Revista do Curso de Direito da Universidade Braz Cubas V1 N1: Maio de 2017
ESTUDO COMPARATIVO ENTRE A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS E A HIPOTECA NO AMBITO REGISTRAL BRASILEIRO
Bruna Magalhães Pinto; Luana Vanessa Marques da Costa; Maria Laura Ongarelli Moriconi Garcia 1 Professor André Ricardo Gomes de Sousa2 Professor José Dimas Moreira da Silva
Resumo:O presente trabalho tem como objetivo estabelecer a diferença entre os institutos da alienação fiduciária e da hipoteca de bens imóveis, principalmente no que diz respeito ao seu conceito, sua natureza jurídica e sua aplicabilidade prática. Ambos os institutos foram divididos em espécies, sendo exposta a forma como cada um deles ingressa no Registro de Imóveis e outras peculiaridades. O direcionador da presente pesquisa foi o Direito Registral, sendo nítida a maneira em que cada instituto afeta o Registro de Imóveis. Foram analisadas e expostas as vantagens e desvantagens das duas formas de garantia, com o objetivo de diferenciá-los para o credor e para o devedor.
Palavras-chave: Alienação Fiduciária. Hipoteca. Direito Registral. Registro de Imóveis. Vantagens e Desvantagens.
Abstract: This paper aims to establish the difference between the institutes of liens and mortgage of real estate, especially with regard to its concept, its legal nature and its practical applicability. Both institutes were divided into species, exposed how each accesses the Property Registry and other peculiarities. The driver of this research was the law Registral, and clear the way in which each institute affects the Real Estate Registry. They were analyzed and exposed the advantages and disadvantages of the two forms of guarantee, in order to differentiate them to the lender and the borrower.
Keywords: Liens. Mortgage. Registral right. Property Registry. Advantages and disadvantages.
Sumário:1Introdução; 2 Alienação Fiduciária; 2.1 Histórico; 2.2 Alienação Fiduciária de bens imóveis; 3 Hipoteca; 3.1 Histórico; 3.2 Características; 4 Repercussão Registral; 4.1 Alienação Fiduciária; 4.2 Hipoteca; 5 Vantagens e Desvantagens; 6 CONCLUSÃO; Referências.
1 INTRODUÇÃO
O propósito deste artigo é realizar um estudo confrontando os institutos da alienação fiduciária de bens imóveis e da hipoteca, primordialmente sob a perspectiva registral brasileira.
A pesquisa se guia pelo exame jurisprudencial, doutrinário e legal de ambas garantias, sendo realizada uma análise entre suas vantagens e desvantagens.
Em um primeiro momento, serão averiguados o conceito e as principais características da alienação fiduciária e então é feita a análise da hipoteca, com a exposição de suas principais características e peculiaridades, bem como sua natureza de direito real.
1 Graduandas em Direito pela Universidade Braz Cubas (UBC).
2 Mestre em Políticas Públicas, especialista em Direitos Difusos e Coletivos, Tributário, e MBA em Gestão Empresarial.
Os pontos de vista do credor e do devedor são de extrema relevância, sendo postos como propósitos do presente artigo, principalmente sobre as implicações jurídicas e os trâmites registrais de ambos institutos.
2 ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA 2.1 HISTÓRICO
A alienação fiduciária foi primeira forma de garantia real existente no direito romano. O devedor transmitia o bem ao credor garantindo uma dívida, resguardando o direito de recompra depois de quitada a obrigação.
Conforme César Fiuza (FIUZA, 2011) a alienação fiduciária chamava-se fidúcia cum creditore e tinha o grave defeito de transmitir a propriedade da coisa ao credor, o que fez com que nascesse o penhor, que não mais transferia ao credor o domínio da coisa dada em garantia. Contudo, a alienação fiduciária atualmente se diferencia da fidúcia cum creditore em alguns aspectos, entre eles o fato de que na fidúcia cum creditore era feita a venda simbólica do bem ao credor, tendo o vendedor o direito de recompra, também simbólica, quando houvesse o pagamento da dívida. Dessa forma eram realizados dois atos, um de compra e venda e o outro de fidúcia, ou seja, era pactuado pelas partes o direito de readquirir o bem alienado do devedor.
Já na alienação fiduciária em garantia, estes dois momentos não existem. O próprio contrato de alienação já garante ao devedor o direito de readquirir o bem com o pagamento da obrigação garantida. Ademais, não existe qualquer compra e venda simbólica.
Sílvio Venosa (VENOSA, 2011) leciona que na fidúcia cum creditore, a coisa era efetivamente transferida ao credor, não existindo o conceito moderno de direito sobre a coisa alheia. Tratando-se, portanto, de uma alienação assecuratória, não sendo conveniente para o devedor, já que este ficava sem a propriedade e a posse da coisa. O credor, tornando-se proprietário, podia vender o bem, porém, uma vez paga a dívida, corria o risco de ser condenado a devolver a coisa, bem como o valor que excedesse a dívida.
No Direito pátrio, a alienação fiduciária de bens móveis e imóveis possui tratamento legal diferenciado.
Até a criação do Sistema de Financiamento Imobiliário, com a Lei nº 9.514/97 a alienação fiduciária existia somente sobre bens móveis. O Decreto-lei nº 911/69, que
alterou a Lei nº 4.278/65, regulamenta, ainda hoje, a propriedade fiduciária sobre bens móveis, sendo demasiadamente utilizado em contratos de financiamento veiculares. Existe vasta legislação especial versando sobre tal matéria. Pode-se declarar a atual coexistência de triplo regime jurídico da propriedade fiduciária: o Código Civil disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, quando o credor fiduciário não for instituição financeira; o art. 66-B da Lei nº 4.728/65, acrescentado pela Lei nº 10.931/2004, e o Decreto-lei nº 911/69 disciplinam a propriedade fiduciária sobre coisas móveis fungíveis e infungíveis quando o credor fiduciário for instituição financeira; a Lei nº 9.514/97, também modificada pela Lei nº 10.931/2004, disciplina a propriedade fiduciária sobre bens imóveis, quando os protagonistas forem ou não instituições financeiras; a Lei nº 6.404/76 disciplina a propriedade fiduciária de ações; a Lei nº 9.514/97, com redação dada pela Lei nº 10.931/2004, disciplina a titularidade fiduciária de créditos como base de operação de securitização de dívidas do Sistema Financeiro Imobiliário.
2.2. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS
A Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, inovou o ordenamento jurídico nacional trazendo a possibilidade da constituição de propriedade fiduciária sobre bens imóveis, além de ampliar tal possibilidade a todos os particulares, sendo estes pessoas físicas ou jurídicas, e não só às instituições de cunho financeiro. Não obstante, criou o Sistema de Financiamento Imobiliário, (SFI) que objetiva a estimulação da concessão de financiamentos imobiliários aquisitivamente mais acessíveis aos cidadãos. Nesse intuito, foi criado o mecanismo da alienação fiduciária aplicável aos bens imóveis. O art. 17 da mencionada lei relaciona os institutos admitidos pelo Sistema de Financiamento Imobiliário como aptos à garantia da operação imobiliária. Vejamos:
Art. 17: As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por:
I - hipoteca;
II - cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis;
III - caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis;
IV - alienação fiduciária de coisa imóvel.
§ 1º As garantias a que se referem os incisos II, III e IV deste artigo constituem direito real sobre os respectivos objetos.
§ 2º Aplicam-se à caução dos direitos creditórios a que se refere o inciso III deste artigo as disposições dos arts. 789 a 795 do Código Civil.
§ 3º As operações do SFI que envolvam locação poderão ser garantidas suplementarmente por anticrese.
Pode-se perceber que a espectiva lei oferece às operadoras do SFI os institutos da hipoteca e da alienação fudiciária, cabendo à propria a escolha que melhor lhe atender. Daí observamos a importância do presente trabalho, que esclarecerá as vantagens e desvantagens da hipoteca e da alienação fiduciária, tanto para o credor quanto para o devedor.
O conceito normativo da alienação fiduciária está descrito no caput do art. 22:
A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.
É interessante evidenciar o fato de que a propriedade fiduciária é uma espécie de direito real que se equivale à transferência da propriedade resolúvel sobre a coisa, não sendo permitido ao credor utilizar-se da coisa como se proprietário fosse, sendo que o domínio pleno dado aos titulares elencados no art. 1.228 do Código Civil,( usar, gozar, dispor, e reaver a coisa).não se aplica ao credor.
A respectiva Lei nº 9.514/97, no art. 22, § 1º, elucida o que pode ser objeto da garantia real fiduciária:
Art. 22, §1º: A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:
I - bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário;
II - o direito de uso especial para fins de moradia;
III - o direito real de uso, desde que suscetível de alienação; IV - a propriedade superficiária.
O regime jurídico da alienação fiduciária de bens imóveis firmado em 1997 prevê taxativamente o que pode ser objeto da propriedade fiduciária. A inclusão de outros direitos além da propriedade plena reconhece a existência de circunstâncias jurídicas onde não é possível demandar a propriedade plena como garantia.
3 HIPOTECA 3.1 HISTÓRICO
É dificil precisar com exatidão o momento do advento da hipoteca no universo jurídico. Sabe-se, contudo, que foi no Direito Romano que a hipoteca obteve seu ápice como direito real de garantia, e deu início ao seu desenvolvimento técnico.
Sílvio Venosa (VENOSA, 2011) versa que a hipoteca obteve as suas características no meio rural, quando o rurícola deixava os bens de seu trabalho afetados ao cumprimento de uma dívida.
A gênese da hipoteca se confundia com a origem do penhor, sendo sua dissemelhança o fato de que no penhor a posse do bem é mantida com o credor, e na hipoteca permanecia com o devedor.
Na atualidade, a diferença se aprofundou, de maneira que os institutos não podem ser confundidos. Existem os bens empenháveis e os hipotecáveis, evidenciando a classificação e a natureza distinta dos direitos reais.
No Brasil, a hipoteca foi tratada nas Ordenações pelo direito português, a primeira lei brasileira que abordou o tema sistematicamente foi a Lei nº 317/1843, muito embora o tenha feito de maneira resumida. Apenas em 1864, com a Lei nº 1237, foi instituído o Registro Geral Hipotecário, firmando os princípios registrais da inscrição, da prioridade e da especialização. Em 1916, o Código Civil constituiu a hipoteca como direito real de garantia, consolidando o instituto sob os princípios da publicidade e da especialidade, e atualmente a hipoteca está prevista no Código Civil do art. 1.473 até o art. 1.505.
3.2. CARACTERÍSTICAS
A natureza do institudo da hipoteca é subsidiária. Significa que ela se conecta à obrigação principal, que lhe deu a origem. Dessa forma, se a obrigação principal for objeto de nulidade ou for extinta, pela relação de dependência, a hipoteca será considerada nula ou se extinguirá.
Sendo direito real de garantia, a hipoteca goza da prerrogativa de sequela. A coisa responde tanto pela dívida quanto pela liquidação da obrigação, não importando a pessoa que esteja de fato na posse ou se o bem foi transferido a outro titular. O credor da garantia hipotecária busca o bem sobre qualquer proprietário ou possuidor, desde que esta esteja devidamente registrada (pressuposto da sua existência como direito real, art. 1227 do Código Civil).
Podem ser instrumento de hipoteca os bens alienáveis. Os bens inalienáveis se restringem a possibilidade de excussão, em possível ação de execução.
De outra forma, o bem instrumento de hipoteca é alienável. O Código Civil de 2002, no art. 1.475, é explícito vedando qualquer forma de proibição de alienação do bem gravado. Isso não proíbe que as partes estabeleçam que a alienação importe em vencimento antecipado da dívida. A parte adquirente terá pleno conhecimento, pela
publicidade (outro atributo da hipoteca), da dita cláusula. Adquire com plena ciência da necessidade de pagamento de valor expresso da dívida.
Nesse sentido versa Caio Mário da Silva Pereira:
A hipoteca é um direito sobre o valor da coisa e não à sua substância. (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil: direitos reais. 18ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2004. Vol. 4. p. 324).
O credor não tem direito sobre a coisa. Enquanto não for descumprida a obrigação que originou à hipoteca, o credor possui apenas um direito real em relação ao bem. E ainda, mesmo após vencida a obrigação, e ocorrido o inadimplemento, o credor continua não tendo um direito sobre o bem. O fito da hipoteca é de restabelecimento da situação financeira do credor. O que se busca então é o valor da dívida. O bem é apenas um meio para a solvência do crédito.
Diferentemente das garantias fidejussórias, os direitos reais de garantia são fundadas, por óbvio, em bens imóveis. A garantia pessoal é frágil, quando comparado a uma garantia real. A exequibilidade do crédito é um fator muito importante nas trocas comerciais. A busca do crédito inadimplido diretamente do devedor é tarefa muitas vezes árdua.
A hipoteca tem como característica histórica a indivisibilidade. O direito real não pode ser fracionado. O pagamento parcial da dívida não importa em parcial redução da hipoteca. A obrigação principal foi adimplida parcialmente. Isso não permite que o direito real seja reduzido, a despeito da relação de acessoriedade entre as obrigações. O contrato e o documento de quitação podem prever de outro modo, estipulando a exoneração parcial da hipoteca, conforme art. 1.421. Isso ocorre, normalmente, quando forem dados em garantia mais de um imóvel.
A hipoteca deve ser sempre inscrita no Registro de Imóveis. A garantia é a da publicidade. Além de constituir requisito formal para a sua própria constituição como direito real, o registro confere a publicidade ficta de que todos conhecem a situação jurídica do bem. A publicidade conferida pelo Registro de Imóveis é a mais eficiente, no que diz respeito ao bem imóvel especifico da hipoteca. A certeza do conhecimento da existência da hipoteca por terceiros é praticamente impossível. O Registro de Imóveis possibilita a ciência de todos aqueles que até ele se direcionem. E a legislação federal impõe a obtenção de informações perante o Ofício registral competente. A Lei nº 7.433/85 impõe a necessidade de apresentação ao Tabelionato de Notas da certidão da matrícula do imóvel, a qual deverá estar atualizada. É o reconhecimento de que a publicidade registral é eficaz.
4 REPERCUSSÃO REGISTRAL 4.1 ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
A alienação fiduciária esquiva-se da regra do art. 108 do Código Civil, conforme previsão do art. 38 da Lei nº 9.514/97. A propriedade fiduciária pode ser constituída por instrumentos públicos ou particulares, com efeitos de escritura pública.
A medida visa promover a concessão de financiamentos imobiliários e a reduzir os custos do crédito para o consumidor.
A inscrição da alienação fiduciária no Registro de Imóveis realiza-se por ato de registro, conforme art. 167, I, 35, da Lei nº 6015/73. O ato de consolidação da propriedade é uma averbação, por expressa previsão legal (art. 26, § 7º da Lei nº 9.514/97).
A purga da mora pelo devedor fiduciante determina o fim da propriedade fiduciária. Destarte, deve ser realizada a averbação de cancelamento da alienação fiduciária, em respeito ao art. 167, II, 2, da Lei de Registros Públicos.
4.2. HIPOTECA
A hipoteca, como direito real, introduz-se no Ofício de Registro de Imóveis por seu título formal, público ou particular, segundo as regras dos arts. 108 do Código Civil e 38 da Lei nº 9.514/97. Seu valor é base que define se o título será instrumentalizado por escritura pública ou documento particular.
Submete-se à regra, de que a instituição do direito real subordina-se ao registro perante o Registro de Imóveis, com exceção feita às hipotecas judiciais e legais, para as quais o registro tem efeitos de publicidade e oponibilidade.
A inscrição da hipoteca é realizada por ato de registro, conforme art. 167, I, 2, da Lei nº 6.015/73. E o ato cancelamento é realizado por averbação, por ser acessório comparado ao ato de registro.
O período para registro da hipoteca é de 30 (trinta) dias, ou seja, o mesmo aplicável aos demais negócios jurídicos. Exceção é feita às hipotecas instrumentalizadas por cédulas de crédito rural, em que o Oficial possui o prazo de 3 (três) dias do prazo para realizar registro, conforme art. 38 do Decreto-lei nº 167/69.
O prazo de validade da hipoteca é de 30 (trinta) anos, conforme art. 238 da Lei de Registros Públicos.
5. VANTAGENS E DESVANTAGENS DOS INSTITUTOS
A hipoteca é um instituto que favorece o credor. Este usufrui do direito de buscar e de reaver a coisa contra aquele que a possua de maneira injusta. Não possui, entretanto, a posse do imóvel, nem mesmo sua posse indireta. Não pode usar, gozar e sequer dispor da coisa.
Podemos afirmar que o credor hipotecário tem um direito a um certo crédito ou ao cumprimento de uma obrigação, mas não tem perspectiva de vir a possuir a coisa. Isto se dá pelo fato do bem objeto da garantia ser substituível, com a concordância do credor da hipoteca.
Na alienação fiduciária é solido o vínculo existente entre ocredor e o bem dado em garantia. O credor fiduciário se torna proprietário do bem, mesmo que de forma resolúvel.Ocorre a transferência de direitos e poderes do devedor para o credor.
A propriedade fiduciária constitui o credor na posição de coproprietário do bem, possuindo a nua propriedade, enquanto o devedor terá seu domínio direto.
Percebe-se, assim, a explícita vantagem do credor na alienação fiduciária.
O regime jurídico instituído pela Lei nº 9.514/97 facilitou o acesso ao crédito imobiliário. O sistema de garantias estabelecido até então era insatisfatório para atender às demandas. E isso se dava porque a hipoteca não tinha um grande benefício para o credor: a exequibilidade e a liquidez do crédito eram inconsistentes. Com o vencimento da obrigação e o seu inadimplemento, o credor tinha uma solução: dar inicio ao processo de execução da hipoteca.
Deve ser ressaltada a importância da reintegração da posse do imóvel para o credor. Esta pode ser requerida judicialmente, e via liminar, a concessão da reintegração na posse direta do imóvel. A desocupação ocorre em 60 (sessenta) dias, desde que já tenha ocorrido a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor. O art. 30 da Lei nº 9.514/97 é expresso nesse sentido.
Via de regra, para obter a posse dos imóveis oferecidos em hipoteca, o credor deve propor ação de execução, conforme as normas processuais vigentes. O crédito hipotecário deve ser cobrado judicialmente de acordo com o Processo de execução previsto no Código de Processo Civil.
Já o § 2º, do art. 4º da Lei nº 5.741, que edificou um formato de cobrança dos créditos imobiliários concedidos dentro do Sistema Financeiro da Habitação, estabelece que o credor pode ser mantido na posse do imóvel objeto do financiamento. Se o devedor não
fizer prova do depósito reclamado na inicial, apresentando sua quitação, o juiz determinará a desocupação do imóvel em 10 (dez) dias, e que seja entregue ao credor, se for o caso do devedor estar na posse deste.
Ao que tudo indica, a medida presume ser mais ágil do que a prevista na Lei nº 9.517/97. Todavia, é necessário ter em vista que a prática processual não é similar à prevista na legislação, podendo demorar muito mais tempo. A cobrança do crédito hipotecário judicialmente pode levar anos, graças aos múltiplos recursos existentes e das estratégias processuais.
O principal ponto para o enaltecimento da alienação fiduciária em relaçao à hipoteca seria a maneira pela qual ocorre a consolidação da propriedade, e por conseguinte, a forma pela qual é liquidada a dívida.
O inadimplemento da obrigação de purgar a mora gera o início do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade. O devedor é intimado ao pagamento da dívida e demais custas em 15 (quinze) dias. Decorrido o prazo sem a purgação da dívida, o credor solicitará ao Oficial do Registro de Imóveis que realize a averbação da consolidação da propriedade em seu nome, sendo esta a primeira fase para a liquidação do crédito e encerramento do primeiro procedimento destinado a tal fim.
Consolidada a propriedade, e pago o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis intervivus (ITBI) por ato oneroso, é iniciado o procedimento de liquidação do bem. O credor não poderá ficar com a coisa, por ser vedado o pacto comissório, conforme art. 1.428 do Código Civil, sendo necessária a realização de leilão do bem.
Em primeiro leilão será aceito o lance igual ou superior ao valor do imóvel. Em não havendo interessados ou havendo lances inferiores ao valor do imóvel, ocorrerá um segundo leilão, em que será aceito o lance de maior valor, desde que superior ao valor da dívida e das demais despesas.
Quando for o caso, descontados todos os encargos e débitos, o credor restitui o devedor do valor remanescente, ocorrendo assim, a quitação recíproca.
Nos leilões, tanto o credor quanto o devedor podem oferecer lances. O lance oferecido pelo devedor terá o mesmo efeito da remição da hipoteca. O credor pode oferecer lance a fim de manter para si a coisa.
O procedimento se finda com o terceiro adquirente registrando a arrematação. Dessa forma, saldada a dívida, o credor restará satisfeito, mesmo que tenham ocorrido infelicidades típicas de um procedimento judicial.
No entanto, com o procedimento extrajudicial a restituição do crédito pelo credor tornou-se muito mais ágil e eficiente, enquanto a execução judicial hipotecária pode demorar muitos anos, ficando as partes sujeitas a circunstancias que podem transcender à relação jurídica.
As serventias extrajudiciais, em razão da natureza público-privada de execução, estão prontas para efetuar serviços em que não existam conflitos aparentes. Essa ação nomeia-se desjudicialização e vem provando sua valia no direito pátrio.
A respeito da desjudicialização, Paulo Roberto Gaiger Ferreira trata:
O Poder Judiciário está no banco dos réus. A imprensa publica acusações de letargia, burocracia, nepotismo, altos salários e ineficiência. A imprensa vive de manchetes, recepciona alguns maus exemplos e pouco divulga os esforços e as melhorias.Dentre as providências da Nação para melhorar o Judiciário está a Reforma: um conjunto de projetos de lei que pretende corrigir algumas mazelas sistêmicas, seja do processo, seja da administração. (FERREIRA, Paulo Roberto. Princípios gerais da atividade notarial in Escrituras públicas: separação, divórcio, inventário e partilha consensuais: análise civil, processual civil, tributária e notarial; apresentação José Flávio Bueno Fischer. – 2 ed. rev., atual. e ampl. 2. Tir. – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2009, página 17).
A alienação fiduciária também possui benefícios para quem demanda o financiamento. Com o maior resguardo conferido ao credor em reaver o valor entregue ao devedor, os custos do financiamento tendem a diminuir. Isso se dá porque os juros bancários variam conforme a maior liquidez e viabilidade do crédito.
Sobre a diferença entre os regimes mais utilizados na política de garantias reais para financiamentos habitacionais, Sílvio Venosa (VENOSA, 2011) diz que durante essas décadas de vigência dessa lei, o instituto vem servindo para dinamizar o crédito direto ao consumidor de coisas móveis. A orientação legal não admitia o instituto para os imóveis. Procurando estender as mesmas vantagens para os imóveis, a Lei nº 9.514/97, de 20-11-97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, instituiu a alienação fiduciária de imóveis, além de outras disposições, conforme examinaremos neste capítulo.
Francisco Eduardo Loureiro (LOUREIRO, 2011) confirma a vantagem da alienação fiduciária frente a hipoteca quando diz que esse forte instituto, agora franqueado a todos os contratantes, que implica a transferência de propriedade resolúvel ao credor, pondo-o a salvo do concurso de outros credores, somado à rápida execução no caso de inadimplemento, certamente se tornará a mais popular das garantias reais, pondo de lado o penhor e a hipoteca.
Uma grande vantagem que oferece o instituto da alienação fiduciária é que não impõe limite quantitativo, pois qualquer um pode recorrer ao sistema, independentemente do número de imóveis de que seja proprietário. (BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imóveis : doutrina, prática e jurisprudência. – 15 ed. rev. e atual. – São Paulo : Saraiva, 2010, página 170). Dessa maneira, o instituto da alienação fiduciária possui diversos benefícios sobre a hipoteca.
6 CONCLUSÃO
A alienação fiduciária foi aplicada inicialmente em bens móveis. O êxito de sua aplicação fez com que o sistema até então vigente se tornasse obsoleto, tornando-a aplicável também aos bens imóveis.
A hipoteca foi pensada de maneira a proteger a parte hipossuficiente (devedor). Somente com o tempo e evolução do quadro econômico do país se tornou possível a criação de medelos de financiamento imobiliário que beneficie de alguma forma o credor, respeitando o posicionamento das instituições financiadoras, bem como reconhecendo seu ilustre papel no desenvolvimento da nação.
O principal fator competitivo da alienação fiduciária em relação à hipoteca é a maneira pela qual o credor pode reaver o crédito. Claramente, qualquer garantia real que ofereça maiores vantagens neste tópico terá a preferência das instituições financiadoras.
O procedimento extrajudicial de pagamento à dívida é mais célere, efetivo, módico e coerente do que o procedimento judicial de cobrança da dívida hipotecária.
Os benefícios da alienação fiduciária podem ser afirmados por meio do crescimento na concessão de financiamentos imobiliários.
A recognição de que o serviço extrajudicial é essencial, nao apenas na prevenção, mas também garantindo a equidade, publicidade, validade, eficácia e segurança aos procedimentos, evidencia o fato de que o fenômeno da desjudicialização, apesar de ser recente, é uma grande expectativa para o desafogamento do judiciário.
REFERÊNCIAS
BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imóveis: doutrina, prática e jurisprudência. – 15 ed. rev. e atual. – São Paulo: Saraiva, 2010.
BEVILAQUA, Clóvis. Direito das coisas. Rio de Janeiro, Freitas Bastos, 1951.
CHALHUB, Melhim Namem. Negócio Fiduciário. 2a ed. Rio de Janeiro - São Paulo: Renovar, 2000.
FERREIRA, Paulo Roberto. Princípios gerais da atividade notarial em Escrituras públicas: separação, divórcio, inventário e partilha consensuais: análise civil, processual civil, tributária e notarial; apresentação José Flávio Bueno Fischer. – 2 ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2009.
FIUZA, César. Direito civil: curso completo. – 15. ed. revista, atualizada e ampliada – Belo Horizonte: Del Rey 2011.
LOUREIRO, Francisco Eduardo. Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.01.2002: contém o Código Civil de 1916 / coordenador Cezar Peluso. – 5. ed. rev. e atual. – Barueri, SP: Manole, 2011.
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Curso Completo de Direito Civil. – 3. Ed. – Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2010.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil: direitos reais. 18ª ed. Vol4. Rio de Janeiro: Forense, 2004.
VAZ, Ubirayr Ferreira. Alienação Fiduciária de coisa imóvel – Reflexos da lei nº 9.514/97 no Registro de Imóveis. Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Editor, 1998. VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil. Vol. V. Direitos Reais. – 11ª ed. São Paulo : Atlas, 2011.
