EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3º VARA CÍVEL DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3º VARA CÍVEL DA

COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO

Processo: 0015250-83.2018.8.26.0506

Solicitante: Determinação judicial

Assunto: Cumprimento de sentença - Prestação de serviço

Exequente: Júlio Silvio Cerquetani

Executada: Solange Faggion Heck e outro

Finalidade: Embasamento de decisão judicial

Objetivo: Apuração de valor de mercado

Localização: Rua Saldanha Marinho, n° 101- Centro - Ribeirão Preto/SP

Márcia Olinda da Costa Vieira Merrichelli, perita nomeada

nos autos em epígrafe, após estudos e diligências necessárias ao honroso

en-cargo que lhe foi confiado, vem respeitosamente apresentar a V.Exa., o

re-sultado de seu trabalho.

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

1- CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES:

O Exequente ingressou em juízo com Ação de Arbitramento de

Honorários Advocatício, (Processo Principal 1009318-39.2014.8.26.0506).

Por sentença, os executados foram condenados a pagar, e hoje o

Processo se encontra em Cumprimento de Sentença.

2- OBJETIVO DA PERÍCIA:

➢

Avaliar o valor de mercado do imóvel comercial, localizado na Rua

Saldanha Marinho, n° 101- Centro, no bairro Centro nesta cidade e

comarca de Ribeirão Preto - Cep 14010-060.

-Cadastrado na Prefeitura Municipal local, sob o nº 237.

-Matriculado sob nº 0084604 no 2º Cartório de Registro de Imóveis de

Ri-beirão Preto.

-O imóvel supracitado, possui 79,72 m² de terreno e 150,81 m² de edificação

principal.

3- VISTORIA:

A vistoria foi realizada, por mim, Márcia Olinda da Costa Vieira

Merrichelli, no dia 23/10/2020, devidamente acompanhada pelo exequente,

Dr. Júlio Silvio Cerquetani.

3.2- MELHORAMENTOS PÚBLICOS:

O local possui todos os equipamentos de infraestrutura urbana,

como: pavimentação, guias e sarjetas, pavimentação asfáltica e calçamento;

energia elétrica, iluminação pública, água, telefone, esgoto, etc.

O imóvel avaliando está edificado na zona central de nossa cidade,

em um bairro bastante antigo, de ocupação comercial, com grande fluxo de

pessoas.

Está próximo as Avenidas Francisco Junqueira, Jerônimo

Gonçal-ves, avenidas muito antigas e bastante importantes, com inúmeros

estabele-cimentos comerciais de pequeno e médio porte.

3.3- SITUAÇÃO SEGUNDO A PREFEITURA:

De acordo com a Prefeitura Municipal de Ribeirão Preto, o imóvel possui a

seguinte situação:

Matrícula: 0084604 - 2º Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto

Cadastro: 237

Inscrição cadastral: 441-11-71-2

Endereço: Rua Saldanha Marinho, n° 101 - Salão 1

Loteamento: Centro

Cep: 14100-060

3.4- DESCRIÇÃO DO IMÓVEL:

O imóvel avaliando é um salão comercial, construído de tijolos e

cobertos de telhas. Está edificado em um terreno que mede 79,72 m², sendo

10,00 metros de frente, por 7,972 metros de fundo.

Possui a parte utilizada pela loja, com um mezanino, onde se

en-contra parte do estoque. O imóvel avaliando, está pintado de tinta látex, e as

ferragens pintadas de tinta esmalte.

O piso é cerâmico na cor telha, o pé direito é bastante alto,

possi-bilitando assim um bom mezanino. O piso da calçada externa é pintado em

dois tons.

O prédio é fechado por grandes portas, de aço de enrolar, que dão

acesso à loja. O imóvel está bem mantido, e está alugado para uma oficina

de conserto de televisores.

3.5- DESCRIÇÃO DA EDIFICAÇÃO DE ACORDO COM A

PREFEI-TURA:

Tipo: Salão comercial - Idade aparente: 50 anos

Área de terreno: 79,72 m²

Área edificação principal: 150,81 m²

Valor do terreno: R$ 73.082,51

Valor da construção: R$ 102.513,09

Padrão construtivo: 2 - Tipo 3

5- MÉTODO DE AVALIAÇÃO:

Para a avaliação do imóvel em questão, adotar-se-á o método

com-parativo de dados de mercado.

6- METODOLOGIA APLICADA:

O presente parecer técnico foi elaborado em conformidade a

NORMA BRASILEIRA NBR - 14,653-2011-

“AVALIAÇÃO DE

IMÓ-VEIS URBANOS”.

Na presente avaliação, adotar-se-á o

“Método Comparativo de

Dados de

Mercado” para a avaliação do terreno, e posteriormente “Método

do Custo de Reprodução - Avaliação de Áreas Edificadas, sendo que as

Construções são caracterizadas de acordo com o Padrão, como definido no

estudo

“Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP- 2002 .

Este estudo do IBAPE traz coeficientes para cada padrão construtivo, que

representam um fator a ser multiplicado pelo CUB (Custo Unitário Básico

do SINDUSCON/SP- dado pelo R-8N).

Para a coleta de dados, foram necessárias várias pesquisas em

di-versas fontes, para apurar os valores dos imóveis que estão sendo ofertado

nas imediações e mesmo bairro onde se encontra o imóvel avaliando. Para

perfeita aplicação deste método, as características básicas em que deve haver

semelhança, basicamente estão relacionadas aos seguintes aspectos:

LOCALIZAÇÃO / PROXIMIDADE

TIPO DE IMÓVEL / SIMILARIDADE

DATA DA OFERTA / ATUALIDADE

Obedecidas às condições acima, o valor de mercado procurado

es-tará ajustado à realidade dos preços vigentes na região estudada.

Para a aplicação do método comparativo, será adotado o proceso

de homogeneização dedutivo, no qual serão feitas regionalizações prévias e,

a partir delas, se ajustam os valores comparativos para adequá-los às

con-dições do imóvel avaliado.

Para tanto, serão aplicados os critérios de homogeneização obedecendo os

seguintes fatores:

A) OFERTA: Dedução de 10% (dez por cento) no perco das ofertas, para

cobrir risco de eventual superestimativa dos preços. No caso de negócios

efetivados não haverá o referido desconto.

B) ATUALIZAÇÃO: Não será feita, pois as amostras foram coletadas em

data contemporânea ao presente parecer técnico.

7- HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS PESQUISADOS:

Foram encontrados em nossa pesquisa 19 (dezenove) elementos

comparativos, que deverão sofrer um tratamento matemático e fatores de

ho-mogeneização.

8- FATOR DE OFERTA:

Aplicação de Fator de Oferta de 0,90 % para elementos ofertados,

para a devida compensação da elasticidade dos valores anunciados.

9- DIAGNÓSTICO DE MERCADO:

O município de Ribeirão Preto possui aproximadamente 700.000

(setecentos mil) habitantes, a oferta de imóveis no mesmo bairro do imóvel

avaliando é muito grande, e a absorção pelo mercado está sendo lenta e

bas-tante comprometida, em decorrência não só da pandemia, como também da

instabilidade econômica que estamos vivendo, fazendo com que a oferta seja

infinitamente maior que a procura.

10- PLANEJAMENTO DA PESQUISA:

Na pesquisa o que se pretende é a composição de amostras que

possam representar os valores de mercado de imóveis semelhantes ao imóvel

avaliando, que estejam sendo ofertados para venda na mesma data.

11- PESQUISA:

Procuramos várias imobiliárias em nossa cidade, que atuam na

re-gião a ser estudada, para que pudéssemos saber, quais os imóveis comerciais,

disponíveis para venda, para termos parâmetros para comparação.

ELEMENTO 1

LOCAL: SALDANHA MARINHO

VALOR DE OFERTA (VO): R$ 530.000,00

ÁREA: 340,00 M²

TIPO OFERTA (FO): 0,90

BAIRRO: CENTRO

FONTE: FORTES GUIMARÃES IMÓVEIS / 3602-8000

VALOR DO M²: R$ 1.558,82 - DATA 26/10/2020

ELEMENTO 2

LOCAL: NÃO INFORMADO

VALOR DE OFERTA (VO): R$ 950.000,00

ÁREA: 264,00 M²

TIPO OFERTA (FO): 0,90

BAIRRO: CENTRO

FONTE: BRANDÃO IMÓVEIS / 3911-8277

VALOR DO M²: R$ 3.598,48 - DATA 26/10/2020

ELEMENTO 3

LOCAL: NÃO INFORMADO

VALOR DE OFERTA (VO): R$ 650.000,00

ÁREA: 151,00 M²

TIPO OFERTA (FO): 0,90

BAIRRO: CENTRO

FONTE: IMOBILIÁRIA ÍNDICE / 3913-0500

VALOR DO M²: R$ 4.304,64 - DATA 26/10/2020

ELEMENTO 4

LOCAL: LOJA O BARATÃO

VALOR DE OFERTA (VO): R$ 1.580.000,00

ÁREA: 440,00 M²

TIPO OFERTA (FO): 0,90

BAIRRO: CENTRO

FONTE: DINARDI IMÓVEIS / 4009-1313

ELEMENTO 5

LOCAL: SALDANHA MARINHO

VALOR DE OFERTA (VO): R$ 900.000,00

ÁREA: 216,00 M²

TIPO OFERTA (FO): 0,90

BAIRRO: CENTRO

FONTE: PIRÂMIDE IMÓVEIS / 2111-8888

VALOR DO M²: R$ 4.166,67 - DATA 26/10/2020

ELEMENTO 6

LOCAL: NÃO INFORMADO

VALOR DE OFERTA (VO): R$ 1.200.000,00

ÁREA: 275,00 M²

TIPO OFERTA (FO): 0,90

BAIRRO: CENTRO

FONTE: GMT IMÓVEIS / 4004-9000

VALOR DO M²: R$ 4.363,64 - DATA 26/10/2020

ELEMENTO 7

LOCAL: NÃO INFORMADO

VALOR DE OFERTA (VO): R$ 360.000,00

ÁREA: 180,00 M²

TIPO OFERTA (FO): 0,90

BAIRRO: CENTRO

FONTE: GMT IMÓVEIS / 4004-9000

VALOR DO M²: R$ 2.000,00 - DATA 26/10/2020

ELEMENTO 8

LOCAL: NÃO INFORMADO

VALOR DE OFERTA (VO): R$ 745.000,00

ÁREA: 348,00 M²

TIPO OFERTA (FO): 0,90

BAIRRO: CENTRO

FONTE: REFIDIM IMÓVEIS / 35140003

ELEMENTO 9

LOCAL: NÃO INFORMADO

VALOR DE OFERTA (VO): R$ 450.000,00

ÁREA: 237,00 M²

TIPO OFERTA (FO): 0,90

BAIRRO: CENTRO

FONTE: LAGO IMÓVEIS / 3211-8330

VALOR DO M²: R$ 1.898,73 - DATA 26/10/2020

ELEMENTO 10

LOCAL: NÃO INFORMADO

VALOR DE OFERTA (VO): R$ 980.000,00

ÁREA: 259,00 M²

TIPO OFERTA (FO): 0,90

BAIRRO: CENTRO

FONTE: RIBEIRÃO IMÓVEIS / 3620-1000

VALOR DO M²: R$ 3.783,78 - DATA 26/10/2020

ELEMENTO 11

LOCAL: JERÔNIMO GONÇALVES

VALOR DE OFERTA (VO): R$ 150.000,00

ÁREA: 86,00 M²

TIPO OFERTA (FO): 0,90

BAIRRO: CENTRO

FONTE: FORTES GUIMARAES IMÓVEIS / 3602-8000

VALOR DO M²: R$ 1.744,19 - DATA 26/10/2020

ELEMENTO 12

LOCAL: SALDANHA MARINHO

VALOR DE OFERTA (VO): R$ 430.000,00

ÁREA: 210,00 M²

TIPO OFERTA (FO): 0,90

BAIRRO: CENTRO

FONTE: CLAUDIO TORRES / 99197-7733

ELEMENTO 13

LOCAL: DUQUE DE CAXIAS

VALOR DE OFERTA (VO): R$ 728.000,00

ÁREA: 425,00 M²

TIPO OFERTA (FO): 0,90

BAIRRO: CENTRO

FONTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

VALOR DO M²: R$ 1.712,94 - DATA 26/10/2020

ELEMENTO 14

LOCAL: GENERAL OSÓRIO

VALOR DE OFERTA (VO): R$ 450.000,00

ÁREA: 172,00 M²

TIPO OFERTA (FO): 0,90

BAIRRO: CENTRO

FONTE: SANTA MARIA IMÓVEIS / 3516-1616

VALOR DO M²: R$ 2.616,28 - DATA 26/10/2020

ELEMENTO 15

LOCAL: NÃO INFORMADO

VALOR DE OFERTA (VO): R$ 330.000,00

ÁREA: 111,00 M²

TIPO OFERTA (FO): 0,90

BAIRRO: CENTRO

FONTE: FORTES GUIMARAES IMÓVEIS / 3602-8000

VALOR DO M²: R$ 2.972,97 - DATA 26/10/2020

ELEMENTO 16

LOCAL: NÃO INFORMADO

VALOR DE OFERTA (VO): R$ 490.000,00

ÁREA: 190,00 M²

TIPO OFERTA (FO): 0,90

BAIRRO: CENTRO

FONTE: ROBERTO TADEU MARQUES / 99377-4004

ELEMENTO 17

LOCAL: NÃO INFORMADO

VALOR DE OFERTA (VO): R$ 450.000,00

ÁREA: 190,00 M²

TIPO OFERTA (FO): 0,90

BAIRRO: CENTRO

FONTE: FORTES GUIMARAES IMÓVEIS / 3602-8000

VALOR DO M²: R$ 2.616,28 - DATA 26/10/2020

12- ELEMENTOS DE HOMOGENEIZAÇÃO:

A pesquisa efetuada, homogeneizada, traz os seguintes valores

unitários por m², válidos para esta data, que deverão sofrer tratamento

mate-mático.

Para avaliação do imóvel, será utilizado o método comparativo de

dados de mercado para determinar o valor do metro quadrado que está sendo

praticado no Bairro Centro, na cidade de Ribeirão Preto.

(R$ / M²) = q

q1

1.558,82

q2

3.598,48

q3

4.304,64

q4

3.590,91

q5

4.166,67

q6

4.363,64

q7

2.000,00

q8

2.140,00

q9

1.898,73

q10

3.783,78

q11

1.744,19

q12

2.047,62

q13

1.712,94

q14

2.616,28

q15

2.972,97

q16

2.578,95

q17

2.616,28

TOTAL GERAL

47.694.90

MÉDIA SIMPLES = 2.805,58

LIMITE SUPERIOR = 30 % = 3.647,26

LIMITE INFERIOR = 30% = 1.963,91

Diante dos resultados obtidos, eliminaremos as amostras, q1; q9;

q11 e q13, por estarem abaixo do valor mínimo encontrado, e as amostras

representadas pelos elementos, q3; q5; q6 e q10 por estarem acima do valor

máximo encontrado

MÉDIA SANEADA = 2.684,61

Pelo resultado da pesquisa feita, será atribuído o valor unitário do

q = 2.684,61 / m² válido para o mês de outubro de 2020.

13- VALOR DO IMÓVEL:

VI= Q X AC

O valor encontrado para o salão comercial onde se encontra o

imó-vel avaliando, é R$ 404.866,03 (quatrocentos e quatro mil, oitocentos e

ses-senta e seis reais e três centavos).

Para que não haja valores fracionados, faremos aqui um pequeno

ajuste no valor obtido, portanto o Valor do imóvel é R$ 405.000,00.

Como todas as amostras encontradas estão sendo ofertadas, no

mercado imobiliário local, teremos que dar um desconto de 10% sobre o

va-lor encontrado, visto se tratar de um desconto absolutamente normal em

qualquer transação imobiliária, e obedecendo as Normas que Regem as

Ava-liações Imobiliárias.

➢

Portanto o valor do imóvel, localizado à Rua Saldanha Marinho,

n° 101, no Bairro Centro em Ribeirão Preto é R$ 364.500,00

(tre-zentos e sessenta e quatro mil e quinhentos reais).

Em se tratando de um imóvel na área central da cidade, onde existe

liquidez, e em um quarteirão com nenhuma oferta, faremos um novo ajuste,

para que possamos assim, encontrar um valor mais justo para o imóvel.

14- CONCLUSÃO:

O valor de mercado do imóvel situado a Rua Saldanha Marinho,

n° 101, nesta cidade, com CEP 14010-060, Matrícula 00084604 - 2º Cartório

de Registro de Imóveis, Cadastrado na Prefeitura Municipal local sob o nº

237- Objeto deste Parecer Técnico Mercadológico é R$ 380.000,00

(trezen-tos e oitenta mil reais), para venda, nesta data, considerando se o mesmo,

livre de qualquer ônus ou encargos que venham alterar o seu valor.

15- ENCERRAMENTO:

Nada mais a relatar, este signatário de dá por encerrado seu

traba-lho, em 22 (vinte e duas) folhas, digitadas e assinadas.

Ribeirão Preto, 27 de outubro de 2020.

Grata pela nomeação.