Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
EXMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DE CAMPINAS.
PROCESSO Nº: 0009254-53.2017.8.26.0114
*00092545320178260114*
LEONEL GOMES PEREIRA, engenheiro civil, mestre em engenharia
civil, CPF 794326896/20, RG M 5.307.320 SSP -MG, registrado junto ao CREA
sob o nº 5060755266, membro titular do IBAPE Nº 2037, perito nomeado nos
autos da ação de CUMPRIMENTO PROVISÓRIO DE SENTEÇA em que são
interessados o Exequente ALGRAD ESQUADRIAS E FACHADAS ESPECIAIS
LTDA ante os Executados PKS SOLUTION CONSULTORIA TRIBUTÁRIA
LTDA EPP e OUTRO(S), vem respeitosamente apresentar a Vossa Excelência
as conclusões a que chegou, consubstanciadas no presente:
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ÍNDICE
1.
INTRODUÇÃO
4
2.
CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
6
3.
IMÓVEL MATRÍCULA Nº 78106
– 1º CRI CAMPINAS
8
3.1. CARACTERÍSTICA DO IMÓVEL AVALIADO
8
3.1.1.
Localização
8
3.1.2.
Características da região
9
3.1.3.
Acessibilidade
10
3.1.4.
Melhoramentos públicos
10
3.1.5.
Terreno
10
3.1.6.
Construção
11
3.1.7.
Áreas comuns do condomínio
12
3.2. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
13
3.3. REGISTRO FOTOGRÁFICO ELUCIDATIVO
14
3.4. AVALIAÇÃO
23
3.5. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO UTILIZADA
24
3.6. FATORES UTILIZADOS
24
3.6.1.
Fator de Oferta
24
3.6.2.
Fator de Área
25
3.6.3.
Fator de Acabamento
25
3.6.4.
Fator de conservação
25
3.7. PESQUISA E HOMOGENEIZAÇÃO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS DE DADOS DE MERCADO
26
3.8. ANÁLISE E RESUMO
35
4.
IMÓVEL MATRÍCULA Nº 11182 – 3º CRI CAMPINAS
41
4.1. CARACTERÍSTICA DO IMÓVEL AVALIADO
41
4.1.1.
Localização
41
4.1.2.
Características da região
42
4.1.3.
Acessibilidade
44
4.1.4.
Melhoramentos públicos
44
4.1.5.
Terreno
44
4.1.6.
Construção
44
4.2. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
46
4.3. REGISTRO FOTOGRÁFICO ELUCIDATIVO
47
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4.5. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO UTILIZADA
53
4.6. FATORES UTILIZADOS
53
4.6.1.
Fator de Oferta
53
4.6.2.
Fator de Área
54
4.6.3.
Fator de localização
54
4.6.4.
Fator de Acabamento
54
4.6.5.
Fator de conservação
54
4.7. PESQUISA E HOMOGENEIZAÇÃO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS DE DADOS DE MERCADO
55
4.8. ANÁLISE E RESUMO
64
5.
IMÓVEL MATRÍCULA Nº 167414 – 3º CRI CAMPINAS
71
5.1. CARACTERÍSTICA DO IMÓVEL AVALIADO
71
5.1.1.
Localização
71
5.1.2.
Características da região
73
5.1.3.
Acessibilidade
74
5.1.4.
Melhoramentos públicos
74
5.1.5.
Terreno
74
5.1.6.
Construção
75
5.1.7.
Áreas Comuns do Residencial
75
5.2. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
76
5.3. REGISTRO FOTOGRÁFICO ELUCIDATIVO
77
5.4. AVALIAÇÃO
79
5.5. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO UTILIZADA
79
5.6. FATORES UTILIZADOS
80
5.6.1.
Fator de Oferta
80
5.6.2.
Fator de Área
80
5.7. PESQUISA E HOMOGENEIZAÇÃO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS DE DADOS DE MERCADO
81
5.8. ANÁLISE E RESUMO
91
6.
VALORES ENCONTRADOS
98
6.1. IMÓVEL MATRÍCULA Nº 78106 – 1º CRI CAMPINAS
98
6.2. IMÓVEL MATRÍCULA Nº 11182 – 3º CRI CAMPINAS
98
6.3. IMÓVEL MATRÍCULA Nº 167414
– 3º CRI CAMPINAS
98
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1.
INTRODUÇÃO
O presente laudo visa avaliar os seguintes imóveis:
1.
Imóvel Residencial denominado como, Casa nº 375, do Condomínio
Residencial São Joaquim, Estrada Municipal do Roncáglia nº 450
Valinhos – SP, Matrícula 78.106 do 1º CRI Campinas;
2.
Imóvel Residencial localizado a Rua Ibotí nº 416, Campinas – SP,
Matrícula nº 11.182 do 3º CRI de Campinas;
3.
Imóvel Residencial localizado no lote 08 da Quadra “C9” integrante
do Residencial Basel do loteamento SWISS PARK, Matrícula nº
167.414 do 3º CRI Campinas.
1.1.
O EXEQUENTE EM SUA PETIÇÃO INICIAL FLS. / DOS
AUTOS EM SÍNTESE ALEGA O SEGUINTE:
Que em face a decisão que JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a
ação
ajuizada
pelo
Requerente,
referente
ao
processo
1024370-87.2014.826.0114 que tramitou perante a 1ª Vara Cível da Comarca de
Campinas. Ajuizou o presente CUMPRIMENTO DE PROVISÓRIO SENTENÇA.
Requer, portanto, em suma que a Requerida seja intimada a pagar
a quantia de R$ 1.952.069,65 a título de danos materiais, devidamente
acrescidos de juros e da correção monetária.
Requer ainda a condenação da Requerida ao pagamento das custas
processuais no percentual de 15%, cujo valor equivale a R$ 295.262,43.
1.2.
O EXECUTADO CONTESTAÇÃO FLS. / DOS AUTOS EM
SÍNTESE ALEGA O SEGUINTE:
Que o Executado se encontra com suas atividades paralisadas e que
não possui sede no endereço indicado pelo Exequente e indica o seguinte
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endereço para futuras intimações: Av. José de Sousa Campos, 1073
– sala 11,
Cambuí, Campinas, SP.
Que possui interesse na realização de Audiência de conciliação.
Houve Audiência em 02/03/2018 (fls. 126).
Em decisão as fls. 177/178 foi determinado pelo MM Juiz a conversão
em penhora, independentemente de termo nos autos, os arrestos de fls.92,
123/124, 400/401, 459/460 e 573/574 do processo apenso
(0020534-84.2018.8.26.0114).
E em decisão as fls. 215 foi este signatário honrado com sua
nomeação para a avaliação dos imóveis penhorados.
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2.
CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
As visitas aos imóveis foram realizadas nas seguintes datas:
A visita ao imóvel Casa nº 375 do Condomínio Residencial São
Joaquim, Estrada Municipal do Roncáglia nº 450, município de Valinhos
– SP foi
realizada no dia 22 de abril de 2020 as 14h e acompanhada pelo Sr. Edvaldo
Aparecido dos Santos;
A visita ao imóvel da Rua Iboti, 416 no município de Campinas
– SP
foi iniciada no dia 23 de abril de 2020 as 10h, porém o acesso ao interior do
imóvel foi realizado no dia 24 de abril de 2020 as 10h da manhã e foi
acompanhado pela moradora do imóvel Sra. Cândido Ribeiro de Melo RG
23591643-2.
Por fim a visita ao imóvel do
Lote 08 da Quadra “C9” integrante do
Residencial Basel do loteamento SWISS PARK foi realizada no dia 23 de abril de
2020 as 14h com a presença do Advogado da Exequente Dr. Diego.
Consoante os procedimentos técnicos para perícias do gênero os
locais, objetos da lide, foram minuciosamente vistoriados com observação,
registro fotográfico, anotação e avaliação de suas características e condições
físicas.
Na presente avaliação, assume-se que os elementos constantes na
documentação fornecida ao signatário estão corretos e que as informações
fornecidas por terceiros o foram de boa-fé e são confiáveis.
A perícia não assume responsabilidade sobre matéria legal ou de
engenharia, excluídas ou implícitas no exercício da função a que foi designado,
e que estejam estabelecidas em leis, códigos e/ou regulamentos próprios.
Não foram efetuadas investigações específicas no que diz respeito a
defeitos em documentações fornecidas a este signatário.
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Não foi considerado, no imóvel objeto deste trabalho, qualquer tipo
de restrições referentes a passivos ambientais, débitos de IPTU ou qualquer
outro, exceto quando a informação estiver explicita no Laudo.
Declaro ainda que realizei todas as atividades deste trabalho com
absoluta liberdade e isenção.
Na sequência serão apresentadas as avaliações dos imóveis
organizadas em capítulos distintos.
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3.
IMÓVEL MATRÍCULA Nº
– º CRI CAMPINAS
3.1.
CARACTERÍSTICA DO IMÓVEL AVALIADO
3.1.1.
Localização
O imóvel denominado Casa nº 375 está localizado no Condomínio
Residencial São Joaquim, localizado na Estrada Municipal do Roncáglia nº 450
no município de Valinhos, estado de São Paulo.
Para melhor localização, segue abaixo mapa com a localização do
condomínio.
Figura 1
– Mapa de localização do condomínio.
Fonte: https://maps.google.com.br/
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Na sequência também é apresentada a foto aérea da região com o
posicionamento aproximado do dentro do condomínio
.
Figura 2
– Vista aérea do local.
Fonte: https://maps.google.com.br/
3.1.2.
Características da região
Situado no bairro denominado Jardim America II e dentro do Condomínio
Residencial São Joaquim, o imóvel está localizado em região com uso e ocupação
residencial.
De acordo com o mapa de Macrozoneamento, Zoneamento Urbano e Áreas
Estratégicas publicado pela Prefeitura Municipal de Valinhos e disponível em
http://www.valinhos.sp.gov.br/sites/valinhos.sp.gov.br/files/comunicacao/mapa_macrozoneamento
_zoneamento_e_area_estrategicas_0.pdf
o imóvel está inserido no zoneamento ZM
zona mista de baixa densidade.
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3.1.3.
Acessibilidade
O imóvel encontra-se próximo a Rua Campos Salles via de acesso ao
centro de Valinhos e que também permite o acesso a cidade de Campinas.
A região é servida por diversas linhas de ônibus.
Todas as vias de acesso ao local são pavimentadas.
3.1.4.
Melhoramentos públicos
O local é dotado de todos os melhoramentos públicos usuais, tais como:
rede de água potável, telefonia, iluminação pública e no próprio imóvel, guias e
sarjetas, pavimentação asfáltica, galerias de águas pluviais, rede de esgoto,
coleta de lixo etc.
3.1.5.
Terreno
O Condomínio Residencial São Joaquim possui matrícula única com área
total descrita no documento como:
“Gleba “ 1”, com área de 200.024,78m², destacada da
Chácara São Joaquim ou “Lar São Joaquim” objeto da Matrícula
nº 78.877.
..”
O terreno da CASA nº 375 encontra-se descrita na referida matrícula
como:
“...unidade autônoma esta constituída por dormitório,
sala, cozinha, banheiro, hall de circulação e vaga de garagem
descoberta, cujo terreno de utilização exclusiva possui as
seguintes medidas e confrontações: 11m de frente para a rua
13(treze); 23 m pelo lado direito, de quem da mencionada via
olha para o imóvel, onde confronta com o terreno da casa nº
376; 23m do lado esquerdo confrontando com o terreno da
casa nº 402; área privativa do terreno (utilização
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exclusiva) 253m² o que corresponde a uma fração ideal de
0,19496% no terreno total do condomínio.”
3.1.6.
Construção
Trata-se construção unifamiliar assobradada, com 3 dormitórios sendo
uma suíte, além de piscina e área de churrasqueira.
A área total construída é de aproximadamente 290m².
Entrada / Garagem
Piso:
Piso tipo porcelanato;
Paredes:
Pintura látex;
Teto:
Pintura látex;
Esquadrias:
Portas de madeira janelas de madeira;
Recuo Frontal
Com área de jardim;
Sala de Estar /
Sala de TV
Piso:
Piso tipo porcelanato;
Paredes:
Pintura látex;
Teto:
Pintura látex;
Esquadrias:
Portas de madeira janelas de madeira;
Lavabo:
Piso:
Piso tipo porcelanato
Paredes:
Papel de parede;
Teto:
Pintura látex;
Esquadrias:
Portas de madeira janelas de madeira;
Sala de Jantar
Piso:
Piso tipo porcelanato;
Paredes:
Pintura látex;
Teto:
Pintura látex;
Esquadrias:
Portas de madeira janelas de madeira;
Cozinha / Área de
serviços
Piso:
Piso tipo porcelanato;
Paredes:
Pintura látex, trechos com aplicação de pastilhas;
Teto:
Pintura látex;
Esquadrias:
Portas de madeira janelas de madeira;
Dormitórios:
Piso:
Piso laminado;
Paredes:
Pintura látex;
Teto:
Pintura látex;
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Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
Esquadrias:
Portas de madeira janelas de madeira;
Banheiros:
Piso:
Revestimento cerâmico;
Paredes:
Revestimento cerâmico;
Teto:
Pintura látex;
Esquadrias:
Portas de madeira janelas de madeira;
Nº de dormitórios
3 (dois)
Nº de banheiros
3 (três)
Nº de garagens
2 (duas) vagas cobertas
Idade aparente
14 ANOS
Padrão construtivo conforme norma
IBAPE SP
Classe
–
1 - Residencial
Grupo
–
1.2 - Casa
Padrão
–
1.2.6
–
Superior
Coeficiente de correção do CUB (R8N)
conforme norma IBAPE SP
2,656
Conservação
(c) Regular.
3.1.7.
Áreas comuns do condomínio
O
Condomínio
Residencial
São
Joaquim
possui
diversos
equipamentos de uso comum dos condomínios entre eles:
•
Portaria com controle de acesso 24 h;
•
Serviço de vigilância interno;
•
Espaços recreativos com quadras poliesportivas, quiosques,
academia ao ar livre entre outros.
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3.2.
DIAGNÓSTICO DE MERCADO
A região metropolitana de Campinas, importante polo do estado de
São Paulo, segue a mesma tendência do mercado imobiliário nacional e
encontra-se em fase de DESAQUECIMENTO.
Os elevados estoques de imóveis novos têm influenciado
negativamente o mercado de imóveis usados, criando um cenário de competição
em meio ao crescimento lento da economia do Brasil.
Devido a este fator existe uma GRANDE quantidade de imóveis à
venda, semelhantes ao avaliando.
Este fator também é um indicativo de que a sua absorção pelo
mercado pode ser considerada de LENTA a NORMAL.
Considerando os atributos dos imóveis a liquidez pode ser
considerada como BAIXA a NORMAL.
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3.3.
REGISTRO FOTOGRÁFICO ELUCIDATIVO
Figura 3
– Vista frontal do imóvel.
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Figura 5
– Vista da rua de acesso ao imóvel – lado direito.
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Figura 7
– Vista sala de jantar.
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Figura 9
– Vista da Sala de TV.
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Figura 11
– Vista área de serviços.
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Figura 13
– Vista da piscina.
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Figura 15
– Vista escada de acesso ao pavimento superior.
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Figura 17
– Vista do dormitório 1.
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Figura 19
– Vista do banheiro da Suíte.
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Figura 20
– Vista da sala intima pavimento superior.
3.4.
AVALIAÇÃO
É a determinação técnica do valor de mercado de um imóvel ou de aluguel
para um imóvel. Para a realização da avaliação usualmente é adotada a
metodologia Comparativa de Dados de Mercado, que é o valor que o imóvel seria
comercializado ou alugado em um processo normal de compra e venda ou
locação.
Para a avaliação do imóvel deste trabalho foram utilizados como referência
os seguintes documentos:
•
Norma para avaliação de imóveis urbanos IBAPE / SP Versão 2011;
•
ABNT NBR 14653/2011 (Avaliação de bens Parte 2: Imóveis urbanos);
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3.5.
METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO UTILIZADA
A metodologia selecionada e empregada para a avaliação do imóvel foi o
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO.
O método comparativo de dados e mercado é aquele que define o valor do
imóvel por meio da comparação deste com outros imóveis semelhantes ou
assemelhados.
Na aplicação do método foi levado em consideração as características
intrínsecas e extrínsecas de cada elemento.
As diversas condições foram adaptadas através de fórmulas próprias.
Considerou-se também conforme o caso, os fatores de localização,
acabamento, conservação entre outros.
Os cálculos dos valores dos bens foram feitos pela seguinte expressão:
Vi = Au *F1 *(F(k))
Onde:
Vi = valor do imóvel expresso em R$;
Au = área útil do imóvel expressa em m²;
Vu = valor básico unitário do imóvel, expressa em R$/m²
F1...(k) = Fatores aplicados, adimensional
3.6.
FATORES UTILIZADOS
3.6.1.
Fator de Oferta
Este fator corrige a superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos
negócios) que deverá ser descontada do valor total pela aplicação do fator médio
observado no mercado.
Na impossibilidade da sua determinação, pode ser aplicado o fator
consagrado 0,9 (desconto de 10% sobre o preço original pedido).
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Todos os demais fatores serão considerados após a aplicação do fator
oferta.
3.6.2.
Fator de Área
Corrige as diferenças entre a área da amostra e a área do imóvel
avaliando.
Para aplicação do fator foi utilizada a seguinte expressão:
𝐹
Á
=
𝑆𝑝
𝑆𝑎
𝑡
Onde:
Sp = Área paradigma
Sa = Área do elemento comparativo
T = Fator de ajuste sendo que:
-
Para diferença de áreas <= 30% - t =0,25
-
Para diferença de áreas > 30% - t =0,125
3.6.3.
Fator de Acabamento
Corrige as diferenças entre o padrão de acabamento da amostra e o
padrão de acabamento do imóvel avaliando.
𝐹
𝐴
= (
𝐶
𝐶
𝑖
)
3.6.4.
Fator de conservação
Corrige as diferenças de conservação entre a amostra e o imóvel
avaliando.
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3.7.
PESQUISA E HOMOGENEIZAÇÃO DE ELEMENTOS
COMPARATIVOS DE DADOS DE MERCADO
m² m² 3/1 4 4 ELEMENTO COMPARATIVO nº 1 Fotos Área Útil: Dormitórios /Suites Descrição: Valor: Banheiros Garagens
Lindo sobrado no Condomínio São Joaquim, em Valinhos. São 3 Quartos sendo 1 suíte master com closet e banheira. Escritório e sala para 2 ambientes com lavabo. Cozinha com despensa e área de serviço. Quintal com churrasqueira, banheiro e quarto de despejo, sendo no total 4 banheiros.
R$ 750.000,00 250 Área Total: 240 https://plenoimoveis.com.br/imovel/CA008328-casa-venda-condominio-sao-joaquim-valinhos-sp Fonte: Pleno Imóveis Oferente: 28/05/2020 Data da Consulta: Condomínio Residencial São Joaquim
- Valinhos Localização:
Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
m²
m²
3/1
4
4
Condomínio Residencial São Joaquim
- Valinhos
Valor:
R$ 790.000,00
Fotos
Dormitórios/Suites Banheiros Garagens
Descrição:
Excelente casa com 3 quartos, sendo 1 suite, sala de jantar, sala de estar, cozinha, lavanderia, área de churrasqueira com ótimo quintal. Condomínio com área de lazer e muita área verde, ótima localização.
Oferente:
Pleno Imóveis
Data da Consulta: Localização:
ELEMENTO COMPARATIVO nº 2
Área Útil:
247
Área Total:250
https://plenoimoveis.com.br/imovel/CA008640-casa-venda-condominio-sao-joaquim-valinhos-sp
Fonte:
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Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
m²
m²
3/2
5
4
Valor:R$ 850.000,00
Fotos
Área Útil:
250
Área Total:296
Dormitórios
/Suites Banheiros Garagens
Descrição:
Com 3 dormitórios, sendo 2 suítes, sala 2 ambientes, varanda, lavabo, cozinha, área de serviço e 4 vagas de garagem. Rica em armários planejados. Excelente
localização.
ELEMENTO COMPARATIVO nº 3
https://plenoimoveis.com.br/imovel/CA016248-casa-venda-condominio-sao-joaquim-valinhos-sp
Fonte:Pleno Imóveis
Oferente:28/05/2020
Data da Consulta:Condomínio Residencial São Joaquim
- Valinhos
Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
m²
m²
3/2
5
4
Valor:R$ 869.000,00
Fotos
Dormitórios/Suites Banheiros Garagens
Descrição:
Excelente casa à venda, assobradada, 3 quartos ricos em armários e gesso, 2 suítes com sacadas sendo uma suíte master, closet, hidromassagem e outra com mezanino e varanda, possui 3 salas, de estar, jantar e televisão, fino acabamento, bom gosto, cozinha planejada, rica em armários, ilha central, despensa, lavanderia, lavabo, quintal, 4 vagas, espaço gourmet, piscina, preparação para aquecimento da piscina, aquecimento solar, melhor localização dentro do condomínio.
ELEMENTO COMPARATIVO nº 4
270
Área Total: Área Útil:250
Pleno Imóveis
Oferente:https://plenoimoveis.com.br/imovel/CA014351-casa-venda-condominio-sao-joaquim-valinhos-sp
Fonte:28/05/2020
Data da Consulta:Condomínio Residencial São Joaquim
- Valinhos
Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
m²
m²
3/1
4
4
ELEMENTO COMPARATIVO nº 5
Dormitórios/Suites Banheiros Garagens
Valor:
R$ 930.000,00
Fotos
Área Útil:
218
Área Total:340
Descrição:
Belíssima casa, assobradada, com excelente distribuição e em rua tranquila e plana, e com todas as comodidades no entorno! Com 3 quartos, sendo 1 suíte, todos com armários, banheiro social. Sala de estar com varanda, lavabo, home theater, sala de jantar com jardim de inverno, cozinha totalmente planejada com despensa. Quintal com churrasqueira, lavanderia espaçosa e banheiro externo. Aquecimento solar. A casa ainda conta com elevador, e com equipamento de energia fotovoltaico. Tem 4 vagas de garagem sendo 2 cobertas.
Pleno Imóveis
Oferente:https://plenoimoveis.com.br/imovel/CA015850-casa-venda-condominio-sao-joaquim-valinhos-sp
Fonte:28/05/2020
Data da Consulta:Condomínio Residencial São Joaquim
- Valinhos
Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
m²
m²
3/1
3
2
ELEMENTO COMPARATIVO nº 6
Localização:Condomínio Residencial São Joaquim
- Valinhos
Data da Consulta: Oferente:Provectum
Fonte:https://provectumimoveis.com.br/imovel/CA239892-casa-venda-sao-joaquim-valinhos-sp
Valor:R$ 900.000,00
Fotos
Dormitórios/Suites Banheiros Garagens
Descrição:
Maravilhosa casa térrea em Valinhos no Condomínio São Joaquim. Excelente localização com acesso as principais rodovias. Condomínio com muito verde e completa área de lazer. Composta de 3 dormitórios, sendo dois com sacada e um suite com closet, cozinha planejada e aconchegante área gourmet. Casa confortável e arejada.
28/05/2020
Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
m²
m²
ELEMENTO COMPARATIVO nº 7
Localização:Condomínio Residencial São Joaquim
- Valinhos
Data da Consulta: Oferente:Provectum
Fonte:https://provectumimoveis.com.br/imovel/CA231213-venda-casa-sao-joaquim-valinhos-sp
Descrição:obrado em condomínio fechado, ótima localização, fácil acesso as rodovias Magalhães Teixeira, Dom Pedro e Anhanguera, sendo amplo living para 3 ambientes, lavabo, 3 dormitórios sendo 1 suite com closet, escritório, banheiro social, cozinha planejada, lavanderia com armários, quintal, edícula nos fundos com
churrasqueira, 1 banheiro de apoio e 1 dormitório e garagem para 4 carros.
210,11
Área Total:250
Valor:R$ 850.000,00
Fotos
Dormitórios /Suites Banheiros Área Útil: Garagens28/05/2020
Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
m²
m²
3/1
3
2
Fotos
ELEMENTO COMPARATIVO nº 8
Área Útil:
259
Área Total:392
Dormitórios /Suites
Provectum
Oferente: Banheiros Garagens Descrição:Casa em Valinhos condomínio São Joaquim, 03 dormitórios sendo 01 suite com closet e hidro, escritório, sacada, banheiro social, lavabo, sala tv, sala estar, sala jantar, cozinha planejada com despensa, área serviço, piscina com hidro, churrasqueira, garagem coberta para 02 carros.
Valor:
R$ 830.000,00
https://provectumimoveis.com.br/imovel/CA189510-venda-casa-sao-joaquim-valinhos-sp
Fonte:28/05/2020
Data da Consulta:Condomínio Residencial São Joaquim
- Valinhos
Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
m²
m²
3/1
4
2
ELEMENTO COMPARATIVO nº 9
Localização:Condomínio Residencial São Joaquim
- Valinhos
Data da Consulta:28/05/2020
Oferente:Provectum
Fonte:https://provectumimoveis.com.br/imovel/CA199760-venda-casa-sao-joaquim-valinhos-sp
225
Área Total:252
Dormitórios/Suites Banheiros Garagens
Descrição:
Excelente casa com 03 dormitórios, 01 suite com closet, lavabo, salas de jantar, estar, tv, 02 vagas, quintal com churrasqueira, condomínio com area de lazer, otima localização.
Valor:
R$ 750.000,00
Fotos
Área Útil:Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
3.8.
ANÁLISE E RESUMO
Foram aplicados os fatores de homogeneização nos elementos, e obtidos
os valores unitários homogeneizados conforme apresentado na tabela abaixo:
A Média aritmética simples (M) e a primeira média aritmética saneada (Ms)
foram calculadas e seguem abaixo:
Média aritmética simples (M) =
R$ 3.067,25/m²
Limite superior (+30%)
R$ 3.987,43/m²
Limite inferior (-30%)
R$ 2.147,08/m²
º
Verificou-se que todos os elementos estão dentro do limite estabelecido.
A memória de cálculo e os resultados obtidos na apuração do justo real e
atual valor de mercado do imóvel, objeto desta avaliação, estão detalhados no
relatório de análise apresentado na sequência.
Oferta Área Aca ba mento Cons erva çã o
1 R$ 750.000,00 240,00 R$ 3.125,00 0,90 0,95 1,10 1,00 R$ 2.939,06 2 R$ 790.000,00 247,00 R$ 3.198,38 0,90 0,96 1,10 1,00 R$ 3.039,74 3 R$ 850.000,00 250,00 R$ 3.400,00 0,90 0,96 1,00 1,00 R$ 2.937,60 4 R$ 869.000,00 250,00 R$ 3.476,00 0,90 0,96 1,00 1,00 R$ 3.003,26 5 R$ 930.000,00 218,00 R$ 4.266,06 0,90 0,93 0,90 1,00 R$ 3.213,62 6 R$ 900.000,00 250,00 R$ 3.600,00 0,90 0,96 1,00 1,00 R$ 3.110,40 7 R$ 850.000,00 210,11 R$ 4.045,50 0,90 0,92 0,95 1,00 R$ 3.182,19 8 R$ 830.000,00 259,00 R$ 3.204,63 0,90 0,97 1,10 1,00 R$ 3.077,41 9 R$ 750.000,00 225,00 R$ 3.333,33 0,90 0,94 1,00 1,10 R$ 3.102,00 Va l or Uni tári o Homogeni za do (R$/m²) Numero de Ordem Va l or Anunci a do
Área Cons truída (m²)
Va l or Uni tári o (R$/m²)
Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
Valor = R$ 889.502,25
(oitocentos e oitenta e nove mil, quinhentos e dois reais e vinte e cinco centavos)
Válido para o mês de junho de 2020
Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
4.
IMÓVEL MATRÍCULA Nº
– º CRI CAMPINAS
4.1.
CARACTERÍSTICA DO IMÓVEL AVALIADO
4.1.1.
Localização
O imóvel está localizado a rua Iboti nº 416 no bairro Vila Maria, no
município de Campinas, estado de São Paulo.
O quarteirão onde está localizado o imóvel possui formato irregular
e é formado por: Rua Iboti, Rua Exp. Renato Fussi, Rua João Egídio, Rua Ipaucu.
Av. Washington Luiz e Av. Dr. Ângelo Simôes.
Para melhor localização, segue abaixo mapa com a localização do
condomínio.
Figura 21
– Mapa de localização do condomínio.
Fonte: https://maps.google.com.br/
LOCAL
Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
Na sequência também é apresentada a foto aérea da região com o
posicionamento aproximado do dentro do condomínio
.
Figura 22
– Vista aérea do local.
Fonte: https://maps.google.com.br/
4.1.2.
Características da região
Situado no bairro denominado Vila Maria e na região do Jardim Leonor o
imóvel está localizado em região com uso e ocupação residencial e comercial,
com excelente infraestrutura comercial e de serviços no entorno.
De acordo com informações da Prefeitura Municipal de Campinas os
imóveis estão inseridos de acordo com a Lei Complementar.nº208/2018 no
zoneamento ZC 2 (ZONA DE CENTRALIDADE 2) que conforme a nova Lei de
Uso e Ocupação do Solo do município pode ser definida como:
Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
“
zona definida pelos eixos do DOT (Desenvolvimento Orientado
pelo Transporte) de média densidade habitacional com mescla de usos
residencial, misto e não residencial de baixa, média e alta
incomodidade
”
As figs. 23 e 24 apresentam trechos do mapa de zoneamento da Prefeitura
Municipal de Campinas, com informações de zoneamento referente ao imóvel.
Figura 23
– Vista do lote sobre a área de abrangência da Zona ZC 2.
Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
4.1.3.
Acessibilidade
O imóvel encontra-se próximo a diversas avenidas como Av. Dr. Angelo
Simões, Av. Washington Luis.
A região é servida por diversas linhas de ônibus.
Todas as vias de acesso ao local são pavimentadas.
4.1.4.
Melhoramentos públicos
O local é dotado de todos os melhoramentos públicos usuais, tais como:
rede de água potável, telefonia, iluminação pública e no próprio imóvel, guias e
sarjetas, pavimentação asfáltica, galerias de águas pluviais, rede de esgoto,
coleta de lixo etc.
4.1.5.
Terreno
O terreno é descrito na matrícula como:
“Prédio, respectivo terreno e quintal, a Rua Iboti, 416,
medindo 10m de frente, igual largura nos fundos, 28,88m de
um lado e 28,56m de outro com
área de 287,20m...”
4.1.6.
Construção
Trata-se construção unifamiliar, com área total aproximada de 165m² de
construção.
Garagem
Piso:
Cerâmico
Paredes:
Pintura látex com partes em pedra natural;
Teto:
Pintura látex sobre forro de gesso;
Esquadrias:
Portas de ferro e esquadrias de ferro.
Sala de estar/
Jantar
Piso:
Cerâmico
Paredes:
Pintura látex;
Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
Esquadrias:
Portas de ferro e esquadrias de ferro.
Banheiro:
Piso:
Revestimento cerâmico;
Paredes:
Revestimento cerâmico;
Teto:
Pintura látex;
Esquadrias:
porta de PVC tipo sanfonada.
Cozinha
Piso:
Piso cerâmico;
Paredes:
Revestimento cerâmico;
Teto:
Pintura látex;
Esquadrias:
Ferro.
Dormitórios
Piso:
Piso tipo taco de madeira;
Paredes:
Revestimento cerâmico;
Teto:
Pintura látex;
Esquadrias:
Ferro.
Nº de dormitórios
3 (dois)
Nº de banheiros
2 (dois)
Nº de garagens
1 (um)
Idade aparente
30 ANOS
Padrão construtivo conforme norma
IBAPE SP
Classe
–
1 - Residencial
Grupo
–
1.2 - Casa
Padrão
–
1.2.5
–
Médio
Coeficiente de correção do CUB (R8N)
conforme norma IBAPE SP
1,386
Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
4.2.
DIAGNÓSTICO DE MERCADO
A região metropolitana de Campinas, importante polo do estado de
São Paulo, segue a mesma tendência do mercado imobiliário nacional e
encontra-se em fase de DESAQUECIMENTO.
Os elevados estoques de imóveis novos têm influenciado
negativamente o mercado de imóveis usados, criando um cenário de competição
em meio ao crescimento lento da economia do Brasil.
Devido a este fator existe uma GRANDE quantidade de imóveis à
venda, semelhante ao avaliando.
Este fator também é um indicativo de que a sua absorção pelo
mercado pode ser considerada de LENTA a NORMAL.
Considerando os atributos dos imóveis a liquidez pode ser
considerada como BAIXA a NORMAL.
Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
4.3.
REGISTRO FOTOGRÁFICO ELUCIDATIVO
Figura 25
– Vista da fachada do imóvel.
Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
Figura 27
– Vista interna da garagem.
Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
Figura 29
– Vista do banheiro.
Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
Figura 31
– Vista da cozinha.
Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
Figura 33
– Vista do ambiente de aceso a área externa.
Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
Figura 35
– Vista da área externa -fundos.
4.4.
AVALIAÇÃO
É a determinação técnica do valor de mercado de um imóvel ou de aluguel
para um imóvel. Para a realização da avaliação usualmente é adotada a
metodologia Comparativa de Dados de Mercado, que é o valor que o imóvel seria
comercializado ou alugado em um processo normal de compra e venda ou
locação.
Para a avaliação do imóvel deste trabalho foram utilizados como referência
os seguintes documentos:
•
Norma para avaliação de imóveis urbanos IBAPE / SP Versão 2011;
•
ABNT NBR 14653/2011 (Avaliação de bens Parte 2: Imóveis urbanos);
Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
4.5.
METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO UTILIZADA
A metodologia selecionada e empregada para a avaliação do imóvel foi o
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO.
O método comparativo de dados e mercado é aquele que define o valor do
imóvel por meio da comparação deste com outros imóveis semelhantes ou
assemelhados.
Na aplicação do método foi levado em consideração as características
intrínsecas e extrínsecas de cada elemento.
As diversas condições foram adaptadas através de fórmulas próprias.
Considerou-se também conforme o caso, os fatores de localização,
acabamento, conservação entre outros.
Os cálculos dos valores dos bens foram feitos pela seguinte expressão:
Vi = Au *F1 *(F(k)
Onde:
Vi = valor do imóvel expresso em R$;
Au = área útil do imóvel expressa em m²;
Vu = valor básico unitário do imóvel, expressa em R$/m²
F1...(k) = Fatores aplicados, adimensional
Todos os demais fatores serão considerados após a aplicação do fator
oferta.
4.6.
FATORES UTILIZADOS
4.6.1.
Fator de Oferta
Este fator corrige a superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos
negócios) que deverá ser descontada do valor total pela aplicação do fator médio
observado no mercado.
Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
Na impossibilidade da sua determinação, pode ser aplicado o fator
consagrado 0,9 (desconto de 10% sobre o preço original pedido).
4.6.2.
Fator de Área
Corrige as diferenças entre a área da amostra e a área do imóvel
avaliando.
Para aplicação do fator foi utilizada a seguinte expressão:
𝐹
Á
=
𝑆𝑝
𝑆𝑎
𝑡
Onde:
Sp = Área paradigma
Sa = Área do elemento comparativo
T = Fator de ajuste sendo que:
-
Para diferença de áreas <= 30% - t =0,25
-
Para diferença de áreas > 30% - t =0,125
Para diferença de áreas <= 30% - t =0,25
Para diferença de áreas > 30% - t =0,125
4.6.3.
Fator de localização
Corrige as diferenças de localização entre a amostra e o imóvel avaliando.
4.6.4.
Fator de Acabamento
Corrige as diferenças entre o padrão de acabamento da amostra e o
padrão de acabamento do imóvel avaliando.
𝐹
𝐴
= (
𝐶
𝐶
𝑖
)
4.6.5.
Fator de conservação
Corrige as diferenças de conservação entre a amostra e o imóvel
avaliando.
Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
4.7.
PESQUISA E HOMOGENEIZAÇÃO DE ELEMENTOS
COMPARATIVOS DE DADOS DE MERCADO
m²
m²
3/1
2
3
ELEMENTO COMPARATIVO nº 1
Fotos
Área Útil: Dormitórios /Suites Descrição: Valor: Banheiros GaragensCasa comercial na Avenida Washington Luís, 3 dormitórios, 1 suíte, 3 vagas sendo 2 cobertas e 1 descoberta. Edícula com 2 quartos e um banheiro, ideal para escritório.
R$ 700.000,00
297
Área Total:178
https://provectumimoveis.com.br/imovel/CA249393-casa-venda-jardim-leonor-campinas-sp
Fonte:Provectum
Oferente:03/06/2020
Data da Consulta:Jardim Leonor
Localização:Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
m²
m²
3/1
3
1
Jardim Leonor
Valor:R$ 715.000,00
Fotos
Dormitórios/Suites Banheiros Garagens
Descrição:
Casa para uso residencial ou comercial, muito bem localizada em avenida de grande movimento. São 3 dormitórios, sendo 1 suíte, 2 com armários embutidos, living, sala de jantar, banheiro social, cozinha, área de serviço, edícula grande com quarto, sala, cozinha e banheiro, 1 vaga de garagem.
Oferente:
Provectum
Data da Consulta: Localização:
ELEMENTO COMPARATIVO nº 2
Área Útil:
118,3
Área Total:301
https://provectumimoveis.com.br/imovel/CA192693-venda-casa-jardim-leonor-campinas-sp
Fonte:
Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
m²
m²
'3/1
3
3
Valor:R$ 580.000,00
Fotos
Área Útil:
152
Área Total:152
Dormitórios
/Suites Banheiros Garagens
Descrição:
asa muito aconchegante, em região agradável, no bairro Ponte Preta em Campinas. São 3 dormitórios muito espaçosos, sendo 2 com nichos embutidos, 1 suíte, 3 banheiros, Sala para 2 ambientes, cozinha espaçosa e planejada, área de serviço com ampla lavanderia, quintal com churrasqueira e casa de alvenaria para pet.
ELEMENTO COMPARATIVO nº 3
https://provectumimoveis.com.br/imovel/CA243181-casa-venda-ponte-preta-campinas-sp
Fonte:Provectum
Oferente:03/06/2020
Data da Consulta:Ponte Preta
Localização:Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
m²
m²
3/2
3
4
Valor:R$ 589.000,00
Fotos
Dormitórios/Suites Banheiros Garagens
Descrição:
Linda casa à venda com 3 dormitórios (+1 cômodo) e 2 suítes, com sacada,
totalizando 3 banheiros, rua paralela a Av. Washington Luiz, perto da Macarronada Italiana, churrascaria o Matuto, a poucos minutos do centro de Campinas, 6 minutos da Anhanguera e Santos Dumond (Acesso Bandeirantes). Casa com zoneamento misto, com 200 mts de construção e 300 mts de terreno.
ELEMENTO COMPARATIVO nº 4
300
Área Total: Área Útil:200
Provectum
Oferente:https://provectumimoveis.com.br/imovel/CA239820-casa-venda-ponte-preta-campinas-sp
Fonte:03/06/2020
Data da Consulta:Ponte Preta
Localização:Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
m²
m²
3/1
2
4
ELEMENTO COMPARATIVO nº 5
Dormitórios/Suites Banheiros Garagens
Valor:
R$ 780.000,00
Fotos
Área Útil:
181
Área Total:250
Descrição:
Vende-se casa residencial ou para comercio (Z-12) na Ponte preta, contendo 3 dormitórios, 1 suite, 2 salas, garagem para até 4 carros, a 5 minutos do centro de Campinas. Próximo a Macarronada Italiana, grandes avenidas, escolas,
restaurantes. Ótimo para comercio e ou residencia.
Provectum
Oferente:https://provectumimoveis.com.br/imovel/CA251650-casa-venda-ponte-preta-campinas-sp
Fonte:03/06/2020
Data da Consulta:Ponte Preta
Localização:Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
m²
m²
3/1
3
3
ELEMENTO COMPARATIVO nº 6
Localização:
Vila Marieta
Data daConsulta: Oferente:
Provectum
Fonte:https://provectumimoveis.com.br/imovel/CA253057-casa-venda-vila-marieta-campinas-sp
Valor:R$ 520.000,00
Fotos
Dormitórios/Suites Banheiros Garagens
Descrição:
Belíssima residência, com 3 dormitórios, sendo uma suíte, sala, sala de jantar, cozinha, lavanderia, 3 banheiros, edícula nos fundos com 1 dormitório. Próximo a farmácias, hospitais e supermercado. Fácil acesso as principais rodovias que cortam a cidade.
03/06/2020
Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
m²
m²
4/0
2
1
ELEMENTO COMPARATIVO nº 7
Localização:
Vila Marieta
Data daConsulta:
Oferente:
Provectum
Fonte:
https://provectumimoveis.com.br/imovel/CA267076-casa-venda-vila-marieta-campinas-sp
Descrição:
Casa com inquilino, em rua de grande fluxo na Vila Marieta em Campinas, sala de recepção com fiação pronta para ar condicionado, 3 salas com armários e ar condicionado, 1 ampla sala de reunião, cozinha aos fundos do imóvel, amplo quintal, 1 vaga de garagem coberta,
129
Área Total:410
Valor:R$ 598.000,00
Fotos
Dormitórios /Suites Banheiros Área Útil: Garagens03/06/2020
Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
m²
m²
3/0
2
3
Fotos
ELEMENTO COMPARATIVO nº 8
Área Útil:
211
Área Total:360
Dormitórios /Suites
Provectum
Oferente: Banheiros Garagens Descrição:Excelente casa, ótima localização próximo a Avenida Washington Luis, 03 dormitórios, sala para 02 ambientes, sala para escritório. Edicula com cozinha, dormitório, banheiro e churrasqueira.
Valor:
R$ 650.000,00
https://provectumimoveis.com.br/imovel/CA216076-casa-venda-vila-marieta-campinas-sp
Fonte:03/06/2020
Data da Consulta:Vila Marieta
Localização:Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
m²
m²
6/0
4
3
ELEMENTO COMPARATIVO nº 9
Localização:
Vila Marieta
Data daConsulta:
04/06/2020
Oferente:Provectum
Fonte:https://provectumimoveis.com.br/imovel/CA207451-casa-venda-vila-marieta-campinas-sp
235
Área Total:265
Dormitórios/Suites Banheiros Garagens
Descrição:
Casa comercial em avenida de muito fluxo, próximo da Câmara Municipal e C&C, imóvel em 02 níveis sendo parte inferior 03 dormitórios, 02 salas, 02 banheiros e quintal; parte superior 03 dormitórios e 02 banheiros, 02 salas, cozinha e garagens para 03 carros. Imóvel precisa de reforma geral.
Valor:
R$ 600.000,00
Fotos
Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285
Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 –
4.8.
ANÁLISE E RESUMO
Foram aplicados os fatores de homogeneização nos elementos, e obtidos
os valores unitários homogeneizados conforme apresentado na tabela abaixo:
A Média aritmética simples (M) e a primeira média aritmética saneada (Ms)
foram calculadas e seguem abaixo:
Média aritmética simples (M) =
R$ 3.227,91/m²
Limite superior (+30%)
R$ 4.196,28/m²
Limite inferior (-30%)
R$ 2259,54/m²
º
Verificou-se que o elemento nº2 está fora do limite superior estabelecido.
O elemento foi excluído e nova Média aritmética simples (M) e a primeira
média aritmética saneada (Ms) foram calculadas e seguem abaixo:
Média aritmética simples (M) =
R$ 3.068,40/m²
Limite superior (+30%)
R$ 3.988,93/m²
Limite inferior (-30%)
R$ 2.147,88/m²
º
Verificou-se que todos os elementos estão dentro do limite estabelecido.
Oferta Área Loca l i za çã o Aca ba mento Cons erva çã o
1 R$ 700.000,00 178,00 R$ 3.932,58 0,90 1,02 0,90 0,95 0,90 R$ 2.777,98 2 R$ 715.000,00 118,30 R$ 6.043,96 0,90 0,92 0,90 1,00 1,00 R$ 4.503,96 3 R$ 580.000,00 152,00 R$ 3.815,79 0,90 0,98 1,00 1,00 1,00 R$ 3.365,53 4 R$ 589.000,00 200,00 R$ 2.945,00 0,90 1,05 1,00 1,05 1,00 R$ 2.922,18 5 R$ 780.000,00 181,00 R$ 4.309,39 0,90 1,00 0,90 1,00 1,00 R$ 3.490,61 6 R$ 520.000,00 154,50 R$ 3.365,70 0,90 0,98 1,00 1,10 1,00 R$ 3.265,40 7 R$ 598.000,00 129,00 R$ 4.635,66 0,90 0,93 0,90 1,00 1,00 R$ 3.492,04 8 R$ 650.000,00 211,00 R$ 3.080,57 0,90 1,06 0,90 0,95 1,00 R$ 2.512,73 9 R$ 600.000,00 235,00 R$ 2.553,19 0,90 1,04 0,90 1,10 1,15 R$ 2.720,77 Va l or Uni tári o Homogeni za do (R$/m²) Numero de Ordem Va l or Anunci a do
Área Cons truída (m²)
Va l or Uni tári o (R$/m²)
Homogeni za çã o
Oferta Área Loca l i za çã o Aca ba mento Cons erva çã o
1 R$ 700.000,00 178,00 R$ 3.932,58 0,90 1,02 0,90 0,95 0,90 R$ 2.777,98 3 R$ 580.000,00 152,00 R$ 3.815,79 0,90 0,98 1,00 1,00 1,00 R$ 3.365,53 4 R$ 589.000,00 200,00 R$ 2.945,00 0,90 1,05 1,00 1,05 1,00 R$ 2.922,18 5 R$ 780.000,00 181,00 R$ 4.309,39 0,90 1,00 0,90 1,00 1,00 R$ 3.490,61 6 R$ 520.000,00 154,50 R$ 3.365,70 0,90 0,98 1,00 1,10 1,00 R$ 3.265,40 7 R$ 598.000,00 129,00 R$ 4.635,66 0,90 0,93 0,90 1,00 1,00 R$ 3.492,04 8 R$ 650.000,00 211,00 R$ 3.080,57 0,90 1,06 0,90 0,95 1,00 R$ 2.512,73 9 R$ 600.000,00 235,00 R$ 2.553,19 0,90 1,04 0,90 1,10 1,15 R$ 2.720,77 Va l or Uni tá ri o Homogeni za do (R$/m²) Numero de Ordem Va l or Anunci a do
Área Cons truída (m²)
Va l or Uni tá ri o (R$/m²)
