Carteira de Fundos Imobiliários

(1)

Por

Victor Penna, CNPI e Kamila Oliveira, CNPI

Carteira de Fundos Imobiliários

Abril 2021

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ÍNDICE

Panorama de Mercado 3 Vinci Logística 14

Carteira Sugerida de Fundos Imobiliários 5 Mérito Desenvolvimento Imobiliário 8

XP Selection 10

CHSG Renda Urbana FII 12

XP Log 16

Banestes Recebíveis Imobiliários 18

REC Recebíveis Imobiliários 20

Malls Brasil Plural 22

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Panorama de Mercado

Fonte: Bloomberg, Economatica (em 31/03/2021), BB Investimentos

Março-Abril | O IFIX encerrou o fevereiro com queda de 1,38%, aos 2.846 pontos, com forte influência da elevação da Selic no período. Em 12 meses, o índice ainda apresenta um retorno de 14,14%.

3

IFIX

Cotação em 31/03/2021 pts 2.846

Máxima (52 sem.) pts 2.900

Mínima (52 sem.) pts 2.413

Variação no mês % -1,38%

Variação em 2021 % -0,81%

Variação em 12 meses % 14,14%

Base 100

IBOV x IFIX x CDI

Em março, o IFIX seguiu em caminho oposto ao do Ibovespa e encerrou o mês com queda de 1,38%, aos 2.846 pontos. No último dia 17, o Banco Central se mostrou mais cauteloso em relação ao cenário inflacionário e elevou a Selic em 75 bps, para 2,75% a.a. Apesar de considerar que os choques atuais são temporários, as projeções têm afastado a inflação do centro da meta (3,75%), com o comitê inclusive considerando a possibilidade de outra alta nos juros da mesma magnitude na próxima reunião. Como resultado, observamos o mercado pressionando fortemente as cotas dos FIIs, que tende a comparar o retorno proporcionado pelos fundos com o retorno da taxa de referência, adotando assim uma correlação negativa entre a Selic e os Fundos.

No entanto, ao analisar FIIs, temos que considerar a expectativa de retorno total, a qual consiste no montante esperado de dividendos mais o potencial de valorização das cotas. Uma Selic a 2,0% ou a 2,75%, se descontado imposto de renda, traz um retorno líquido do investimento ainda bastante inferior ao yield médio que os FIIs têm pago (entre 6% e 7% ao ano, sem incidência de imposto). Ou seja, mesmo diante da elevação recente da taxa de juros e da perspectiva de novas altas no curto prazo, o retorno proporcionado pelos fundos imobiliários ainda está em patamares consideravelmente superiores ao dos investimentos pós fixados. Ainda, pelo viés técnico, o spreadatual do yielddos FIIs sobre a NTN-B está acima da média histórica, o que pode resultar na valorização das cotas na busca pela convergência aos spreadshistóricos. Além disso, a perspectiva de retomada econômica tende a resultar em uma valorização patrimonial (maior demanda -> elevação no preço dos aluguéis -

> valorização dos imóveis), com grandes chances de apreciação no valor de mercado das cotas dos FIIs no mercado secundário.

Vale lembrar que a possível maior pressão inflacionária vinda da retomada da atividade econômica não traz impactos diretos nos fundos (há um hedge natural), dado que os contratos de aluguéis

são reajustados pela inflação, bem como a remuneração dos CRIs que pagam inflação + spread.

Neste primeiro semestre do ano, dadas as incertezas relacionadas ao agravamento da pandemia, continuamos com preferência por fundos de papéis e de logística, em detrimento aos de shoppings e escritórios. Como nossa carteira tem um viés mais voltado para renda do que ganho de capital, a composição atual reflete fundos sólidos, com boa gestão e com boas perspectivas de resultados no ambiente atual. Ainda nesse contexto, os fundos de CRIs destacam-se em virtude da elevação das expectativas dos índices de inflação. Mantivemos o MALL11, pois acreditamos que seu nível de desconto versus seus fundamentos, tão logo as restrições de circulação sejam amenizadas, trarão boas chances de ganho de capital. Outros fundos do mesmo segmento seguem sendo avaliados, bem como alguns de escritórios, de modo que novas recomendações serão feitas quando entendermos ser o momento adequado. Ratificamos nossa visão de que o mercado imobiliário tem um viés de longuíssimo prazo, e que o momento atual não reflete uma decisão de ficar de fora em definitivo de alguns setores, mas sim da necessidade de uma reavaliação constante. Neste mês, trocamos o FOF RBRF11 pelo XPSF11, pois entendemos que este último está apresentando uma melhor relação preço x retorno. Nossa estratégia em manter um FOF no portfólio é dar oportunidade aos cotistas de participarem indiretamente em ofertas 476, restrita a investidores profissionais, bem como de diversas ofertas primárias que se mostram como oportunidades aos gestores de FOFs em função do desconto apresentado em relação aos preços de mercado no secundário. Nos últimos 12 meses, nossa carteira acumula um retorno positivo de 23,22%, versus valorização de 14,14% do IFIX.

80 120 160 200

IBOV IFIX CDI

(4)

Maiores Menores

XP Logística XPLG11 8.015 C Square Faria Lima FLMA11 197 Kinea Índice Preços KNIP11 7.808 Grand Plaza Shop ABCP11 263 CSHG Logística HGLG11 7.691 Hotel Maxinvest HTMX11 316 Maxi Renda MXRF11 7.059 Fundo Ind do Brasil FIIB11 333

Iridium Rec Imob IRDM11 6.902 Rio Negro RNGO11 342

R$ milhares

Panorama de Mercado

Liquidez (média diária em 12 meses)

Maiores Menores

Hectare CE FII HCTR11 113,74 Brasil Plural Ab FoF BPFF11 -11,88 Iridium Rec Imob IRDM11 82,59 Ourinvest Logística OULG11 -11,56 Habitat II FII HABT11 51,62 Bradesco C Imob At BCIA11 -9,40

VBI CRI CVBI11 48,20 BB Progressivo BBPO11 -7,99

REC Rec Imob RECR11 46,55 Cont Square Faria L FLMA11 -5,72

% em 12 meses

Retorno Total

Maiores Menores

XP Corp Macaé XPCM11 23,16 Hotel Maxinvest HTMX11 0,00 Hectare CE FII HCTR11 21,26 Hedge Brasil Shop HGBS11 2,74 Barigui Rend Imob I BARI11 14,63 General Shopping FIGS11 3,14 Habitat II FII HABT11 14,45 C Square Faria Lima FLMA11 3,18 REC Rec Imob RECR11 14,21 Grand Plaza Shop ABCP11 3,38

% em 12 meses

Dividend Yield (Dividendo/Valor Médio da Cota)

Maiores Menores

Iridium Rec Imob IRDM11 1,35 XP Corp Macaé XPCM11 0,55 Hectare CE FII HCTR11 1,29 General Shopping FIGS11 0,63 Alianza Trust R Im ALZR11 1,26 Rio Negro RNGO11 0,64 CSHG Logística HGLG11 1,19 Pátria Ed Corporat PATC11 0,68 Habitat II FII HABT11 1,19 BTG Corp Office BRCR11 0,76 Vezes

Preço sobre Valor Patrimonial (P/VPA)

Fonte: Economatica (em 31/03/2021), BB Investimentos | Considera apenas: (i) FIIs que participam do IFIX; (ii) listados no segmento Tradicional da B3; (iii) Dividend yield > 0

A análise conjunta de determinados indicadores permite uma melhor avaliação do investimento. Abaixo, listamos alguns indicadores de mercado e os FIIs que se destacaram em ambas as direções.

4

(5)

Carteira

Taxa de Adm. + Gestão (% a.a.)

IFIX (%) Idade (anos)

Cota R$

Prêmio P/VPA

Vol.

Médio Diário 3m R$ mil

Retorno¹(%) Dividend Yield (%)

Ativo Segmento Ticker Última* Mínimo

12 m

Máximo

12 m Mês 6 meses 12

meses Mês 6 meses 12

meses

FII Merito I Desenvolvimento MFII11 2,00% 0,66% 7,6 120,89 85,92 131,04 1,01 1123,7 -4,2% 4,3% 36,6% 0,8% 5,2% 10,1%

FII Xp Selec FOF XPSF11 1,00% 0,46% 1,7 96,88 73,35 96,88 0,98 1624,7 0,3% 6,4% 31,8% 0,8% 4,5% 8,9%

FII CSHG Urb Híbrido HGRU11 0,70% 2,50% 3,0 123,89 98,03 130,59 1,05 6725,3 -2,7% -0,1% 25,9% 0,5% 3,3% 6,6%

FII Vincilog Logística VILG11 0,95% 1,85% 4,8 117,99 90,46 128,96 1,03 5827,9 -4,0% -6,5% 19,3% 0,5% 2,8% 5,7%

FII Xp Log Logística XPLG11 0,95% 3,31% 2,8 116,18 95,17 131,12 1,06 8741,0 -3,1% -10,7% 19,8% 0,5% 3,0% 5,9%

FII Bees Cri Papéis BCRI11 1,00% 0,55% 6,0 114,25 88,41 116,50 1,06 1712,8 1,4% 13,1% 26,7% 0,9% 5,3% 9,2%

FII Rec Rece Papéis RECR11 1,20% 1,57% 3,7 105,53 70,03 114,22 1,10 6931,2 -7,6% 23,0% 46,6% 0,9% 7,6% 11,8%

FII Malls Bp Shoppings MALL11 0,50% 0,79% 3,3 95,18 73,42 105,68 0,90 2306,6 -4,5% 6,9% 21,7% 0,6% 3,4% 4,7%

A carteira é atualmente composta por 8 ativos com exposição aos setores de lajes corporativas (por meio dos FOFs), logística, imóveis comerciais, residenciais, recebíveis imobiliários e shoppings.

Fonte: Economatica (em 31/03/2021), BB Investimentos | ¹Retorno total considerando os dividendos pagos

Carteira Sugerida de Fundos Imobiliários

5

(6)

Período Carteira CDI % CDI IFIX Diferença IFIX

Mês -3,25% 0,20% -1617,36% -1,38% -1,87 p.p.

6 Meses 1,99% 0,96% 207,64% 1,86% 0,14 p.p.

12 Meses 23,22% 2,21% 1049,97% 14,14% 9,08 p.p.

2021 -3,30% 0,49% -668,83% -0,81% -2,49 p.p.

Carteira Sugerida de Fundos Imobiliários

Base 100

Carteira x IFIX x CDI

%

Risco e Retorno em 12 meses

Fonte: Bloomberg, Economatica (em 31/03/2021), BB Investimentos | Risco = desvio-padrão dos ativos

Performance da Carteira Recomendada | Em 12 meses, a carteira apresenta um desempenho que supera o IFIX em 9,08 p.p., com uma valorização acumulada de 23,22%.

6

80 100 120 140

Carteira IFIX CDI

BCRI11

HGRU11 MALL11

MFII11 XPSF11 RECR11

VILG11XPLG11 IFIX

IBOV

Carteira

0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 70,0

0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 30,0

Retorno 12M (%)

Volatilidade 12M (%)

(7)

Por

Victor Penna e Kamila Oliveira

Fundos Imobiliários Selecionados

Abril 2021

(8)

Base 100

R$ e %

Mérito Desenvolvimento Imobiliário

MFII11 x IFIX

Dividendos x Dividend Yield Mensal

MFII11

Data de Lançamento Mar/13

Segmento Desenvolvimento

Gestor Mérito Investimentos

Administrador Planner Corretora Valores

Taxa de Adm + Gestão* 2,0% a.a.

Patrimônio Líquido R$ 389,0 mi

Participação no IFIX 0,66%

Retorno MFII11

No mês -4,16%

6 meses 4,34%

12 meses 36,64%

2021 -6,60%

Dividend yield MFII11

No mês 0,84%

6 meses 5,19%

12 meses 10,12%

2021 2,53%

Fonte: Economatica (em 31/03/2021) | http://meritoinvestimentos.com.br/fundos-de-investimento/merito-desenvolvimento-imobiliario-i- fii/| * Sobre o PL a mercado. Taxa de performance: 20% sobre o que exceder a variação do CDI.

O Mérito Desenvolvimento Imobiliário objetiva a aquisição de participações em empreendimentos imobiliários desenvolvidos em parceria com incorporadoras de excelência, com atuação ativa do gestor na seleção e no monitoramento desses ativos.

O fundo tem por objetivo principal a aquisição de participações em empreendimentos de

incorporação imobiliária desenvolvidos em parceria com incorporadoras de excelência comprovada, com atuação ativa do gestor na seleção e no monitoramento desses ativos.

Para atender às necessidades de liquidez, o fundo poderá alocar parte dos recursos em títulos ou valores mobiliários.

Desenvolvimento

8

70 90 110 130 150 170

MFII11 IFIX CDI

0,00%

0,40%

0,80%

1,20%

1,60%

0,900,850,951,001,051,101,15

Dividendo/Cota (R$) Dividend Yield (%)

(9)

% PL – referente a fevereiro/21 % PL – referente a fevereiro/21

Mérito Desenvolvimento Imobiliário

Tipo de Empreendimento Empreendimento por Renda

Fase de Desenvolvimento 5 Maiores Empreendimentos

Fonte: Economatica (em 31/03/2021) | http://meritoinvestimentos.com.br/fundos-de-investimento/merito-desenvolvimento-imobiliario-i- fii/

Em 25 de fevereiro, a Assembleia Geral

Extraordinária de cotistas aprovou a realização da 7ª emissão de cotas do fundo. O valor total inicial da oferta é de aproximadamente R$ 201,2 milhões, correspondente a até 1,75 milhão de novas cotas, cada uma com o valor de emissão de R$ 118,00 (incluindo os custos de distribuição).

Clique aqui para ler nosso relatório.

Ainda em fevereiro, o loteamento Vilas do Rio, em Campinas/SP, iniciou sua fase de vendas. O empreendimento tem 358 lotes, divididos em residências e mistos com área média de 188 m².

O fundo possui 23 ativos, dos quais 11 estão concluídos, 3 em obras, 8 em pré-lançamento e 1 empresa loteadora. Além disso, o fundo

contabilizou 5 empreendimentos desinvestidos e mais de 4,8 milhões de m² concluídos, com 76%

vendidos e 85% das obras concluídas.

9

Desenvolvimento

Urbanização 73%

Incorporação Residencial

27%

Obras 9%

Pré-Lançamento 9%

Concluído 82%

Baixa Renda 68%

Média/Baixa Renda 21%

Média Renda 3%

Média/Alta Renda 8%

Nova Colorado S.A.

27,5%

Terras da Estância 15,2%

MaxHaus Santos

6,2%

Residencial Campo Verde

4,1%

Luar de Rio Largo 3,3%

Outros 43,7%

(10)

Base 100

R$ e %

XP Selection

XPSF11 x IFIX

Dividendos x Dividend Yield Mensal

XPSF11

Data de Lançamento Jul/19

Segmento Fundo de Fundos

Gestor XP Vista Asset Management

Administrador XP Investimentos

Retorno XPSF11

No mês 0,26%

6 meses 6,35%

12 meses 31,81%

2021 1,93%

Dividend yield XPSF11

No mês 0,79%

6 meses 4,54%

12 meses 8,85%

2021 2,27%

Fonte: Economatica (em 31/03/2021) | https://www.xpasset.com.br/xpsf/ |* Com mínimo de R$ 25 mil mensais. Taxa de performance: 20%

sobre o que exceder o IFIX.

O fundo tem por objeto realizar investimentos imobiliários preponderantemente por meio da aquisição de outros FIIs.

O fundo terá por objeto realizar investimentos imobiliários, objetivando, preponderantemente, a aquisição de cotas de outros fundos de

investimento imobiliário.

Complementarmente, demais ativos alvo, a serem selecionados pelo gestor na medida em que surgirem oportunidades de investimento, poderão ser adquiridos com o objetivo de proporcionar aos cotistas a valorização e rentabilidade de suas cotas no longo prazo.

Além de Cotas de FIIs, o fundo pode investir em LCIs, CRIs e outros títulos do mercado imobiliário.

FOF

10

70 90 110 130 150

XPSF11 IFIX CDI

0,00%

0,20%

0,40%

0,60%

0,80%

1,00%

0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00

(11)

% PL – referente a fevereiro/21 % PL – referente a fevereiro/21

% PL – referente a fevereiro/21

XP Selection

Alocação por Segmento Alocação da Carteira: Maiores Ativos

Alocação por Estratégia

Fonte: Economatica (em 31/03/2021) | https://www.xpasset.com.br/xpsf/ 11

Em 26/02/2021, o fundo havia alocado 43% do seu patrimônio em FIIs de CRI. Dado a maior percepção de risco em virtude do avanço do contágio do coronavírus e a maior volatilidade nos mercados, o gestor optou por realizar um

incremento de posição neste segmento através de participações em ofertas primárias.

Ainda em seu relatório gerencial, o gestor pondera que está observando um crescimento na indústria de FIIs em um cenário incerto, o que pode gerar oportunidades interessantes, por meio de ofertas de follow-ondescontadas, ou por oscilações de preços no mercado secundário.

Nos próximos meses, a gestão poderá fazer um novo ciclo de desinvestimentos em ativos que atingiram a sua maturidade, concomitante a um novo ciclo de investimentos em ativos

considerados como oportunidades, ou até em novas teses que tem sido oferecidas no mercado.

Por fim, o gestor tem acompanhado os movimentos das demais gestoras à respeito de uma possível restituição de imposto de renda sobre o ganho de capital gerado na alienação das cotas de FIIs. Até hoje o fundo recolheu R$ 5,2 milhões deste imposto.

FOF

Multifamily Shoppings 0,3%

2,0% CRI

43,0%

Escritório 19,0%

Logístico 20,0%

Desenvolvimento 5,0%

Caixa 2,0%

Renda 77,0%

Ganho de Capital 21,0%

Outros 49,0%

RBRR11 4,0%

CPTS11 5,0%

TGAR11 5,0%

IRDM11 5,0%

HBRH11 6,0%

RBRL11 6,0%

MCCI11 6,0%

BARI11 7,0%

XPCI11 7,0%

(12)

Base 100

R$ e %

CSHG Renda Urbana FII

HGRU11 x IFIX

Dividendos x Dividend Yield Mensal

HGRU11

Data de Lançamento Abr/18

Segmento Híbrido

Gestor Credit Suisse Hedging-Griffo

Administrador Credit Suisse Hedging-Griffo

Patrimônio Líquido R$ 2,17 bi

Retorno HGRU11

No mês -2,69%

6 meses -0,11%

12 meses 25,87%

2021 -2,64%

Dividend yield HGRU11

No mês 0,55%

6 meses 3,33%

12 meses 6,62%

2021 1,68%

Fonte: Economatica (em 31/03/2021) | https://www.cshg.com.br/site/publico/imob/imob17.seam | *Sobre o valor de mercado do fundo. Taxa de performance: 20% do que exceder 5,5% ao ano da cota de integralização atualizada pelo IPCA.

O CSHG Renda Urbana explora ativos imobiliários urbanos de uso institucional e comercial que não sejam vinculados aos setores de lajes corporativas, shoppings centers e logística.

O objetivo do Fundo é auferir rendimentos através da exploração de empreendimentos imobiliários urbanos de uso institucional e comercial, que potencialmente gerem renda por meio de alienação, locação ou arrendamento.

O Fundo irá priorizar a aquisição de

empreendimentos imobiliários institucionais ou comerciais que não sejam lajes corporativas, shopping centers ou da área de logística.

Com relação à tipologia dos contratos, 89,6% são atípicos e sua base é bastante diversificada em imóveis educacionais – IBMEC, Estácio, São Judas – e imóveis de varejo como Lojas BIG, Sam’s Club e Casas Pernambucanas, por exemplo.

Híbrido

12

70 90 110 130 150

HGRU11 IFIX CDI

0,00%

0,20%

0,40%

0,60%

0,80%

0,66 0,68 0,70 0,72 0,74

(13)

% do PL total – referente a fevereiro/21 91,1% dos contratos são atípicos

% Ativo Imobiliário – referente a fevereiro/21 % por ano – dados de fevereiro/21

CSHG Renda Urbana FII

Composição do Patrimônio Líquido Vacância Física

Distribuição Geográfica Vencimento dos Contratos

Fonte: Economatica (em 31/03/2021) | https://www.cshg.com.br/site/publico/imob/imob17.seam

Em fevereiro, não houve alteração na ocupação do fundo, permanecendo sem vacância atual e/ou prevista. Por ora, há apenas uma discussão sobre reajuste inflacionário sobre um contrato atípico em andamento.

Ainda em fevereiro, o fundo assinou um aditivo com a ISCP Sociedade Educacional S.A. – atual ocupante do imóvel Estácio Salvador. O atual índice de correção do contrato é o IGP-M. Foi realizado um acordo para mudar o índice de correção para o IPCA e a diferença no fluxo ser transformada em multa de rescisão.

No mês, o fundo continua no ciclo de reposição dos diferimentos concedidos durante o período de pandemia.

O ponto de alerta pode ser dar por alguns ativos que possuem locatários de operações que dão suporte ao ensino, como restaurantes, cafés e papelaria, além de operadores de estacionamento que estão sendo bastante impactados pela dependência integral do fluxo de alunos nos campus.

13

Híbrido

Imóveis 73%

FII 5%

Renda Fixa 4%

SPVJ11 11%

CRI 7%

SP 70,2%

RJ 8,4%

BA 5,7%

SC 0,5%

MG 4,5%

PR 10,6%

100,0%

0,0%

2025+

2024 2023 2022 0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

(14)

Base 100

R$ e %

Vinci Logística – FII

VILG11 x IFIX

Dividendos x Dividend Yield Mensal

VILG11

Data de Lançamento Dez/18

Segmento Logística

Gestor Vinci Gestora de Recursos Ltda

Administrador BRL Trust DTVM

Taxa de Adm + Gestão* A partir de 0,75% a.a.

Retorno VILG11

No mês -4,00%

6 meses -6,54%

12 meses 19,28%

2021 -4,56%

Dividend yield VILG11

No mês 0,51%

6 meses 2,81%

12 meses 5,71%

2021 1,53%

Fonte: Economatica (em 31/03/2021) | https://www.vincilogistica.com/| *Em regra de cascata, conforme previsto no regulamento. Taxa de Performance: 20% da rentabilidade que exceder IPCA + 6% a.a.

O fundo possui uma estratégia ampla de investimento no segmento de logística, focando tanto em contratos típicos como atípicos, galpões modulares ou big-box, e investindo, preferencialmente, em ativos classificados como padrão classe A.

O fundo objetiva a obtenção de renda, mediante a aplicação de recursos preponderantemente em galpões logísticos, e o ganho de capital obtido com a compra e venda dos mesmos. A estratégia de crescimento está focada em aquisições de imóveis prontos. O fundo não pretende investir em projetos greenfield (novos), mas pode realizar reformas, expansões ou benfeitorias nos imóveis com o objetivo de potencializar os retornos decorrentes de sua exploração comercial ou eventual comercialização.

Os imóveis deverão se enquadrar em pelo menos um dos pilares: (i) e-commerce, (ii) condomínios logísticos, (iii) parceria com players estratégicos, (iv) contratos atípicos de locação através de operações sob a modalidade built-to-suit, buy- to-lease ou sale- lease-back, e (v) localizações estratégicas.

Logística

14

70 90 110 130 150

VILG11 IFIX CDI

0,00%

0,20%

0,40%

0,60%

0,80%

0,00 0,20 0,40 0,60 0,80

(15)

% ABL – referente a fevereiro/21 26% dos contratos são atípicos e 74%, típicos

% ABL própria – referente a fevereiro/21 % da receita – dados de fevereiro/21

Vinci Logística – FII

Principais Locatários Vacância Física x Inadimplência

Distribuição Geográfica Vencimento dos Contratos

Fonte: Economatica (em 31/03/2021) | https://www.vincilogistica.com/

Em 12 de março, o fundo adquiriu 50% do Parque Logístico Pernambuco, que possui 70,2 mil m² de área bruta locável e encontra-se 100% locado. Os outros 50% do ativo foram adquiridos pelo fundo Plural Logística Fundo de Investimento Imobiliário (“PLOG11”). O imóvel está localizado na Rodovia PE-060, a menos de 10km do Porto de Suape e a 45km de Recife. O valor total da transação foi de R$ 66.384.775,00 e o cap rateda transação foi de 10,1%. Esta aquisição representa 13,5% dos recursos captados na 6ª emissão, e o fundo ainda possui acordos para potencial aquisição de ativos que estão em fase de diligência.

Em 15 de fevereiro, o fundo realizou uma locação no Parque Logístico Osasco para a Track & Field, que ocupará uma ABL de 5.961,09 m² em um contrato de 5 anos, na modalidade típica. Com isso, o empreendimento passa a ter 70% de ocupação total. Durante o mês, o fundo continuou recuperando diferimentos concedidos nos meses anteriores relativos ao ativo Airport Town, porém dois inquilinos do empreendimento não efetuaram o pagamentos dos aluguéis dentro do vencimento, o que resultou em uma inadimplência líquida de 0,7% no mês. Além disso, o Airport Town, a partir de fevereiro, passou a ter sua receita financeira impactada pela saída de um de seus inquilinos, o qual correspondia a 2% da receita do fundo.

15

Logística

Tok Stok 19%

Magazine Luiza 10%

Ambev 9%

L'Oreal Privalia 8%

8%

Outros 46%

MG 39%

RS ES 13%

4%

RJ 18%

SP 26%

46,0%

41,0%

11,0%

3,0%

2024+

2023 2022 2021 -2,5%

-1,5%

-0,5%

0,5%

1,5%

2,5%

3,5%

Inadimplência Vacância

(16)

Base 100

R$ e %

XP Log

XPLG11 x IFIX

Dividendos x Dividend Yield Mensal

XPLG11

Data de Lançamento Jun/18

Segmento Logística

Gestor XP Gestão de Recursos Ltda.

Administrador Vórtx DTVM Ltda.

Taxa de Adm + Gestão* A partir de 0,75% a.a.

Retorno XPLG11

No mês -3,12%

6 meses -10,69%

12 meses 19,83%

2021 -4,94%

Dividend yield XPLG11

No mês 0,50%

6 meses 3,01%

12 meses 5,93%

2021 1,51%

Fonte: Economatica (em 31/03/2021) | http://xplog.riweb.com.br/ | *Em regra de cascata, conforme previsto no regulamento. Taxa de Performance: 20% da rentabilidade que exceder IPCA + 6% a.a.

O XP Log busca auferir ganhos pela aquisição e exploração comercial de empreendimentos comercial de empreendimentos preponderantemente na área logística e industrial.

O fundo tem por objetivo a obtenção de renda por meio de investimento de ao menos 2/3 do

patrimônio líquido, direta ou indiretamente, em exploração comercial de empreendimentos na áreas logística e industrial, mediante a locação de quaisquer direitos reais sobre Imóveis.

Poderá buscar ganho de capital, por meio da compra e venda de Imóveis, cotas e/ou ações de sociedades de propósito específico detentores de direitos reais sobre Imóveis. O Fundo destina-se a investidores em geral e tem prazo de duração indeterminado.

A gestão da carteira de investimentos será realizada de forma ativa e baseada em quatro pilares: patrimonial, operacional, de crédito e de oportunidade.

Logística

16

70 90 110 130 150

XPLG11 IFIX CDI

0,00%

0,20%

0,40%

0,60%

0,80%

0,500,520,540,560,58 0,600,62

(17)

% Receita Imobiliária – referente a fevereiro/21 63% dos contratos são atípicos e 37%, típicos

% ABL – referente a fevereiro/21 % da receita – dados de fevereiro/21

XP Log

Principais Locatários Vacância Física x Inadimplência

Distribuição Geográfica Vencimento dos Contratos

Fonte: Economatica (em 31/03/2021) | http://xplog.riweb.com.br/

Em 04 de março, o fundo publicou Fato Relevante para informar sobre o aditamento dos contratos de aquisição dos SPAs de um condomínio logístico em Duque de Caxias/RJ, e de 68,18% de um imóvel para desenvolvimento na Rodovia Anhanguera, em São Paulo/SP. O fundo pagou parte do preço total da aquisição no valor de R$

187 milhões, e parte será paga em parcelas mensais conforme medição das obras.

Em fevereiro, dois eventos não recorrentes impactaram os resultados: (i) o ganho de capital de cerca de R$ 0,6 milhão com a venda de parte de cotas de fundos imobiliários adquiridas pelo fundo; e (ii) a inadimplência de dois locatários, cujos aluguéis somados representam 2,55% da receita de locação mensal média do fundo.

Em 27 de janeiro, o fundo comunicou o

encerramento da sua 5ª emissão de cotas. No total, foram subscritas e integralizadas 6.343.612 novas cotas, correspondentes ao montante total de R$

720 milhões. Em janeiro, o fundo alugou um módulo adicional de 1.891 m² no Syslog RJ, em Duque de Caxias/RJ, para a Eletrobrás, reduzindo a taxa de vacância do fundo de 9,2% para 9,0%.

17

Logística

MG 3%

RS 5% SC

7%

PE 31%

SP 47%

RJ 8%

Via Varejo 17%

Leroy Merlin 12%

Renner 9%

GPA10%

Dia 7%

Panasonic 4%

Unilever 4%

Outros 37%

79,0%

20,0%

2023+

2022 0,0%

2,0%

4,0%

6,0%

8,0%

10,0%

Vacância Inadimplência

(18)

Base 100

R$ e %

Banestes Recebíveis Imobiliários

BCRI11 x IFIX

Dividendos x Dividend Yield Mensal

BCRI11

Data de Lançamento Jul/15

Segmento Papéis

Gestor Banestes DTVM

Retorno BCRI11

No mês 1,40%

6 meses 13,05%

12 meses 26,65%

2021 0,38%

Dividend yield BCRI11

No mês 0,88%

6 meses 5,25%

12 meses 9,16%

2021 2,67%

Fonte: Economatica (em 31/03/2021) | https://www.brltrust.com.br/?administracao=banestes-recebiveis-imobiliarios-fii&lang=pt

O Banestes busca diversificação no mercado de renda fixa atrelada ao mercado imobiliário, cujo benchmark do Fundo é o IGP- M + 6% a.a.

O fundo tem como objetivo a aquisição de ativos financeiros de base imobiliária, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH), quotas de FII, quotas de FIDC, quotas de FI Renda Fixa e Debêntures.

É constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo indeterminado.

O Fundo tem como administrador o Banco Fator e a gestão da Banestes DTVM.

Papéis

18

70 90 110 130 150

BCRI11 IFIX CDI

0,00%

0,20%

0,40%

0,60%

0,80%

1,00%

1,20%

0,00 0,50 1,00 1,50

(19)

% – referente a fevereiro/21 % carteira em CRIs – referente a fevereiro/21

% – referente a fevereiro/21

Banestes Recebíveis Imobiliários

Alocação por Tipo de Ativo Alocação da Carteira: Maiores Ativos

Alocação por Indexador

Fonte: Economatica (em 31/03/2021) | https://www.brltrust.com.br/?administracao=banestes-recebiveis-imobiliarios-fii&lang=pt 19 Em fevereiro, foram exercidos os direitos de

subscrição de novas cotas dos fundos imobiliários:

Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11) e Hectare CE (HCTR11).

Além disso, o fundo realizou um ganho de capital de R$ 2.236.952,33, com a alienação de cotas dos FIIs Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11) e Hectare CE (HCTR11).

Em janeiro, foi adquirido (i) o CRI Skanix (2ª tranche), que tem como objetivo financiar o término da obra das fases 2 e 3 do

empreendimento residencial Grand Village, localizado em Campo Grande/MS, e (ii) cotas da 1ª oferta do fundo imobiliário Versalhes Recebíveis Imobiliários (VSLH11). Além disso, ainda em janeiro, não houve eventos de inadimplência ou de liquidação antecipada.

No dia 18 de dezembro, o fundo comunicou o encerramento da sua 8ª emissão de cotas. No total, foram subscritas e integralizadas 800 mil novas cotas, correspondentes ao montante total de R$ 80 milhões.

Papéis

CRI 81,5%

FII 13,9%

FI 3,6%

TP 1,0%

Outros 65,3%

Colmeia

2,2% Tecnisa 2

2,2%

Praias do Lago II 2,9%

3,5%PHV Vetor II

3,9%

WAM 3,9%

Fibra 4,1%

Circuito das Compras 4,7%

Sendas 7,3%

IPCA + 7,88%

47,0%

IGP-M + 9,24%

16,1%

CDI + 2,85%

14,8%

IGP-DI + 7,39%

1,0%

N/A 13,9%

%CDI 7,3%

(20)

Base 100

R$ e %

REC Recebíveis Imobiliários

RECR11 x IFIX

Dividendos x Dividend Yield Mensal

RECR11

Data de Lançamento Out/17

Segmento Papéis

Gestor BRL Trust DTVM

Retorno RECR11

No mês -7,61%

6 meses 23,01%

12 meses 46,55%

2021 2,86%

Dividend yield RECR11

No mês 0,95%

6 meses 7,60%

12 meses 11,77%

2021 3,87%

Fonte: Economatica (em 31/03/2021) | https://www.brltrust.com.br/?administracao=fundo-de-investimentos-imobiliario-fii-rec-recebiveis- imobiliarios

O objetivo do Fundo é o investimento e a gestão ativa de ativos de renda fixa de natureza imobiliária, com preponderância em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

O fundo tem como objetivo o investimento em empreendimentos imobiliários, por meio da aquisição dos seguintes ativos, ou de direitos a eles relativos, respeitadas as demais exigências e disposições relativas à política de investimentos contidas no regulamento: (a) Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”); (b) Letras Hipotecárias (“LH”); (c) Letras de Crédito Imobiliário (“LCI”); (d) demais títulos e valores mobiliários que sejam ou venham a ser permitidos pela legislação ou regulamentação aplicável, tal como a Letra Imobiliária Garantida.

Papéis

20

70 90 110 130 150 170

RECR11 IFIX CDI

0,00%

0,50%

1,00%

1,50%

2,00%

0,00 0,50 1,00 1,50 2,00

(21)

% PL em CRIs – referente a fevereiro/21 % do PL – referente a fevereiro/21

% PL em CRIs – referente a fevereiro/21

REC Recebíveis Imobiliários

Alocação por Segmento Alocação da Carteira: Maiores Ativos

Alocação por Indexador

Fonte: Economatica (em 31/03/2021) | https://www.brltrust.com.br/?administracao=fundo-de-investimentos-imobiliario-fii-rec-recebiveis-

imobiliarios 21

No dia 24 de março, o fundo divulgou comunicado informando a liquidação extrajudicial da

Companhia Hipotecária Brasileira, o que levou ao vencimento antecipado do CRI da devedora, de emissão da Habitasec. O saldo devedor é de ~R$

9,5 milhões e representa 0,7% do PL do fundo.

Essa operação conta com garantia fidejussória por 2 fiadores, além da alienação fiduciária de imóveis que totalizam mais de R$ 19 milhões, equivalente a um LTV (% do valor de avaliação do imóvel que será concedido em financiamento) de ~50%.

Em 24 de fevereiro, o fundo comunicou o encerramento da sua 9ª emissão de cotas. No total, foram subscritas e integralizadas 4.320.000 novas cotas, correspondentes ao montante total de R$ 423,360 milhões. O fundo segue

trabalhando para alocar os recursos da oferta até o final de abril, visando manter a rentabilidade elevada.

Em fevereiro, o fundo contava com 59 CRIs e alocação em diferentes segmentos e indexadores.

Além disso, foi acordada a novação do CRI Morumbi Plaza, com (i) aumento de 1,0% na taxa de juros, elevando para CDI + 6,0% ao ano; (ii) extensão do prazo em 1 ano, com o vencimento passando a ser em 21/02/2022; e (iii) carência de juros por 6 meses.

Papéis

IGPM 17,0%

IGPM (sem variação negativa)

4,0%

IGP-DI 4,0%

CDI + 31,0%

TR 1,0%

Pré-Fixada 9,0%

IPCA 34,0%

Outros 65,1%

SPEs (BrDU) 2,7%

Cidade Matarazzo 2,9%

Shop Botucatu 3,0%

SG Laguna 3,0%

CODEPE 3,2%

Morumbi Plaza 4,0%

BM 4,0%

Realiza 4,5%

Gafisa (Término de obra) 7,6%

Loteamento 22%

Pessoa Física 14%

Multipropriedade Incorporação 3%

34%

Varejo 10%

Instituição Financeira 1%

Investimento Imobiliário

10%

Logística 6%

(22)

Base 100

R$ e %

Malls Brasil Plural

MALL11 x IFIX

Dividendos x Dividend Yield Mensal

MALL11

Data de Lançamento Dez/17

Segmento Shoppings

Gestor BRPP

Administrador Genial Investimentos

Retorno MALL11

No mês -4,54%

6 meses 6,95%

12 meses 21,75%

2021 -8,07%

Dividend yield MALL11

No mês 0,63%

6 meses 3,41%

12 meses 4,70%

2021 1,93%

Fonte: Economatica (em 31/03/2021) | https://mallsbrasilplural.com.br/ | *À razão de 1/12 avos sobre o valor de mercado do fundo, observado o valor mínimo mensal de R$ 50.000,00, ajustado pelo IPCA.

O fundo tem como objetivo obter renda a partir da exploração imobiliária de participações em shopping centers no Brasil e ganho de capital através da compra e venda dos ativos da sua carteira.

O fundo tem como objetivo obter renda a partir da exploração imobiliária de participações em shopping centers no Brasil e ganho de capital por meio da compra e venda dos ativos da sua carteira.

Para isso, tem como estratégias: (i) momento favorável ao mercado imobiliário com a manutenção de taxas de juros baixas e sinais de retomada econômica; (ii) prospecção de ativos com cap rates entre 7-10% a.a., consolidados, com dominância regional e gestão profissional; (iii) atuação em um setor competitivo e fragmentado;

(iv) gestão altamente qualificada, com foco no setor imobiliário e melhores práticas de

governança (v) aumento no volume de recursos alocados, propiciando maior relevância do fundo no mercado, e consequentemente, maior liquidez a seus cotistas.

Shoppings

22

60 80 100 120 140

MALL11 IFIX CDI

0,00%

0,20%

0,40%

0,60%

0,80%

0,00 0,20 0,40 0,60 0,80

(23)

% ABL própria – referente a fevereiro/21 %

% ABL própria – referente a fevereiro/21 R$ milhões

Malls Brasil Plural

5 Maiores Empreendimentos Taxa de Ocupação

Distribuição Geográfica Vendas por m²

Fonte: Economatica (em 31/03/2021) | https://mallsbrasilplural.com.br/

Em 26 de março, o fundo emitiu Fato Relevante informando a liquidação da aquisição de 1,8% no Boulevard Shopping Feira de Santana (BA), no qual já detinha 28%. O valor da aquisição é de R$ 5,22 milhões, representando um cap ratede 9,7% a.a.

sobre o orçamento projetado para 2021.

No dia 19 de março, o fundo emitiu comunicado informando os novos horários de funcionamento e até o fechamento de boa parte dos shoppings de seu portfólio em função do agravamento da pandemia e das novas medidas restritivas. Isso tem impactado o fluxo de visitantes, volume de vendas e NOI, bem como incrementado inadimplência e descontos.

Até fevereiro, antes das novas restrições, os aluguéis estavam com cobrança integral, mas com condições especiais a depender da adimplência do lojista, enquanto condomínios e fundos de promoções com reduções em determinados ativos. A inadimplência líquida em relação ao aluguel faturado, que chegou em 74% no auge da pandemia em abril/2020, estava na casa dos 5%

nos 2 últimos meses de 2020, porém voltou a subir para 19% em janeiro, número este que deve piorar até meados de abril, em nossa visão.

23

Shoppings

Maceió Shopping 28,7%

Shopping Park Sul 19,9%

Shopping Park Lagos 18,9%

Boulevard Shopping Feira

11,7%

Suzano Shopping 10,5%

Outros 10,4%

AL 28,7%

PE 5,2%

SP 15,6%

BA 11,7%

RJ 38,8%

95%

96%

97%

98%

99%

100%

0 500 1000 1500 2000

(24)

Este é um relatório público e foi produzido pelo BB-Banco de Investimento S.A. (“BB-BI”). As informações e opiniões aqui contidas foram consolidadas ou elaboradas com base em informações obtidas de fontes, em princípio, fidedignas e de boa-fé. Embora tenham sido tomadas todas as medidas razoáveis para assegurar que as informações aqui contidas não sejam incertas ou equivocadas, no momento de sua publicação, o BB-BI não garante que tais dados sejam totalmente isentos de distorções e não se compromete com a veracidade dessas informações. Todas as opiniões, estimativas e projeções contidas neste documento referem-se à data presente e derivam do julgamento de nossos analistas de valores mobiliários (“analistas’), podendo ser alteradas a qualquer momento sem aviso prévio, em função de mudanças que possam afetar as projeções da empresa, não implicando necessariamente na obrigação de qualquer comunicação no sentido de atualização ou revisão com respeito a tal mudança. Quaisquer divergências de dados neste relatório podem ser resultado de diferentes formas de cálculo e/ou ajustes.

Este material tem por finalidade apenas informar e servir como instrumento que auxilie a tomada de decisão de investimento. Não é, e não deve ser interpretado como material promocional, recomendação, oferta ou solicitação de oferta para comprar ou vender quaisquer títulos e valores mobiliários ou outros instrumentos financeiros. É recomendada a leitura dos prospectos, regulamentos, editais e demais documentos descritivos dos ativos antes de investir, com especial atenção ao detalhamento do risco do investimento. Investimentos nos mercados financeiros e de capitais estão sujeitos a riscos de perda superior ao capital investido. A rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura. O BB-BI não garante o lucro e não se responsabiliza por decisões de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informações divulgadas nesse material. É vedada a reprodução, distribuição ou publicação deste material, integral ou parcialmente, para qualquer finalidade.

Nos termos do art. 22 da ICVM 598, o BB-Banco de Investimento S.A declara que:

1 - A instituição pode ser remunerada por serviços prestados ou possuir relações comerciais com a(s) empresa(s) analisada(s) neste relatório ou com pessoa natural ou jurídica, fundo ou universalidade de direitos, que atue representando o mesmo interesse dessa(s) empresa(s); o Conglomerado Banco do Brasil S.A (“Grupo”) pode ser remunerado por serviços prestados ou possuir relações comerciais com a(s) empresa(s) analisada(s) neste relatório, ou com pessoa natural ou jurídica, fundo ou universalidade de direitos, que atue representando o mesmo interesse dessa(s) empresa(s).

2 - A instituição pode possuir participação acionária direta ou indireta, igual ou superior a 1% do capital social da(s) empresa(s) analisada(s), mas poderá adquirir, alienar ou intermediar valores mobiliários da(s) empresa(s) no mercado; o Conglomerado Banco do Brasil S.A pode possuir participação acionária direta ou indireta, igual ou superior a 1% do capital social da(s) empresa(s) analisada(s), e poderá adquirir, alienar e intermediar valores mobiliários da(s) empresa(s) no mercado.

3 – O Banco do Brasil S.A. detém indiretamente 5% ou mais, por meio de suas subsidiárias, de participação acionária no capital da Cielo S.A, companhia brasileira listada na bolsa de valores e que pode deter, direta ou indiretamente, participações societárias em outras companhias listadas cobertas pelo BB–Banco de Investimento S.A.

Disclaimer

Informações relevantes.

24

(25)

Declarações dos Analistas

O(s) analista(s) envolvido(s) na elaboração deste relatório declara(m) que:

1 - As recomendações contidas neste relatório refletem exclusivamente suas opiniões pessoais sobre a companhia e seus valores mobiliários e foram elaboradas de forma independente e autônoma, inclusive em relação ao BB-Banco de Investimento S.A e demais empresas do Grupo.

2 – Sua remuneração é integralmente vinculada às políticas salariais do Banco do Brasil S.A. e não recebem remuneração adicional por serviços prestados para a(s) companhia(s) emissora(s) objeto do relatório de análise ou pessoas a ela(s) ligadas.

O(s) analista(s) declara(m), ainda, em relação à(s) companhia(s) emissora(s) dos valores mobiliários analisada(s) neste relatório:

3 – O(s) analista(s), seus cônjuges ou companheiros, detêm, direta ou indiretamente, em nome próprio ou de terceiros, ações e/ou outros valores mobiliários de emissão da(s) companhia(s) emissora(s) dos valores mobiliários analisada(s) neste relatório.

4 – O(s) analista(s), seus cônjuges ou companheiros, possuem, direta ou indiretamente, qualquer interesse financeiro em relação à(s) companhia(s) emissora(s) dos valores mobiliários analisada(s) neste relatório.

5 – O(s) analista(s) tem vínculo com pessoa natural que trabalha para a(s) companhia(s) emissora(s) dos valores mobiliários analisada(s) neste relatório.

6 – O(s) analista(s), seus cônjuges ou companheiros, estão, direta ou indiretamente envolvidos na aquisição, alienação ou intermediação de valores mobiliários da(s) companhia(s) emissora(s) dos valores mobiliários analisada(s) neste relatório.

RATING: “RATING” é uma opinião sobre os fundamentos econômico-financeiros e diversos riscos a que uma empresa, instituição financeira ou captação de recursos de terceiros, possa estar sujeita dentro de um contexto específico, que pode ser modificada conforme estes riscos se alterem. “O investidor não deve considerar em hipótese alguma o “RATING” como recomendação de Investimento.

Disclaimer

Informações relevantes: analistas de valores mobiliários.

Analistas Itens

1 2 3 4 5 6

Victor Penna X X X - - -

Kamila Oliveira X X - - - -

25

(26)

Disclaimer

Mercado de Capitais | Equipe de Research

Diretor Gerente Executivo Gerentes da Equipe de Pesquisa

Francisco Augusto Lassalvia Alfredo Savarego Estratégia – Wesley Bernabé, CFA Análise de Empresas - Victor Penna

lassalvia@bb.com.br alfredosavarego@bb.com.br wesley.bernabe@bb.com.br victor.penna@bb.com.br

Estratégia e Macroeconomia Renda Variável Equipe de Vendas BB Securities - London

Hamilton Moreira Alves Agronegócios, Alimentos e Bebidas Óleo e Gás Contatos Managing Director – Juliano Marcatto de Abreu

hmoreira@bb.com.br Luciana Carvalho Daniel Cobucci bb.distribuicao@bb.com.br Henrique Catarino

Henrique Tomaz, CFA luciana_cvl@bb.com.br cobucci@bb.com.br ações@bb.com.br Bruno Fantasia

htomaz@bb.com.br Mariana Longobardo Sid. e Min, Papel e Celulose Gianpaolo Rivas

Richardi Ferreira marianalongobardo@bb.com.br Mary Silva Gerente – Henrique Reis Daniel Bridges

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Rafael Reis Transporte e Logística

rafael.reis@bb.com.br Renato Hallgren Denise Rédua de Oliveira Banco do Brasil Securities LLC - New York

Bens de Capital renatoh@bb.com.br Eliza Mitiko Abe Managing Director – Andre Haui

Renda Fixa Catherine Kiselar Utilities Fábio Caponi Bertoluci Michelle Malvezzi

Renato Odo ckiselar@bb.com.br Rafael Dias Marcela Andressa Pereira Fabio Frazão

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José Roberto dos Anjos Melina Constantino Varejo Sandra Regina Saran

robertodosanjos@bb.com.br mconstantino@bb.com.br Georgia Jorge

Imobiliário georgiadaj@bb.com.br

Kamila Oliveira kamila@bb.com.br

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