TORRE SÃO RAFAEL
Regulamento de Condomínio
DESCRIÇÃO DO CONDOMÍNIO
ARTIGO 1º
O presente Regulamento é aplicável ao prédio urbano denominado Torre São Rafael, sito na Urbanização Torres do Alto da Torre, Av. Beira Mar, freguesia de Armação de Pêra, concelho de Silves e que está:
a) descrito na Conservatória Registo Predial de Silves, sob o nº 318/150586. b) constituído em Propriedade Horizontal, nos termos da inscrição G-um e G-dois.
c) inscrito na Matriz Predial Urbana da freguesia de Armação de Pêra, sob o artigo n º2117, na
Repartição de Finanças de Silves.
d) constituído em pessoa equiparada a pessoa colectiva, sob o nº 900564334.
ARTIGO 2º
O Edifício ocupa uma área de implantação com 1616 metros quadrados e é composto por 89 Fracções autónomas, identificadas com as letras de A a CU, descritas no Anexo I ao presente Regulamento.
DIREITOS E OBRIGAÇÕES DOS CONDÓMINOS
ARTIGO 3º
1. Este Regulamento e os respectivos Anexos regularão a utilização dos espaços comuns do
Edifício acima identificado e definirão os direitos e os deveres dos Condóminos relativamente aos mesmos e às regras de boa vizinhança.
2. O Regulamento deve aplicar-se também a futuros Condóminos, devendo os Contratos de
Compra e Venda reproduzi-lo integralmente.
ARTIGO 4º
Ao cumprimento do Regulamento estão obrigados todos os Proprietários e nas partes que lhes sejam aplicáveis, os arrendatários e os usufrutuários.
ARTIGO 5º
1.Os Condóminos têm o direito de usar exclusivamente a sua Fracção e de utilizar, em
conjunto, as áreas, equipamentos e serviços comuns existentes, nos termos do presente Regulamento, do Título Constitutivo de Propriedade Horizontal e da legislação aplicável.
2.O Edifício tem instalado ao serviço do Condomínio os equipamentos, descritos no Anexo II ao
presente Regulamento.
ARTIGO 6º
Além das limitações que o Título Constitutivo impõe, os Condóminos não podem:
a) praticar quaisquer actos que prejudiquem ou dificultem a utilização das restantes Fracções
ou das partes comuns;
b) prejudicar, quer por falta de reparação, quer por alterações realizadas nas fracções
autónomas, a linha arquitectónica, o arranjo estético ou a segurança do Edifício;
c) destinar à Fracção quaisquer usos ofensivos dos bons costumes; d) dar à Fracção uso diverso do que lhe é atribuído pelo Título Constitutivo;
e) ocupar, por qualquer modo, as partes comuns, excepto se o Título Constitutivo o previr ou a
Assembleia de Condóminos o decidir em contrário, por votação unânime;
f) desrespeitar, na utilização da Fracção as disposições legais sobre higiéne e salubridade ou
as razoávelmente exigíveis;
g) emitir sons e vibrações, produzir cheiros, fumos e sujidades, que pela sua natureza ou
intensidade, possam degradar o bem estar dos restantes Condóminos ou pôr em risco a sua segurança, em particular os provenientes da utilização de aparelhagens de som e grelhadores ou os decorrentes do acto de limpeza ou lavagem das varandas e terraços das fracções autónomas;
h) proceder à instalação de objectos e equipamentos, que pelo seu porte ou localização
possam pôr em perigo a segurança do edifício ou dos Condóminos ou a sua colocação fora do perímetro das janelas, varandas e terraços das fracções autónomas, em particular o caso de aparelhos de ar condicionado, antenas parabólicas e estendais de qualquer tipo, entre outros;
i) ter animais de companhia que pelo seu comportamento ou perigosidade possam degradar o
bem estar ou pôr em perigo a segurança dos Condóminos ou sejam agentes de insalubridade tanto nas fracções autónomas, como nas áreas comuns;
j) derespeitar as decisões que tenham sido legalmente tomadas pela Assembleia de
Condóminos;
k) de um modo geral, praticar quaisquer actos que prejudiquem o Condomínio ou os restantes
Condóminos.
ARTIGO 7º Constituem obrigações dos Condóminos:
a) pagar a quota do Condomínio anualmente aprovada pela Assembleia de Condóminos, nos
termos e prazos definidos por esta, descritos no Anexo III ao presente Regulamento;
b) manter a respectiva Fracção e seu equipamento em bom estado de conservação, arranjo e
asseio;
c) consentir na execução de obras e reparações necessárias à manutenção do Condomínio,
bem como efectuar obras na sua Fracção autónoma, sempre que esteja em causa a integridade e a segurança dos restantes Condóminos;
d) efectuar o pagamento de todas as despesas que, por força deste Regulamento, por
deliberação da Assembleia de Condóminos ou por imposição legal venham a ser realizadas e sejam da sua responsabilidade;
e) facultar à Administração a visita ou inspecção da sua Fracção;
f) informar a Administração, por escrito, acerca da sua residência habitual, sempre que seja
diferente da descrita no Artigo 1º.
ADMINISTRAÇÃO
ARTIGO 8º
1. A Administração do Condomínio compete a um ou mais Administradores e à Assembleia de
Condóminos.
2. A Administração será designada por uma das seguintes formas: a) eleição, por maioria, pela Assembleia de Condóminos;
b) por nomeação do tribunal, a requerimento de qualquer Condómino;
c) por outra via que venha a ser acordada, por unânimidade, pela Assembleia de Condóminos; 3. Salvo deliberação em contrário da Assembleia de Condóminos, o mandato da Administração
terá a duração de um ano, renovável pelo mesmo período;
4. A Administração mantém-se em funções até que seja designado, nos termos do nº 2 do
presente artigo, o seu sucessor;
5. Na falta ou impedimento dos membros da Administração, as suas funções serão
desempenhadas a título provisório, pelo Condómino cuja fracção ou fracções destinadas a habitação, representem a maior permilagem do capital investido, recaindo as funções, em caso de igualdade de circunstâncias, no Condómino a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções, constante do Registo Predial.
ARTIGO 9º
1. A Administração tem entre outras, que venham a ser estipuladas pela Assembleia de
Condóminos, as seguintes funções:
a) convocar a Assembleia de Condóminos;
b) elaborar o Orçamento das despesas e receitas relativas a cada ano;
c) verificar a existência do Seguro contra o risco de incêndio, propôr à Assembleia de
Condóminos o montante do capital seguro e manter os restantes seguros que respeitem ao Condomínio;
d) cobrar as receitas e efectuar o pagamento das despesas comuns; e) exigir dos Condóminos a sua quota-parte das despesas aprovadas;
f) tratar da documentação relativa ao Condomínio junto das Conservatórias e de outros
Organismos Oficiais;
h) executar as deliberações da Assembleia de Condóminos;
i) representar o conjunto dos Condóminos perante as autoridades administrativas;
j) interpôr acções em tribunal, em representação do Condomínio, quer contra qualquer dos
Condóminos, quer contra terceiros, no âmbito das suas funções ou quando para tal for autorizado pela Assembleia de Condóminos;
k) velar pelo actual cumprimento deste Regulamento e das disposições legais e administrativas
relativas ao Condomínio;
l) no cumprimento da alínea g), contratar, suspender e despedir o pessoal responsável pelos
serviços de utilidade comum, superientender e coordenar o trabalho destas pessoas e controlar todos os serviços e trabalhos de terceiros que digam respeito ao Condomínio;
m) prestar contas à Assembleia de Condóminos;
n) entregar, no fim do seu mandato, toda a documentação, saldos de caixa e bancários do
Condomínio, a quem a substituir;
o) elaborar o registo das contas do Condomínio para aprovação da Assembleia de Condóminos
e guardar os respectivos documentos, bem como todos os outros que digam respeito ao Condomínio;
p) mobilizar a Conta Poupança-Condomínio;
q) afixar, em local visível, as regras respeitantes à segurança do edifício, nomeadamente as de
utilização de equipamentos de uso comum, descritos no Anexo II ao presente Regulamento;
2. Os Condóminos insatisfeitos com quaisquer actos da Administração podem recorrer, por
escrito e de forma fundamentada, à Assembleia de Condóminos, no prazo de vinte dias após o conhecimento dos referidos actos. Para o efeito, os Condóminos recorrentes devem convocar, dentro desse prazo, a Assembleia de Condóminos.
ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS
ARTIGO 10º
1. A Assembleia de Condóminos é composta de todos os Proprietários das Fracções
autónomas que constituem o Edifício.
2. Os Condóminos podem fazer-se representar por um Procurador.
3. Salvo deliberação unânime em contrário, a Assembleia de Condóminos reúne ordináriamente
durante o mês de Abril, mediante convocação da Administração, para discussão e aprovação das Contas respeitantes ao ano transacto, do Orçamento do ano em curso e da eleição da Administração.
4. A Assembleia de Condóminos também reunirá extraordináriamente, quando for convocada
pelo Administração ou por Condóminos cujas Fracções representem, pelo menos, um quarto do valor total do Edifício ou ainda, pelos Condóminos que pretendam recorrer dos actos da Administração.
5. As Convocatórias são feitas por meio de carta registada com aviso de recepção, enviada a
todos os Condóminos com, pelo menos 10 dias de antecedência. Nelas se indicará o dia, a hora, o local da reunião e os temas a abordar. A Convocatória também será válida se for entregue aos Condóminos um Aviso Convocatório e a recepção for por eles acusada e datada em livro de protocolo.
6. Sem prejuízo do disposto no artigo 12º, a Convocatória definirá os assuntos cuja deliberação
só possa ser aprovada por unânimidade de votos. ARTIGO 11º
1. Se não comparecer o número de Condóminos suficiente para obter quorom e na
Convocatória não tiver sido fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local. Neste caso, a Assembleia de Condóminos, poderá deliberar por maioria de votos dos Condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do edifício.
2. As deliberações que necessitem de ser aprovadas por unânimidade dos votos podem sê-lo
por unânimidade dos Condóminos presentes na Assembleia, desde que estes representem, pelo menos, dois terços do valor total do edifício e na condição de os Condóminos ausentes virem a aprovar as decisões tomadas, nos termos seguintes:
a) as Deliberações têm de ser comunicadas a todos os Condóminos ausentes, por carta
b) os Condóminos têm 90 dias, após a recepção da carta referida na alínea anterior, para
comunicar à Assembleia de Condóminos, por escrito, o seu assentimento ou a sua discordância;
c) o silêncio dos Condóminos ausentes, decorrido o prazo referido, será considerado como
aprovação das Deliberações.
FUNCIONAMENTO ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS
ARTIGO 12º
Cada Condómino tem na Assembleia, tantos votos quantas as unidades inteiras que correspondem à percentagem da sua Fracção, de acordo com o descrito no Anexo IV ao presente Regulamento.
ARTIGO 13º
As maiorias exigidas, de acordo com os assuntos sujeitos à votação, são as seguintes:
1. Unânimidade:
• alteração do Título Constitutivo;
• actos de disposição de partes comuns do edifício;
• reconstrução do edifício ou parte dele, em caso de destruição igual ou superior a três quartos do seu valor total;
• alteração do Regulamento, quando represente uma modificação do Título Constitutivo;
2. Maioria qualificada de dois terços:
• alteração da forma de comparticipação nos encargos do Condomínio,sem oposição; • obras da responsabilidade dos Condóminos, que possam modificar a linha
arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;
• obras que constituam inovações nas partes comuns do edifício, não lesivas do uso de coisas próprias ou comuns;
• alteração do fim de cada fracção autónoma, quando não represente uma modificação do Título Constitutivo;
3. Maioria simples:
• divisão de fracções, em novas fracções autónomas, quando não represente uma modificação do Título Constitutivo, sem oposição;
• permissão de actos ou actividades, quando não representem uma modificação do Titulo Constitutivo, sem oposição;
• reconstrução do edifício ou parte dele, em caso de destruição inferior a três quartos do seu valor total, por uma maioria dupla, do número de Condóminos e do valor total do edifício;
• todas as deliberações restantes.
ARTIGO 14º
Os litígios entre os Condóminos ou entre estes e a Administração serão, sempre que possível, submetidos a arbitragem.
DESPESAS DO CONDOMÍNIO
ARTIGO 15º
As despesas efectuadas para garantir o normal funcionamento e manutenção das partes comuns serão suportadas pelos Condóminos, através do pagamento periódico de uma quota, em função da permilagem respectiva, de acordo com o descrito no Anexo V ao presente Regulamento.
FUNDO COMUM DE RESERVA
ARTIGO 16º
O Orçamento anual incluirá verbas destinadas à conservação do Condomínio, que integrarão um fundo, designado por Fundo Comum de Reserva.
ARTIGO 17º
1. O Fundo comum de Reserva destina-se a satisfazer as despesas resultantes de obras de
conservação ou de melhoramentos que se pretendam introduzir no Condomínio.
2. Cada Condómino contribuirá para o Fundo Comum de Reserva com 10% da sua
Quota-parte, podendo a Assembleia fixar valores superiores, se necessário.
3. O Fundo Comum de Reserva será depositado numa Conta Poupança-Condomínio.
4. O Fundo será movimentado pela Administração, de acordo com as Deliberações da
Assembleia de Condóminos ou pelos Condóminos autorizados por ela para o efeito.
RESPONSABILIDADES E PENALIDADES
ARTIGO 18º
1. O Condómino que, directa ou indirectamente, violar as disposições deste Regulamento será
responsável pelas perdas e danos que o seu procedimento originar.
2. Os Condóminos serão considerados responsáveis pelos danos causados pelo pessoal que
se encontre ao seu serviço.
ARTIGO 19º
1. O incumprimento do disposto na alínea a) e d) do Artigo 7º, determinará o pagamento de
uma multa, de acordo com o descrito no Anexo III ao presente Regulamento.
2. Se o atraso no pagamento do disposto na alínea a) e d) do Artigo 7º, ultrapassar o respectivo
ano civil, deverá a Administração tomar as providências necessárias à cobrança coerciva das mesmas, nomeadamente interpondo acção judicial contra o Condómino em falta.
3. O incumprimento das restantes disposições deste Regulamento, bem como das
determinações da Assembleia Condóminos, obrigará o infractor a indemnizar os restantes Condóminos pelos prejuízos sofridos, em montante a fixar pela Assembleia de Condóminos, de acordo com o descrito no Anexo VI ao presente Regulamento, sem prejuízo da eventual responsabilidade civil que decorra do acto.
4. Os montantes pagos nos termos deste artigo reverterão, a título de Receita, para o Fundo
Comum de Reserva.
DISPOSIÇÔES FINAIS
ARTIGO 20º
1. É obrigatório o Seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às Fracções
autónomas, quer relativamente às partes comuns.
2. O seguro deve ser celebrado pelos Administração.
3. O valor do seguro será fixado em Assembleia Condóminos
4. É obrigatória a actualização anual do Seguro contra risco de incêndio, competindo à
Assembleia deliberar sobre o seu montante, de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo Instituto Seguros de Portugal.
5. Se a Assembleia não aprovar o montante de actualização até 45 dias antes da actualização
anual do prémio do seguro, deve o Administração efectuá-la, de acordo com o disposto no nº 4 do presente artigo.
ARTIGO 21º
1. O Condómino que arrende a sua Fracção autónoma deverá incluir, no respectivo contrato, a
obrigação de o arrendatário se submeter ao disposto do Título Constitutivo, ao presente Regulamento e às eventuais alterações que venham a ser feitas.
2. O arrendamento de qualquer Fracção autónoma deverá ser dado a conhecer à
Administração, por carta registada, constando desta a identidade do arrendatário.
3. O disposto no nº 1 aplica-se, com as necessárias adaptações, à alienação, sob qualquer
forma, da Fracção autónoma.
ARTIGO 22º
Nos casos omissos do presente Regulamento, regem as disposições actuais aplicáveis do Código Civil e da legislação em vigor, de acordo com o descrito no Anexo VII, ao presente Regulamento.
ARTIGO 23º
1. O presente Regulamento entrará imediatamente em vigor, após a sua provação em
Assembleia de Condóminos.
2. Cada Condómino receberá uma cópia do Regulamento, devendo o original ficar na posse da
Administração.
3. O procedimento descrito em 1 e 2 aplica-se a qualquer alteração que venha a ser introduzida
