SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Requerente: Requerido: 110XXXX-18.2015.8.26.0100
Procedimento Ordinário - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro André L. R. V. e outro
Windsor Investimentos Imobiliários Ltda. (Tecnisa S/A.)
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Claudio Antonio Marquesi Vistos.
ANDRÉ L. R. V. e OUTRA ajuizaram ação de RESCISÃO
CONTRATUAL, pelo procedimento ordinário, contra WINDSOR INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, afirmando que, em 25/04/13, celebraram com a ré pacto
particular de promessa de venda e compra tendo por objeto a aquisição da unidade 51, torre B do empreendimento Condomínio Bosque Jequitiba. Aduzem, que em razão das d ificuldades f inanceiras e do reajuste d as p r estações a v alores elevados, essas extrapolaram as p ossibilidades econômicas d os autores. Assim, pretendem a rescisão do contrato, e entendem fazer jus à devolução de 90% das parcelas pagas.
Com a inicial vieram os documentos de fls. 17/106.
A ré foi citada e apresentou defesa (fls. 111/121), sustentando que a devolução deve se pautar pelo disposto em contrato, e não no valor pretendido. Impugna o valor pretendido pelos autores e pede a improcedência.
Houve réplica (fls. 187/200).
È o relatório. Fundamentação
A matéria controvertida é unicamente de direito, estando os fatos devidamente comprovados, sendo desnecessário maior elastério probatório, o que determina o julgamento de plano (art. 330, I, do CPC).
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Cuida-se de ação de rescisão de contrato com devolução de parcelas pagas em razão de pacto particular de promessa de venda e compra tendo por objeto um imóvel urbano, celebrado já na vigência e eficácia da Lei nº 8.078/90.
Com relação ao pedido de rescisão houve concordância da ré (fls.115). Adentrando o pedido de devolução, resta pacificada a possibilidade de resilição unilateral do contrato de compra e venda de imóvel, por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora.
Nesse sentido:
"PROMESSA DE VENDA E COMPRA. RESILIÇÃO. DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. RESTITUIÇÃO.- O compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas. Embargos de divergência conhecidos e recebidos, em parte." (EREsp 59.870/SP, da relatoria do em. Min. Barros Monteiro, DJ de 9/12/2002). É fato incontroverso o pagamento da quantia de R$ 353.956,26. Tal valor corresponde apenas a 21% do total a ser pago pelos compradores, e a devolução de apenas 50% como previsto na cláusula 6.3 importa em ofensa às disposições dos arts. 51, inciso II e 53 "caput", ambos do Código de Proteção e Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90).
Nesse tom, é inexorável reconhecer-se a desvalia do ajuste assinado pelos autores, observando-se o escólio do professor ALBERTO DO AMARAL JÚNIOR, no sentido de que: "No direito brasileiro, o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor
determinou que nos contratos de compra e venda de móveis e imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato, e a retomada do produto alienado. Em qualquer hipótese, a estipulação de cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas representa notório abuso, que o Código de Defesa do Consumidor houve por bem proibir" (in Proteção do Consumidor no Contrato de Compra e Venda, RT, volume 2,
1993, p. 266). i li be rado no s auto s e m 1 7/11/ 20 15 à s 16 :21, é cóp ia do o rig ina l a ss inado d ig ita lm ente p or C LA UD IO A NT O N IO M A R Q U ESI . ina l, a ce ss e o s ite http s:/ /e sa j.t js p. ju s.b r/e sa j, info rm e o p ro ce ss o 110 XXXX -18 .20 15.8.26.0 100 e c ód igo 179AA77 .
Além disso, considere-se que na quadra jurisprudencial o Eg. Tribunal de Justiça de São Paulo vem reconhecendo que tal cláusula ou conduta, se houver, é leonina e tecnicamente ineficaz (JTJ LEX 159/31, relator Desembargador OLIVEIRA PRADO).
Tais descontos implicam, pois, em ofensa ao artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor.
Com efeito, ao comentar o artigo 51, inciso IV da Lei nº 8.078/90, Arruda Alvim, Eduardo Arruda Alvim e James Maria sustentam que: “No inciso IV, procura-se
atribuir equilíbrio a contrato que envolva relação de consumo, destituído desse equilíbrio, pois se dispõe serem nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, assim como aquelas que sejam incompatíveis com a boa fé e a eqüidade. É um verdadeiro mandamento aberto, exprimindo conceito vago, a ser preenchido pelo Juiz diante de cada caso, de acordo com as circunstâncias que lhe forem peculiares, quando, então, deverá ser avaliado, “in concreto”, se trata ou não de cláusula leonina” (Código do Consumidor Comentado”, 2ª edição, RT, 1995, pag.252.).
Ao seu turno, Waldomiro Bulgarelli alude, ao abordar as obrigações iníquas, abusivas ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada que: “As iníquas são
facilmente identificáveis, pois rompem de maneira excessiva o equilíbrio contratual, afetam a comutatividade e o chamado “sinalagma”, por seu turno as abusivas se avizinham das iníquas, e se expressam geralmente também pelo caráter de potestatividade com que são colocadas, e para tanto, o legislador valorou as mais salientes para exemplificativamente introduzí-las no Código. Aliás, como o fez com a terceira menção, a da desvantagem exagerada, que procurou explicar, através da presunção legal, no parágrafo 1º do artigo 51, estatuindo que se deve assim considerar, entre outros casos a vantagem que I - Ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence; II - Restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual; III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor considerando-se a natureza e o conteúdo do contrato, o interesconsiderando-se das partes e outras circunstâncias
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peculiares ao caso. Trouxe o Código, como parâmetro, os principios da “boa-fé” e “equidade” e os “fundamentais” do sistema jurídico a que pertence, esse último um “topos” de não fácil elucidação, a não ser retornando aos três grandes colocados pelos romanos “honeste vivere”, “alterum non laedere”, “suun cuique tribuere”, e que cetamente estão presentes hoje, embora geralmente subentendidos, em toda a atividade jurídica, sobretudo a da interpretação e aplicação do Direito, observando-se ainda que a Lei de Introdução ao Código Civil refere-se no artigo 5º aos “fins sociais” e às “exigências do bem comum” e no artigo 4º ao, “principios gerais do direito”
(questões contratuais no Código de Defesa do Consumidor , Ed. Atlas, 1993, pg. 58-59). Em caso análogo, já se decidiu:
RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO UNILATERAL PELO DEVEDOR. DIFICULDADES
ECONÔMICAS. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE 25% DAS
PRESTAÇÕES ADIMPLIDAS. PRECEDENTES DESTA CORTE
SUPERIOR. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Resta pacificado, no âmbito da 2ª Seção desta Corte Superior, a possibilidade de resilição unilateral do compromisso de compra e venda, por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel. 2. Ocorrendo a extinção do negócio jurídico, é permitida a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor das prestações pagas, pela alienante, a título de ressarcimento com as despesas administrativas do contrato 3. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (REsp 469484 / MG - Relator(a) Ministro HÉLIO QUAGLIA BARBOSA - Órgão Julgador QUARTA TURMA - Data do Julgamento -06/12/2007 - Data da Publicação/Fonte DJ 17.12.2007 p. 174)
Inexorável, portanto, a restituição de 80% do valor desembolsado, a ser paga de uma só vez pela ré, tudo devidamente corrigido a contar dos respectivos desembolsos.
Dispositivo
Em harmonia com o exposto
a) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação e, em conseqüência, declaro a rescisão do contrato, com a imediata retomada da posse pela ré, e
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condeno a ré a restituir aos autores 80% do valor das parcelas pagas, descontado o valor já restituído, ressalvando-se que a correção monetária incidirá a contar de cada desembolso, enquanto os juros da mora vigorarão a partir da citação (art. 219, "caput", do CPC), respondendo a vencida com as custas e verba honorária, a qual arbitro em 10% (quinze por cento) sobre o total que restar apurado, tudo a ser liquidado na forma do art. 475-B do CPC.
P.R.I.
São Paulo, 17 de novembro de 2015.
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA
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