porém há estudos, como o do

Operations Research Center

do MIT (

Massachusetts Institute of

Technology

), renomada instituição

americana, que indicam pico de contágio no país na primeira quinzena de julho. ▪ Atualmente, medidas de reabertura da

economia estão em aplicação, porém de maneira lenta e gradual. A continuidade da reabertura dependerá da contenção da evolução da doença no país.

▪ Medidas de testes em massa, como o exame que fica pronto em uma hora, desenvolvido pelo laboratório brasileiro Mendelics em parceria com o Hospital Sírio-Libanês e vacinas, como a que está sendo produzida pelo Instituto Butantan em parceria com a farmacêutica chinesa Sinovac, estão em teste.

▪ Para as projeções do estudo, parte-se da premissa de intensificação do ritmo de recuperação da economia em 2021, como indicado pelos principais analistas econômicos nacionais e internacionais.

EVOLUÇÃO DA COVID-19 NOBRASIL

Fonte: OMS e Worldometers (dados até 17 de junho de 2020)

Conjuntura macroeconômica – Covid-19 no Brasil

_{Parte-se da premissa de intensificação do crescimento da economia em 2021}

Quase 1 milhão de casos confirmados no Brasil e mais de 46 mil mortes.

Crescimento lento de casos 4 semanas Crescimento moderado 2,5 semanas Crescimento acelerado 9,5 semanas 17/mar 1ª morte no país 26/fev 1º caso de Covid-19 16/mar Início da quarentena em Porto Alegre 12/abr

Taxa de crescimento começa a apresentar comportamento

exponencial

20/mai

Reabertura da economia de Porto Alegre, com

restrições horárias

15/jun

Após crescimento de casos, novas restrições

(22)

22 ▪ O impacto da Covid-19 na hotelaria foi

brutal. As taxas de ocupação ao redor do mundo caíram a um dígito conforme a doença foi se espalhando pelas diferentes regiões do globo.

▪ No entanto, o índice já se encontra em recuperação na maior parte dos destinos onde a evolução da doença foi controlada. ▪ Na China, como mostra o gráfico ao lado, a

ocupação saiu de valores próximos a 8% nos 20 primeiros dias de fevereiro e, no início de maio, o índice já atingia 45%. Isso representa um aumento de 37 p.p. em pouco mais de dois meses.

▪ Para o Brasil, a expectativa é que a curva de recuperação se intensifique a partir de agosto. A recuperação completa levará no mínimo 2 anos, até que haja a normalização completa do fluxo aéreo nacional e internacional e também do setor de eventos, como indicado no estudo Recuperação da Hotelaria Urbana no Brasil, desenvolvido pela HotelInvest em parceria com a Omnibees, STR e FOHB (Fórum dos Operadores Hoteleiros do Brasil), que pode ser acessado neste link.

EVOLUÇÃO DA OCUPAÇÃO HOTELEIRA NA CHINA– 1 DE JANEIRO A1 DE MAIO

Fonte STR / 2020 © CoStar Realty Information, Inc.

3. C

ARACTERÍSTICAS GERAIS DO MERCADO

Conjuntura macroeconômica – Covid-19 e a hotelaria

Mundialmente, as taxas de ocupação hoteleira caíram para valores de um

_{dígito. Recuperação do setor no Brasil pode se intensificar em agosto}

DoubleTree by Hilton Pontal – Porto Alegre/RS 0

20% 40% 60% 80%

1/fev 1/mar 1/abr 1/mai

1/jan 45% 0% 20% 40% 60% 80%

(23)

Conjuntura macroeconômica – Principais indicadores

Recessão em 2020 e retomada em 2021. Em médio e longo prazos, inflação

_{controlada e juros baixos tornarão o ambiente de negócios mais atrativo}

DADOS SOCIOECONÔMICOS NACIONAIS Recessão em 2020 e retomada de crescimento em 2021

As perspectivas para o PIB nacional em 2020 ainda são incertas. Dentre os principais analistas de economia no mercado, projeta-se uma retração de 4,5% a 8,5% este ano. A real magnitude da queda dependerá da contenção da Covid-19 e de seu impacto financeiro nos consumidores e nas empresas. No entanto, acredita-se que a recuperação se dará já a partir do próximo ano, com previsão de PIB de 3,5% em 2021.

Inflação (IPCA) puxada para baixo em 2020 pela desaceleração no consumo

Em 2020, o fechamento do comércio devido à Covid-19, somado à suspensão dos contratos de trabalho e redução de jornada e de salário proporcional, que já afetou mais de 10 milhões de brasileiros, implicam em uma desaceleração no consumo e, consequentemente, baixa inflação. Para os próximos anos, o índice segue em trajetória benigna.

Alta no câmbio se prolongará também para os próximos anos

O risco fiscal ainda elevado, a contração da atividade econômica e o cenário de juros baixos devem seguir limitando o fluxo de capitais para o Brasil ao longo deste ano e impedindo uma apreciação mais intensa da moeda. Para o ano que vem, à medida em que o choque externo se dissipe e a economia brasileira retome o crescimento, há espaço para apreciação da moeda. A alta do dólar deve intensificar a procura por destinos de férias nacionais.

Juros (Selic) está no menor patamar histórico já registrado

Em 17 de junho, o Copom reduziu a Selic pela oitava reunião consecutiva, e o índice atingiu 2,25%, menor patamar histórico já registrado. Novo corte é esperado até o final do ano. Mantidos juros em patamares baixos, as opções de investimentos no setor produtivo

ganharão mais força e atratividade no país. Fonte: Itaú BBA (junho/2020)

Ano PIB¹ Inflação (IPCA) Taxa de Câmbio² Taxa de juros³ Taxa de juros real4 Balança Comercial5 2010 7,5% 5,9% R$1,8 10,0% 4,6% 20,1 2011 4,0% 6,5% R$1,7 11,7% 4,2% 29,8 2012 1,9% 5,8% R$2,0 8,5% 1,3% 19,4 2013 3,0% 5,9% R$2,2 8,4% 3,9% 2,3 2014 0,5% 6,4% R$2,4 11,0% 5,0% -3,9 2015 -3,5% 10,7% R$3,3 13,6% 3,2% 19,7 2016 -3,3% 6,3% R$3,5 14,2% 7,4% 47,7 2017 1,3% 2,9% R$3,2 9,9% 6,8% 67,1 2018 1,3% 3,7% R$3,7 6,6% 2,7% 58,3 2019 1,1% 4,3% R$3,9 6,0% 1,6% 46,7 2020e -4,5% 1,8% R$5,4 2,9% 1,1% 60,0 2021e 3,5% 2,8% R$5,1 2,4% -0,4% 75,4 2022e 3,0% 3,0% R$4,5 3,4% 0,3% 93,9 2023e 3,0% 3,0% R$4,5 3,9% 0,9% 111,3 e- Estimativa

1- Crescimento real do PIB

2- Câmbio médio anual (BRL/USD)

5- Saldo (USD Bilhões) 4- Selic/IPCA - fim do período 3- Selic média anual

(24)

24 -12% -6% 0% 6% 12%

3. C

Conjuntura macroeconômica – Evolução do PIB

_{devido à Covid-19. Retomada de crescimento a partir de 2021}

Trajetória de crescimento iniciada em 2017 foi interrompida

Fonte: IBGE e Itaú BBA (junho/2020)

*Variação em relação ao mesmo trimestre do ano anterior.

EVOLUÇÃO TRIMESTRAL DO PIB NACIONAL* – HISTÓRICO E PROJEÇÕES

DESACELERAÇÃO RECESSÃO 1º TRIM. 2016: INÍCIO DA RECUPERAÇÃO IMPEACHMENT DILMAROUSSEF CRESCIMENTO PREVISÃO DE QUEDA DE 11,2% NO2º SEM DE2020 OSCILAÇÕES DEVIDO ÀCOVID-19 RETOMADA AOS PATAMARES NORMAIS

▪ O PIB do Brasil, que até 2010 apresentava crescimentos altos,

entrou em um processo de

desaceleração, seguido por uma recessão, a partir do 2º trimestre de 2014, devido à crise econômica e política vividas no país à época.

▪ Mudanças de políticas econômicas recolocou o país em nova fase de crescimento, ainda tímida, a partir do 2º trimestre de 2017.

▪ As expectativas eram de nova intensificação de crescimento em 2020, com inflação controlada, juros baixos e agenda de reformas em aprovação. No entanto, a Covid-19 interrompeu momentaneamente as perspectivas de crescimento.

(25)

▪ Apesar do aumento na taxa de desemprego no primeiro trimestre de cada ano devido, tipicamente, às dispensas de temporários contratados no fim do ano, as taxas de desemprego nacional e estadual medidas pelo IBGE estavam em trajetória de queda desde o início de 2017.

▪ No último trimestre de 2019, as taxas de desemprego nacional e estadual atingiram, respectivamente, 11% e 7,1%, menores valores desde 2016.

▪ No entanto, com a deterioração da economia e do mercado de trabalho devido ao novo coronavírus, a taxa de desemprego voltou a subir no primeiro trimestre do ano, atingindo 12,2% em âmbito nacional e 8,3% em âmbito estadual.

TAXA DE DESOCUPAÇÃO ESTADUAL E NACIONAL

Fonte: IBGE

▪ Entre março e abril foram perdidos

1,1 milhão

de postos

de trabalho.

▪ Na média de 2020, a taxa de desemprego nacional deverá

ficar em

14,6%

. Até 2023, esperam-se taxas ainda superiores a de 2019.

Conjuntura macroeconômica – Taxa de desocupação

_{tendência de alta em curto e médio prazos devido aos impactos da Covid-19}

Taxa de desocupação estava há 3 anos em trajetória de queda. Nova

Tendência de alta no desemprego em curto e médio prazos

TAXA DE DESOCUPAÇÃO EM QUEDA DE2017 A2019 0% 4% 8% 12% 16% Nacional Estadual

(26)

26

3. C

ARACTERÍSTICAS GERAIS DO MERCADO A cidade de Porto Alegre

(27)

A cidade de Porto Alegre – Economia local

Indústrias, empresas e eventos são os principais

_{geradores de demanda hoteleira para a cidade}

Segunda cidade mais populosa do Sul, ficando atrás apenas de Curitiba, o setor de serviços é o principal componente do PIB. Por concentrar diversas sedes de empresas nacionais e multinacionais e pela proximidade com o parque industrial da região metropolitana, que possui empresas dos setores automobilístico, indústria petroquímica e indústria plástica, dentre outras, Porto Alegre é um importante destino de negócios e eventos, segmentos que representam a maior parte da demanda por hospedagem na cidade.

População

1,5 milhão

de habitantes (2ª cidade mais populosa do Sul) PIB

R$ 73,9 bilhões

17,5%

do PIB estadual e

78%

gerado por serviços

Empresas

236 mil

empresas ativas no município Hotelaria

59 hotéis, totalizando

7,2 mil unidades

habitacionais IDH

8ª

melhor capital, com IDH de

0,805

Aeroporto

Maior

terminal da região Sul e 8º com maior

(28)

28

EVOLUÇÃO DO PIB MUNICIPAL(PREÇOS CORRENTES)

Fonte: IBGE

DISTRIBUIÇÃO DA POPULAÇÃO ECONOMICAMENTE ATIVA POR SETOR(% DO TOTAL)

Fonte: IBGE

PIB e PEA

▪ Crescimento anual médio do PIB municipal abaixo da média nacional (8,2% contra 9,5%), por já ser uma cidade mais desenvolvida do que a média nacional. O PIB da cidade representa 17,5% do PIB estadual. ▪ O setor de serviços é responsável pela geração de 78,4% do PIB

municipal, seguido de impostos (14,4%), indústria (7,1%) e agropecuária (0,1%).

▪ Os setores de serviços e comércio são os que mais empregam no município. Juntos, correspondem a 71,6% da população economicamente ativa da cidade.

Novos investimentos na cidade

▪ PROJETO HANDS ON 4D: o projeto, que visa revitalizar a região central

da cidade, delimitou um espaço geográfico de aproximadamente duas quadras no bairro Navegantes para intensificar o ritmo dos serviços urbanos e transformá-lo em laboratório de experiências. Esse território vai servir para realização de testes de serviço e modernização urbanas que podem ser replicados posteriormente em toda a cidade.

▪ PARQUE URBANO DA ORLA DO GUAÍBA: projeto prevê a revitalização da

orla do Rio Guaíba, com a construção de

decks

, passarelas, quadras, ciclovia, bares, restaurantes e pista de

skate

. Dividido em 3 trechos, teve sua primeira parte entregue em junho de 2018. Os trechos 2 e 3, que vão da rotatória das Cuias ao estádio Beira-Rio estão em obras, porém ainda não há previsão de finalização.

3. C

A cidade de Porto Alegre – PIB, PEA e investimentos

_{As atividades relacionadas a serviço e comércio empregam 72% da PEA}

Crescimento anual médio do PIB municipal de 8,2% de 2007 a 2017.

33,6 35,8 36,9 42,7 48,3 54,2 57,9 64,0 68,1 72,7 73,9 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 R$ bi lhõ es 0,2% 0,2% 0,3% 0,6% 10,6% 16,5% 32,7% 38,9% Administração Pública Agropec., Extrat. Vegetal, Caça e Pesca Serviços Industriais de Utilidade Pública Extrativa Mineral Construção Civil Transformação Comércio Serviços

(29)

AEROPORTO INTERNACIONAL DE PORTO ALEGRE– SALGADO FILHO

Fonte: INFRAERO

*Variação percentual em relação ao ano anterior **Variação percentual acumulada, em relação a 2008 ▪ O Aeroporto Internacional de Porto Alegre apresentou um crescimento de 66,6% no fluxo

de passageiros entre 2008 e 2019. Em 2020, haverá queda em relação ao ano anterior devido aos impactos da Covid-19 na movimentação aérea de passageiros.

▪ Em março de 2017, a companhia alemã Fraport arrematou o aeroporto e iniciou as obras de expansão do Terminal 1, com um investimento de R$ 1,8 bilhão. A reestruturação contempla reforma e ampliação do terminal de passageiros, construção de um novo edifício-garagem e adequação de pistas de taxiamento, aumentando a capacidade operacional do aeroporto. Essas obras devem acontecer até 2021. Em abril de 2019 entrou em funcionamento a nova área de check-in, embarque e desembarque.

▪ Em dezembro de 2019 a Cabo Verde Airlines começou a operar rotas conectando a capital gaúcha à Ilha do Sal, e a Gol passou a oferecer rotas para Punta del Este. Além disso, a Avianca passou a operar, no final de março, voos ligando Porto Alegre à Bogotá.

▪ Em novembro de 2019 a Fraport anunciou a construção de um novo terminal de cargas no aeroporto, com uma área de 10,6 mil m², quase o dobro do existente atualmente. O investimento será de mais de R$ 50 milhões e está previsto para começar a operar no segundo semestre de 2021. O novo terminal aumentará de 35 mil para 100 mil toneladas ao ano a capacidade de movimentação de cargas do aeroporto.

A cidade de Porto Alegre – Fluxo aéreo de passageiros

_{terminal de cargas quase triplicará a capacidade de movimentação de cargas}

Crescimento de 4,8% a.a. no fluxo de passageiros (2008 a 2019). Novo

▪ Em 2019, foram transportados

8,2 milhões de passageiros

(equivalente a 54% de sua

capacidade).

▪ Obras de ampliação do terminal de passageiros foram finalizadas em 2019.

Ano Embarque e Desembarque Variação Percentual* (%) Variação Percentual** (%) 2008 4.931.464 - -2009 5.607.703 13,7 13,7 2010 6.676.216 19,1 35,4 2011 7.834.312 17,3 58,9 2012 8.261.355 5,5 67,5 2013 7.993.164 -3,2 62,1 2014 8.447.380 5,7 71,3 2015 8.354.961 -1,1 69,4 2016 7.648.743 -8,5 55,1 2017 8.009.735 4,7 62,4 2018 8.292.608 3,5 68,2 2019 8.217.044 -0,9 66,6

(30)

4. Análise do mercado

hoteleiro e perspectivas

▪ Set competitivo

▪ Segmentação da demanda

▪ Nova oferta

▪ Demanda potencial

(31)

DESEMPENHO DO SET COMPETITIVO DO DOUBLETREE BYHILTONPONTAL

Fonte: HotelInvest

O set competitivo é definido de acordo com o padrão de produto, o perfil da demanda, o posicionamento de mercado e a distância do DoubleTree by Hilton Pontal. Na área primária de influência do hotel em estudo (Zona Sul), há pouca concentração de hotéis, razão pela qual a maior parte dos empreendimentos foi classificada como

competidora secundária. O set competitivo secundário é composto majoritariamente por produtos

midscale

e

upper-midscale

localizados em região diferente da do

DoubleTree by Hilton Pontal.

Observação: a diária média dos hotéis analisados é expressa em valores brutos reais de junho de 2020, sem café da manhã.

Set competitivo

Identificação de 15 competidores entre primários e secundários.

_{Total de 773 UHs competitivas}

Segmentação estimada Estimativa de 2019

Hotel RevPAR Concorrentes Primários 284 75 % 15 % 10 % 284 75,6 % R$ 215,44 R$ 162,86 Concorrentes Secundários 1.948 72 % 17 % 11 % 489 61,9 % R$ 245,92 R$ 152,27 Concorrentes - Geral 2.232 73 % 16 % 11 % 773 66,9 % R$ 233,28 R$ 156,16 Número de UHs Neg ócio s Even tos/ Grup os Ou tros Occ. Diária média bruta Quantidade Ponderada de Quartos Ocupação média dos competidores primários

75,6%

(32)

32

HOTÉIS DO SET COMPETITIVO DODOUBLETREE BY HILTONPONTAL

Set competitivo distribuído entre os diversos bairros da cidade,

como Praia de Belas, Bela Vista, Moinhos de Vento e Centro

Fonte: HotelInvest

4. A

NÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Set competitivo

Hotel Categoria Localização Competidor

Intercity Porto Alegre Midscale Praia de Belas Primário

Blue Tree Towers Millenium Midscale Praia de Belas Primário

Holiday Inn Porto Alegre Midscale Bela Vista Secundário

Novotel Três Figueiras Midscale Bela Vista Secundário

Radisson Porto Alegre Upper-midscale Bela Vista Secundário

Deville Prime Porto Alegre Upper-midscale Anchieta Secundário

Intercity Cidade Baixa Midscale Cidade Baixa Secundário

Laghetto Stilo Higienópolis Midscale Boa Vista Secundário

Laghetto Vertice Manhattan Midscale Moinhos de Vento Secundário

Piazza Navona by Intercity Midscale Independência Secundário

Laghetto Viverone Moinhos Midscale Moinhos de Vento Secundário

Quality Porto Alegre Midscale Moinhos de Vento Secundário

Sheraton Porto Alegre Upscale Moinhos de Vento Secundário

Plaza São Rafael Midscale Centro Secundário

Swan Tower Midscale Higienópolis Secundário

Total de hotéis competitivos

15

Total de UHs competitivas

773

(33)

MAPA DO SET COMPETITIVO Elaboração: HotelInvest Legenda Set competitivo Escala 2 km Competidores primários Competidores secundários

Concentração de hotéis na região de Moinhos de Vento. O hotel

mais próximo ao DoubleTree by Hilton Pontal é o Blue Tree Towers

(34)

34

SEGMENTAÇÃO DO MERCADO COMPETITIVO

Fonte: HotelInvest Negócios (73%)

▪ Políticos, executivos, advogados, professores, representantes comerciais, além de outros profissionais que visitam a cidade por questões referentes a negócios. ▪ Demanda concentrada em dias úteis e nos meses letivos.

▪ Menor sensibilidade a preço. Eventos/Grupos (16%)

▪ Reuniões, convenções, congressos e outros tipos de grupos corporativos que visitam a cidade.

▪ Demanda proveniente dos centros de convenções dos próprios hotéis ou em espaços para eventos da cidade.

▪ O pico de grupos corporativos é de segunda à sexta-feira. Outros (11%)

▪ Visita a parentes e amigos, compras, lazer, pessoas que vão à cidade em busca de tratamento médico e eventos sociais.

▪ Demanda sazonal, concentrada nos finais de semana, férias e feriados. ▪ Público mais sensível a preço.

A maior parte da demanda por hospedagem do set competitivo

é do segmento de Negócios (73%) e Eventos/Grupos (16%)

4. A

NÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Segmentação da demanda

73%

16%

11%

(35)

DEMANDA BASE

DEMANDA POTENCIAL

DEMANDA NÃO

ACOMODADA

DEMANDA

INDUZIDA

Demanda atualmente acomodada pelos hotéis do set competitivo em análise. A demanda base anual é igual ao total da oferta x 365 dias x ocupação média anual do mercado.

Representa a demanda adicional que se espera atrair após a abertura de um novo gerador de demanda, como novas grandes empresas, centros de convenções ou megaeventos.

Refere-se aos indivíduos que não puderam se hospedar na região, pois

todos os quartos já estavam

ocupados. Com a abertura de novos hotéis, é de se esperar que parte dessa demanda venha a ser acomodada no mercado.

(36)

36

Na tabela acima encontra-se a previsão de novos projetos hoteleiros no set competitivo. Atualmente, além do hotel em estudo, há também o “Hotel Proposto em Moinhos”, previsto para inaugurar em outubro de 2022, que deverá concorrer indiretamente com o hotel em estudo devido à diferente segmentação de mercado e localização, e que também está sendo desenvolvimento pela Melnick Even.

Apesar das etapas do estudo terem sido conduzidas com todo o rigor, é impossível determinar com total precisão todos os hotéis que deverão ser abertos no futuro, ou quais serão suas estratégias mercadológicas ou o seu impacto no mercado. Dependendo do número de UHs futuras no mercado, o potencial operacional para o empreendimento em análise pode ser afetado positiva ou negativamente.

NOVA OFERTA HOTELEIRA

Fonte: HotelInvest Total de UHs em construção

285

Total de UHs competitivas

170 Além do DoubleTree by Hilton Pontal, há outro hotel em

desenvolvimento no set competitivo, no bairro Moinhos

4. A

NÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Nova oferta Hotéis Propostos Número de UHs UHs Ponderadas Ano estimado de abertura Estágio de desenvolvimento

DoubleTree by Hilton Pontal 141 100 % 141 Agosto, 2022 Em construção

Hotel Proposto em Moinhos 144 20 29 Outubro, 2022 Em construção

UHs totais 285

UHs competitivas 170

Índice de Competitividade

(37)

EVOLUÇÃO DA DEMANDA POTENCIAL

Fonte: HotelInvest ▪ O mercado hoteleiro, que até 2019 vinha

em um processo de recuperação de desempenho pós-crise econômica nacional, sofrerá novamente em 2020 devido à Covid-19 e seu impacto na hotelaria e no turismo nacional.

▪ De 2021 a 2023, nota-se expressivos crescimentos da demanda potencial devido à recuperação da demanda perdida em 2020.

▪ A partir de 2024, por Porto Alegre ser uma economia já madura, a demanda hoteleira deverá crescer em linha com a economia nacional.

Demanda potencial

Crescimento acumulado de 20,4% e

_{crescimento médio anual de 2,3%}

GRADUAL RECUPERAÇÃO DA DEMANDA PERDIDA EM2020, SOMADO À ABSORÇÃO DE PARTE DA DEMANDA NÃO ACOMODADA EM2022 E2023 DEVIDO À ABERTURA DO

DOUBLETREE E DO NOVO HOTEL EMMOINHOS

QUEDA BRUSCA DE DEMANDA DEVIDO AOS IMPACTOS DACOVID-19 -50,4% 56,5% 20,5% 12,1% 5,0% 5,0% _2,0% _2,0% 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

(38)

38 0% 15% 30% 45% 60% 75% 0 75.000 150.000 225.000 300.000 375.000 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Oferta Demanda Taxa de ocupação

PROJEÇÃO DE OFERTA E DEMANDA DO MERCADO

Fonte: HotelInvest

Após queda de

ocupação em 2020

devido aos impactos do novo coronavírus, de 2021 em diante espera-se que os índices de ocupação continuem crescendo, até mesmo no ano de abertura do hotel em estudo, pois o

crescimento da

demanda será superior ao da oferta.

4. A

NÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Evolução de oferta e demanda

P E R N O I T E S O C U P A Ç Ã O

Consistente aumento de ocupação a partir de 2021, após

queda brusca em 2020 devido aos impactos da Covid-19

(39)

5. Posicionamento e

penetração do hotel

(40)

40

PREVISÃO DE DIÁRIA MÉDIA E OCUPAÇÃO PARA O MERCADO E PARA O EMPREENDIMENTO(R$)

Fonte: HotelInvest

Crescimento de ocupação e aumentos reais de diária média a partir de 2021, pós-crise do coronavírus, considerando-se uma melhora do ambiente econômico do país e maior pressão de demanda por hospedagem. O expressivo crescimento tarifário em 2021 é justificado pela base baixa de 2020. Nos primeiros anos de operação do DoubleTree by

Hilton Pontal é natural que sua ocupação esteja abaixo do seu set competitivo, devido ao período necessário para penetração de mercado. Sua diária média evoluirá em linha com a do mercado.

DIÁRIA MÉDIA DODOUBLETREE BY

HILTONPONTAL CASO ESTIVESSE EM OPERAÇÃO NO ANO BASE

(2019). VALOR EQUIVALENTE A

R$ 340 COM CAFÉ.

5. P

OSICIONAMENTO E PENETRAÇÃO DO HOTEL Taxa de ocupação e diária média

-2% +20%

Desempenho do DoubleTree by Hilton Pontal no ano

estabilizado: 65% de ocupação e R$ 358 de diária média bruta

Anos Ano base 66,9 % — R$233,28 — — R$290,00 124,3 % 2020 33,2 -10,4 % 209,09 — — — — 2021 52,0 5,7 221,01 — — — — 2022 57,5 3,0 227,64 41,0 % — 287,93 126,5 2023 57,6 3,0 234,47 48,0 3,0 % 296,56 126,5 2024 60,5 3,0 241,51 62,0 3,0 293,50 121,5 2025 63,2 5,0 253,58 65,0 5,0 324,40 127,9 2026 64,4 5,0 266,26 65,0 5,0 340,62 127,9 2027 65,4 5,0 279,57 65,0 5,0 357,65 127,9

Mercado (Ano fiscal)

Ocupação

Evolução da diária média

Diária

média bruta Ocupação

Evolução da diária média Diária média bruta Penetração da diária média Hotel Proposto (ano fiscal)

VALOR EQUIVALENTE AR$ 408 COM CAFÉ.

(41)

6. DRE sintético do hotel

(42)

42 ¹O DRE sintético apresentado considera todas as despesas e remuneração das partes, conforme previsto no contrato de investimento coletivo.

²As despesas departamentais são expressas como um percentual das receitas departamentais. ³Valor antes de impostos (EBITDA).

Fonte: HotelInvest

PREVISÃO RESUMIDA DE RECEITAS E DESPESAS(R$ MIL)¹

6. DRE

SINTÉTICO DO HOTEL

Previsão resumida de receitas e despesas

_{de 31,1% e o resultado operacional é 20,9%}

No ano estabilizado, o lucro operacional é

RESULTADO OPERACIONAL POSITIVO DESDE O PRIMEIRO ANO DE OPERAÇÃO. EBITDA DE20,9% NO ANO ESTABILIZADO(2027/28).

Para projetar as receitas e

despesas futuras do

empreendimento em estudo, a HotelInvest se utiliza de

diversos recursos que

fornecem as bases de custos mais próximas da realidade. As estimativas de receitas e despesas variam conforme a evolução de ocupação e diária

estimadas e levam em

consideração o atual

momento econômico do país e da cidade. Desempenho crescente até o ano de estabilização, em razão do período de penetração do DoubleTree by Hilton Pontal e da recuperação do mercado e da economia nacional nos próximos anos. As projeções estão expressas em valores reais de junho de 2020 e não consideram efeitos de inflação. 2022/23 2023/24 2024/25 2025/26 2026/27 Estabilizado Unidades Habitacionais: 141 141 141 141 141 141 Ocupação: 45% 56% 64% 65% 65% 65% Diária Média: R$288 R$297 R$294 R$324 R$341 R$358 RevPAR: R$130 R$166 R$188 R$211 R$221 R$232 Dias em Operação: 365 365 365 365 365 365 Pernoites: 23.159 28.820 32.938 33.452 33.452 33.452 RECEITAS Hospedagem R$6.668 R$8.547 R$9.667 R$10.852 R$11.394 R$11.964 Alimentos e Bebidas 4.286 5.189 5.845 5.927 5.927 5.927 Eventos 1.499 2.299 2.880 2.953 2.953 2.953 Outros departamentos 358 434 489 496 496 496 Total 12.811 16.468 18.881 20.228 20.770 21.340 DESPESAS DEPARTAMENTAIS² 4.259 5.032 5.566 5.753 5.816 5.881

LUCRO DEPARTAMENTAL TOTAL 8.553 11.436 13.315 14.475 14.954 15.459

DESPESAS OPERACIONAIS 7.379 7.997 8.413 8.633 8.723 8.817

LUCRO OPERACIONAL BRUTO 1.173 3.439 4.902 5.842 6.232 6.641

Basic Fee 128 165 189 202 208 213

LUCRO ANTES DAS DESPESAS FIXAS 1.045 3.274 4.713 5.640 6.024 6.428

DESPESAS FIXAS 628 1.172 1.620 1.803 1.879 1.958

(43)

7. Estimativa de

investimento por parte

ideal de 25% da UH

▪ À vista

(44)

44

VALOR DE INVESTIMENTO À VISTA POR PARTE IDEAL DE 25% DA UH (JÁ INCLUSOS NO PREÇO TOTAL DE VENDA)

Fonte: Melnick Even

7. E

STIMATIVA DE INVESTIMENTO POR PARTE IDEAL DE

25%

DA

UH

À vista

28 partes ideais de 25% ainda estão disponíveis

para venda, com 13 opções de metragem

Unidade Habitacional ¹ Área privativa (m²) ² Fração ideal ³ Partes ideais de 25% disponíveis Investimento total da parte ideal da UH à vista 4

Valor da parte ideal da UH à vista Impostos e taxas 6 824 27,06 0,58% 1 R$185.261,74 R$178.136,29 R$7.125,45 1113 30,95 0,66% 1 R$211.893,98 R$203.744,21 R$8.149,77 710 e 910 31,13 0,67% 2 R$213.126,32 R$204.929,15 R$8.197,17 725 31,17 0,67% 2 R$213.400,17 R$205.192,47 R$8.207,70 816 31,37 0,67% 4 R$214.769,43 R$206.509,07 R$8.260,36 811 e 1111 31,44 0,67% 6 R$215.248,68 R$206.969,88 R$8.278,80 615 33,34 0,71% 1 R$228.256,70 R$219.477,60 R$8.779,10 819 e 1019 35,53 0,76% 2 R$243.250,18 R$233.894,40 R$9.355,78 922 38,33 0,82% 1 R$262.419,90 R$252.326,83 R$10.093,07 1120 38,53 0,83% 2 R$263.789,17 R$253.643,43 R$10.145,74 821, 921 e 1021 44,22 0,95% 3 R$302.744,80 R$291.100,77 R$11.644,03 617 44,73 0,96% 1 R$306.236,43 R$294.458,11 R$11.778,32 616 45,07 0,97% 2 R$308.564,18 R$296.696,33 R$11.867,85

¹ Cada UH foi dividida em quatro partes ideais de 25%, conforme informações da Melnick Even. ² Metragem privativa relacionada a 100% da UH.

³ Fração ideal de 100% da UH, relativa à área privativa total do hotel.

4_{Valores de junho/2020. Compreende o valor total de investimento da parte ideal de 25% da UH.}

6_{Valor de taxas e impostos (ITBI e emolumentos) é estimado em 4% do valor da UH.}

5_{Valor de investimento já contempla FF&E, pré-operacional, capital de giro, afiliação e assessoria. Estes aportes serão pagos diretamente pela Melnick Even à Atlantica Hotels, conforme acordo}

(45)

À vista

_{por cada parte ideal de 25% da unidade de 27,06 m² é de R$ 185.262}

Em reais de junho de 2020, o valor total a ser desembolsado

Apresentamos abaixo a estimativa de investimento para a aquisição à vista

da parte ideal de 25% da unidade autônoma de 27,06 m², que corresponde às cinco menores unidades das 141 existentes no hotel. Quando adquirida à vista, o valor total a ser investido será de R$ 185.261,74, em valores reais na data base de junho de 2020. Este valor deverá ser pago em uma vez e será corrigido pelo INCC-DI dos últimos 12 meses (4,2% a.a.) até a data de quitação da fração ideal. Neste valor, estão inclusos:

▪ O valor da parte ideal de 25% da unidade habitacional (R$ 178.136,29). Este, já contempla os aportes (pré-operacional e capital de giro inicial, R$ 1.601,76, assessoria e afiliação à marca, R$ 456,11, e o FF&E e EOS*, R$ 16.507,93). Os aportes não serão pagos pelos compradores da parte ideal de 25% da UH à operadora hoteleira, e sim pela Melnick Even diretamente, conforme acordo comercial;

▪ As despesas de ITBI e emolumentos notariais (R$ 7.125,45), que serão pagas quando da emissão e averbação do habite-se do empreendimento (estimada para abril/2022).

Os valores referentes às demais partes ideias estão descritos na página anterior. A análise de TIR e VPL para a unidade 27,06 m² está demonstrada na seção 8, já para as demais, os resultados estão apresentados no Apêndice I (página 73).

*FF&E e EOS – Furniture, Fixtures and Equipments e Equipments and Operation Supplies: mobília, decoração, equipamentos para o apartamento e áreas comuns e suprimentos operacionais.

Obs.: além dos valores já mencionados, não existe nenhum outro custo administrativo ou taxa que será incorrido na aquisição do CIC hoteleiro pelo comprador da(s) parte(s) ideal(is).

(46)

46

VALOR DE INVESTIMENTO A PRAZO POR PARTE IDEAL DE 25% DA UH (JÁ INCLUSOS NO PREÇO TOTAL DE VENDA)

Fonte: Melnick Even

7. E

25%

DA

UH

A prazo

Todas as 28 partes ideais de 25% ainda disponíveis

para venda podem ser pagas também a prazo

Unidade Habitacional ¹ Área privativa (m²) ² Fração ideal ³ Partes ideais de 25% disponíveis Investimento total da parte ideal da UH a prazo

Valor da parte ideal da UH a prazo 5 Impostos e taxas 6 824 27,06 0,58% 1 R$212.944,53 R$204.754,36 R$8.190,17 1113 30,95 0,66% 1 R$243.556,29 R$234.188,74 R$9.367,55 710 e 910 31,13 0,67% 2 R$244.972,78 R$235.550,75 R$9.422,03 725 31,17 0,67% 2 R$245.287,55 R$235.853,41 R$9.434,14 816 31,37 0,67% 4 R$246.861,42 R$237.366,75 R$9.494,67 811 e 1111 31,44 0,67% 6 R$247.412,28 R$237.896,42 R$9.515,86 615 33,34 0,71% 1 R$262.364,03 R$252.273,11 R$10.090,92 819 e 1019 35,53 0,76% 2 R$279.597,91 R$268.844,14 R$10.753,77 922 38,33 0,82% 1 R$301.632,07 R$290.030,84 R$11.601,23 1120 38,53 0,83% 2 R$303.205,95 R$291.544,18 R$11.661,77 821, 921 e 1021 44,22 0,95% 3 R$347.982,53 R$334.598,59 R$13.383,94 617 44,73 0,96% 1 R$351.995,89 R$338.457,59 R$13.538,30 616 45,07 0,97% 2 R$354.671,47 R$341.030,26 R$13.641,21

³ Fração ideal de 100% da UH, relativa à área privativa total do hotel.

4_{Valores de junho/2020. Compreende o valor total de investimento da parte ideal de 25% da UH.}

6_{Valor de taxas e impostos (ITBI e emolumentos) é estimado em 4% do valor da UH.}

5_{Valor de investimento já contempla FF&E, pré-operacional, capital de giro, afiliação e assessoria. Estes aportes serão pagos diretamente pela Melnick Even à Atlantica Hotels, conforme acordo}

(47)

A prazo

Apresentamos abaixo a estimativa de investimento para a aquisição a prazo da parte ideal de 25% da unidade autônoma de 27,06 m², que corresponde às cinco menores unidades das 141 existentes no hotel. Quando adquirida a prazo, o valor total a ser investido será de R$ 212.944,53, em valores reais na data base junho de 2020. Este valor deverá ser pago em três parcelas de entrada de R$ 12.967,78, seguida de 18 parcelas de R$ 3.071,32, além de dois reforços anuais de R$ 14.844,69. Ao fim do parcelamento, o saldo de R$ 80.877,97 deverá ser quitado com recursos próprios ou via financiamento bancário. Todo o fluxo de pagamentos será corrigido pelo INCC-DI dos últimos 12 meses (4,2% a.a.) até a quitação da unidade habitacional. Neste valor, estão inclusos:

▪ O valor da parte ideal (R$ 204.754,36). Este, já contempla os aportes (pré-operacional e capital de giro inicial, R$ 1.601,76, assessoria e afiliação à marca, R$ 456,11, e o FF&E e EOS, R$ 16.507,93). Os aportes não serão pagos pelos compradores da parte ideal de 25% da UH à operadora hoteleira, e sim pela Melnick Even diretamente, conforme acordo comercial;

▪ As despesas de ITBI e emolumentos notariais (R$ 8.190,17), que serão pagas quando da emissão e averbação do habite-se do empreendimento (estimada para abril/2022).

Os valores referentes às demais partes ideias estão descritos na página anterior. A análise de TIR e VPL para a unidade 27,06 m² está demonstrada na seção 8, já para as demais, os resultados estão apresentados no Apêndice II (página 76).

*FF&E e EOS – Furniture, Fixtures and Equipments e Equipments and Operation Supplies: mobília, decoração, equipamentos para o apartamento e áreas comuns e suprimentos operacionais.

Obs.: além dos valores já mencionados, não existe nenhum outro custo administrativo ou taxa que será incorrido na aquisição do CIC hoteleiro pelo comprador da(s) parte(s) ideal(is).

Em reais de junho de 2020, o valor total a ser desembolsado por

cada parte ideal de 25% da unidade de 27,06 m² é de R$ 212.945

(48)

48

TABELA DE APORTES POR PARTE IDEAL DE 25% DA UH (JÁ INCLUSOS NO PREÇO TOTAL DE VENDA)

Fonte: HotelInvest

7. E

25%

DA

UH

Aportes

O aporte é composto por FF&E e EOS, taxa

pré-operacional, capital de giro e taxa de afiliação e assessoria

Unidade Habitacional ¹ Área privativa (m²) ² Fração ideal ³ Partes ideais de

25% disponíveis Total de aportes 4

Aporte FF&E e EOS Aporte pré-operacional e capital Aporte afiliação e assessoria 824 27,06 0,58% 1 R$18.565,80 R$16.507,93 R$1.601,76 R$456,11 1113 30,95 0,66% 1 R$21.234,72 R$18.881,02 R$1.832,03 R$521,68 710 e 910 31,13 0,67% 2 R$21.358,21 R$18.990,82 R$1.842,68 R$524,71 725 31,17 0,67% 2 R$21.385,66 R$19.015,23 R$1.845,05 R$525,38 816 31,37 0,67% 4 R$21.522,88 R$19.137,24 R$1.856,89 R$528,75 811 e 1111 31,44 0,67% 6 R$21.570,90 R$19.179,94 R$1.861,03 R$529,93 615 33,34 0,71% 1 R$22.874,49 R$20.339,03 R$1.973,50 R$561,96 819 e 1019 35,53 0,76% 2 R$24.377,04 R$21.675,04 R$2.103,13 R$598,87 922 38,33 0,82% 1 R$26.298,12 R$23.383,18 R$2.268,87 R$646,07 1120 38,53 0,83% 2 R$26.435,34 R$23.505,19 R$2.280,71 R$649,44 821, 921 e 1021 44,22 0,95% 3 R$30.339,23 R$26.976,37 R$2.617,52 R$745,35 617 44,73 0,96% 1 R$30.689,14 R$27.287,49 R$2.647,71 R$753,94 616 45,07 0,97% 2 R$30.922,41 R$27.494,91 R$2.667,83 R$759,67

³ Fração ideal de 100% da UH, relativo à área privativa total do hotel.

4_{Estes aportes não serão pagos pelo investidor à operadora hoteleira. No caso do FF&E, pois a unidade será entregue pela incorporadora já com o FF&E integrado, e no caso dos aportes de}

(49)

8. Análise da

rentabilidade do

empreendimento

▪ Comprador das unidades habitacionais

(50)

50

8. A

NÁLISE DA RENTABILIDADE DO EMPREENDIMENTO Comprador das unidades habitacionais

A análise de rentabilidade (TIR, VPL e ROI mensal e anual) para

a unidade de 27,06 m² é apresentada nas próximas páginas

A análise de rentabilidade do DoubleTree by Hilton Pontal será calculada

sob a perspectiva do comprador da parte ideal da unidade habitacional. Para isso, levou-se em consideração os seguintes passos:

▪ Preço de venda de cada parte ideal de 25% da unidade habitacional de 27,06 m² de área privativa do DoubleTree by Hilton Pontal, conforme definido pela Melnick Even;

▪ Projeção do fluxo de caixa do investidor (comprador da parte ideal da UH): é projetado um fluxo de caixa durante o período de implantação do projeto e os 10 anos seguintes de operação. Em outras palavras, considera-se o valor pago pela UH (Unidade Habitacional) e suas perspectivas de resultado operacional. Ao final do 10º ano de operação, adotou-se como premissa a venda do apartamento. Para a estimativa do valor potencial de venda futura, foi utilizado um

cap rate

em termos reais de 0,50% a.m. (6,0% a.a.), índice em linha ao adotado no mercado secundário (fonte: Fundo Maxinvest, com base em 250 vendas de apartamentos registradas nos últimos anos).

Com base nesses passos, calculou-se a rentabilidade potencial do comprador de cada tipo de parte ideal de unidade habitacional.

Para o cálculo do VPL (Valor Presente Líquido), levou-se em consideração o fluxo de caixa do negócio descontado a uma taxa que representa a expectativa de retorno de um típico investidor de condo-hotel. Historicamente, o comprador de condo-hotel tem uma expectativa de retorno próximo a 0,5% a.m. sobre o capital investido, a partir do ano estabilizado do empreendimento. Com base nessa premissa e também nos registros de transações do Fundo Maxinvest, adotou-se a taxa de desconto de 0,5% a.m..

Para as demais partes ideias das unidades habitacionais, a análise de rentabilidade (TIR, VPL e ROI mensal e anual) está apresentada nos Apêndices I e II (a partir da página 73).

(51)

FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR – PAGAMENTO À VISTA(POR PARTE IDEAL DE25% DA UH DE 27,06 M² DE ÁREA PRIVATIVA)

Fonte: HotelInvest

Premissas de inflação (Itaú BBA, junho/2020): 1,8%, 2,8%, 3,0% e 3,0%, de 2020 a 2023, respectivamente. Para atualizar o resultado operacional da parte ideal de 25% da unidade habitacional no período de 2024 a 2028, adotou-se o IPCA de 2023 (3,0%).

TIR do investidor em

1,72% em valores nominais

Análise da rentabilidade à vista

O fluxo de caixa acima apresenta o volume de investimento e o resultado operacional por unidade habitacional de 27,06 m², em valores nominais. Além do preço à vista da UH (R$ 159.570), foram considerados também os valores referentes ao FF&E, assessoria e afiliação à marca, capital de giro e outros custos (ITBI e emolumentos notariais), conforme indicados pela Melnick Even e apresentados nas páginas 43 e 47.

Ao final do 10º ano de operação (agosto de 2032), considera-se a venda do ativo. 2020 /202 1 2021/ 2022 2022 /202 3 2023 /202 4 2024 /2025 2025 /202 6 2026 /202 7 2027 /202 8 2028 /202 9 2029 /203 0 2030 /203 1 2031/ 2032 2032 /203 3 Preço de venda da UH -159.570 - - - -

FF&E + Pré-operacional e capital de giro + Afiliação e assessorias -18.566 - - - -

ITBI + emolumentos - - -7.716 - - - -

Resultado operacional + venda da unidade - - 650 3.373 5.112 6.530 7.267 8.072 8.314 8.563 8.820 9.085 158.039

Fluxo de Caixa do Investidor (178.136) - (7.066) 3.373 5.112 6.530 7.267 8.072 8.314 8.563 8.820 9.085 158.039

TIR nominal 1,72% TIR real -1,18%

(52)

52

FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR – PAGAMENTO A PRAZO (POR PARTE IDEAL DE 25% DA UH DE 27,06 M² DE ÁREA PRIVATIVA)

Fonte: HotelInvest

TIR do investidor em

-0,07% em valores nominais

8. A

NÁLISE DA RENTABILIDADE DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo

O fluxo de caixa acima apresenta o volume de investimento e o resultado operacional por unidade habitacional de 27,06 m², em valores nominais. Além do preço a prazo da UH (R$ 196.834), foram considerados também os valores referentes ao FF&E, assessoria e afiliação à marca, capital de giro e outros custos (ITBI e emolumentos notariais), conforme indicados pela Melnick Even e apresentados nas páginas 45 e 47.

Ao final do 10º ano de operação (agosto de 2032), considera-se a venda do ativo. 2020 /202 1 2021/ 2022 2022 /202 3 2023 /202 4 2024 /2025 2025 /202 6 2026 /202 7 2027 /202 8 2028 /202 9 2029 /203 0 2030 /203 1 2031/ 2032 2032 /203 3 Preço de venda da UH -46.967 -49.239 -100.628 - - - -

FF&E + Pré-operacional e capital de giro + Afiliação e assessorias -4.683 -4.910 -10.089 - - - -

ITBI + emolumentos - - -8.869 - - - -

Resultado operacional + venda da unidade - - 650 3.373 5.112 6.530 7.267 8.072 8.314 8.563 8.820 9.085 158.039

Fluxo de Caixa do Investidor (51.650) (54.149) (118.936) 3.373 5.112 6.530 7.267 8.072 8.314 8.563 8.820 9.085 158.039

TIR nominal -0,07% TIR real -2,74%

(53)

9. Taxa de capitalização

do projeto

▪ ROI à vista

(54)

54

DISTRIBUIÇÃO E ROI ANUAIS POR PARTE IDEAL DE 25% DA UH DE27,06 M² DE ÁREA PRIVATIVA– PAGAMENTO À VISTA

Fonte: HotelInvest

Distribuição anual de R$ 9.085 por parte ideal de 25%

da UH e ROI nominal de 4,9% no 10º ano (2031/32)

9. T

AXA DE CAPITALIZAÇÃO DO PROJETO ROI do comprador do condo-hotel à vista

ROI calculado com base no valor de aquisição da parte ideal de 25% da UH à vista com FF&E, assessoria e afiliação à marca, capital de giro e ITBI e emolumentos notariais, conforme descrito na seção 7.

Todos os valores estão em reais de junho de 2020.

R$ 650 R$ 3.373 R$ 5.112 R$ 6.530 R$ 7.267 R$ 8.072 R$ 8.314 R$ 8.563 R$ 8.820 R$ 9.085 0,3% 1,8% 2,8% 3,5% 3,9% 4,3% 4,5% 4,6% 4,7% 4,9% 0,0% 1,5% 3,0% 4,5% 6,0% 0 2.500 5.000 7.500 10.000

Distribuição anual por UH (mil) ROI anual

ROI em 2031/2032

Anual

4,9%

Mensal

(55)

Fonte: HotelInvest

DISTRIBUIÇÃO E ROI ANUAIS POR PARTE IDEAL DE 25% DA UH DE 27,06 M² DE ÁREA PRIVATIVA– PAGAMENTO A PRAZO

Distribuição anual de R$ 9.085 por parte ideal de 25%

da UH e ROI nominal de 4,0% no 10º ano (2031/32)

ROI do comprador do condo-hotel a prazo

ROI calculado com base no valor de aquisição da parte ideal de 25% da UH a prazo com FF&E, assessoria e afiliação à marca, capital de giro e ITBI e emolumentos notariais, conforme descrito na seção 7.

Todos os valores estão em reais de junho de 2020.

R$ 650 R$ 3.373 R$ 5.112 R$ 6.530 R$ 7.267 R$ 8.072 R$ 8.314 R$ 8.563 R$ 8.820 R$ 9.085 0,3% 1,5% 2,3% 2,9% 3,2% 3,6% 3,7% 3,8% 3,9% 4,0% 0,0% 1,3% 2,5% 3,8% 5,0% 0 2.500 5.000 7.500 10.000

Distribuição anual por UH (mil) ROI anual

ROI em 2031/2032

Anual

4,0%

Mensal

(56)

56

COMPARATIVO COM EMPREENDIMENTO HOTELEIRO EM OPERAÇÃO

Fonte: Imobiliárias locais e Melnick Even

Cap rate do DoubleTree by Hilton

Pontal estimado em 0,41% a.m.

9. T

AXA DE CAPITALIZAÇÃO DO PROJETO Comparativo Cap Rate

Conforme definição do “Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados”, elaborado e divulgado pelo Secovi-SP, a relação entre o rendimento médio anual e o preço de venda do ativo é o que define a taxa de capitalização (conhecida pela abreviação

Cap

Rate

) praticada naquele momento no mercado.

Na tabela acima, estão apresentadas as taxas de

Cap Rate

para o empreendimento DoubleTree by Hilton Pontal e para o empreendimento comparável “Hotel

midscale

”, em operação. O hotel comparado não teve seu nome divulgado em razão de não ser um empreendimento de capital aberto, com informações públicas disponibilizadas ao mercado. É importante observar que a taxa de capitalização pode variar em função da cidade onde o empreendimento está localizado, do tipo de produto hoteleiro e da gestão da operadora hoteleira.

Empreendimento Localização Preço praticado*

Distribuição média mensal**

Cap Rate

(a.m.) Fonte

Hotel midscale (unidade inteira) Praia de Belas R$ 370.000 R$ 935 0,25% Pesquisa com imobiliárias DoubleTree by Hilton Pontal

(parte ideal de 25% da UH)

Praia de

Belas R$ 185.852 R$ 757 0,41% Melnick Even

* O preço praticado para a unidade "Hotel midscale" foi obtido por meio de pesquisas junto aos corretores imobiliários da região. O preço de venda do hotel DoubleTree by Hilton Pontal refere-se ao preço de venda à vista da parte ideal de 25% da UH de 27,06 m² em valores nominais.

** A distribuição média informada para o "Hotel midscale" refere-se ao período de janeiro/2019 a dezembro/2019. Esta distribuição média apresenta um patamar baixo em razão do cenário econômico nacional. Para o DoubleTree by Hilton Pontal foi considerada a distribuição média mensal da cota no 10º ano de operação (2031/32), em valores nominais.

Cap rate

do DoubleTree by Hilton em 2031/2032 Anual

5,0%

Mensal

0,41%

(57)

10. Considerações finais

(58)

58

SWOT

▪ Empreendimento moderno e afiliado à segunda maior rede hoteleira presente no Brasil.

▪ Sinergia do hotel com os demais componentes imobiliários do projeto, como a torre corporativa e o mall.

▪ Quartos espaçosos.

▪ Áreas de eventos com luz natural e vista única para o Lago Guaíba. ▪ Marca reconhecida internacionalmente.

▪ Existência de patrimônio de afetação.

▪ Localização secundária para o público corporativo e distância em relação aos principais geradores de demanda da cidade.

▪ Sinergia entre os elementos do complexo imobiliário deverá gerar demanda ao hotel, especialmente com o centro de eventos.

▪ Inexistência de um centro de eventos em Porto Alegre com o apelo paisagístico e a força de marca que o DoubleTree terá.

▪ Projeções partem da premissa do controle da Covid-19 no país no 3º trimestre do ano e retomada da economia a partir de 2021. Caso a crise se estenda por um período maior, os resultados projetados podem ser afetados.

▪ Possíveis guerras tarifárias em razão da Covid-19 não foram consideradas e representam um risco para o mercado hoteleiro. ▪ Incertezas quanto à velocidade de recuperação econômica do país

em curto e médio prazo.

▪ Possível construção de novos hotéis além dos indicados no estudo.

Pontos fortes Pontos fracos

Oportunidades Ameaças

10. C

ONSIDERAÇÕES FINAIS Análise SWOT