Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 1
a. Vara Civil da
Comarca de Fernandópolis - SP
Processo nº: 0000749-71.2019.8.26.0189
Classe – Assunto: Cumprimento de Sentença-Liquidação/Cumprimento/Execução
Exequente: Laércio Vidali Junior
Executado: Joao Paulo de Jesus
Fernando Jesus Caldas, Engenheiro Civil, registrado no CREA/SP sob o nº 5062210430, especialista em Gerenciamento de Projetos, pela Fundação Getúlio Vargas do Rio de Janeiro, membro sócio do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (IBAPE/SP) sob o número 1978, devidamente nomeado pelo Juízo da 1ª. Vara Cível da Comarca de Fernandópolis, Estado de São Paulo, extremamente honrado com o cargo que lhe foi confiado, vem apresentar a Vossa Excelência, Laudo Pericial de avaliação de imóvel em cumprimento à determinação das folhas 174, 175 e 187 dos autos do referido processo, que segue e fica fazendo parte integrante deste na forma da lei.
Termos em que, P. Deferimento
Fernandópolis, 28 de outubro de 2019.
Eng. Fernando Jesus Caldas CREA (SP): 5062210430
Engenheiro Civil Especialista em Gerência de Projetos – FGV/RJ Perito Judicial
Processo nº: 0000749-71.2019.8.26.0189
Classe – Assunto: Cumprimento de Sentença-Liquidação/Cumprimento/Execução
Exequente: Laércio Vidali Junior
Executado: Joao Paulo de Jesus
Data do laudo: 28 de outubro de 2.019.
Sumário
1. Informações sobre o Perito ... 3
Resumo da Formação do Perito ... 3
Formação Complementar ... 3
2. Informações do Processo ... 5
3. Introdução ... 5
4. Localização ... 6
5. Características do imóvel: ... 10
6. Método de Avaliação ... 21
7. Avaliação ... 24
1. Informações sobre o Perito Resumo da Formação do Perito
Graduado em Engenharia Civil Plena pela Universidade Camilo Castelo Branco - UNICASTELO/ Campus de Fernandópolis (SP) (2009). / Pós Graduando em especialização de “Análise de Estruturas e Sistemas Construtivos de Concreto e Aço” pela UNICASTELO (2017) / Pós Graduado em MBA Executivo em Gerência de Projetos - lato sensu, pela Fundação Getúlio Vargas FGV (2013) / Regularmente nomeado Perito Judicial da 1a. Vara Civil do Fórum da Comarca de Fernandópolis (2014) / Técnico em Segurança do Trabalho , IEP Jales (SP) (2004), / Técnico em Informática, EELAS Fernandópolis (SP) (2002), / Responsável técnico de empresa de Engenharia desde 2005, com participação efetiva na gerencia e execução em obras de grande porte.
Formação Complementar
2019-2019 University of Miami Infrastructure Technical Visit 2018-2018 Curso relativa a energia renováveis
2017 - 2017
Curso de curta duração : Patologia das Construções: Estruturas, Vedações e Revestimentos
Pini, PINI, Brasil – ( Carga horaria 16h)
2016 - 2016
Curso de curta duração em WorkShop - Faap/Sinduscon - Portaria 957/GC5 - COMAER. (Carga horária: 6h). Fundação Armando Álvares Penteado, FAAP, São Paulo, Brasil
2012 - 2012
Curso de curta duração em Engenharia Legal, Avaliação e Perícias. (Carga horária: 20h).
Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, IBAPE - SP, Brasil
2011 - 2011
Curso de curta duração em Adm. de Contratos de Engenharia e Construção. (Carga horária: 16h).
Canal Executivo, CANAL EXECUTIVO, Brasil
2011 - 2011 Curso de curta duração em Patologias na Construção. (Carga horária: 10h). Pini, PINI, Brasil
2010 - 2010 Curso de curta duração em Desafios e Tendências Tec Concreto Estrutural. (Carga horária: 2h). Pini, PINI, Brasil
2010 - 2010 Curso de curta duração em Aplicações e o Futuro dos Pré-Moldados de Concreto. (Carga horária: 2h). Pini, PINI, Brasil
2010 - 2010 Curso de curta duração em Normas p/ Durab/Resist/Desemp. Estr. Concreto. (Carga horária: 2h). Pini, PINI, Brasil
2010 - 2010
Curso de curta duração em Seminário Tecnologia de Estruturas. (Carga horária: 9h). Sindicato da Indústria da Construção Civil de São Paulo, SINDUSCON/SP, Sao Paulo, Brasil
2010 - 2010 Curso de curta duração em Execução de Estruturas de Concreto. (Carga horária: 10h). Pini, PINI, Brasil
2010 - 2010 Curso de curta duração em Tendências de Projetos de Estruturas de Concreto. (Carga horária: 2h). Pini, PINI, Brasil
2008 - 2008 Curso de curta duração em Cypecad Concretro Armado. (Carga horária: 16h). Multiplus, MULTIPLUS, Brasil
2006 - 2006 Curso de curta duração em Formação de Auditores da Qualidade. (Carga horária: 6h). Odilon Caldeira Filho, OCF, Brasil
2006 - 2006 Curso de curta duração em ISO9001/PBQP-H/QUALIHAB. (Carga horária: 8h). Odilon Caldeira Filho, OCF, Brasil
2006 - 2006 Curso de curta duração em Soluções para engenharia de infra-estrutura. (Carga horária: 4h). Maccaferri América Latina, MACCAFERRI, Brasil
2006 - 2006 Curso de curta duração em Planejamento de Obras Residenciais / MS-Project. (Carga horária: 16h).Rosaldo J. E. Nocêra, RJEN, Brasil
2004 - 2004 Curso de curta duração em Volare for Windows. (Carga horária: 16h). Pini, PINI, Brasil
2002 - 2002 Curso de curta duração em Sistema de Gestão da Qualidade ISO 9001:2000. (Carga horária: 8h). Centro de Tecnologia de Edificações, CTE, Brasil
2. Informações do Processo
Processo nº: 0000749-71.2019.8.26.0189
Classe – Assunto: Cumprimento de Sentença-Liquidação/Cumprimento/Execução
Exequente: Laércio Vidali Junior
Executado: Joao Paulo de Jesus
Consoante os termos da consulta o presente laudo tem a finalidade de determinar o valor de mercado de imóvel.
3. Introdução
Conforme designação, o local de interesse foi vistoriado “in loco” em 28 de outubro de 2019, as 9h30m, para coleta de todos os dados técnicos necessários para elaboração do laudo.
Os trabalhos no local finalizaram-se no local por volta das 9h45m.
De acordo com os procedimentos técnicos recomendados para vistorias do gênero foram adotadas as seguintes medidas:
- Determinação da localização do imóvel - Descrição do bem
- Levantamento de projetos - Inspeção geral do local - Inspeção geral da edificação - a utilização do bem;
- Relatos dos interessados (se houver); - Normas regulamentadoras (NBRs) - Coordenação de todos os dados técnicos - Redação e montagem do Laudo
Isto posto, passa o infra-assinado apresentar o seguinte: 4. Localização
A área a ser avaliada consta pertencer a João Paulo de Jesus e outro, situada
na Rua da Milton Terra Verdi , neste município e comarca de Fernandópolis SP, objeto da Matrícula nº 26.865, do SRI de Fernandópolis – SP, conforme certidão da matricula de imóvel constante das folhas 161 do
processo.
Localização do imóvel
5. Características do imóvel:
• Descrição:
O presente estudo trata-se de avaliação de imóvel constituída de imóvel, objeto da matricula, 26.865, constante de lote de terreno situado na Avenida Milton Terra Verdi, constante de Parte
da Data 7, da Quadra 14, do lado par, perfazendo a área de 242,00 metros quadrados, nesta cidade e comarca de Fernandópolis, sendo atualmente utilizado como imóvel comercial.
Melhoramentos Públicos:
No local há infraestrutura rede de energia elétrica, telefonia, internet, fornecimento de água potável, coleta de esgoto sanitário, coleta de lixo e pavimentação asfáltica.
• Construções / Benfeitorias:
O imóvel em questão possui as seguintes edificações / benfeitorias: Edificação
Edificação residencial / adaptada para comercial térrea com idade aproximada da edificação de 45 (Quarenta e cinco) anos, seu padrão construtivo é mediano, sua área de construção (edificação casa ) aproximada é de 112,00m2 + 125,00m2 (barracão comercial) = 237,00m2 , contendo os seguintes ambientes: Edificação 1 = três quartos, uma sala de estar, dois sanitários e lavanderia. Edificação 2 = Barracão Comercial o. Em inspeção visual verificamos que as edificações possuem as seguintes características:
Edificação 1
a) Não há Estrutura de concreto armado convencional, mais somente paredes de tijolos em amarração b) Externamente os ambientes possuem pintura em tinta látex
c) A estrutura de cobertura do imóvel é de madeira, d) As telhas de cobertura são do tipo cerâmicas.
e) As esquadrias (portas e janelas) são de madeira e Aço. f) Possui lajes
g) Todo corpo da casa encontra-se ladrilhado com piso cerâmico e piso laminado de madeira h) As instalações elétricas estão funcionamento
i) As instalações hidráulicas estão funcionamento Edificação 2
a) Estrutura metálica
b) Cobertura em telhas metálicas c) Piso de concreto polido Fotos do imóvel.
Fachada do imóvel de quem olha da Rua Milton terra Verdi
6. Método de Avaliação
Para a elaboração do presente trabalho, foram os seguintes critérios de avaliação:
a) Do Terreno:
Para a Avaliação da Terra Nua, foi adotado o método Direto de “Nível Expedito”, sendo definido no referido método, que:
“O valor a ser determinado corresponde sempre àquele que, num dado instante, é único, qualquer que seja a finalidade da avaliação, bem com o àquele que se definiria em um mercado de concorrência perfeita, caracterizado pelas
seguintes exigências:
a) homogeneidade dos bens levados a mercado;
b) número elevado de compradores e vendedores, de tal sorte que não possam, individualmente ou em grupos, alterar o mercado;
c) inexistência de influências externas;
d) racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem, o mercado e as suas tendências; _
e) perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo liquidez com liberdade plena de entrada e saída do mercado. “
b) Benfeitorias / Construções
Será́ adotado o “MÉTODO DOS PREÇOS DE CUSTO DE REPRODUÇÃO”,
usualmente utilizado nos trabalhos desta natureza, não só́ pela sua tradicional idade, como também em virtude de ser mais genérico, permitindo a avaliação de imóveis de qualquer tipo e localização, dentro do Estado de São Paulo, inclusive aqueles de rara comercialização.
Após a realização de vistoria ao imóvel, com observação de suas características construtivas, adotaremos a mesma como padrão poupar/médio da edificação a ser avaliada. Para tanto, utilizaremos a média dos Custos Unitários Básicos de Edificações do SINDUSCON / SP – Sindicato da Industria da Construção Civil e Grandes Estruturas no Estado de São Paulo, e os custos do Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil – SINAPI do IBGE / Governo Federal, elaborados mensalmente de acordo com o determinado pela Norma NBR - 12.721 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, em cumprimento ao que dispõe o artigo 54 da Lei n.o 4591, conforme tabela a seguir :
Custos médios e índices, segundo as áreas geográficas – setembro de 2019
Fonte: IBGE, Diretoria de Pesquisas, Coordenação de Índices de Preços, Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil. – Acesso em https://www.ibge.gov.br/estatisticas/economicas/precos-custos/9270-sistema-nacional-de-pesquisa-de-custos-e-indices-da-construcao-civil.html?=&t=resultados
Fonte Sinduscon – https://sindusconsp.com.br/wp-content/uploads/2019/09/09_setembro2019.pdf
Valor Unitário da Edificação = (Índice de Custo SINAPI + Índice de Custo CUB Sinduscon) / 2 Valor Unitário da Edificação = (R$ 1.430,04 + R$ 1.246,19 / 2
Valor Unitário da Edificação = R$ 1.338,11
Portanto conforme a média aritmética obtida dos custos apresentados acima, obtemos o valor de R$ 1.338,11 (Um mil, trezentos e trinta e oito reais e onze centavos) por metro quadrado de construção.
a) Depreciação de Idade – F(d):
Em avaliações de imóveis, usualmente utilizam-se os critérios de ROSS-HEIDECKE ou de G.B.DEI VEGNI-NERI, consagrados pela engenharia de avaliações, que consideram uma depreciação progressiva através dos anos. Adotaremos o critério de G.B. DEI VEGNI-NERI , que é dado pela tabela abaixo:
7. Avaliação
De posse de todas as informações de características locais e econômicas no mês de outubro de 2019, obtivemos os seguintes valores para aplicação do presente Laudo Pericial Avaliatório:
1. Terreno (Método Nível de Rigor Expedito)
Terreno 242,00 m2
Valor de oferta de mercado R$ 800,00/m2 (nível expedito) 242,00 m2 x R$ 800,00 = R$ 193.600,00
2. Benfeitorias Construções (Método dos Preços de Custo de Reprodução)
O Valor das Edificações (V.E.) será obtido pela seguinte ralação:
Onde:
- V.E. = Valor da Edificação - S = área total construída -V.U.E. = R$ 1.338,11 / m2
- F(d) = fator depreciação pela idade + conservação Assim teremos:
Edificação / Benfeitorias Edificação 1 - Casa VE = S x V.U.E x F(d)
VE = Valor da Edificação = R$ 1.338,11 S = Área total construída = 112,00 m2
F(d) = fator depreciação pela idade aparente + conservação = 0,2652 (45 anos) VE = 112,00m2 x R$1.338,11 x 0,2652
VE = R$ 39.745,07
Edificação 2 - Barracão Comercial VE = S x V.U.E x F(d)
VE = Valor da Edificação = R$ 550,00 S = Área total construída = 125,00 m2
F(d) = fator depreciação pela idade aparente + conservação = 0,8998 VE = 125,00m2 x R$550,00 x 0,8998
VE = R$ 61.861,25
TOTAL DO ITEM DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS: R$ 101.606,32 (Cento e um mil, seiscentos e seis reais, e trinta e dois centavos)
Será́ obtido através da somatória dos itens VI – 1 Valor da terra Nua (V.T.N.) e VI - 2 – Valor das Edificações – (V.E.).
Portanto:
Onde:
VT = Valor Total do Imóvel
V.T.N. = Valor da terra nua = R$ 193.600,00
V.E. = Valor das edificações / benfeitorias = R$ 101.606,32
E assim:
VT = R$ 193.600,00 + R$ 101.606,32
VT = R$ 292.206,32 (Duzentos e noventa e dois mil, duzentos e seis reais e trinta e dois centavos)
Valor dos imóveis objetos da matrícula 26.865 do cartório de registro de imóveis da comarca de Fernandópolis, R$ 292.206,32 (Duzentos e noventa e dois mil, duzentos e seis reais e trinta e dois centavos).
8. Considerações Finais e Conclusão
Nas características, condições e situações descritas neste Laudo Pericial e baseadas nos capítulos desta avaliação, avalia-se a presente área R$ 292.206,32 (Duzentos e noventa e dois mil, duzentos e seis reais e trinta e dois centavos).
Esclarecemos ainda que quaisquer variações das medidas apresentadas não superam 5%.
Com vinte e sete (27) páginas numeradas, encerra-se a presente avaliação técnica e me disponho a dirimir eventuais dúvidas.
Fernandópolis, 28 de outubro de 2019.
Termos em que, P. Deferimento.
Eng. Fernando Jesus Caldas CREA (SP): 5062210430
Engenheiro Civil
Especialista em Gerência de Projetos – FGV/RJ Perito Judicial
