PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Conforme Lei nº 6.530/78, Resolução COFECI nº 1066/2007 e Ato Normativo nº 001/2011

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Laudo Pericial

MÊS DE REFERÊNCIA - OUTUBRO 2020

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SUMÁRIO

1. SOLICITAÇÃO ... 3

2. DA COMPETÊNCIA ... 3

3. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES ... 4

4. VISTORIA E DESCRIÇÃO DO IMÓVEL – IA... 4

5. CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO E CIRCUNVIZINHAS ... 5

6. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO ... 5

7. MAPA DE LOCALIZAÇÃO – IA ... 5

8. DADOS DO IMPOSTO – IA ... 6

9. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO DO IA ... 7

10. FONTES DE PESQUISA ... 10

11. METODOLOGIA E CONSIDERAÇÕES GERAIS ... 17

12. REFERÊNCIA NORMATIVA ... 17

13. HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS... 18

14. ENCERRAMENTO ... 19

15. CONCLUSÃO ... 20

16. ANEXOS... 22

17. ABREVIATURAS ... 23

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1. SOLICITAÇÃO

1.1 - Solicitante: Colégio Dante Alighieri - CNPJ: 61.365.805/0001-23 1.2 - Data da referência da pesquisa: 07 de outubro de 2020

1.3 - Data da vistoria: 01 de outubro de 2020

1.4 - Finalidade: Avaliação mercadológica do imóvel penhorado. 1.5 - Objetivo: Apresentar valor de mercado, do imóvel penhorado nos autos do processo 1013548-46.2019.8.26.0152

1.6 - Categoria do IA: Residencial

2. DA COMPETÊNCIA

2.1 - O subscritor é inscrito no CRECI - Conselho Regional de Corre-tores de Imóveis sob número 150.888 e no Cadastro Nacional de Avalia-dores de Imóveis do COFECI sob o número 21.866, possuidor de Certifi-cado do Curso de Avaliações Imobiliárias, o que lhe confere comprovada especialização na matéria.

2.2 - A competência legal do Corretor de Imóveis em elaborar e assi-nar o PTAM, decorre da Lei 6.530/78, artigo XX, consolidado pela decisão da 7ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região – Distrito Federal (TRF/DF emitiu o acórdão nº 200734000105910 em 29 de junho de 2010, negando provimento ao recurso de Apelação Cível do CONFEA (Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura) do IBAPE (Instituto, Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) em face ao COFECI (Conselho Fe-deral de Corretores de Imóveis), confirmando a competência legal do Cor-retor de Imóveis em avaliar imóveis.

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2.4 - A competência infra legal do Corretor de Imóveis para elaborar o PTAM está positivada na Resolução COFECI nº 1.066/2007, sendo o referido parecer identificado através do selo certificador emitido pelo CO-FECI. Não menos importante, está disponível no website www.co-feci.gov.br, consulta pública para identificação dos inscritos no CNAI – Ca-dastro Nacional de Avaliadores.

3. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

3.1 - O presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM assinado pelo subscritor, devidamente inscrito no CRECI-SP, sob nº 150.888, conforme artigo 3º da Lei 6.530/78, regulamentado pelo De-creto nº 81.871/78.

3.2 - O imóvel, objeto de estudo deste Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica - PTAM, está devidamente registrado na matrícula 39.404 junto ao Cartório de Registro de Imóveis de Cotia-SP.

4. VISTORIA E DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

–

IA

4.1 - Antes de descrever as características do imóvel se faz necessá-rio informar que o CEP informado na carta precatória não corresponde ao lote penhorado.

4.2 - Designado como terreno urbano, o imóvel apresenta todas as características rurais, localizado em rua de terra batida, o imóvel de meio de quadra possui 25 metros linear de testada, 60 metros em ambas as laterais e nos fundos 25 metros totalizando assim 1.500 m². Terreno este que não possui qualquer benfeitoria, estando tomado por vegetação e ár-vores de pequeno e médio porte, com topografia irregular estando acima do nível da rua.

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5. CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO E

CIR-CUNVIZINHAS

5.1 - Rua de terra batida, sem qualquer benfeitoria, tendo forneci-mento de energia elétrica para alguns imóveis, o logradouro não possui CEP, correio, fornecimento de água, internet, iluminação pública e serviço de coleta de lixo.

6. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO

6.1 - Região localizada distante do centro da cidade de Cotia, em local de difícil acesso, sem infra-estrutura básica, predominância de área verde, próximo a reserva florestal.

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8. DADOS DO IMPOSTO

–

IA

8.1 - Cadastro sob nº 23343.44.76.0277.00.000 8.2 - Valor do Imposto anual: R$ 394,16

8.3 - Valor do imposto mensal: R$ 56,31

8.4 - Valor venal do terreno (1.500,00 m²) R$ 23.186,03

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9. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO DO IA

Foto 03 - Foto 02 –

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Foto 04 -

(9)

Foto 06 -

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10. FONTES DE PESQUISA

FONTE DE PESQUISA: Isaias Imóveis

(www.isaiasimobiliaria.com.br/com-prar/sp/embu-das-artes/caputera/terreno/68563048)

R1– Valor R$ 142.500,00 – com 2500.00 m². Custo por m² - R$ 57,00

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FONTE DE PESQUISA: Imobiliária Embu das Artes

(www.imobiliariaembu-dasartes.com.br/comprar/sp/cotia/jardim-das-cerejeiras/terreno/32244049)

R2 – Valor R$ 85.500,00 – com 1550.00 m². Custo por m² - R$ 55,16

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FONTE DE PESQUISA: Meta Imóveis

(www.metaimoveis.net/ima-gem.asp?ref=0000796)

R3– Valor R$ 142.500,00 – com 3000.00 m². Custo por m² - R$ 47,50

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R4– Valor R$ 114.000,00 – com 1500.00 m². Custo por m² - R$ 76,00 (setenta

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R5– Valor R$ 85.500,00 – com 996.00 m². Custo por m² - R$ 85,84 (oitenta

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FONTE DE PESQUISA: Sr. Pedro (11 9 9988-2846)

R6– Valor R$ 35.000,00 – Proprietário de 2 lotes na mesma região, está

ten-tando vender tem mais de 1 ano. Com 1500.00 m². Custo por m² - R$ 23,33 (vinte e três reais e trinta e três centavos)

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FONTE DE PESQUISA: Sr. Pedro (11 9 9988-2846)

R7– Valor R$ 35.000,00 – Proprietário de 2 lotes na mesma região, está

ten-tando vender há mais de 1 ano. Com 1500.00 m². Custo por m² - R$ 23,33 (vinte e três reais e trinta e três centavos)

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11. METODOLOGIA E CONSIDERAÇÕES GERAIS

11.1 - Adotou-se o “Método Comparativo Direto de Dados de

Mer-cado”, através do qual o valor de um imóvel é determinado a partir da

aná-lise técnica do comportamento do mercado imobiliário, relativo a imóveis semelhantes na região ou em outras regiões semelhantes a nível socioe-conômico.

11.2 - Valor de Mercado é a expressão monetária do bem na data de referência da avaliação, que é representado pela livre negociação entre partes interessadas e conhecedoras do imóvel, com suas potencialidades e limitações, bem como das condições mercadológicas do segmento ao qual o mesmo esteja integrado.

11.3 - Assim, o valor expresso ao final desse Parecer Técnico de Ava-liação Mercadológica representa basicamente a opinião genérica dos ope-radores do mercado local e principalmente a expertise dos profissionais envolvidos na avaliação.

11.4 - Dessa forma, toda avaliação de imóvel reflete uma convicção de valor pessoal do profissional Corretor de Imóveis que vive cotidianamente as oscilações do mercado, visto estar diretamente ligado com os proprie-tários ofertantes e compradores.

11.5 - No mercado, os proprietários arbitram seus preços, mas na mai-oria das vezes esse valor é especulativo. Por outro lado, os compradores desejam pagar o menor valor possível. Neste momento, é de fundamental importância a presença do Corretor de Imóveis como mediador entre as partes, para identificar preços praticados no mercado naquele momento, para concluir a negociação, bem como, para expurgar as especulações.

12. REFERÊNCIA NORMATIVA

12.1 - Este Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica está definido

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13. HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS

REF. V.G.V/L METRAGEM - m2 1 R$ 142.500,00 2.500,00 2 R$ 85.500,00 1.550,00 3 R$ 142.500,00 3.000,00 4 R$ 114.000,00 1.500,00 5 R$ 85.500,00 996,00 6 R$ 35.000,00 1.500,00 7 R$ 35.000,00 1.500,00 MÉDIA R$ 91.428,57 1.792,29 VM = R$ 51,01

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14. ENCERRAMENTO

14.1 - CÁLCULO DO IA

14.2 - (Soma V.G.V ÷ número de referências) ÷ (Soma de m² ÷ número de referências) = VM do metro quadrado dos imóveis referenciais multipli-cado pela área do IA = Conclusão do Parecer Técnico de Avaliação Mer-cadológica.

IA VALOR MÉDIO ÁREA DO IA AVALIAÇÃO IA

R$ 51,01 1500.00 m2 _{R$ 76.518,41}

F.C (Fator Correção) = 0.60

R$ 51,01 X 0.60 = R$ 30,60 1.500,00 m² R$ 45.900,00

14.3 - Concluiu-se, após pesquisas de mercado, coleta de opiniões de operadores do mercado imobiliário, opiniões dos moradores da região, vis-toria ao imóvel e análise da documentação apresentada, o valor de mer-cado para venda do imóvel objeto desse Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM, localizado na Rua Jacuí S/N - lote 29, Quadra D, Município de Cotia – SP.

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15. CONCLUSÃO

15.1 - Importante frisar que este perito usou de todos os meios para localização física do imóvel, uma vez que os dados fornecidos são incon-clusivos. De acordo com a distante localização e falta de infraestrutura bá-sica, é escasso o serviço de operadores imobiliários que se deslocam até a região, sendo necessário buscar imóveis semelhantes em área distintas próximas e com características semelhantes ao imóvel penhorado. Os imóveis mais próximos do imóvel avaliando (Ref. 06/ 07) foram fatores pre-dominantes juntamente com opinião de quem reside na localização.

15.2 - GRÁFICO COMPARATIVO

MÉDIA GERAL APURADA ÁREA TOTAL CONCLUSÃO

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Cotia, 07 de Outubro de 2020.

Perito Avaliador: Adriano dos Santos

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17. ABREVIATURAS

AÚ – Área útil

CIRP – Cartão de identidade de regularidade profissional Cm² - Custo por metro quadrado

CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis CRECI – Conselho Regional de Corretores de Imóveis CRI – Cartório de Registro de Imóveis

IA – imóvel em avaliando M² - Metro quadrado MG – Média geral

PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica R1, R2, R3, R4, R5, R6 - Referencial ou imóvel paradigma V.G.V – Valor geral de venda

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18. CURRÍCULO

18.1 - ADRIANO DOS SANTOS CRECISP 150.888

CNAI 21.866

Dados Pessoais CPF: 228.171.998-71

Cidade: Cotia Estado: SP

Telefone: (11) 99546-6372

E-mail: adrianosantosperito@gmail.com

Formação

TTI- Técnico em transações imobiliárias (CRECI)

CNAI- Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (COFECI) Perícia Judicial (CRECI)

Gestão Ambiental e Desenvolvimento Sustentável (ANHEMBI/MORUMBI)

Experiência

Perito Judicial - Comarca de Mauá - 1º Vara da Família Perito Judicial – Comarca de Cotia - 3º Vara Cível

Perito Judicial - Comarca de Itapecerica da Serra- 1º Vara Perito Judicial - Comarca de Itapecerica da Serra- 4º Vara Perito Judicial – Comarca de Osasco - 4º Vara