PROF. EVERTON LÚCIO ASPECTOS POLÊMICOS DA NOVA LEI DO DISTRATO IMOBILIÁRIO LEI /18

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ASPECTOS POLÊMICOS DA NOVA LEI DO

DISTRATO IMOBILIÁRIO

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PROF. EVERTON LÚCIO

OBJETIVO DO CURSO:

 Analisar os aspectos da aquisição imobiliária em

empreendimentos novos;

Elencar as formas de extinção contratual à luz da Lei

13.786/18 e seu alcance legal;

Discorrer sobre os diferentes procedimentos legais

disponíveis e meios processuais para a extinção

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PROF. EVERTON LÚCIO

Aquecimento do Mercado Imobiliário;

• Aquisições de imóveis “na planta”;

• Pagamento parcelado;

• Inadimplência;

Resilição contratual:

• Desemprego;

• Custeio de doenças;

• Descontrole financeiro;

• Mudança de cidade;

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5

 Crise Imobiliária – agravamento do quadro.

 Valor Contratado (aquisição)

≥

Valor de Mercado (entrega de chaves)

 Saldo devedor a ser pago

≥

valor de mercado do bem

Desfazimento unilateral do contrato (resilição unilateral):

 Deduções abusivas

 Demandas judiciais

 Ausência de texto legal regulamento a extinção dos contratos

imobiliários;

 Jurisprudência x Cláusulas Abertas x Princípios

 STJ x IRDR

 Risco de cláusulas sem pactuação

 Multa unilateral (pegar ou largar)

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ENTENDENDO A EXTINÇÃO

CONTRATUAL

Conceitos Básicos de Direito Civil

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RESILIÇÃO

É o desfazimento do contrato apenas por vontade das partes.

Se for por ambas, é Resilição Bilateral  DISTRATO

Se for por uma parte, é Resilição Unilateral  DENÚNCIA

RESOLUÇÃO

É o desfazimento do contrato por justo motivo diverso da

mera vontade de uma das partes.

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PROF. EVERTON LÚCIO

Suporte legal:

• Desequilíbrio econômico-financeiro por fato superveniente nas

condições legais (arts. 317 e 478 CC e 6º, V CDC);

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta

entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz

corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real

da prestação.

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de

uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para

a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o

devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar

retroagirão à data da citação.

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• O implemento de uma condição resolutiva expressa (art. 474 CC)

Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a

tácita depende de interpelação judicial.

• O próprio inadimplemento (condição resolutiva tácita a atrair os

arts. 474 e 475 CC)

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a

resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento,

cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

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INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

É o ato jurídico por meio do qual o titular de um terreno aliena unidades

de um futuro condomínio que será instituído após o término das obras.

• É a “venda na planta”

• Disciplinada pela Lei 4.591/64

LOTEAMENTO

É o parcelamento do solo para a criação de lotes servidos de

infraestrutura e com acesso a novas vias de circulação.

• Também considerada “venda na planta”

• Terreno já existe;

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INADIMPLEMENTO

• Absoluto

Quando a prestação se torna inútil como descumprimento da prestação.

 Contrato deve ser resolvido;

 Devedor terá de indenizar os prejuízos sofridos pelo credor (perdas e

danos) - prefixada

 Cláusula penal compensatória (multa compensatória)

• Relativo

Quando a prestação atrasada (em mora) ainda é útil.

 Contrato se mantém

 Devedor terá de adimplir a prestação atrasada acrescida de encargos

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PROF. EVERTON LÚCIO

A multa moratória só se aplica para casos de inadimplemento

relativo;

A multa compensatória só recai em casos de inadimplemento

absoluto;

Para imóveis “na planta”:

• Se comprador atrasa o pagamento da prestação OU;

• Vendedor atrasa a obra;

• Será devida multa moratória (inadimplemento relativo);

• Caso o credor não pedir a resolução do contrato.

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• Será devida multa compensatória se o credor pedir a resolução do

contrato (inadimplemento absoluto)

• Cabe ao CREDOR decidir se a prestação inadimplida é

útil

ou

não útil

(art. 395 §único)

Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa,

mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais

regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Parágrafo único. Se a prestação, devido à mora, se tornar inútil ao credor,

este poderá enjeitá-la, e exigir a satisfação das perdas e danos.

CLÁUSULA PENAL

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ALCANCE DA LEI

Conceitos Básicos de Direito Civil

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FOCO DA LEI:

1. Disciplinar o desfazimento do contrato por culpa de uma das

partes

• Resilição unilateral OU

• Resolução por inadimplemento.

2. A Lei não trata de todos os contratos de aquisição de imóvel.

• Só dos que envolvem imóveis “na planta”;

• Seja em regime de incorporação;

• Seja em regime de loteamento.

Obs.: imóveis já construídos entre particulares não são tratados

pela nova lei.

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PROF. EVERTON LÚCIO

3. Em se tratando de imóveis construídos, por analogia, pode ser

aplicada quando:

• Quando o comprador puder ser considerado consumidor.

• Art. 4º LINDB

– “Quando a lei for omissa, o juiz decidirá o caso de acordo com

a analogia, os costumes e os princípios gerais de direito.”

• Ubi eadem ratio, ibi eadem iuris

= Onde se aplica a mesma

razão, aí se aplica o mesmo dispositivo legal

4. Trata de contratos de compra e venda e de seus

desdobramentos:

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5. Deve ser estendida, por analogia, mutatis mutandi, a outras

espécies contratuais envolvendo transferência de imóvel:

• Contrato de permuta;

• Contrato de Dação em Pagamento.

Exemplo:

Se um consumidor trocar um terreno próprio por um apartamento

“na planta”, observam-se analogicamente as regras da nova lei,

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PROF. EVERTON LÚCIO

DIRETRIZES INTEPRETATIVAS: A PUBLICIZAÇÃO DO DIREITO

CIVIL E O COTEJO COM O CENÁRIO ATUAL

O CDC e o Direito Civil

Um único consumidor possui:

• Vulnerabilidade técnica e econômica;

• Hipossuficiência presumida;

• Merecem proteção jurídica.

• Contratos de Adesão.

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PUBLICIZAÇÃO:

É a utilização de normas de ordem pública para o Direito Civil.

Ocorre quando há um desnível de forças entre as partes na negociação a

flexibilizar a livre iniciativa, que é um valor constitucional e que respalda

o pacta sunt servanda e a autonomia da vontade.

Art. 170 CF/88

A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na

livre iniciativa

, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme

os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios:

 Flexibilização da Livre Iniciativa;

 Valor Social Relevante protegido pela CF

 Proteção do Consumidor (inciso V)

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PROF. EVERTON LÚCIO

CONTEXTO JURISPRUDENCIAL À ÉPOCA

• Inversão de cláusulas contra as incorporadoras;

• Limitação da multa compensatória em percentual de 10% a 15%.

• Subsistência dos princípios que não foram afastados pela nova

Lei.

Ex.: a inversão da multa compensatória em desfavor do

incorporador ou do loteador não foi textualmente afastada, logo,

precisa ser entendida como subsistente.

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LEGISLAÇÃO APLICÁVEL:

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PROF. EVERTON LÚCIO

As lei 13.786/18 modificou:

A lei 4.591/64

A lei 6.766/76

A NOVA LEI NÃO MODIFICOU O CDC

• Há casos em que o adquirente “na planta” não é consumidor. Ex.

fundos de investimentos imobiliários.

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IRRETROATIVIDADE DA NOVA LEI:

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PROF. EVERTON LÚCIO

Apenas contratos anteriores;

 Nem mesmo os efeitos futuros desse contrato;

POR QUÊ?

A RETROATIVIDADE, AINDA QUE MÍNIMA, É VEDADA NO DIREITO

BRASILEIRO PARA NORMAS QUE NÃO SEJAM CONSTITUCIONAIS

ORIGINÁRIAS.

Contudo, os tribunais podem aproximar o entendimento atual ao

da nova lei. Ex. Art. 413CC c/c 51 CDC (15% para 25%/50%)

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Mudar jurisprudência consolidada gera insegurança jurídica

Caso mudem o entendimento, devem modular os efeitos, por 2

motivos:

PRIMEIRO: O CPC protege a boa-fé e a segurança jurídica – ações

posteriores (art. 927, §3º CPC). Apenas contratos anteriores;

SEGUNDO: A norma jurídica tem que ser prévia. Não é apenas

texto legal, mas também sua interpretação: texto e contexto.

Seria ilegal mudança jurisprudencial para atingir ações judiciais

anteriores.

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QUADRO-RESUMO NOS CONTRATOS E

ANUÊNCIA ESPECÍFICA

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PRINCÍPIO DA INFORMAÇÃO

A falta de qualquer informação, todavia, não gera

repercussões jurídicas severas;

Adquirente poderá pedir aditamento em até 30 dias;

(mudanças estéticas);

Incorporador não efetivou a mudança – resolução do

contrato por culpa do incorporador

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PROF. EVERTON LÚCIO

A falta de informações obrigatórias no quadro-resumo poderia

gerar a nulidade ou ineficácia de cláusulas contratuais?

NÃO.

Qualquer alteração precederá de assinatura do adquirente ao lado

da cláusula contratual (art. 26-A, §2º da Lei 6.766/79).

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Art. 35-A – Lei 4.591/64

Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

I - o preço total a ser pago pelo imóvel; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

II - o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

III - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

IV - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

V - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

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PROF. EVERTON LÚCIO

VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de

resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

VII - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

VIII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

IX - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

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XI - o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

XII - o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 1º Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 2º A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, referidas no inciso VI do caputdeste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor). (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)x

(32)

CABIMENTO DA RESOLUÇÃO

UNILATERAL:

(IMOTIVADA)

(33)

O CONSUMIDOR PODE OU NÃO, IMOTIVADA E UNILATERALMENTE,

RESILIR O CONTRATO ENQUANTO HOUVER PARCELAS PENDENTES DE

PAGAMENTO?

O Art. 473CC

A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o

permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.

Vedação ao abuso de direito x Tutela do consumidor (art. 51CDC)

Vulnerabilidade do Consumidor, é presumida nas modalidades:

 Jurídica

 informacional

 Econômica

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PROF. EVERTON LÚCIO

 Prestações de valor elevado;

 Garantia de desvencilha-se “honrosamente”;

ENCARGOS INDENIZATÓRIOS PUNITIVOS EM CASO DE ROMPIMENTO POR

CULPA DO ADQUIRENTE: (art. 67-A da Lei 13.786/18)

 Multa compensatória de 25% a 50% do valor pago;

 Retenção da comissão de corretagem.

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – LEI 10.4321/04:

É a segregação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade

específica, com o intuito de assegurar a continuidade e a entrega das

(35)

PACTO PERPÉTUO

O CONSUMIDOR PODE OU NÃO, IMOTIVADA E

UNILATERALMENTE,

RESILIR

O

CONTRATO

ENQUANTO HOUVER PARCELAS PENDENTES DE

PAGAMENTO?

 Vulnerabilidade do consumidor PRECISA ser

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PROF. EVERTON LÚCIO

DIREITO À SAÍDA HONROSA DO CONTRATO:

 Garantia de, antes do vencimento das prestações, poder romper o

contrato;

 Pagar os encargos punitivos e indenizatórios devidos

 A Lei prevê a Resilição Unilateral – consumidor pode desligar-se

mediante pagamento das punições

A LEI NÃO PROÍBE A RESILIÇÃO POR PARTE DO CONSUMIDOR

A diferença é que o consumidor não pode romper o contrato

impunemente.

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ENTENDA:

Resilição contratual é hipótese de inadimplemento contratual.

IRRETRABILIDADE (§12º do art. 67-A da Lei 4.591/64) x §2ª do (antigo)

art. 32) x art. 26 da Lei 6.766/76

NÃO SE PODE INVOCAR A TEORIA DA IMPREVISÃO (ART. 478CC) NOS

CASOS DE:

 DESEMPREGO

 DOENÇA SUPERVENIENTE

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PROF. EVERTON LÚCIO

INADIMPLÊNCIA

Inicialmente, há dois regimes:

Da multa compensatória

Presente na Lei do Distrato e pressupõe o cabimento da resilição

unilateral (mesmo sem ter quitado integralmente as prestações).

Não há perda integral doa valores para o adquirente inadimplente

que deu causa à extinção do contrato.

(39)

 Do leilão (art. 63 – Lei 4.591/64 e art. 1ª, VII da Lei 4.864/65)

Autorização de realização de um leilão como forma de obter o

pagamento do saldo devedor no caso de inadimplência do adquirente.

Afastamento da possibilidade de resilição unilateral pelo adquirente.

Presunção que o pagamento deverá ser feito a qualquer custo, ainda que

às custas do leilão do imóvel adquirido.

Procedimento Extrajudicial pelo incorporador.

ESSE PROCEDIMENTO NÃO PODE SER APLICADO AO

ADQUIRENTE CONSUMIDOR (ART. 53 CDC).

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PROF. EVERTON LÚCIO

Só poderia ser aplicado em 2 casos:

1º. Ao adquirente que não seja consumidor. Ex. fundos de

investimento imobiliário que venham a adquirir imóveis “na

planta”;

2º. Cobrança feita por uma Comissão de Representantes contra o

condômino.

DESVALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA

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DIREITO DE ARREPENDIMENTO:

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PROF. EVERTON LÚCIO

O ADQUIRENTE PODE ARREPENDER-SE EM ATÉ 7 DIAS (ARTS.

67-A, §§§10 e 11 DA LEI 4.591/64):

MEDIANTE AVISO DE CARTA REGISTRADA COM AVISO DE

RECEBIMENTO

CONTRATO TENHA SIDO CELEBRADO EM ESTANDES DE

VENDA OU FORA DA SEDE DO INCORPORADOR

(43)

43

• ANALOGIA À INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

• LOTEAMENTO ENVOLVE O DEVER DE REALIZAR OBRAS

FUTURAS;

• PUNIÕES JURÍDICAS PELO INADIMPLEMENTO SÃO BEM

SEVERAS

CONSUMIDOR x SEDE DO INCORPORADOR

CARTA REGISTRADA x OUTRO MEIO QUE GARANTA CIÊNCIA

DO ALIENANTE

MODUS OPERANDI

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VALOR DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL E DO

VALOR PAGO NO CASO DE

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

(45)

CONTRATO DESFEITO APÓS A ENTREGA DAS CHAVES AO ADQUIRENTE

 Taxa de 0,5% do valor atualizado do imóvel (art. 67-A, §2º, III da

Lei4.591/64)

 Aproxima-se ao valor médio do aluguel do imóvel

 Enriquecimento sem justa causa – art. 884CC

 Colhimento de frutos gratuitamente

FRUIÇÃO DO VALOR PAGO PELO ADQUIRENTE AO ALIENANTE?

 0,5%

 Analogia do §2º do art. 67-A da Lei 4.591/64

(46)

PROF. EVERTON LÚCIO

Podemos exemplificar.

Se o consumidor já pagou R$900.000,00 até a data da ruptura do contrato e se o valor do

imóvel era de 1 milhão de reais, o consumidor terá de pagar, para o incorporador, em razão da

fruição do imóvel, a quantia de R$5.000,00 por mês a partir da data da entrega das chaves.

Todavia, por outro lado, o incorporador, em razão da fruição do dinheiro desembolsado pelo

consumidor, terá de pagar ao consumidor um percentual de 0,5% a.m. sobre cada prestação

paga pelo consumidor a partir da data do respectivo desembolso.

Se, no exemplo, para facilitar o cálculo, supormos que o consumidor pagou os R$900.000,00

em parcela única na data da entrega das chaves do imóvel e parcelou o restante, temos que a

incorporador teria de pagar R$4.500,00 por mês ao consumidor pela fruição do dinheiro pago

pelo consumidor.

Nesse exemplo, pode-se dizer que, em nome da compensação – que é o encontro de

obrigações contrapostas entre as mesmas partes (art. 368, CC) –, ao final, caberá ao

consumidor pagar apenas R$ 500,00 por mês para o incorporador, pois a sua dívida já terá sido