Relatório de Gestão 2016

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Relatório de Gestão 2016

OLISSIPO – FUNDO ESPECIAL DE

INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO

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1 OLISSIPO - F.E.I.I.F. - Relatório de Gestão 2016

10 de Fevereiro de 2017

Resumo Executivo

Durante o exercício de 2016, o Fundo efectuou a obra de construção de um edifício destinado a

comércio e serviços e parque de

estacionamento, sito na Praça Mário

de Azevedo Gomes, na Parede.

Para este projecto de construção o

Fundo Olissipo contratou junto do

Banco Santander um financiamento à

construção e um financiamento em

Conta corrente.

Em 15 de Julho o imóvel foi arrendado

à Modelo Continente Hipermercados,

SA. No edifício encontra-se instalada

uma loja Continente Bom dia.

O Fundo prosseguiu ainda a obra de

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2 OLISSIPO - F.E.I.I.F. - Relatório de Gestão 2016

10 de Fevereiro de 2017

Conteúdo

Resumo Executivo ... 1

Conteúdo ... 2

Ambiente de Negócio ... 3

Actividade do Fundo ... 3

Investimentos do Exercício ... 4

Alienações do Exercício ... 4

Comentário aos Resultados ... 4

Proposta de Distribuição de Resultados... 4

Perspectivas para 2017 ... 4

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3 OLISSIPO - F.E.I.I.F. - Relatório de Gestão 2016

10 de Fevereiro de 2017

Ambiente de Negócio

O crescimento da economia portuguesa em 2016 permaneceu deprimido, com as previsões à

data da escrita a fixarem o crescimento real do PIB em 1,2%, 40 pontos base abaixo do anterior.

Manteve-se uma situação

de investimento privado

limitado pelo efeito

conjugado de elevado

endividamento

empresarial e fragilidade

do sistema bancário, a par

de consumo privado

restringido por níveis de

desemprego ainda altos

(11%, 150 pontos base

abaixo de 2015). No que às

finanças públicas respeita,

a consolidação orçamental

decorrente da obtenção

de saldos primários

positivos não foi suficiente

para inverter o

crescimento do ratio entre dívida pública e PIB, que voltou a subir e se fixou, de novo, acima de

130%, alto quer em termos absolutos (mais do dobro do limite previsto no Tratado de

Maastricht) quer em termos relativos (o terceiro mais alto da União Europeia e o quinto mais

alto do mundo). Adicionalmente, foi também insuficiente para permitir configurar investimento

público susceptível de impulsionar significativamente o crescimento económico. Em contraste

com os restantes indicadores, a balança de transacções correntes manteve-se supervitária, já

pelo quarto ano consecutivo. O exercício de 2016 decorreu assim num ambiente de crescimento

anémico e em queda, com marcadas restrições de financiamento.

Actividade do Fundo

Em 2016 o Fundo prosseguiu a construção de um imóvel destinado a comércio e serviços

localizado na Parede. O investimento iniciou-se em Julho de 2015, com a aquisição dos terrenos

no valor de € 2,2 milhões de euros. A licença de construção para um estabelecimento comercial

com uma área de implantação de 2.203m2 foi obtida ainda em Dezembro de 2015, o que

permitiu consignar a obra ainda em final de 2015. A obra foi efectuada pela sociedade Domingos

da Silva Teixeira, S.A.

Para permitir este investimento, no total de 4.850 mil euros, o Fundo contraiu junto do Banco

Santander um empréstimo à construção, no valor de 1,3 milhões de euros e uma conta corrente

no valor de 600 mil euros, destinada a financiar o IVA desta construção.

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4 OLISSIPO - F.E.I.I.F. - Relatório de Gestão 2016

10 de Fevereiro de 2017

Encontra-se actualmente em apreciação pela autoridade tributária o pedido de reembolso do

IVA deste investimento, na sequência da renúncia à isenção do IVA efectuada em 15 de Julho de

2016 para a operação de locação concretizada com a outorga de contrato de arrendamento do

imóvel à sociedade Modelo Continente Hipermercados, S.A., para o exercício da actividade de

comércio a retalho numa loja Continente Bom dia.

Em 2016 o Fundo efectuou também obras de reabilitação urbana na moradia sita na Rua Duarte

Pacheco, no Restelo. A moradia destina-se a arrendamento.

Investimentos do Exercício

Os investimentos efectuados em 2016 focaram-se na concretização de dois projectos de

construção. Foi efectuado o projecto de construção do imóvel de comércio e serviços sito na

Praça Mário de Azevedo, na Parede e o projecto de reabilitação da moradia sita na Rua Duarte

Pacheco, 36 ao Restelo.

Alienações do Exercício

n.a.

Comentário aos Resultados

O resultado do exercício de 2016 é positivo em € 493.935, para o que contribuiu já o

arrendamento do imóvel de comércio e serviços da Parede.

Proposta de Distribuição de Resultados

Atendendo aos resultados do exercício de 2016 e à situação líquida do Fundo, ao interesse dos

participantes, ao passivo bancário contratado e ao facto de se encontrar ainda em curso o

pedido de reembolso do IVA, propõe-se que o resultado do exercício seja inscrito em resultados

transitados.

Perspectivas para 2017

Para 2017 prevê-se o início do arrendamento da moradia cuja obra de reabilitação se encontra

em fase de conclusão. O Fundo poderá ainda aproveitar eventuais oportunidades de mercado.

Agradecimentos

O Conselho de Administração da Sociedade Gestora apresenta os seus agradecimentos:

-

À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração prestada;

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5 OLISSIPO - F.E.I.I.F. - Relatório de Gestão 2016

10 de Fevereiro de 2017

-

Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimento a gestão do

Fundo muito beneficiou;

-

Ao auditor do Fundo – EY - pelo profissionalismo e independência no trabalho realizado.

Lisboa, 10 de Fevereiro de 2017

Pelo Conselho de Administração da Sociedade Gestora

______________________________

Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles

Administrador Delegado

______________________________

Manuel Joaquim Guimarães Monteiro de Andrade

Administrador Delegado

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(19)

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(25)

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(27)

Sociedade Anónima - Capital Social 1.335.000 euros - Inscrição n.º 178 na Ordem dos Revisores Oficiais de Contas - Inscrição N.º 20161480 na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários Contribuinte N.º 505 988 283 - C. R. Comercial de Lisboa sob o mesmo número

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Relatório de Auditoria

RELATO SOBRE A AUDITORIA DAS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS

Opinião

Auditámos as demonstrações financeiras anexas de Olissipo – Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado (o OIC), gerido por Fundbox – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A. (a Entidade Gestora), que compreendem o Balanço em 31 de dezembro de 2016 (que evidencia um total de 11.864.501 euros e um total de capital do fundo de 9.860.319 euros, incluindo um resultado líquido de 493.935 euros), a Demonstração dos Resultados e a Demonstração dos Fluxos Monetários relativas ao ano findo naquela data, e as notas anexas às demonstrações financeiras que incluem um resumo das políticas contabilísticas significativas.

Em nossa opinião, as demonstrações financeiras anexas apresentam de forma verdadeira e apropriada, em todos os aspetos materiais, a posição financeira de Olissipo – Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado, gerido por Fundbox – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A., em 31 de dezembro de 2016, o seu desempenho financeiro e fluxos monetários relativos ao ano findo naquela data, de acordo com os princípios contabilísticos geralmente aceites em Portugal para os fundos de investimento imobiliário.

Bases para a opinião

A nossa auditoria foi efetuada de acordo com as Normas Internacionais de Auditoria (ISA) e demais normas e orientações técnicas e éticas da Ordem dos Revisores Oficiais de Contas. As nossas responsabilidades nos termos dessas normas estão descritas na secção “Responsabilidades do auditor pela auditoria das demonstrações financeiras” abaixo. Somos independentes do OIC nos termos da lei e cumprimos os demais requisitos éticos nos termos do código de ética da Ordem dos Revisores Oficiais de Contas.

Estamos convictos de que a prova de auditoria que obtivemos é suficiente e apropriada para proporcionar uma base para a nossa opinião.

Matérias relevantes de auditoria

As matérias relevantes de auditoria são as que, no nosso julgamento profissional, tiveram maior importância na auditoria das demonstrações financeiras do ano corrente.

Essas matérias foram consideradas no contexto da auditoria das demonstrações financeiras como um todo, e na formação da opinião, e não emitimos uma opinião separada sobre essas matérias.

Descrevemos de seguida as matérias relevantes de auditoria do ano corrente:

1. Valorização dos ativos imobiliários

Conforme detalhadamente divulgado nas notas 1 e 3 do Anexo às Demonstrações Financeiras, O OIC detém imóveis registados ao justo valor no montante de 11.127.039 euros, os quais representam cerca de 94% do total do seu ativo. De acordo com o previsto no Regulamento de Gestão, o Fundo investe em imóveis acabados destinados à habitação, escritórios, comércio ou serviços que se enquadrem no mercado de arrendamento e de compra e venda, e ainda prédios rústicos ou mistos.

Os imóveis são valorizados pela média simples dos valores atribuídos por dois peritos avaliadores de imóveis, em cumprimento ao disposto no n.º 4 do art.º 144.º do Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo (RGOIC).

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2

As avaliações imobiliárias têm por base pressupostos para os quais a evolução da conjuntura económica e financeira e a capacidade do mercado em transacionar a oferta disponível são determinantes. A

concretização do valor de avaliação dependerá da verificação dos referidos pressupostos pelo que quaisquer alterações dos mesmos podem resultar em estimativas de avaliação diferentes.

A consideração desta matéria como relevante para a auditoria teve por base a sua materialidade nas demonstrações financeiras e o risco de julgamento inerente nos pressupostos utilizados nas avaliações realizadas pelos peritos avaliadores de imóveis.

A nossa abordagem ao risco de distorção material incluiu uma resposta específica que se traduziu nos seguintes procedimentos principais de auditoria:

• Entendimento dos procedimentos de controlo interno da Entidade Gestora na valorização dos ativos,

designadamente no que respeita à atribuição de responsabilidades na realização destas funções e principais controlos sobre a carteira de imóveis;

• Testes de revisão analítica para aferir sobre a evolução dos saldos nas demonstrações financeiras e

entendimento dos fatores subjacentes às principais variações;

• Análise dos relatórios de avaliação elaborados pelos peritos avaliadores de imóveis, aferindo a

adequação dos métodos de avaliação utilizados e razoabilidade dos pressupostos assumidos, tendo por base dados de mercado;

•

Verificação da plenitude e consistência das divulgações sobre imóveis nas demonstrações financeiras

com os respetivos registos contabilísticos e requisitos regulamentares.

Responsabilidades do órgão de gestão e do órgão de fiscalização pelas demonstrações

financeiras

O órgão de gestão da Entidade Gestora é responsável pela:

► preparação de demonstrações financeiras que apresentem de forma verdadeira e apropriada a

posição financeira, o desempenho financeiro e os fluxos monetários do OIC de acordo com os princípios contabilísticos geralmente aceites em Portugal para os fundos de investimento imobiliário;

► elaboração do Relatório de Gestão, nos termos legais e regulamentares;

► criação e manutenção de um sistema de controlo interno apropriado para permitir a preparação de

demonstrações financeiras isentas de distorções materiais devido a fraude ou erro;

► adoção de políticas e critérios contabilísticos adequados nas circunstâncias; e

► avaliação da capacidade do OIC de se manter em continuidade, divulgando, quando aplicável, as

matérias que possam suscitar dúvidas significativas sobre a continuidade das atividades. O órgão de fiscalização da Entidade Gestora é responsável pela supervisão do processo de preparação e divulgação da informação financeira do OIC.

Responsabilidades do auditor pela auditoria das demonstrações financeiras

A nossa responsabilidade consiste em obter segurança razoável sobre se as demonstrações financeiras como um todo estão isentas de distorções materiais devido a fraude ou erro, e emitir um relatório onde conste a nossa opinião. Segurança razoável é um nível elevado de segurança mas não é uma garantia de que uma auditoria executada de acordo com as ISA detetará sempre uma distorção material quando exista. As distorções podem ter origem em fraude ou erro e são consideradas materiais se, isoladas ou conjuntamente, se possa razoavelmente esperar que influenciem decisões económicas dos utilizadores tomadas com base nessas demonstrações financeiras.

Como parte de uma auditoria de acordo com as ISA, fazemos julgamentos profissionais e mantemos ceticismo profissional durante a auditoria e também:

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3

► identificamos e avaliamos os riscos de distorção material das demonstrações financeiras, devido a

fraude ou a erro, concebemos e executamos procedimentos de auditoria que respondam a esses riscos, e obtemos prova de auditoria que seja suficiente e apropriada para proporcionar uma base para a nossa opinião. O risco de não detetar uma distorção material devido a fraude é maior do que o risco de não detetar uma distorção material devido a erro, dado que a fraude pode envolver conluio, falsificação, omissões intencionais, falsas declarações ou sobreposição ao controlo interno;

► obtemos uma compreensão do controlo interno relevante para a auditoria com o objetivo de

conceber procedimentos de auditoria que sejam apropriados nas circunstâncias, mas não para expressar uma opinião sobre a eficácia do controlo interno da Entidade Gestora;

► avaliamos a adequação das políticas contabilísticas usadas e a razoabilidade das estimativas

contabilísticas e respetivas divulgações feitas pelo órgão de gestão;

► concluímos sobre a apropriação do uso, pelo órgão de gestão, do pressuposto da continuidade e,

com base na prova de auditoria obtida, se existe qualquer incerteza material relacionada com acontecimentos ou condições que possam suscitar dúvidas significativas sobre a capacidade do OIC para dar continuidade às suas atividades. Se concluirmos que existe uma incerteza material, devemos chamar a atenção no nosso relatório para as divulgações relacionadas incluídas nas demonstrações financeiras ou, caso essas divulgações não sejam adequadas, modificar a nossa opinião. As nossas conclusões são baseadas na prova de auditoria obtida até à data do nosso relatório. Porém, acontecimentos ou condições futuras podem levar a que o OIC descontinue as suas atividades;

► avaliamos a apresentação, estrutura e conteúdo global das demonstrações financeiras, incluindo as

divulgações, e se essas demonstrações financeiras representam as transações e acontecimentos subjacentes de forma a atingir uma apresentação apropriada;

► comunicamos com os encarregados da governação, incluindo o órgão de fiscalização da Entidade

Gestora, entre outros assuntos, o âmbito e o calendário planeado da auditoria e as matérias relevantes de auditoria, incluindo qualquer deficiência significativa de controlo interno identificado durante a auditoria;

► das matérias que comunicamos aos encarregados da governação, incluindo o órgão de fiscalização

da Entidade Gestora, determinamos as que foram as mais importantes na auditoria das demonstrações financeiras do ano corrente e que são as matérias relevantes de auditoria. Descrevemos essas matérias no nosso relatório, exceto quando a lei ou regulamento proibir a sua divulgação pública;

► declaramos ao órgão de fiscalização da Entidade Gestora que cumprimos os requisitos éticos

relevantes relativos à independência e comunicamos todos os relacionamentos e outras matérias que possam ser percecionadas como ameaças à nossa independência e, quando aplicável, as respetivas salvaguardas.

A nossa responsabilidade inclui ainda a verificação da concordância da informação constante do Relatório de Gestão com as demonstrações financeiras e a pronúncia sobre as matérias previstas no nº8 do artigo 161º do Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo.

RELATO SOBRE OUTROS REQUISITOS LEGAIS E REGULAMENTARES

Sobre o Relatório de Gestão

Em nossa opinião, o Relatório de Gestão foi preparado de acordo com os requisitos legais e regulamentares aplicáveis em vigor, a informação nele constante é coerente com as demonstrações financeiras auditadas, não tendo sido identificadas incorreções materiais.

Sobre os elementos adicionais previstos no artigo 10.º do Regulamento (UE) nº

537/2014

Dando cumprimento ao artigo 10.º do Regulamento (UE) nº 537/2014 do Parlamento Europeu e do Conselho, de 16 de abril de 2014, e para além das matérias relevantes de auditoria acima indicadas, relatamos ainda o seguinte:

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► Fomos nomeados auditores do OIC pela primeira vez em 26 de Agosto de 2016 para o mandato

compreendido entre 2016 e 2017.

► O órgão de gestão da Entidade Gestora confirmou-nos que não tem conhecimento da ocorrência de

qualquer fraude ou suspeita de fraude com efeito material nas demonstrações financeiras. No planeamento e execução da nossa auditoria de acordo com as ISA mantivemos o ceticismo profissional e concebemos procedimentos de auditoria para responder à possibilidade de distorção material das demonstrações financeiras devido a fraude. Em resultado do nosso trabalho não identificámos qualquer distorção material nas demonstrações financeiras devido a fraude.

► Confirmamos que a opinião de auditoria que emitimos é consistente com o relatório adicional que

preparámos e entregámos ao órgão de fiscalização da Entidade Gestora nesta data.

► Declaramos que não prestámos quaisquer serviços proibidos nos termos do artigo 77.º, número 8,

do Estatuto da Ordem dos Revisores Oficiais de Contas e que mantivemos a nossa independência face ao OIC e respetiva Entidade Gestora durante a realização da auditoria.

Sobre as matérias previstas no n.º 8 do artigo 161.º do Regime Geral dos Organismos de

Investimento Coletivo

Nos termos do n.º 8 do artigo 161.º do Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo, aprovado pela Lei n.º 16/2015, de 24 de fevereiro, devemos pronunciar-nos sobre o seguinte:

► O adequado cumprimento das políticas de investimentos e de distribuição dos resultados definidas

no regulamento de gestão do organismo de investimento coletivo;

► A adequada avaliação efetuada pela entidade responsável pela gestão dos ativos e passivos do

organismo de investimento coletivo, em especial no que respeita aos instrumentos financeiros transacionados fora de mercado regulamentado e de sistema de negociação multilateral e aos ativos imobiliários;

► O controlo das operações com as entidades referidas no n.º 1 do artigo 147.º do Regime Geral dos

Organismos de Investimento Coletivo;

► O cumprimento dos critérios de valorização definidos nos documentos constitutivos e o cumprimento

do dever previsto no n.º 7 do art.º 161.º do Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo;

► O controlo das operações realizadas fora do mercado regulamentado e de sistema de negociação

multilateral;

► O controlo dos movimentos de subscrição e de resgate das unidades de participação;

► O cumprimento dos deveres de registo relativos aos ativos não financeiros, quando aplicável.

Sobre as matérias indicadas não identificámos situações materiais a relatar.

Lisboa, 9 de março de 2017

Ernst & Young Audit & Associados – SROC, S.A. Sociedade de Revisores Oficiais de Contas Representada por:

Ana Rosa Ribeiro Salcedas Montes Pinto - ROC nº 1230 Registada na CMVM com o nº 20160841