EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DO FÓRUM DE OSASCO SP

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DO FÓRUM DE OSASCO – SP

PROCESSO Nº 1020317-29.2015.8.26.0405

Lázaro Aurélio de Lima, arquiteto, registrado no CAU – Conselho de Arquitetura e

Urbanismo sob nº A2133-4, membro titular do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Estado de São Paulo sob nº 1191, perito nomeado por Vossa Excelência nos autos da Ação de Locação de Imóvel nº 1020317-29.2015.8.26.0405, requerida por

Savimóvel Comercial e Imóveis Ltda. contra Davi Baby Moda Infantil Eireli – EPP e outros, pelo Juízo e Cartório da 1ª Vara Cível de Osasco – SP, após haver procedido aos

estudos e diligências que se fizeram necessárias, vem, mui respeitosamente, apresentar à Vossa Excelência o seguinte

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SUMÁRIO

1. Condições preliminares 2. Objetivo do laudo

3. Localização e dados do imóvel 4. Vistoria

5. Métodos e critérios de procedimento 6. Elementos comparativos

7. Determinação do valor do imóvel 8. Conclusão

9. Fotografias

1. CONDIÇÕES PRELIMINARES

Visa o Requerente, com a presente ação, apurar o valor do imóvel descrito no Item 3. LOCALIZAÇÃO E DADOS DO IMÓVEL, localizado à Avenida Padre Vicente Melillo, 955, apartamento 113, Edifício Baroneza de Porto Feliz, Bloco B, Umuarama, Osasco, SP.

2. OBJETIVO DO LAUDO

Este laudo visa determinar, através de pesquisas e levantamento de preços, o valor de mercado para o imóvel em questão.

3. LOCALIZAÇÃO E DADOS DO IMÓVEL 3.1 Local

O imóvel situa-se à Avenida Padre Vicente Melillo, 955, apartamento 113, Edifício Baroneza de Porto Feliz, Bloco B, Umuarama, Osasco, SP, sendo que a região possui todos os melhoramentos públicos.

3.2 Descrição do imóvel

O imóvel é um apartamento duplex e possui no andar inferior sala de estar/jantar, cozinha, área de serviço, banheiro social e dois dormitórios. No andar superior possui sala, banheiro e área para recreação com churrasqueira. Possui área útil de 118,560m2_{, área comum real} de divisão não proporcional de 21,75m2_{, área comum real de divisão proporcional de} 42,9485m2_{que perfazem a área total de 183,2585m}2_{. Sua fração ideal é de 1,6990% no} terreno e nas coisas comuns no condomínio, com direito a uma vaga coberta de garagem para estacionamento de veículo em local determinado e já incluída na área comum da unidade. O Bloco possui dois elevadores. Todos os ambientes do apartamento possuem piso frio.

O apartamento possui escada helicoidal metálica ligando o piso térreo ao superior.

O Condomínio também possui salão de festas, salão de jogos, piscina e conta com portaria 24 horas. O Bloco tem idade aparente de 15 anos e sua conservação é boa. O apartamento

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3 vistoriado possui conservação regular, necessitando de pintura em alguns trechos de paredes. Não precisa de reparos nas instalações elétricas e hidráulicas.

Mapa do local do imóvel

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4. VISTORIA

O signatário compareceu ao local no dia 28 de setembro de 2018, quando iniciou as diligências conforme documentado nas fotografias do Item 9. FOTOGRAFIAS. Consagrou-se a esta vistoria um estudo de reconhecimento do local. Nesta vistoria foi recebido e acompanhado pelo Requerido da ação. Também participou da vistoria o Sr. Marcio Silva, representante da Requerente.

As pesquisas foram realizadas junto à administração do Condomínio e na Internet, nos “sites” especializados em imóveis, visando buscar informações para determinação do valor do imóvel.

5. MÉTODOS E CRITÉRIOS DE PROCEDIMENTO 5.1 Estrutura

Esta avaliação seguirá as diretrizes das seguintes normas:

1- Norma NBR 14.653-2 da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT – Avaliação de Bens – Imóveis Urbanos;

2- Norma para Avaliações de Imóveis Urbanos do IBAPE – SP.

5.2 Método comparativo das vendas

Para calcular-se o valor do imóvel, será usado o Método Comparativo das Vendas. O método é assim definido: “É aquele em que o valor do imóvel ou de suas partes constitutivas é obtido através da comparação de dados de mercado relativos a outros de características similares”. Este método se divide em comparações de vendas ou ofertas de imóveis, para indicar o valor comparável do imóvel avaliando. O preço resultante de uma livre compra e venda à vista, é definido nas Normas para Avaliação e Perícias de Engenharia do IBAPE-SP, onde se destaca o sentido amplo de valor de mercado: “É o valor pelo qual se realiza uma compra e venda, entre partes desejosas mas não obrigadas à transação e ambas perfeitamente conhecedoras do imóvel e do mercado.”

5.3 Elementos Pesquisados

Para satisfazer o nível de avaliação proposto no cálculo do valor do imóvel, foram pesquisados dados de natureza específica, levando em consideração a identificação destes, a localização dos elementos pesquisados e suas dimensões. Foi buscada a maior quantidade possível de dados, com atributos comparáveis aos do bem avaliando.

5.4 Fatores Adotados

5.4.1 Fator fonte ou de negociação

Nos casos dos elementos pesquisados que não reflitam com absoluta exatidão o valor de mercado, porque admitem uma elasticidade de negociação, foi efetuado um desconto, o que se fez pela aplicação de um fator fonte de 0,90 ou desconto de 10%.

5.4.2 Fator Conservação

Este fator levará em conta a conservação do apartamento. Para os apartamentos com conservação considerada regular o fator será 0,90, para a conservação considerada boa o fator será de 0,95 e para os apartamentos com conservação ótima o fator será igual a 1,00.

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5.4.3 Fator Padrão de Acabamento

Este fator levará em conta a conservação do prédio. Para os prédios com conservação considerada regular o fator será 0,90, para a conservação considerada boa o fator será de 0,95 e para os prédios com conservação ótima o fator será igual a 1,00.

5.4.4 Fator Correção de Área

O fator de correção de área tem a finalidade de corrigir as distorções que ocorrem em relação aos preços por metro quadrado, considerando que, num mesmo local, há uma tendência no sentido de que o valor por metro quadrado de apartamentos maiores seja menor do que os preços por metro quadrado de apartamentos menores.

Observação: Os fatores de transposição (índices fiscais) e acessibilidade, normalmente

adotados em trabalhos desta natureza, não foram considerados porque são equivalentes a 1 (hum), tanto para o elemento avaliando como para os elementos comparativos, ou seja, a situação é a mesma para todos os casos.

5.5 Tratamento estatístico

Após o trabalho de homogeneização, com a aplicação dos fatores de homogeneização aos valores brutos obtidos na pesquisa de valores de mercado, será escolhido neste elenco de valores unitários aquele que deverá ser aplicado ao imóvel sob avaliação. Para tanto: 1) Será estabelecido rol dos valores;

2) Serão calculados desvio padrão e coeficiente de variação (30% para mais e para menos);

3) Serão eliminados dados suspeitos tantas vezes quantas forem necessárias; 4) Será instituído rol saneado e procedida a média ponderada.

6. ELEMENTOS COMPARATIVOS

Seguem abaixo os elementos comparativos coletados:

Elemento Comparativo nº 1 (Oferta)

Fonte: I&S Consultoria Imobiliária Telefone: 2640-5038

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-umuarama-bairros-osasco-com-garagem-62m2-venda-RS250000-id-94222068/

Local do elemento comparativo: Avenida Padre Vicente Melillo, 955, Edifício Baroneza de Porto Feliz

Localização: Umuarama, Osasco Área útil: 62,00m2

Valor: R$ 250.000,00

Fonte: OZ Imóveis Serviços Imobiliários Ltda. Telefone: 4105-2675

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-umuarama-bairros-osasco-com-garagem-60m2-venda-RS240000-id-1040339221/?__vt=ranking:default

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6 Localização: Umuarama, Osasco

Área útil: 60,00m2 Preço: R$ 240.000,00

Fonte: SWP Samanta Wandeveld Pinto Telefone: 4750-7155

Local do elemento comparativo: Avenida Padre Vicente Melillo, 665 Localização: Umuarama, Osasco

Área útil: 60,000m2 Valor: R$ 283.000,00

Fonte: Imobiliária Caravana – Caravana Administração de Bens Ltda. Telefone: 3691-5004

Área útil: 60,00,000m2 Valor: R$ 290.000,00

Fonte: Orsi Brokers Telefone: 3768-2472

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-umuarama-bairros-osasco-com-garagem-59m2-venda-RS275000-id-1042625789/?__vt=ranking:sem

Área útil: 59,00,000m2 Valor: R$ 275.000,00

7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL 7.1 Valores unitários homogeneizados

a) Elemento Pesquisado nº 1

Fatores adotados: Fator fonte: Oferta: 0,90 Fator Conservação: 0,90

Fator Padrão de acabamento: 1,00 Logo: Vu:

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Valor Unitário (Vu): $ . ,

, x 0,90 x 1,00 x 0,90 = R$ 3.266,13

Valor unitário do Elemento Pesquisado nº 1 = R$ 3.266,13 b) Elemento Pesquisado nº 2

Fatores adotados: Fator fonte: Oferta: 0,90 Fator Conservação: 0,90

Á

x Fator Fonte x Fator Conservação x Fator Padrão, ou

, x 0,90 x 0,90 x 1,00 = R$ 3.240,00

Valor unitário do Elemento Pesquisado nº 2 = R$ 3.240,00 c) Elemento Pesquisado nº 3

Á

, x 0,90 x 1,00 x 1,00 = R$ 4.245,00

Valor unitário do Elemento Pesquisado nº 3 = R$ 4.245,00 d) Elemento Pesquisado nº 4

Á

, x 0,90 x 0,90 x 1,00 = R$ 3.915,00

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e) Elemento Pesquisado nº 5

Á

, x 0,90 x 1,00 x 0,90 = R$ 3.775,42

Valor unitário do Elemento Pesquisado nº 4 = R$ 3.775,42 7.2 Resumo e cálculo da média

Ordem dos elementos R$/m2 Nº 1 → R$ 3.266,13 Nº 2 → R$ 3.240,00 Nº 3 → R$ 4.245,00 Nº 4 → R$ 3.915,00 Nº 5 → R$ 3.775,42 Soma → R$ 18.441,55 Média Geral = $ . , = R$ 3.688,31 Limite Inferior: R$ 3.688,31– 30% (R$ 1.106,49) = R$ 2.581,82 Limite Superior: R$ 3.688,31+ 30% (R$ 1.106,49) = R$ 4.794,80

Os valores unitários dos elementos pesquisados situaram-se dentro dos limites inferior e superior; logo, a Média Geral é o valor unitário do metro quadrado (Vu) dos elementos pesquisados ou Média Aritmética Saneada.

Assim, a Média Aritmética Saneada é R$ 3.688,31

7.3 Cálculo do valor de venda do imóvel avaliando

Fatores adotados

Fator Conservação: 0,90

Fator Padrão de acabamento: 1,00 Fator Correção de área: 0,92

Valor Total = Vu (Média Aritmética Saneada) x Área x Fator de Conservação x Fator Padrão de Acabamento, ou:

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9 Contudo, sobre este valor deve ser aplicado o Fator de Correção de Área. Observa-se junto ao mercado imobiliário que, de um modo geral, à medida que aumentam as áreas diminuem, proporcionalmente, os valores unitários das transações e ofertas. Para a correção dos valores pesquisados em função das dimensões das áreas, será utilizada a expressão do modelo matemático consagrado de autoria do Engenheiro Antonio Sergio Abunahman.

Tem-se os seguintes fatores de correção de área:

F

a= Á !

Á"#$ %& '(#)#*+& ,-$(.$*%&

/

0,25 → quando a diferença entre as áreas for inferior a

30%, e

F

a = Á !

Á"#$ %& '(#)#*+& ,-$(.$*%&

/

0,125→ quando a diferença entre as áreas for superior a

30%

A área média dos elementos pesquisados é 60,00m2 _{e a área do imóvel avaliando é} 118,56m2_{. Portanto, a diferença entre as áreas é superior a 30%.}

Assim, aplica-se a fórmula:

Á !

Á"#$ %& '(#)#*+& ,-$(.$*%&

/

0,125

Logo,

,

/

0,125= 0,92

Fator de Correção de Área é 0,92.

Assim, tem-se: R$ 393.557,43 x 0,92 = R$ 362.072,84

8. CONCLUSÃO

Portanto, o valor de mercado para o apartamento nº 113 do Edifício Baroneza de Porto Feliz, Bloco B, localizado à Avenida Padre Vicente Melillo, 955, Umuarama, Osasco, SP, é de R$ 362.072,84, ou, arredondando, R$ 362.000,00 (trezentos e sessenta e dois mil

reais).

Conforme o Item B.4 da NBR 14.653 - 2, o valor encontrado pode variar até 10% a mais ou a menos, ou seja, a variação será de R$ 325.800,00 a R$ 398.200,00.

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9. FOTOGRAFIAS

Foto 01 – Fachada do Edifício Baroneza de Porto Feliz

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Foto 03 – Vista do saguão

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Foto 05 – Hall dos elevadores

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Foto 07 – Vista parcial da sala

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Foto 09 – Vista parcial da sala e, ao fundo, vista da cozinha

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Foto 11 – Vista parcial da cozinha

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Foto 13 – Sacada

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Foto 15 – Dormitório 1

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Foto 17 – Dormitório 2

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Foto 19 – Banheiro

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Foto 21 – Outra vista da escada helicoidal

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Foto 23 – Churrasqueira – Área de lazer

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Foto 25 – Área de serviço

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23 Foto 27 – Banheiro _________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________

Vai o presente laudo impresso em 23 (vinte e três folhas).

São Paulo, 01 de novembro de 2018

Arquiteto Lázaro Aurélio de Lima