EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DO FORUM REGIONAL DE SANTO AMARO DA COMARCA DA CAPITAL - SÃO PAULO
Processo nº: 0013185-12.2017.8.26.0002 Assunto: Honorários Advocatícios Requerente: Jean Caddah Franklin de Lima Requerido: Gonçalves & Dias Ltda
HENRIQUE BIGHELLINI MACHADO GONÇALVES MARTINS, perito nomeado nos autos da ação em epígrafe, tendo se inteirado do assunto em pauta, realizado seus estudos, levantamentos e vistorias, vem, respeitosamente, apresentar suas conclusões, expressas em seu
SUMÁRIO
1.
RESUMO ... 3
2.
CONSIDERAÇÕES INICIAIS ... 4
3.
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO ... 5
4.
VISTORIA DO IMÓVEL ... 9
5.
AVALIAÇÃO ... 9
6.
CONSIDERAÇÕES FINAIS ... 16
7.
CONCLUSÕES ... 17
8.
RESPOSTAS AOS QUESITOS ... 18
9.
ENCERRAMENTO ... 19
10.
ANEXO I
– Documentação Fotográfica ... 20
11.
ANEXO II – Pesquisa de Mercado ... 29
1. RESUMO
Imóvel avaliando:
Rua do Porto, 138
– Socorro, São Paulo - SP
Data da avaliação: Outubro/2018
Matrículas: 164.901 (11º Cartório do Registro de Imóveis de SP)
Valor do Imóvel:
R$ 2.180.000,00
2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS
O presente laudo tem o objetivo de determinar o
“Valor de mercado de compra
e venda” do imóvel, localizado na Rua do Porto, 138, bairro Socorro, município de São
Paulo/SP, de matrícula nº 164.901
do 11º Cartório do Registro de Imóveis de São
Paulo.
Segundo a norma ABNT NBR 14653-
1:2001, temos a definição de “Valor de
me
rcado” como:
“...Quantia mais provável pela qual
se
negociaria
voluntariamente
e
conscientemente um bem, numa data de
referência,
dentro
das
condições
do
mercado vigente.”.
Para tanto, esta perícia desenvolverá suas análises e cálculos baseada na
norma técnica ABNT NBR 14.653-
2:2011 e na ‘Norma para Avaliação de Imóveis
Urbanos IBAPE/SP:2011’.
2.1. Dos autos
Trata-se de ação de cobrança de honorários advocatícios em atraso ajuizada
por Jean Caddah Franklin de Lima em face de Gonçalves & Dias Ltda.
O réu foi condenado a pagar os débitos e após não o fazerem foi deferida a
penhora e avaliação do imóvel localizado na Rua do Porto, 138, bairro do Socorro,
nesta cidade e comarca, sendo nomeado pelo Douto Juízo este expert, que apresenta
suas conclusões no presente laudo de avaliação.
3. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO
3.1. Localização
O imóvel em questão situa-se na Rua do Porto, 138, na quadra completada
pela Rua Engenheiro José Salles, Rua Ângelo Santi e Avs. Interlagos e do Rio Bonito.
Distante cerca de 20 km do centro da cidade, o local conta com importantes
corredores viários nas proximidades como a Av. Interlagos. O imóvel ainda
encontra-se próximo ao Autódromo de Interlagos.
Figura 1 - Mapa da região (Google Maps)
3.2. Mapa Fiscal
Segundo a Planta Genérica de Valores publicada pela Prefeitura Municipal de
São Paulo, o imóvel em questão situa-se na QUADRA F 315 do SETOR 095 e possui,
portanto, índice fiscal de R$614,00.
ÍNDICE FISCAL = R$614,00
Figura 3 - Cadastro Fiscal da Região (PMSP)
Segundo a Lei de Zoneamento do Plano Diretor de São Paulo (Lei 16.402/16),
o imóvel avaliando se encontra em ZEUP- Zona Eixo de Estruturação da
Transformação Urbana.
Segundo o texto da Lei, temos:
“As Zonas Eixo de Transformação Urbana são
porções do território em que pretende promover
usos
residenciais
e
não
residenciais
com
densidades demográfica e construtiva altas e
promover a qualificação paisagística e dos espaços
públicos de modo articulado ao sistema de
transporte público coletivo.
Esta zona tem por objetivo consolidar os
parâmetros estabelecidos pelo PDE para os eixos,
complementando
com
algumas
regras
de
parcelamento, uso e ocupação, especialmente as
condições de instalação de usos e parâmetros de
incomodidade. Se o PDE delegou os eixos como
território prioritário para o adensamento de modo
articulado ao transporte público coletivo, essa zona
passa a ter um papel estratégico na viabilização
dos objetivos do PDE.
A ZEU é dividida em:
– ZEU: zonas inseridas na Macrozona de
Estruturação e Qualificação Urbana definida do
PDE;
– ZEUa: zonas inseridas na Macrozona de Proteção
e Recuperação Ambiental definida do PDE;
– ZEUP: zonas inseridas na Macrozona de
Estruturação e Qualificação Urbana definida do
PDE cujo decreto ativador do eixo ainda não foi
publicado
;
–ZEUPa: zonas inseridas na Macrozona de
Proteção e Recuperação Ambiental definida do
PDE cujo decreto ativador do eixo ainda não foi
publicado.
3.4. Melhoramentos da Região
Em diligência realizada no local constatou-se que a região possui infraestrutura
urbana completa, servida de todos os melhoramentos públicos básicos, situação típica
de áreas com urbanização já consolidada:
Rede de água
Rede de esgoto
Rede de gás
Rede de energia elétrica
Redes de telefone, TV e
internet
Iluminação pública
Pavimentação asfáltica
Passeios, guias e sarjetas
Drenagem
Coleta de Lixo
Entrega postal
Transporte público
Escola pública
3.5. Ocupação
4. VISTORIA DO IMÓVEL
Foram as partes comunicadas do dia e hora da vistoria, conforme preconiza a
Lei nº10.358/2001 - artigo 431-A do CPC.
A vistoria do imóvel ocorreu no dia 18/07/18 às 10:00, compareceram:
Sr. José Dias da Silva .
– Representante do Requerido
Engº Henrique Bighellini Martins
– Perito Judicial
4.1. Imóvel
O imóvel avaliando é constituído de um terreno com uma pequena área
coberta, um galpão, área de garagem e depósitos, e edícula com escritórios
copa/cozinha e banheiros conforme fotos do Anexo I.
4.2. Acabamentos
Quantos aos acabamentos internos, podemos destacar:
Ambiente
Piso
Paredes
Teto
Pequena
área
coberta
Concreto
-
Cobertura metálica
Galpão
Concreto
Blocos
sem
revestimento
Cobertura metálica
Garagem e Depósitos
Garagem
Concreto
Blocos
sem
revestimento
Laje pré moldada
sem revestimento
Depósito 1
Contrapiso
Pintura
Telha de fibra
Depósito 2
Cerâmica
Pintura
Pintura sobre laje
Depósito 3
Contrapiso
Pintura
Pintura sobre laje
Depósito 4
Contrapiso
Blocos
sem
revestimento
Laje pré moldada
sem revestimento
Térreo Edícula
Copa/Refeitório
Cerâmica
Pintura
Pintura sobre laje
Banheiros (2x)
Cerâmica
Cerâmica
Pintura sobre laje
Pavimento Superior Edícula
Banheiro (x1)
Cerâmica
Pintura
Pintura sobre laje
Salas de trabalho Cerâmica
Pintura
Pintura sobre laje
Outros acabamentos:
Janelas
De ferro
Portas
De madeira
4.2.1. Áreas
Segundo a matrícula do imóvel, nº 164.901, 11º Cartório do Registro de
Imóveis de São Paulo, o imóvel apresenta as seguintes áreas:
Área construída: 554,00 m²
Área do terreno: 1.118,00 m²
4.2.2. Padrão Construtivo
O imóvel possui diversas construções, mas sendo a principal a cobertura
metálica existente. Utilizando-se o estudo téc
nico “Valores de Edificações de
Imóveis Urbanos” do IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia de São Paulo), conclui-se que a classificação do imóvel é:
Classe: ESPECIAL
Grupo: COBERTURA
Padrão Construtivo: MÉDIO
Valor Unitário: = 0,300 de R
8N (atualizado)
Já que do referido Estudo temos:
“Padrão Médio: Cobertura de telhas de barro,
fibrocimento, metálica ou de concreto pré-moldado;
com ou sem forro; sem fechamentos laterais; piso em
concreto, eventualmente estruturado, em geral com
revestimentos diversos. Podem utilizar como apoio,
muros ou paredes de outras edificações.
”.
4.2.3. Estado de Conservação e Obsoletismo
De acordo com a vistoria realizada (vide Anexo I
– Documentação
Fotográfica), documentação do imóvel e baseando-se no quadro A do estudo
“Valores de Edificações de Imóveis Urbanos”, do IBAPE/SP, consideramos o
estado da edificação como:
“Necessitando de reparos de simples a importantes:
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado
com pintura interna e externa, após reparos de
fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação
localizada do sistema estrutural. As instalações
hidráulicas e elétricas possam ser restauradas
mediante a revisão e com substituição eventual de
algumas
peças
desgastadas
naturalmente.
Eventualmente possa ser necessária a substituição
dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de
outro cômodo. Revisão de impermeabilização ou
substituição de telhas de cobertura.
”
5. AVALIAÇÃO
5.1. Metodologia
O método escolhido para definição de valor do bem avali
ando foi o ‘Método
comparativo direto de dados de mercado’, seguindo orientações da Norma.
Segundo a norma ABNT NBR 14653-2:2001, temos:
“8.1.1 Para a identificação do valor de mercado,
sempre que possível preferir o método comparativo
direto de dados de mercado, conforme definido em
8.2.1 da ABNT NBR 14653-1:2001.
”
5.2. Pesquisa de Mercado
No Anexo II desta avaliação apresentam-se os detalhes dos elementos
pesquisados com as melhores condições comparativas, todos na mesma
região geoeconômica do imóvel avaliando.
A Tabela a seguir resume os dados dos elementos utilizados para
avaliação:
Tabela 1 - Dados da pesquisa de Mercado para Valor de Venda
TABELA DESCRITIVA DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS COLETADOS
ELEMENTO LOCAL INFORMANTE OFERTA
ÁREA TERRENO
ÁREA
CONSTRUÍDA PADRÃO TESTADA PROFUNDIDADE
ÍNDICE FISCAL
Nº (Avenida, Rua, Praça, nº,Unidade) (imobiliária, Corretor, Telefone) (R$) (m²) (m²) CUB (m) (m) (R$/m²)
1 Rua Lauzane, 720 Scheid Imóveis - tel: 5523-0177 1.500.000,00 500,00 463,00 1,000 10,00 50,00 656
2 Av. João Paulo da Silva, 166 Imob. Nova São Paulo Gold - tel: 5592-3200 7.000.000,00 1.416,00 1.520,00 18,50 76,54 452
3 Rua Comendador Vicente Melillo, 182 José Gonçalves Marcos - tel: 5186-9595 3.500.000,00 2.490,00 800,00 50,00 49,80 588
4 Rua João Pedro, 172 Gedor Imóveis- tel: 5660-6062 1.500.000,00 880,00 1.100,00 12,50 70,40 692
5 Rua João Pedro, 154 On Duty Imóveis - tel: (13) 3028-9000 2.800.000,00 1.822,00 380,00 24,75 73,62 692
5.3. Resultados
A memória de cálculos está apresentada no Anexo III deste laudo.
5.3.1. Valor de Venda
A referida pesquisa abrangeu 5 elementos comparativos, sendo 5
representativos, estando todos situados na mesma região geoeconômica do
imóvel avaliando e datados da época da avaliação, onde, após sofrerem os
devidos tratamentos e análises, resultou no seguinte valor unitário de área de
terreno para venda:
V
t= R$ 1.214,24 / m² - VALOR UNIT. DE VENDA DO TERRENO
A definição do valor total de venda é dada pela seguinte expressão:
V
t =V
unit,vdx A
Onde:
V
t: Valor total de Venda do terreno [R$]
V
unit,VD: Valor Unitário de Venda [ R$/m²]
A: Área do terreno [ m² ]
Portanto, aplicando os valores já calculados, temos:
V
t =V
unit,VDx A
V
t =1.214,24 x 1.118,00
V
t =R$ 1.357.520,32
Os valores das edificações foram determinados pelo Método da
Quantificação de Custo, mediante o estudo Valores de Edificações de Imóveis
Urbanos do IBAPE/SP.
A definição do valor total das construções é dada pela seguinte expressão:
V
C =coef. x R
8N
x A
COnde:
V
C: Valor das construções [R$]
coef: coeficiente retirado do estudo Valores de Edificações de
Imóveis Urbanos do IBAPE/SP
R
8N: Valor do R
8N divulgado pelo Sinduscon SP [ R$/m² ]
A
C: Área construída [ m² ] (Área medida in loco e não a
apresentada na matrícula)
Portanto, aplicando os valores já calculados, temos:
V
C=
coef. x R
8N
x A
CV
C= 0,600 x 1.365,56 x 1.004,87
V
C= R$ 823.326,17
V
C=
R$ 823.326,17
Valor total do imóvel:
V
total= V
C+ V
TV
total= R$ 1.357.520,32 + R$ 823.326,17
V
total= R$ 2.180.846,17
6. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Atesto que o presente Laudo de Avaliação obedeceu, criteriosamente, aos
seguintes princípios fundamentais:
O imóvel objeto do presente laudo foi inspecionado e vistoriado in
loco.
A presente Avaliação foi elaborada com a estrita observância dos
postulados nos Código de Ética Profissional do CONFEA-CREA e
do IBAPE/SP.
Por não fazer parte do escopo deste trabalho, nenhuma
investigação de direito de propriedade ou domínio sobre o
patrimônio em questão foi realizada. Presume-se como sendo bom
o título de propriedade/domínio, admitindo-se que o mesmo se
encontra comerciável e livre de qualquer ônus;
Também não fez parte do escopo desta avaliação a realização de
qualquer estudo de engenharia acerca do solo, fundações,
estrutura e instalações elétricas e hidráulicas embutidas do imóvel
avaliando. Não existe razão para suspeita de problemas sérios
nesses pontos.
Este signatário não tem no presente, nem contempla para o futuro,
interesse algum no bem objeto deste Laudo, assim como não
possui qualquer inclinação pessoal em relação à matéria ou partes
envolvidas na presente ação;
Os honorários profissionais deste signatário não estão, de qualquer
forma, subordinados às conclusões do presente laudo;
7. CONCLUSÕES
Imóvel avaliando:
Rua do Porto, 138
– Socorro, São Paulo - SP
Data da avaliação: Outubro/2018
Matrículas: 164.901 (11º Cartório do Registro de Imóveis de SP)
Valor do Imóvel:
R$ 2.180.000,00
8. RESPOSTAS AOS QUESITOS
8.1. Quesitos do Autor
Até a data de apresentação deste laudo não foram apresentados quesitos
pelo Autor.
8.2. Quesitos da Ré
Até a data de apresentação deste laudo não foram apresentados quesitos
pela Ré.
9. ENCERRAMENTO
Consta o presente Laudo de 38 (trinta e oito) folhas impressas de um só
lado, todas rubricadas, datada e assinada pelo Perito Judicial, incluindo os 3
(três) anexos.
Dando por encerrada a honrosa missão designada a este Perito
Nesses termos,
pede deferimento.
São Paulo, 17 de outubro de 2018.
HENRIQUE BIGHELLINI M.G. MARTINS CREA/SP: 5063062395
10. ANEXO I
– Documentação Fotográfica
Foto 01
– Vista do imóvel para quem olha da Rua do Porto
Foto 03
– Cobertura principal
Foto 05
– Garagem
Foto 07
– Depósito 2
Foto 09
– Depósito 4
Foto 11
– Hall Térreo
Foto 13
– Refeitório
Foto 15
– Sala pavimento térreo
11. ANEXO II
– Pesquisa de Mercado
ELEMENTO DE AVALIAÇÃO
NÚMERO
01
LOCALIZAÇÃO
Endereço
Rua Lauzane, 720
Bairro
Capela do Socorro Cidade
São Paulo
UF SP
ELEMENTO DE AVALIAÇÃO
NÚMERO
02
LOCALIZAÇÃO
Endereço
Av. Barão do Rego Barros, 158
Bairro
Vila Congonhas
Cidade
São Paulo
UF SP
ELEMENTO DE AVALIAÇÃO
NÚMERO
03
LOCALIZAÇÃO
Endereço
Av. Barão do Rego Barros, 58
Bairro
Vila Congonhas
Cidade
São Paulo
UF SP
ELEMENTO DE AVALIAÇÃO
NÚMERO
04
LOCALIZAÇÃO
Endereço
Av. da Invernada, 432
Bairro
Vila Congonhas
Cidade
São Paulo
UF SP
ELEMENTO DE AVALIAÇÃO
NÚMERO
05
LOCALIZAÇÃO
Endereço
Av. da Invernada, 450
Bairro
Vila Congonhas
Cidade
São Paulo
UF SP
12. ANEXO III
– Memória de Cálculos
Data de referência:
Outubro de 2018
Método Utilizado
O valor do terreno foi determinado pelo Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado com o emprego do Tratamento por Fatores, em face da existência
de elementos comparativos semelhantes ao avaliando. Os fatores empregados neste
trabalho foram estabelecidos e regulamentados na Norma para Avaliação de Imóveis
Urbanos IBAPE/SP
– 2011.
Os valores das edificações foram determinados pelo Método da
Quantificação de Custo, mediante o estudo Valores de Edificações de Imóveis
Urbanos do IBAPE/SP.
Determinação do valor das benfeitorias existentes nos imóveis da pesquisa:
Elemento
V
alo
r U
n
it
ár
io
B
ás
ic
o
(
R
$/m
²)
T
ip
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(
P
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²)
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(
R
$)
R8N
Padrão
Pc
Ac
Ir
R
Ie
%v
Ka
Estado
Ec
K
Foc
Vb
Avaliando
-
1
1.365,56
Escritório
simples
0,990 463,00 70,00 20%
10,00
14,3% 0,918
C
2,52%
0,895 0,9162 573.465,88
2
1.365,56
Galpão
Superior
1,750 1.520,00 80,00 20%
5,00
6,3% 0,967
B
0,32%
0,964 0,9710 3.526.914,09
3
1.365,56
Escritório
simples
0,890 734,00 70,00 20%
20,00
28,6% 0,816
C
2,52%
0,796 0,8366 746.305,83
4
1.365,56
Galpão
Simples
0,600 1.100,00 70,00 20%
15,00
21,4% 0,870
E
18,10%
0,712 0,7700 693.938,97
5
1.365,56
Casa
Simples
0,925 380,00 70,00 20%
15,00
21,4% 0,870
C
2,52%
0,848 0,8784 421.618,02
Homogeneização dos Valores:
Índice Fiscal Fator Localização Variação do Valor Unitário (R$/m²) Valor Unitário Ajustado (R$/m²) Profundidade Equivalente Coef. de Profundidade Variação do Valor Unitário (R$/m²) Valor Unitário Ajustado (R$/m²) # - V0 Ff At Vo If Fl ∆V1 Vu1 Pe Cp ∆V2 Vu2 Paradigma 614,00 Não se aplica 1 1.500.000,00 926.534,12 0,9 500,00 1.667,76 656,00 0,9360 -106,78 1.560,98 1,00 1,0000 0,00 1.667,76 2 7.000.000,00 3.473.085,91 0,9 1.416,00 2.207,47 452,00 1,3584 791,17 2.998,64 1,00 1,0000 0,00 2.207,47 3 3.500.000,00 2.753.694,17 0,9 2.490,00 995,31 588,00 1,0442 44,01 1.039,32 1,00 1,0000 0,00 995,31 4 1.500.000,00 806.061,03 0,9 880,00 824,38 692,00 0,8873 -92,92 731,46 1,00 1,0000 0,00 824,38 5 2.800.000,00 2.378.381,98 0,9 1.822,00 1.174,83 692,00 0,8873 -132,42 1.042,41 1,00 1,0000 0,00 1.174,83
Média
1.373,95
1.474,56
1.373,95
DP 562,61 902,59 562,61 CV 40,95% 61,21% 40,95% Fator Oferta ou Fonte Área do Terreno (m²) Coeficiente de Profundidade - Cp Fator Transposição (Localização) - FlValor Ofertado ou Negociado (deduzidas benfeitorias) Elemento Valor unitário deduzido fator oferta (R$/m²) 1 2 Valor Ofertado
Como o imóvel encontra-se na 11ª Zona – Galpões, da Tabela 2 do Resumo dos fatores de ajuste e respectivos intervalos recomendados
para São Paulo Capital os fatores de Profundidade e Testada não se aplicam.
Frente Projetada Coeficiente de Frente Variação do Valor Unitário (R$/m²) Valor Unitário Ajustado (R$/m²) Índice de Topografia Fator de Topografia Variação do Valor Unitário (R$/m²) Valor Unitário Ajustado (R$/m²) Fp Cf ∆V3 Vu3 It Ft ∆V4 Vu4 Vu SC Não se aplica 1,00 1,00 1,0000 0,00 1.667,76 1,00 1,0000 0,00 1.667,76 1.560,98 0,9360 1,00 1,0000 0,00 2.207,47 1,00 1,0000 0,00 2.207,47 2.998,64 1,3584 1,00 1,0000 0,00 995,31 1,00 1,0000 0,00 995,31 1.039,32 1,0442 1,00 1,0000 0,00 824,38 1,00 1,0000 0,00 824,38 731,46 0,8873 1,00 1,0000 0,00 1.174,83 1,00 1,0000 0,00 1.174,83 1.042,41 0,8873
