Curso de Direito Civil – Contratos – 3ª Série – UNIARA.
Períodos Diurno e Noturno: Prof. Marco Aurélio Bortolin
Aulas 27 e 28 – Ementa – Contrato de Compra e Venda (4ª parte) – Cláusulas especiais (continuação) –
venda com reserva de domínio; venda sobre documentos (análise do artigo 513 a 532, do Código Civil). Modalidades - venda “ad mensuram”; venda “ad corpus” (análise dos artigos 500 e 501, do Código Civil).
I. Cláusulas Especiais da Compra e Venda – Parte Final.
1. Venda com reserva de domínio. Evolução. A previsão legal específica
para essa variação importante da compra e venda, sobretudo utilizada para o comércio de móveis e eletrodomésticos, representa reflexo das mudanças da sociedade de consumo ao longo dos Séculos XX e do atual, pois a retratar o comércio da época de sua entrada em vigor, o Código Civil de 1916 não tratou dessa cláusula especial, o que se compreende já que a compra e venda de bens móveis mediante pagamento a prazo não era negócio habitual. Contudo, a lacuna da lei civil revogada logo se viu relevante, diante das transformações sociais e econômicas que o Brasil passou a apresentar ao logo do Século XX, razão pela qual a cláusula de reserva de domínio foi sendo tratada na legislação que se seguiu ao Código Civil de 1916, primeiramente, através do Decreto 1027/39, e, em seguida, com a previsão da ação de busca e apreensão do bem móvel como um procedimento especial do atualmente revogado Código de Processo Civil de 1973 1.
Atualmente, o Código Civil de 2002 traz o regramento atualizado da cláusula especial de compra e venda com reserva de domínio nos seus artigos 521 a 528.
E, em paralelo, o Código de Processo Civil de 2015, ora em vigor, deixou de prever a retomada do bem móvel alvo dessa cláusula como um procedimento especial, ensejando posicionamentos respeitáveis da Doutrina, que ora se inclina pela utilização da ação de reintegração de posse (artigos 554 a 566, CPC), ora pela aplicação do procedimento comum (artigo 1049, CPC), esta última posição, com a qual humildemente nos alinhamos.
1.1. Conceito. Trata-se de interessante cláusula especial de compra e
venda de bens móveis concretamente identificáveis, mediante o pagamento em prestações periódicas, cuja posse do bem é transferida ao comprador no curso do pagamento parcelado, e ao final do qual, em
havendo quitação, a propriedade se torna plena, posto já ter ocorrido tradição do bem ao tempo da celebração do contrato, consoante previsão dos artigos 521 e 523, ambos do Código Civil2.
1.2. Natureza jurídica. A essência dessa cláusula especial da compra e
venda é facilmente perceptível, tratando-se de negócio com cessão imediata de posse, mas com seu efeito translativo de propriedade subordinado a uma condição suspensiva que é o pagamento integral das parcelas. Caso não ocorra o pagamento e o comprador incorra em mora, a posse antes validada pelo contrato se torna precária e injusta, podendo o vendedor recuperar a posse do bem e resolver o contrato.
Curiosamente, não há risco de perecimento da coisa para o vendedor antes da integralização de todo o pagamento parcelado (ou seja, excepciona-se a máxima de que a coisa perece
para seu dono – “res perit domino”), pois a posse sobre o bem é exercida pelo comprador justamente
voltada para a aquisição do domínio, razão pela qual o bem perece em prejuízo do comprador possuidor, que continua obrigado ao pagamento integral das parcelas, consoante estabelece expressamente o artigo 524 do Código Civil. 3
A natureza jurídica da cláusula de reserva de domínio é claramente a de ser uma condição suspensiva para a aquisição da propriedade do bem pelo comprador, sendo subordinada a transferência do domínio (efeito almejado com o contrato) a uma futura quitação de todo o preço parcelado (fato futuro e incerto), e somente se efetuado o pagamento é que a condição que suspende o efeito contratual se dissipa e o domínio se transfere em definitivo.
1.3. Posse de terceiro sobre a coisa. Surge importante dúvida sobre o
poder e o alcance dessa condição caso o bem tenha suportado transferência particular a um terceiro de boa-fé, pois nesse caso, o vendedor que reservou a si o domínio, terá o interesse em recuperar a coisa que não mais se encontra na posse direta do comprador, e sim, de um terceiro. Bem, a resposta a essa indagação deve obrigatoriamente passar pelo crivo do artigo 522, do Código Civil 4, pois a norma prevê
2 Art. 521, Código Civil. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.
Art. 523, Código Civil. Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de caracterização perfeita, para
estremá-la de outras congêneres. Na dúvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé.
3 Art. 524, Código Civil. A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue.
que para valer a reserva de domínio frente a terceiros, deverá o contrato ter sido registrado em Cartório de Títulos e Documentos existente no domicílio do comprador, o que arrostará a presunção de boa-fé do adquirente sucessivo, pois, do contrário, se não tiver sido adotada tal cautela por parte do vendedor, a cláusula de reserva de domínio não valerá frente a terceiros tidos presumivelmente como de boa-fé, conservando eficácia apenas inter partes o contrato original, podendo o vendedor, somente, cobrar as parcelas não pagas junto ao comprador sem possibilidade de recuperação do bem como proprietário.
1.4. Resolução do contrato. Como a venda com reserva de domínio se
aplica a contrato que contém transferência mobiliária mediante crédito, cabível focar a hipótese de mora ou de inadimplemento do comprador ao longo do período de pagamento parcelado. Já sabemos que a aplicabilidade dos direitos previstos ao vendedor frente a terceiros depende do registro do contrato em cartório no mesmo domicílio do comprador.
Diante da falta de pagamento das parcelas, de acordo com a previsão do contrato, o vendedor proprietário terá a sua disposição duas opções, podendo simplesmente não reaver o bem e sim apenas considerar o valor parcelado totalmente vencido de forma antecipada e executar todo o saldo devedor, mais acréscimos contratuais e legais e eventuais despesas de cobrança (hipótese de não exercício da cláusula especial de reserva de domínio), ou optar pela retomada da posse do bem do qual ainda é proprietário.
Portanto, com registro do contrato (para valer perante terceiros), ou mesmo com ou sem registro do contrato (para valer perante o próprio comprador em mora que esteja na
posse do bem), o exercício do direito de retomada do bem pelo proprietário vendedor justamente em razão da cláusula especial em caso de mora ou de inadimplemento do comprador, pressupõe a prévia constituição em mora do devedor, o que, aliás, deve se dar pelo protesto do contrato em cartório,
ou por interpelação judicial, consoante previsão dos artigos 525 e 526, do Código Civil5.
Na primeira hipótese na qual o vendedor opta apenas pela execução da quantia certa, nada obstará que o próprio bem seja penhorado para sua futura alienação judicial em leilão.
5Art. 525, Código Civil. O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial.
Art. 526, Código Civil. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das
Ao revés, na segunda hipótese, com base no protesto do contrato, poderá o credor buscar a retomada do bem (através de ação de reintegração de posse ou ação ordinária com
pedido de tutela de urgência, como já destacamos acerca da divergência no tópico “1” retro), visando a
busca e apreensão judicial do bem móvel, para uma vez com a coisa em seu poder, ter o bem avaliado por perito judicial de acordo com as condições atuais da coisa, apurando-se sua concreta depreciação de valor como bem usado, para que o devedor venha a ser citado para pagar o restante do contrato e esse valor descontado do débito vencido antecipadamente, ou em havendo saldo pendente em favor do vendedor, seguir com a cobrança contra o comprador, conforme expressamente estabelece o artigo 527 do Código Civil 6.
Por fim, conforme dispõe o artigo 528, do Código Civil, o vendedor poderá no ato da celebração do contrato receber todo o preço do bem em razão de financiamento obtido pelo comprador para o pagamento parcelado, e nessa hipótese, por óbvio, o agente financiador recebe os direitos do vendedor para eventual resolução do contrato em caso de mora ou inadimplemento, tudo em razão da perspectiva de lucro a receber em razão do pagamento de juros por parte do comprador em razão do crédito concedido 7.
2. Compra e venda sobre documentos. Nessa modalidade de compra e
venda há a possibilidade de as partes celebrarem o negócio através de documentos representativos da propriedade, já que o vendedor não está na posse da coisa. Comumente, a venda sobre documentos guarda aplicação no comércio marítimo e no comércio exterior (importação e exportação), em que as partes estão em um determinado lugar, e a coisa está em depósito em armazém portuário, ou sob guarda da alfândega, ou mesmo, ainda sendo transportada em alto mar, mas que, para agilização dos negócios, a venda e compra é desde logo celebrada tendo em conta apenas os documentos de propriedade.
Apresentados os documentos por parte do vendedor, a tradição da coisa é substituída pela entrega dos títulos representativos da propriedade, passando a ser devido, desde logo, a entrega do preço, e independentemente de a coisa vir a se perder ou apresentar avarias, hipóteses na quais
6 Art. 527, Código Civil. Na segunda hipótese do artigo antecedente, é facultado ao vendedor reter as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. O excedente será devolvido ao comprador; e o que faltar lhe será cobrado, tudo na forma da lei processual.
7 Art. 528, Código Civil. Se o vendedor receber o pagamento à vista, ou, posteriormente, mediante financiamento de instituição do mercado de capitais, a esta caberá exercer os direitos e ações decorrentes do contrato, a benefício de qualquer outro. A operação financeira e a respectiva ciência do comprador constarão do registro do contrato.
o comprador deverá reivindicar o bem pela sua não entrega (ausência de recebimento do bem), ou aforar ação redibitória ou estimatória (em caso de vícios e avarias), não podendo o comprador suspender o pagamento do preço até efetivamente receber a coisa livre de qualquer avaria ou vício, salvo se, tão logo celebrado o contrato e ainda não entregue o preço, já surgir a comprovação do vício, conforme estabelecem os artigos 529 e 530, ambos do Código Civil 8.
Como, em regra, a coisa tem a sua propriedade comprovada por documentos pelo vendedor, mas não está sob sua posse, muitas vezes sendo transportada, até mesmo em alto mar, e, portanto, sujeita a inúmeros riscos de perecimento, bem comum é a contratação de um seguro que ficará a cargo do comprador, a não ser que o vendedor já conhecesse a perda ou avaria da coisa sob transporte9.
Por fim, a lei civil prevê em seu artigo 532, que se o negócio de compra e venda sobre documentos for intermediado por estabelecimento bancário, este último como portador dos documentos não se obriga por vícios ou perecimento da coisa10.
II. Modalidades de compra e venda.
1. Venda ad mensuram. Nessa modalidade de compra e venda, o negócio
jurídico é feito por medida de extensão ou área. Segundo Orlando Gomes “na venda ad mensuram a
determinação da área do imóvel constitui elemento determinante da fixação do preço, explícita ou
8 Art. 529, Código Civil. Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos. Parágrafo único. Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado.
Art. 530, Código Civil. Não havendo estipulação em contrário, o pagamento deve ser efetuado na data e no lugar da entrega dos
documentos.
9 Art. 531, Código Civil. Se entre os documentos entregues ao comprador figurar apólice de seguro que cubra os riscos do transporte, correm estes à conta do comprador, salvo se, ao ser concluído o contrato, tivesse o vendedor ciência da perda ou avaria da coisa.
10 Art. 532, Código Civil. Estipulado o pagamento por intermédio de estabelecimento bancário, caberá a este efetuá-lo contra a entrega dos documentos, sem obrigação de verificar a coisa vendida, pela qual não responde. Parágrafo único. Nesse caso, somente após a recusa do estabelecimento bancário a efetuar o pagamento, poderá o vendedor pretendê-lo, diretamente do comprador.
implicitamente. A área é expressamente condição do preço quando este se estipula por medida de extensão, quando por exemplo alguém compra um terreno à razão de tantos cruzeiros por metro quadrado” (“Contratos” – 26ª ed. – Rio de Janeiro: Editora Forense, 2007).
Nessa hipótese, se é efetuado o negócio e o bem adquirido não apresenta exatamente a área alvo do contrato, o comprador pode exigir a complementação da área por ação própria (actio ex empto), ou não sendo possível a complementação da área por inexistência de áreas contíguas ainda sob poder do vendedor, restará ao comprador postular o abatimento do preço (actio quanti minoris), ou mesmo, a redibição do negócio, na forma do artigo 500, caput, do Código Civil11.
Interessante questão é de averiguar se tais alternativas podem ser livremente escolhida, ou se haveria de se seguir uma ordem de escolhas, conforme disposto no próprio artigo 500, caput, do Código Civil, sendo que esta última concepção nos parece razoável, diante da própria redação do dispositivo, senão, ao menos, estabelecendo uma prioridade da complementação da área, frente às demais opções de estimação do abatimento ou redibição.
Agora, os alunos não podem ignorar que a venda “ad mensuram” tem o seu preço final determinado pela unidade de medida de extensão ou de área, multiplicado pelo número de unidades daquela medida que são adquiridas pelo comprador (metros quadrados, alqueires, hectares, etc.). Isso porque se no contrato de compra e venda estiver descrita a área do imóvel, não necessariamente ocorrerá uma venda “ad mensuram”, e se nessa hipótese o comprador encontrar alguma diferença a menor de área, a descrição será considerada meramente enunciativa, como presunção relativa.
Esse tratamento é igualmente aplicado para a própria venda “ad mensuram” cuja diferença encontrada se mostrar inferior a 1/20 (5%) da área toda adquirida, na qual se cria presunção relativa de aceitação do comprador por aquela diferença. No entanto, essa presunção relativa admite prova em contrário, cabendo ao comprador, se o caso, demonstrar que não teria feito o negócio se pudesse ter ciência da diferença a menor da área conforme destaca o § 1º, do citado artigo 500,
11 Art. 500, “caput”, Código Civil. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a
respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. § 1º. Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. § 2º. Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
do Código Civil.
Por equidade, a norma admite que o vendedor, surpreendido com o fato de ter vendido área maior, prove que tinha justificáveis razões para ignorar esse acréscimo, hipótese em que poderá exigir do comprador um ressarcimento, que ficará a critério do comprador escolher entre completar o preço ou devolver a área em excesso, conforme ressalva o § 2º, do mesmo dispositivo legal.
Interessante questão diz respeito às despesas consequentes com a restituição de área. Com humildade, consideramos difícil (contudo, não impossível), a apuração de eventual má-fé do comprador, de sorte, que entendemos que eventuais despesas com remoção de cercas, e similares devem ser arcadas pelo próprio vendedor, por um simples critério de causalidade. De qualquer, independentemente disso, citamos por seu inegável brilho a lição de Tartuce:
“[...] Mas se, em vez de faltar área, houver excesso, quem estará em uma situação de prejuízo é o vendedor. O último ingressará com ação específica, devendo provar que tinha motivos justos para ignorar a medida exata da área. O fundamento dessa ação é o enriquecimento sem causa por parte do comprador. Assim sendo, na ação proposta pelo vendedor, o comprador tem duas opções: a) completar o valor correspondente ao preço; ou b) devolver o excesso. Ensina Paulo Luiz Netto Lôbo que se trata de obrigação alternativa do comprador, nos termos do art. 252 do CC (Comentários…, 2003, p. 114). No que toca à devolução do excesso, obviamente surgirão despesas que deverão ser arcadas por alguém (exemplo: destruição e construção de cercas e muros). Para a divisão dessas despesas, deve ser aplicado o princípio da boa-fé. Se houver indícios de que o vendedor sabia do vício, deverá ele arcar com tais despesas de forma integral. Havendo má-fé do comprador, este é quem deverá arcar com tais valores. Caso contrário, as despesas deverão ser divididas entre as partes, sendo vedada a caracterização da onerosidade excessiva. De qualquer forma, poderá surgir o entendimento pelo qual o vendedor deverá sempre arcar com tais prejuízos, por ter dado causa à situação, o que é aplicação do princípio da imputação civil dos danos. A questão, como se vê, é controvertida” (TARTUCE, Flávio. Direito Civil - Vol. 3 - Teoria
Geral dos Contratos em Espécie, 11ª edição. Forense, 12/2015. VitalBook file, p. 314/315).
As ações possíveis para o comprador e para o vendedor nessas situações focadas pelo artigo 500, do Código Civil, ou seja, que visam a complementação da área, ou devolução do preço, ou ainda, de redibição, obedecem a um prazo decadencial de um ano contado esse do registro do título de compra e venda, ou se a posse não se der de forma simultânea ao tempo do registro, computando-se escomputando-se mesmo prazo da imissão de poscomputando-se computando-se o atraso computando-se deu por obra do vendedor, conforme ressalta o artigo 501, do Código Civil12.
12 Art. 501, Código Civil. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título. Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência.
2. Venda ad corpus. Ao contrário da venda “ad mensuram”, na venda
“ad corpus” o negócio jurídico tem por objeto coisa certa, determinada, ainda que no contrato se encontre a localização, divisas, confrontações, denominações da propriedade imóvel e a própria área descrita, mas sem definição do preço por medida de extensão. Nesse caso, a descrição da área é tida como meramente enunciativa, porque o preço é fixado pelo bem em si próprio, como um todo, sem a dependência de sua fixação estar atrelada a uma medida de área ou de extensão, repetindo, embora seja comum o objeto estar perfeitamente descrito em sua área no contrato, na letra da lei:
Art. 500, § 3º, Código Civil. [...] Não haverá complemento de área, nem
devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
III. Dispositivos do Código Civil referidos nesta aula (fonte: www.planalto.gov.br).
Art. 500, Código Civil. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a
respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. § 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a
diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. § 2o Se em vez de falta houver excesso, e o
vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso. § 3o Não haverá complemento de área,
nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
Art. 501, Código Civil. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o
comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título. Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência.
Art. 521, Código Civil. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço
esteja integralmente pago.
Art. 522, Código Civil. A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no
domicílio do comprador para valer contra terceiros.
Art. 523, Código Civil. Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de caracterização
perfeita, para estremá-la de outras congêneres. Na dúvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé.
Art. 524, Código Civil. A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja
integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue.
Art. 525, Código Civil. O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o
comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial.
Art. 526, Código Civil. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de
Art. 527, Código Civil. Na segunda hipótese do artigo antecedente, é facultado ao vendedor reter as prestações
pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. O excedente será devolvido ao comprador; e o que faltar lhe será cobrado, tudo na forma da lei processual.
Art. 528, Código Civil. Se o vendedor receber o pagamento à vista, ou, posteriormente, mediante financiamento de
instituição do mercado de capitais, a esta caberá exercer os direitos e ações decorrentes do contrato, a benefício de qualquer outro. A operação financeira e a respectiva ciência do comprador constarão do registro do contrato.
Art. 529, Código Civil. Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título
representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos. Parágrafo único. Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado.
Art. 530, Código Civil. Não havendo estipulação em contrário, o pagamento deve ser efetuado na data e no lugar da
entrega dos documentos.
Art. 531, Código Civil. Se entre os documentos entregues ao comprador figurar apólice de seguro que cubra os
riscos do transporte, correm estes à conta do comprador, salvo se, ao ser concluído o contrato, tivesse o vendedor ciência da perda ou avaria da coisa.
Art. 532, Código Civil. Estipulado o pagamento por intermédio de estabelecimento bancário, caberá a este efetuá-lo
contra a entrega dos documentos, sem obrigação de verificar a coisa vendida, pela qual não responde. Parágrafo único. Nesse caso, somente após a recusa do estabelecimento bancário a efetuar o pagamento, poderá o vendedor pretendê-lo, diretamente do comprador.
IV. Julgados em relação aos temas da aula – fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo – www.tjsp.jus.br.
“RESPONSABILIDADE CIVIL - Compra e venda com reserva de domínio - Suspensão dos pagamentos admitida - Alegação de que o produto não foi entregue - Discussão acerca da obrigação de retirada - Ação que visa apenas ressarcimento por danos materiais (despesas de viagem para solução do litígio) e morais (inclusão de nome em cadastros de inadimplentes) - Ação improcedente - Eventual possibilidade de discussão acerca da rescisão do contrato, com devolução (ainda que parcial) das parcelas pagas, pelas vias próprias - Sentença mantida, pois proferida nos estreitos limites da lide - Recurso improvido” (TJSP - Apelação com Revisão 1110946004 -
Relator(a): José Augusto Genofre Martins - Comarca: São Paulo - 35ª Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 29/06/2009).
“INDENIZAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Ação “ex empto”. Complementação de área. Venda “ad mensuram” ou “ad corpus”. Controvérsia. Área rural adquirida pelo autor em 1990. Sentença que reconheceu a decadência para o ajuizamento da ação edilícia, reformada. Ação que não tem como pressuposto vício ou defeito oculto. Inaplicabilidade do art. 445 do Código Civil. Prescrição vintenária, de acordo com o Código Civil/1916, para o ajuizamento da ação “ex empto”. Caracterização da venda “ad corpus”. Aplicação do art. 1136 do Código Civil/16. Indenização que não é devida. Especificação da área meramente enunciativa. Recurso do autor provido em parte para afastar a decadência, e julgar improcedente a ação. HONORÁRIOS. Fixação em 10% sobre o valor da causa. Valor ínfimo. Impossibilidade de se utilizar o valor da causa como parâmetro para fixação. Aplicação do art. 20, § 4º. Recurso do réu voltado a majoração da verba honorária, provido” (TJSP – Ap. 9217194-95.2008.8.26.0000 – Rel. Teixeira Leite – Comarca:
Catanduva – Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 21/07/2011).
MORAL - Parcial procedência, afastado apenas o reconhecimento de dano moral – Venda “ad mensuram" - Imóvel descrito no contrato com todas as suas confrontações e área total, sendo suas medidas de total relevância para a aquisição do lote e não apenas enunciativas - Perícia que apurou divergência para menor, impossibilitando a construção no terreno, pois com área e testada inferiores ao mínimo estabelecido na Lei de Parcelamento do Solo Urbano (art. 4% inciso II, da Lei n° 6.766/79) - Inaplicabilidade do art. 500, § 3º Código Civil, pois não se trata de venda ad corpus - Culpa dos vendedores e da corretora que intermediou a venda e elaborou a minuta do contrato pela rescisão do negócio - Multa contratual de 20% sobre o valor do contrato devida - Sentença mantida - Recurso improvido” (TJSP – Apelação com revisão 5582264000 – Rel. Salles Rossi – Comarca: Poá - Órgão julgador: 8ª
