RELATÓRIO DO ADMINISTRADOR – 1º SEMESTRE 2015
Renda de Escritórios Fundo de Investimento Imobiliário - FII
(CNPJ n.º 14.793.782/0001-78)
Em atenção ao disposto no Artigo 39, Inciso IV, alínea “b”, da Instrução CVM 472/08, apresentamos o relatório do administrador do RENDA DE ESCRITÓRIOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII para o semestre findo em junho/2015:
I – Descrição dos negócios realizados no semestre.
De acordo com o prospecto (1.3 – Política de Investimentos) o objetivo do Fundo é auferir receitas prioritariamente por meio de locação, arrendamento ou exploração do direito de superfície dos imóveis adquiridos no longo prazo. Não é objetivo direto e primordial do Fundo a obtenção de ganho de capital com a compra e venda de imóveis ou direitos a eles relativos. Segue abaixo tabela das Receitas Auferidas no 1º Semestre de 2015.
Receitas (em R$ mil) 30/06/2015
Recebimento de Aluguel 3.693
Recebimento de Juros de TVM 66
Total 3.759
Ao longo deste semestre foram concluídas 1 renovação e 2 prorrogações de contratos de locação todos eles tendo como base os parâmetros negociais constantes da reavaliação dos
Em relação aos investimentos programados no semestre anterior, com o objetivo de adequação/modernização dos condomínios, informamos que, em quase sua totalidade, eles tem seguido o cronograma. Segue abaixo os valores desembolsados pelo Fundo no 1º semestre de 2015:
Ressalta-se que os investimentos acima já estavam previstos nos documentos da oferta e estão sendo suportados pela reserva de contingência constituída quando da oferta pública.
II – Programa de investimentos para o semestre seguinte.
No próximo semestre, estão planejados os seguintes investimentos nos imóveis:
• Edifício Tenente Negrão (São Paulo) - Adequação de Acessibilidade: Contratação de Serviços para obtenção de Certificado de Acessibilidade para edificação conforme art. 6º do Decreto Municipal nº 45.122.
Valor Estimado para elaboração do Projeto: R$ 20.000 (vinte mil reais). Somente após esta fase poderá ser estimado o custo com a execução do projeto.
• Edifício Suarez Trade (Salvador) – Troca da fachada: Substituição das pedras de granito da fachada do Edifício Suarez Trade, por conta do desgaste na sustentação destas pedras. Este assunto será tratado na Assembléia Ordinária do condomínio, para análise das propostas e definição de escolha do projeto, após esta etapa poderá ser estimado o custo do reparo.
Ressalta-se que o fundo encerrou o semestre com R$ 1.085.566,67 (um milhão, oitenta e cinco mil, quinhentos e sessenta e seis reais e sessenta e sete centavos) em reservas para fazer frente a investimentos.
Edifício Investimento Orçado RDES11
(R$ mil) Valor Pago (R$ mil) Valor à Pagar (R$ mil) Status Tenente Negrão
Fechamento da Recepção 9,5 9,5 - Concluído
Implantação das catracas de acesso 30,3 30,3 - Concluído
Substituição do painel de comando do Chiller 124,6 31,2 93,5 Em andamento
Suarez Trade Retrofit da Fachada 353,3 - 353,3 A iniciar
III – Informações, acompanhadas das premissas e fundamentos utilizados em sua elaboração, sobre:
a) Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário em que se concentrarem as operações do Fundo, relativas ao semestre findo:
Com forte expectativa de crescimento da economia e a chegada de novas empresas, a tendência era de um crescimento acelerado na demanda por áreas de escritórios, acreditando-se que aproveitar o momento para construção é uma oportunidade única e imperdível. Com base nestas perspectivas o segmento de construções aumentou as áreas disponíveis acima de 100% em apenas três anos. Com a desaceleração do mercado imobiliário como um todo, as obras projetadas e iniciadas em um momento de aquecimento e crescimento, foram concluídas e entregues na sua maioria no período em que a economia começou a desacelerar. Esses efeitos podem ser percebidos não somente na quantidade de migrações dos locatários das edificações mais antigas para os empreendimentos mais novos ou próprios, mas também através do crescimento linear do percentual de imóveis vazios e dos preços negociados para renovação e nova locação que começam a apresentar uma queda na faixa entre 7% a 15% dependendo da capital.
• SÃO PAULO
O mercado de escritórios comerciais da cidade de São Paulo tem passado por um momento de transformação e modernização de seus espaços, de forma bastante rápida em comparação ao comportamento do mercado nos últimos anos. Com isso, iniciou-se um processo de migração de empresas principalmente por conta da perda de eficiência dos edifícios antigos devido ao modelo construtivo e falta de tecnologia aplicada. O aumento na quantidade de empreendimentos modernos possibilita em parte que se mantenha ou supere a eficiência. Outra característica importante refere-se às unificações de algumas operações que estavam distribuídas em diversos edifícios. Em virtude deste cenário e influenciado pela entrega de novos empreendimentos, os valores de locação estão sob pressão, principalmente nos empreendimentos de maior concentração de área disponível.
• RECIFE
A Região Metropolitana de Recife recebeu investimentos que potencializaram o desenvolvimento do mercado imobiliário comercial com a demanda por espaços de boa
últimos dez anos, pode-se considerar que Recife ainda é um mercado novo. O mercado das classes de alto padrão (A+ e A) apresenta uma taxa de disponibilidade de 22,8%, enquanto que os empreendimentos da classe B apresentam uma taxa bem inferior de disponibilidade, cerca de 3,1%. Esta considerável diferença é explicado pela área remanescente não alugada de empreendimentos que foram entregues, principalmente, nos últimos dois anos. A região de Boa Viagem, onde estão localizados os Ed. Empresariais Center I e Center II, é uma das regiões onde as diferenças entre os preços médios de locação estão mais elásticos e além do percentual de disponibilidade maior. O crescimento do mercado em Recife, pode ser mensurado com base na área existente de empreendimentos em um total de 329 mil m² contra cerca de 287 mil m² de empreendimentos comerciais em construção ou em projeto. A Região Metropolitana de Recife tem 30% de participação neste total.
• SALVADOR
Em Salvador, o estoque de escritórios (salas comerciais + escritórios corporativos) aumentou neste último semestre com a entrega de parte dos novos empreendimentos e deve continuar a crescer nos próximos semestres, por conta das obras que iniciaram no período do boom do mercado imobiliário, com entrega prevista para 2 a 4 anos após seu início. Salvador não está entre as cidades de concentração de escritórios e espaços corporativos, principalmente por conta das atividades econômicas desenvolvidas na capital. Com esse cenário, a tendência é um aumento de estoque destes empreendimentos nos próximos semestres.
Fonte: Colliers International
b) As perspectivas da administração para o semestre seguinte.
O principal desafio é a redução da vacância. O Fundo encerrou o semestre com 17 salas/pavimentos, cerca de 34,8% da ABL, e ao longo dos últimos meses foram intensificadas as ações de comercialização para as quais espera-se resultados de médio em longo prazo.
c) O valor de mercado dos ativos integrantes do patrimônio do fundo.
Em atendimento à ICVM 516/2011, os imóveis integrantes da carteira do Fundo foram reavaliados em dezembro de 2014.
As análises desenvolveram-se de acordo com os critérios básicos estabelecidos na NBR NBR-14.653 – Partes 02 e 04 / Avaliações de Bens - Imóveis Urbanos e Empreendimentos, da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas.
Com base nos laudos disponibilizados, segue no quadro abaixo os valores das avaliações realizadas em Dezembro/2013, Dezembro/2014, e sua respectiva variação:
(R$ mil)
Imóveis Avaliação Dez/2013 Avaliação Dez/2014 Variação
Tenente Negrão R$ 23.793,1 R$ 23.645,5 -0,62%
Suarez Trade R$ 19.332,0 R$ 19.177,6 -0,65%
Center I R$ 19.221,6 R$ 19.000,8 -0,93%
Center II R$ 19.251,1 R$ 18.246,1 -4,22%
Total R$ 81.597,8 R$ 80.070,0 -6,42%
IV – Relação das obrigações contraídas no período.
Obrigações 1º Semestre 2015 (R$ mil)
Taxa de Administração 166
Serviços de Controladoria e Custódia 24
Pagamentos de Tributos 161
Distribuição de Resultados a Pagar 2.624
Total 2.975
V – Rentabilidade nos últimos 4 (quatro) semestres.
Período* Rentabilidade Apurada no
Último Mês do Semestre Rentabilidade Semestral 1º Semestre de 2015 0,0153% 0,1435% 2º Semestre de 2014 -3,2138% -3,0459% 1º Semestre de 2014 0,0233% 0,1485% 2º Semestre de 2013 -10,8349% -10,7217%
Acumulado Últimos 4 Semestres -13,4756%
VI – O valor patrimonial da cota, por ocasião dos balanços, nos últimos 4 (quatro) semestres do calendário.
31/12/2013 82.999,24 742.000 111,858814
VII – a relação dos encargos debitados ao fundo em cada um dos 2 (dois) últimos exercícios, especificando valor e percentual em relação ao patrimônio líquido médio semestral em cada exercício.
Despesas (R$ mil)
1º semestre 2015 2º semestre 2014 1º semestre 2014 2º semestre 2013
Valor % PL médio Valor % PL médio Valor % PL médio Valor % PL médio Taxa Administração 190.332,85 0,24% 202.392,93 0,24% 198.843,08 0,24% 171.522,09 0,24% Taxas Condominiais 531.383,41 0,66% 378.190,07 0,46% 340.686,88 0,41% 67.603,90 0,09% Tributárias 161.222,30 0,20% 154.642,36 0,19% 154.944,64 0,19% 9.625,71 0,01% Consultor Imobiliário 44.657,59 0,06% 89.100,30 0,11% 70.207,67 0,09% 86.237,07 0,12% Outras Despesas(3) 118.306,16 0,15% 245.450,68 0,30% 113.863,05 0,14% 13.138,09 0,02% Total 1.045.902,31 1,30% 1.069.776,34 1,29% 878.545,32 1,06% 348.126,86 0,48% (3)
Taxas CVM, SELIC, SOMAFIX, Energia, Postagem, publicações, auditoria, honorários advocatícios, obras, emolumentos e outros.
BB Gestão de Recursos – Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários
Carlos José da Costa André Diretor-Executivo
