Processo 538/2010-JP Data do documento 12 de setembro de 2021 Relator Gabriela Cunha
JULGADOS DE PAZ | CÍVEL
Sentença
DESCRITORES
Direito e deveres de condóminos
SUMÁRIO
N.D.TEXTO INTEGRAL
SENTENÇA
RELATÓRIO:
A, representado pela sua administradora – B, melhor identificado a fls. 1, intentou contra presente acção C e D, melhor identificados, também, a fls.1, a presente acção declarativa de condenação, pedindo que estes fossem condenados a pagar-lhe a quantia de € 3.714,17 (três mil setecentos e catorze euros e dezassete cêntimos) relativa a quotas ordinárias de condomínio vencidas e não pagas no período compreendido entre Janeiro de 2003 e Setembro de 2010, quotas extraordinárias e juros de mora vencidos.
Para tanto, alegou os factos constantes do requerimento inicial, a folhas 1 a 2 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido, alegando, em síntese, que os demandados são proprietários da fracção autónoma designada pela letra “O”, correspondente ao 1º andar frente do A demandante, e desde Janeiro de 2003 não paga as contribuições mensais para as despesas comuns do edifício, montante que, acrescido de quotas extraordinárias e juros de mora vencidos, ascende à quantia peticionada. Juntou 6 documentos (fls. 69 a 81) que aqui se dão por integralmente reproduzidos.
Tendo-se frustrado a citação dos demandados, e não se tendo logrado obter através das entidades previstas no artº 244º do C.P.C., qualquer informação adicional, foi solicitada à Ordem dos Advogados nomeação de defensor oficioso. Determinou-se então o seguimento do regime processual civil referente ao ausente, citando-se os defensores oficiosos indicados pela Ordem dos Advogados, em representação dos ausentes, uma vez que não há Ministério Público junto dos Julgados de Paz.
Citados os ausentes nos Defensores Oficiosos Nomeados, vieram estes apresentar contestação nos termos plasmados a fls. 97e 98 e 111 e 112, que aqui se dão por reproduzidas.
O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território. Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem excepções de que cumpra conhecer ou questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito da causa.
Procedeu-se à realização da Audiência de Julgamento com observância do legal formalismo como da acta se infere.
OS FACTOS:
Resultaram provados os seguintes factos com relevância para a decisão da causa: a) O A sito no concelho de Sintra, encontra-se representado pela sua administradora - B.
b) O E é proprietário da fracção autónoma designada pela letra O”, correspondente ao 1º andar frente do condomínio demandante.
c) Os demandados são locatários financeiros da fracção autónoma supra identificada, desde 11 de Maio de 2005.
d) Os demandados não pagaram as contribuições mensais para as despesas comuns do edifício da fracção autónoma de que são locatários no período compreendido entre Junho de 2005 e Setembro de 2010, no montante de € 1.431.66 (mil quatrocentos e trinta e um euros e sessenta e seis cêntimos).
e) Os demandados não pagaram as quotas extraordinárias para reparação dos elevadores (20009) substituição de torneira (2010) e cobertura e colocação algerozes (2010) no montante de € 426,29 (quatrocentos e vinte seis euros e vinte e nove cêntimos).
f) Os administradores do condomínio interpelaram os demandados a pagar o montante em dívida. Motivação:
Os factos assentes resultaram da conjugação dos documentos constantes dos autos (fls. 69 a 81). O DIREITO:
a) Prescrição:
Arguiram os Defensores Oficiosos Nomeados aos ausentes nas suas contestações a excepção de prescrição no que concerne às quotas ordinárias de condomínio até Junho de 2005 e respectivos juros.
Ora, atendendo a que a suscitada excepção de prescrição diz respeito a um período anterior à locação financeira, não tendo os demandados a obrigação do pagamento dessas quantias, fica esta questão prejudicada.
b)Do Mérito:
Ao contrário do alegado pelo demandante, do documento de fls. 50 a 51 dos autos (Certidão da Conservatória do Registo Predial) resulta que os demandados não são proprietários da fracção referenciada nos autos, mas sim locatários financeiros da mesma. Contudo, nos termos da legislação que regula a locação financeira imobiliária, é obrigação do locatário proceder ao pagamento das despesas inerentes ao condomínio. Senão vejamos.
que “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções”, dispondo o artº. 1420°, do mesmo Código, que “1. Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.” e “2. O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição". Se assim é o disposto no regime da propriedade horizontal, importa saber o disposto no regime do contrato de locação financeira imobiliária.
Na locação financeira (“o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante retribuição, a ceder à outra o gozo temporário de uma coisa, móvel ou imóvel, adquirida ou construída por indicação desta, e que o locatário poderá comprar, decorrido o período acordado, por um preço nele determinado ou determinável mediante simples aplicação dos critérios nele fixados” - cfr artigo 1º do Decreto-Lei nº 149/95, de 24 de Maio) consigna-se, em regra, uma opção de compra, a favor do locatário, decorrido o tempo contratual, ou seja, o locatário tem o direito de exigir do locador a celebração de um contrato de compra e venda da coisa pelo preço convencionado, acrescido dos impostos e encargos que forem devidos.
Distingue-se da compra e venda porque o locador mantêm-se proprietário durante a vigência do contrato e distingue-se, igualmente, da locação porque nesta o locador dispõe de um bem que oferece a quem puder estar interessado nele a curto prazo, sabendo que depois, o terá de dar em locação a outrem. Ou seja, como defende Pedro Romano Martinez (in “Contratos Comerciais” – pág.61) “A locação financeira constitui um tipo contratual autónomo, entre a compra e venda e a locação, mas distinta destas situações contratuais.”
Quanto à obrigação de pagamento das despesas relativas às partes comuns do edifício, prescrevia o Decreto – Lei 10/91, de 9 de Janeiro (já revogado, pelo Decreto-Lei nº 265/97, de 2 de Outubro) que “nas situações de propriedade horizontal, o locatário assume, em nome próprio, todos os direitos e obrigações do locador relativos às partes comuns do edifício, suportando as despesas correspondentes às partes comuns do edifício e as despesas de administração, participando e votando nas assembleias de condómino podendo, nelas ser eleito para os diversos cargos”, ou seja, o locatário assumia estes direitos e obrigações, segundo a lei, em nome próprio e directamente sem necessidade de prévio acordo com o locador. Posteriormente o regime da locação financeira foi alterado, pelo Decreto-Lei nº 149/95 de 24 de Junho (hoje alterado pelo Decreto-Lei nº 265/97, de 2 de Outubro) que dispõe na alínea b) do nº 1 do artigo 10º, que “São, nomeadamente, obrigações do locatário: pagar, em caso de locação de fracção autónoma, as despesas correntes necessárias à função das partes comuns de edifício e aos serviços de interesse comum”. E, segundo a alínea e) da mesma disposição, o locatário exerce, na sua locação de fracção autónoma, os direitos próprios do locador, com excepção dos que, pela sua natureza, somente por aquele possam ser exercidos.
Posto isto, considerando as características próprias da locação financeira imobiliária, e seguindo a maioria da Jurisprudência dos nossos tribunais superiores (cfr., entre outros, Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto, processo nº 0457272, nº convencional JTRP00037853, relator: Fonseca Ramos e processo: 0751925, nº convencional JTRP00040729, relator: Anabela Luna de Carvalho, ambos em www.dgsi/jtrp.pt),
defendemos que é obrigação do locatário financeiro imobiliário pagar as dívidas referentes às despesas comuns do edifício.
Analisemos, então, o caso em apreço.
Nos presentes autos, o condomínio demandante intentou a presente acção contra os demandados, alegando serem proprietários da fracção “O” do condomínio demandante, peticionando o pagamento das comparticipações dessa fracção nas despesas comuns do edifício, desde Janeiro de 2003 e juros de mora, no montante de 2006 até Dezembro de 2007, no montante de € 3.714,17 (três mil setecentos e catorze euros e dezassete cêntimos). Porém, encontra-se junto aos autos documento de fls. 50 a 51 dos autos (Certidão da Conservatória do Registo Predial) onde consta que os demandados celebraram com o E um contrato de locação financeira imobiliária, pelo prazo de trinta anos. Ou seja, considerando que as despesas comuns peticionadas se referem às quotas vencidas desde 2003, e que o contrato de locação financeira imobiliária apenas foi celebrado em .../..., concluímos que os demandados, enquanto locatários financeiros, são responsáveis pelo pagamento das quotas vencidas – ordinárias e extraordinárias - no período compreendido entre Junho de 2005 e Setembro de 2010, no montante de € 1.857,95 (mil oitocentos e cinquenta e sete euros e noventa e cinco cêntimos).
Pede, também, o demandante a condenação dos demandados no pagamento de juros de mora. Verificando-se existir, como se disse, um retardamento da prestação por causa imputável ao devedor, constitui-se este em mora e, consequentemente, na obrigação de reparar os danos causados ao credor, ao demandante (artigo 804º do Código Civil). Tratando-se de obrigações pecuniárias, a indemnização corresponderá aos juros a contar a partir do dia de constituição de mora (artigo 806º do Código Civil). Nos termos do nº 1 do artigo 805º do Código Civil, o devedor fica constituído em mora, após ter sido extrajudicialmente ou judicialmente interpolado ao pagamento, prescrevendo a alínea a), do nº 2, do mesmo dispositivo, que há mora do devedor, independentemente de interpelação, se a obrigação tiver prazo certo. É o caso dos autos. Deste modo, o demandante tem direito a juros de mora, à taxa de 4%, (nos termos do artigo 559º do Código Civil e Portaria nº 291/03, de 8 de Abril) contabilizados desde Junho 2005, no montante de € 110,48 (cento e dez euros e quarenta e oito cêntimos).
DECISÃO
Em face do exposto, julgo a presente acção parcialmente procedente, por parcialmente provada e, em consequência, condeno os demandados a pagar ao demandante a quantia de € 1.968,43 (mil novecentos e sessenta e oito euros e quarenta e três cêntimos) relativa a quotas de condomínio vencidas no período compreendido entre Junho de 2005 e Setembro de 2010 e juros de mora vencidos.
Custas na proporção do decaimento que se fixam em 55% para o demandante e 45% para os demandados, com a ressalva que, atento o facto do seu paradeiro ser desconhecido, e em conformidade com a alínea l) do n.º 1 do art.º 4.º do Regulamento das Custas Judiciais, estes encontram-se isentos desse pagamento (cfr. Deliberação n.º 5/2011, do Conselho de Acompanhamento do Julgados de Paz, de 8 de Fevereiro de 2011).
Julgado de Paz de Sintra, 16 de Fevereiro de 2011
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – artº 138º/ 5 do C.P.C - Verso em Branco) Gabriela Cunha
