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SENTENÇA Processo Digital nº: 1053406-25.2014.8.26.0002

Classe - Assunto Procedimento Comum - Compra e Venda Requerente: Joao Mauricio Tonella Manso

Requerido: Beta Even Rio Empreendimentos Imobiliários Ltda

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Marina Balester Mello de Godoy

Vistos.

Trata-se de ação de indenização por danos material e moral c/c repetição de indébito, proposta por JOÃO MAURICIO TONELLA MANSO em face de BETA EVEN RIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Em síntese, afirma o autor ter celebrado com a ré compromisso de compra e venda da unidade nº 212, Torre 02 - Sernambetiba, do “Condomínio Edifício Caminhos da Barra 2”, localizado na Avenida Tenente Coronel Muniz Aragão, nº 1625, no município do Rio de Janeiro-RJ. Narra que a conclusão da obra estava prevista para julho de 2013, contudo a entrega das chaves ocorrera somente em 22/05/2014. Explica que o negócio fora iniciado pela internet, por meio de acesso direto ao site da construtora-ré, sendo que os instrumentos dos contratos foram encaminhados via postal. Alega ter feito o pagamento de comissão de corretagem (R$ 7.288,50) e SATI (R$ 400,00), todavia argui a ilegalidade da cobrança de ambos os serviços, porque as tratativas se deram diretamente com a ré. Sustenta a abusividade da cláusula que estabelece a multa a ser paga pela ré, no caso de atraso na entrega da obra, por considerar ínfimo o valor estipulado e, por isso, requer seja declarada nula. Ainda, pretende a restituição em dobro dos valores pagos indevidamente pela intermediação imobiliária, bem como requer a condenação da ré ao pagamento de indenização por dano material no valor de R$ 21.600,00 (vinte e um mil e seiscentos reais), correspondente aos aluguéis mensais pelo atraso de entrega do imóvel, o que equivale a 0,8% do valor atual do imóvel (R$ 270.000,00) multiplicado pelos dez meses de atraso e, subsidiariamente, no valor de R$ 10.8000,00 (dez mil e oitocentos reais), caso o Juízo entenda pela legalidade da cláusula que estipula a tolerância de centos e oitenta dias para conclusão da obra. Por fim, pleiteia indenização por dano moral no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Acompanham a petição inicial os documentos de fls. 28/100.

Apresentada contestação a fls.119/183. Preliminarmente, sustenta a falta de interesse de agir do autor, pois, ao assinar o termo de transferência de posse do imóvel, deu plena quitação às obrigações assumidas no contrato, perdendo o direito de reclamá-las. Ainda, argui ser parte ilegítima no que diz respeito à devolução da comissão de corretagem e dos Serviços de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI), porque o pagamento fora recebido pela empresa intermediadora LPS Patrimóvel Consultoria de Imóveis S/A. Quanto ao mérito, sustenta ser válido o contrato firmado livremente entre as partes, bem como impugna a alegação de abusividade da

cláusula a respeito do prazo de tolerância para a conclusão das obras. Ademais, afirma que sequer houve atraso, porque o referido prazo, que expiraria em 31/01/2014, é calculado até a data de emissão do Certificado de Auto de Conclusão de Obras (“Habite-se”), que ocorrera antes, em 27/01/2014 e não até a data da entrega das chaves. Assevera não ter praticado qualquer ato ilícito e que o termo de transferência de posse do imóvel foi assinado apenas em dezembro de 2014 por conduta do próprio autor. Alega ser indevida a devolução do valor da comissão de corretagem e SATI, porque mesmo o autor tendo feito contato via internet ocorrera a intermediação imobiliária, uma vez que a transação foi realizada pelos corretores da empresa intermediadora, ademais o autor consentiu livremente com o seu pagamento. Por fim, impugnam a restituição em dobro e alegam inexistir danos indenizáveis. Acompanham os documentos de fls. 184/243.

Réplica apresentada a fls. 248/264. É o relatório. Fundamento e DECIDO.

De início, rejeito a alegação preliminar de falta de interesse de agir, porque eventual termo de quitação não obsta a declaração da eventual nulidade de cláusulas contratuais abusivas. Assim, o provimento jurisdicional pretendido é útil e apto a atender os interesses do autor.

Ademais, rejeito a alegação preliminar de ilegitimidade passiva ad causam, pois a ré celebrou com o autor compromisso de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária e transferiu ao autor a obrigação de pagar a comissão de corretagem e os Serviços de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI) à corretora.

Sobre o tema, com base no artigo 1.040, III, do Código de Processo Civil, adoto o entendimento consolidado pela Segunda Seção do Colendo Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do Recurso Especial 1551951/SP, de relatoria do Exmo. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, em 24/08/2016. O v. acórdão foi publicado em 06/09/2016, com a seguinte ementa:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE.

1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Legitimidade

passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. (grifo nosso)

2. CASO CONCRETO: 2.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade.

2.2. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos

2.3. "Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP).

2.4. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem e procedência do pedido de restituição da SATI.

3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE”.

Superadas a questões preliminares, estão presentes os pressupostos processuais e as condições da ação.

Diante da desnecessidade da produção de outras provas, aprecio o mérito, nos termos do artigo 355, I, do Código de Processo Civil.

O autor celebrou compromisso de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária com a ré BETA EVEN RIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Na ocasião, firmou também contrato autônomo de SATI com a empresa intermediadora LPS Patrimóvel Consultoria de Imóveis S/A.

Sustenta o autor a ilegalidade da cobrança de comissão de corretagem e Serviços de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI), feita por ocasião da celebração de compromisso de compra e venda de imóvel, motivo por que pretende a restituição em dobro dos valores pagos.

Sobre o tema, com base no artigo 1.040, III, do Código de Processo Civil, adoto o entendimento consolidado pela Segunda Seção do Colendo Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do Recurso Especial 1.599.511 - SP (2016/0129715-8), de relatoria do Exmo. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, em 24/08/2016. O v. acórdão foi publicado em 06/09/2016, com a seguinte ementa:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM.

CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:

1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição

da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à

II - CASO CONCRETO:

2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1.

2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da temantendo-se 1.2.

III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.”

No presente caso, o autor tinha conhecimento do preço total de aquisição da unidade imobiliária e do valor cobrado a título de comissão de corretagem (fls. 100 e 227/229), o qual estava bem discriminado em tabela e foi pago destacadamente à imobiliária e ao corretor. Assim, é válido o contrato de fls. 228/229, que transferiu ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem e, consequentemente, a sua cobrança é lícita.

Ademais, não prospera a alegação de que não fora prestado o serviço de corretagem pelo fato de ter realizado as tratativas à distância. Ora, os documentos de fls. 98/99 comprovam que a negociação foi intermediada por corretores.

Por outro lado, neste mesmo julgado, o Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que a cobrança de Serviço de Assessoria Técnico-imobiliária (SATI) é ilícita, pois “a atividade de assessoria prestada ao consumidor por técnicos vinculados à incorporadora constitui mera prestação de um serviço inerente à celebração do próprio contrato, inclusive no que tange ao dever de informação, não constituindo um serviço autônomo oferecido ao adquirente (...). Verifica-se, neste caso, uma flagrante violação aos deveres de correção, lealdade e transparência, impostos pela boa-fé objetiva, tendo em vista a cobrança, a título de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), pelo cumprimento de deveres inerentes ao próprio contrato celebrado. A abusividade dessa cláusula contratual deflui do disposto no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor (...). Ademais, essa assessoria é um serviço que envolve o elemento confiança (intuito personae). Assim, se o consumidor necessitar de alguma assessoria técnica ou jurídica para orientá-lo acerca do contrato ou de outros detalhes relativos à aquisição do imóvel, pode contratar diretamente um profissional ou advogado da sua confiança, e não alguém vinculado à incorporadora”.

Diante disso, considero abusiva a cobrança de Serviços de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI), devendo a ré restituir ao autor a quantia correspondente de R$ 400,00 (quatrocentos reais).

Porém, apesar da ilegalidade da referida cobrança, não tem o autor direito à repetição do indébito por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, mas apenas à devolução simples do valor indevidamente pago, porque, tendo havido cobrança com base em contrato, ainda que considerado nulo, entendo que inexiste má-fé e é justificável o engano, não se configurando a hipótese prevista no artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.

Ainda, pretende o autor a condenação da ré ao pagamento de indenização por dano material na espécie de lucros cessantes.

previsão contratual era de entrega em julho de 2013 (fls. 40); porém, somente houve e expedição do “Habite-se” em 27/01/2014 (fls. 220/221) e a as chaves foram disponibilizadas a partir de maio de 2014 (fls. 64).

É bem verdade que há clara e expressa previsão contratual sobre possibilidade de prorrogação do prazo para conclusão das obras para mais 180 (cento e oitenta) dias, em caso de situações inesperadas. Referida cláusula contratual, por si só, não é abusiva (capítulo 10 - cláusula XXII fls. 51/52). Ocorre que a prorrogação do prazo para conclusão da entrega do imóvel exige justificativa razoável, acompanhada de provas, o que não existe no presente caso. Não há provas de ter ocorrido fortuito externo dentro do prazo previsto no contrato; aliás, a ré sequer alega quais foram os fatores do atraso.

Não é demais salientar que, conforme Súmula nº 161 do E. Tribunal de Justiça, “não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente”.

Ademais, observo que a mera expedição do “Habite-se” não bastava para que o autor dispusesse do imóvel, sendo imperiosa a entrega das chaves para que fruísse plenamente da sua propriedade. E está comprovado que a ré disponibilizou as chaves apenas a partir de maio de 2014 (fls. 64 e 66).

Conforme Súmula nº 160 do E. Tribunal de Justiça, “a expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora”.

Concluo, pois, que a ré estava em mora desde agosto de 2013 até maio de 2014. Configurado o descumprimento da obrigação pela ré, tem o dever de indenizar o autor pelos danos causados.

O autor requer que a indenização pelos lucros cessante, calculada em 0,8% (oito décimos por cento) do valor atualizado do imóvel multiplicado pelos meses de atraso.

Nos termos da Súmula nº 162 do E. Tribunal de Justiça, “descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio”.

Adoto o entendimento jurisprudencial de que o quantum indenizatório seja balizado em 0,5% (meio por cento) do valor do contrato, diante da razoabilidade do valor (Apelação: 1020634-27.2015.8.26.0114. Relator(a): Rosangela Telles; Comarca: Campinas; Órgão julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 20/10/2016; Data de registro: 20/10/2016)

Por isso, considerando o valor do pactuado (R$ 162.211,50), deverá a ré pagar ao autor, por cada mês de atraso, a quantia de R$ 811,06 (oitocentos e onze reais e seis centavos), a

título de indenização pelos lucros cessantes, com correção monetária calculada pela Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, desde cada atraso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde a data da citação.

O autor ainda sustenta ter sofrido dano moral diante do inadimplemento da ré. Em princípio, o mero inadimplemento contratual não gera danos morais indenizáveis. Contudo, no presente caso, o prazo previsto para a entrega do imóvel era julho de 2013, mas o “Habite-se” foi emitido somente em janeiro de 2014, depois de já transcorrido até o prazo de tolerância previsto no contrato, frustrando as expectativas do autor, inclusive de melhora da qualidade de vida. Logo, no caso concreto, não há como tratar os resultados do atraso como meros aborrecimentos.

Ademais, houve evidente quebra dos deveres laterais da lealdade, boa-fé e colaboração pela ré, bem como desrespeito ao princípio da função social do contrato, decorrentes do descaso, que configuram abuso de direito. Embora a ré alegue a ocorrência de fatores alheios a sua vontade, o prazo de tolerância serve justamente para tais situações, prevenir que a ocorrência desses fatores atrase a conclusão das obras.

Utilizados os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, fixo indenização por dano moral no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com correção monetária desde a data do arbitramento (Súmula nº 362 do Colendo Superior Tribunal de Justiça) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde a data da citação, por se tratar de responsabilidade contratual.

Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, I, do Código de Processo Civil, julgo PROCEDENTE EM PARTE a demanda proposta por JOÃO MAURICIO TONELLA MANSO em face de BETA EVEN RIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. para: a) CONDENAR a ré a restituir ao autor a quantia de R$ 400,00 (quatrocentos reais), a título de Serviço de Assessoria Técnico-imobiliária (SATI), com correção monetária calculada pela Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, desde a data do desembolso, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde a data da citação; b) CONDENAR a ré a pagar ao autor indenização por lucros cessantes no valor de R$ 811,06 (oitocentos e onze reais e seis centavos), por cada mês de atraso na entrega do imóvel (agosto de 2013 até maio de 2014), com correção monetária calculada pela Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, desde cada atraso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde a data da citação; e c) CONDENAR a ré a pagar ao autor indenização por dano moral no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com correção monetária desde a data do arbitramento e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde a data da citação.

Diante da maior sucumbência, com fundamento nos artigo 85, § 2º, e 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, condeno a ré a arcar por inteiro com as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios em favor dos patronos do autor, que fixo em 10% (dez) por cento do valor total da condenação.

Com o trânsito em julgado, intimem-se as partes.

Nada sendo requerido no prazo de trinta dias, arquivem-se os autos com as baixas e anotações necessárias.

P.R.I.C.

São Paulo, 25 de outubro de 2016.

MARINA BALESTER MELLO DE GODOY

Juíza de Direito

DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA