LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO

(1)

Laudo de Avaliação de Imóvel Urbano

LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO

Matão, 16 de março de 2021. Solicitante,

Iniciativa BR.

Resumo executivo

OBJETO AVALIANDO Imóvel Industrial.

_______________________________________________________________________________________________________________ FINALIDADE Apurar o Valor patrimonial do imóvel avaliando.

________________________________________________________________________________________________________________ LOCALIZAÇÃO Rua Afonso Simões nº 359, Cambaratiba-SP.

________________________________________________________________________________________________________________ METODOLOGIA(S) Método Evolutivo juntamente com o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado aliado ao tratamento por Fatores. As metodologias aplicadas estão em conformidade com as normas da ABNT – Associação Brasileira e Normas Técnicas.

________________________________________________________________________________________________________________ DOCUMENTAÇÃO Matrícula nº 29.089. Inscrita no C.R.I de Ibitinga-SP.

________________________________________________________________________________________________________________ ÁREAS Total= 7.803,52 m²; Construída= 3.243,75 m²;

________________________________________________________________________________________________________________ AVALIAÇÃO Valor Total - R$ 1.650.000,00.

________________________________________________________________________________________________________________ ESPECIFICAÇÃO Grau de Fundamentação I; Grau de Precisão III.

(2)

Sumário

1. Objeto ... 3

2. Finalidade do laudo ... 3

3. Objetivo da avaliação ... 3

4. Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes ... 3

5. Identificação e caracterização do imóvel avaliando ... 5

5.1 Caracterização da região ... 5

5.1.1 Caracterização Física ... 5

5.1.2 Serviços / Infraestrutura ... 5

5.2 Imóvel avaliando ... 5

6. Diagnóstico de mercado ... 6

7. Indicação dos métodos e procedimentos utilizados ... 6

7.1 Determinação do Valor do Terreno ... 7

7.2 Determinação do Custo de Reedição das Benfeitorias ... 8

7.3 Determinação do Valor do imóvel ... 8

8. Especificação da avaliação ... 9

9. Resultado da avaliação ... 9

(3)

1. Objeto

Identificação do Imóvel: Um terreno situado no distrito de “Cambaratiba”, deste município e comarca, com a área de 7.803,52 metros quadrados, denominado “Gleba B”, de forma irregular.

Proprietário: IRIB - INDÚSTRIA ALIMENTICIA LTDA EPP.

Figura 1 Entrada do Imóvel Avaliando.

2. Finalidade do laudo

Este laudo tem a finalidade de inferir valores de oferta, para o imóvel em análise. 3. Objetivo da avaliação

Identificar o valor venal de mercado de um imóvel Urbano, tipo industrial. 4. Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes

(4)

Entende-se por valor venal de mercado de um bem, a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.

A vistoria foi realizada no dia 15/03/2021 na presença do senhor Clener Miranda Balsério. Foi constatado que o imóvel avaliando está desativado desde 2014, com marcas de depredação, furtos, arrombamentos e falta de manutenção geral, podendo ser considerado como “abandonado”, as imagens elucidativas estão constatadas conforme Anexo III.

As áreas construídas conforme Av.4 da respectiva matrícula totalizam 3.105,10m², no entanto, na data da vistoria, o signatário efetuou as medições In Loco e foi constatado a área total de 3.243,75m², sendo utilizada nos cálculos do presente laudo.

É consignado que o Laudo se fundamenta no que estabelecem as normas técnicas da ABNT, Avaliação de Bens, registradas no INMETRO como NBR 14653 – Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imóveis Urbanos).

Utilizou-se para os cálculos a pesquisa de valores realizada por este profissional durante a execução dos trabalhos. Os dados obtidos no mercado imobiliário regional foram fornecidos por corretores, agentes imobiliários e/ou profissionais habilitados, portanto, são premissas aceitas como corretas.

As áreas informadas das propriedades foram obtidas por meio de consulta às documentações fornecidas pelo solicitante, juntamente com a Prefeitura Municipal.

O signatário não assume responsabilidade sobre matéria legal ou de engenharia, fornecidos pelo interessado. Esta avaliação é independente e livre de quaisquer vantagens ou envolvimento das pessoas que realizaram os serviços.

O engenheiro signatário, não tem interesse ou qualquer participação ao assunto referido neste laudo ou em relação ao solicitante.

O engenheiro signatário, não tem no presente e nem contempla no futuro, interesse nos bens desta avaliação.

A remuneração dos serviços não está, de forma alguma, sujeita ou subordinada às conclusões do laudo de avaliação.

(5)

5. Identificação e caracterização do imóvel avaliando 5.1 Caracterização da região

Trata-se de região inserida na malha urbana do Distrito de Cambaratiba, infraestrutura completa com ocupação industrial, com padrão de ocupação residencial baixo.

Cambaratiba é um distrito do município de Ibitinga no interior do estado de São

Paulo. Pertence à Região de Araraquara, localizando-se a 367 Km da capital do estado e 23 Km de Ibitinga.

Figura 2 Região do avaliando

Fonte: https://pt.wikipedia.org/wiki/Ibitinga#/media/Ficheiro:SaoPaulo_Municip_Ibitinga.svg 5.1.1 Caracterização Física

A região é formada por industrias e residências de padrão baixo, possui baixa intensidade de tráfego de veículos.

5.1.2 Serviços / Infraestrutura

O imóvel avaliando é servido por sistema viário com pavimentação asfáltica; possui sistema de coleta de resíduos sólidos; possui sistema de distribuição de água potável; possui sistema de distribuição de energia elétrica; possui sistema de iluminação pública; possui sistema de telefone; possui sistema de redes de cabeamento para transmissão de dados.

5.2 Imóvel avaliando

(6)

Documento: Matrícula n. 29.089. Endereço: Rua Afonso Simões nº 359. Município/Estado: Cambaratiba/SP. Coordenadas: 21º44’24,09”S / 49º01’24,51”W. Elevação: 475 m. Área do Terreno: 7.803,52 m². Área construída: 3.243,75 m². 6. Diagnóstico de mercado

Com fundamento nos resultados obtidos em pesquisas realizadas na região, verifica-se que existem amostras de imóveis em oferta e transacionados na referida cidade. O imóvel situa-se em bairro com utilização industrial/residencial. O imóvel avaliando apresenta baixa

liquidez e velocidade de negociação baixa.

7. Indicação dos métodos e procedimentos utilizados

Para esta avaliação foi utilizado o Método Evolutivo, previsto no subitem 8.2.4 da NBR 14653-2, sendo que a composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja:

VI = (VT + CB) x FC. Onde:

VI é o valor do imóvel; VT é o valor do terreno;

CB é o custo de reedição da benfeitoria; FC é o fator de comercialização.

A aplicação do método evolutivo exige que:

• O valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de mercado ou, na impossibilidade deste, pelo método involutivo;

• As benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou pelo método da quantificação de custo;

(7)

• O fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado na época da avaliação.

7.1 Determinação do Valor do Terreno

A determinação do valor do terreno foi baseada Método Comparativo Direto de Dados do Mercado, aliada ao tratamento estatístico e homogeneização por fatores dos dados pesquisados no caso do imóvel, conforme preconiza a NBR – 14.653-2.

Na pesquisa efetuada no mercado local foram obtidos 5 elementos amostrais, dos quais todos foram efetivamente aproveitados no modelo desenvolvido, relativos a ofertas efetivas na região do imóvel avaliando, contemplando o período de março/2021. Os dados foram coletados de acordo com moradores da região do avaliando, através de imóveis transacionados.

Os cálculos, homogeneizações, modelos, equações, resultados, tratamentos estatísticos e gráficos estão detalhados no Anexo I.

Atributos do imóvel avaliando: • Valor Unitário • Mínimo = R$ 38,06/m² • Médio = R$ 41,86/m² • Máximo = R$ 45,67/m² • Área do Terreno = 7.803,52m² • Valor Total • Mínimo (9,08%) = R$ 297.001,97 • Médio = R$ 326.655,35 • Máximo (9,08%) = R$ 356.386,76 Campo de arbítrio:

Os limites do campo de arbítrio (+/- 15%) estão fora dos limites do intervalo de confiança, portanto adota-se como limites do campo de arbítrio o próprio intervalo de confiança.

Os elementos amostrais variam de transação e oferta, portanto o valor considerado será o valor médio calculado, resultando:

(8)

7.2 Determinação do Custo de Reedição das Benfeitorias

A determinação do custo de reedição das benfeitorias se deu através da utilização do

Método da Quantificação do Custo, para ambos imóveis avaliando, sendo apropriado pelo

custo unitário básico de construção (CUB). O CUB (Custo Unitário Básico) é um indicador monetário que mostra o custo básico para a construção civil. Seu objetivo principal é disciplinar o mercado de incorporação imobiliária, servindo como parâmetro na determinação dos custos desse setor, onde abrange todos os serviços executados em cada etapa da construção.

Segue abaixo o memorial de cálculo das depreciações:

7.3 Determinação do Valor do imóvel Calculado através da fórmula: VI = (VT + CB) x FC.

Considerando todas as informações pertinentes já mencionadas em relação ao mercado regional, será adotado como verdadeiro o Fator de Comercialização = 1,00.

O valor total do avaliando é o resultado do somatório do valor do terreno com o montante das benfeitorias, multiplicado pelo FC adotado, que deve refletir o valor de

Depreciação por Ross-Heidecke

Item Benfeitoria/Construção Referência Área (m²) Custo Unitário

Básico (CUB) Valor Novo

1 Escritório/Laboratório CSL-8 100,00 R$ 1.581,26 R$ 158.126,00 2 Galpão PADRÃO INDUSTRIAL GI 2.580,00 R$ 897,26 R$ 2.314.930,80

3 Cabine de Energia CSL-8 61,05 R$ 1.581,26 R$ 96.535,92

4 Refeitório CSL-8 145,00 R$ 1.581,26 R$ 229.282,70

5 Guarita CSL-8 5,70 R$ 1.581,26 R$ 9.013,18

6 Depósito PADRÃO INDUSTRIAL GI 200,00 R$ 897,26 R$ 179.452,00 7 Galpão de Manutenção PADRÃO INDUSTRIAL GI (aberto) 152,00 R$ 598,17 R$ 90.921,84

8 Reservatório Metálico Capacidade de 30.000L R$ 39.800,00

9 Poço Profundidade = 400m R$ 48.000,00

Valor do imóvel novo R$ 3.166.062,45

Idade Vida Útil

(Por Bureau) Tempo de Vida (%)

Estado de

conservação Coeficiente K Depreciação (%) Valor Depreciado

14 70 20% G 58,30% 41,70% R$ 1.320.248,04

Valor do imóvel depreciado R$ 1.320.248,04

R$ 120/m perfurado

R$ 326.655,35.

(9)

mercado da propriedade no mercado regional onde está inserida. Portanto, o valor total calculado, em números redondos, resulta em:

VI = (VT + CB) x FC.

VI = (R$ 326.655,35+ R$ 1.320.248,04) x 1,0 VI = R$ 1.646.903,39.

8. Especificação da avaliação

A pontuação atingida considerando a Tabela 1 da NBR 14.653-2 foi de 12 pontos, sendo que nos itens 1, 5 e 6 foram atingidos Grau III. Porém, conforme tabela 5 do item da NBR 14.653-2, para se atingir Grau II, é obrigatório o item 3 estar no mínimo com grau de fundamentação II, o que não foi aplicado para esta avaliação. Portanto, apesar de obter pontuação para Grau II, este trabalho apresenta Grau de Fundamentação I. A tabela demonstrativa da pontuação atingida para o grau de fundamentação está no Anexo II.

A amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa é de 18,17%. Logo, este trabalho apresenta Grau de Precisão III.

9. Resultado da avaliação

Findo os trabalhos de avaliação, fundamentados nos elementos e condições constantes no presente Laudo, elaborado segundo metodologia da norma técnica vigente (NBR 14.653), com grau de fundamentação I, e grau de precisão III, é atribuído ao imóvel em questão, já em números redondos, o seguinte valor venal de mercado:

Ressalta-se que os valores expressos acima foram obtidos em concordância com a liquidez do mercado local, na presente data, obedecendo aos atributos particulares dos imóveis, sua localização e a oferta de imóveis assemelhados no mercado imobiliário.

10. Termo de encerramento

Nada mais havendo a declarar, encerra-se o presente laudo de avaliação, que é composto de 10 (dez) folhas digitadas apenas no anverso, incluindo a presente, a última datada e assinada, apresentando os seguintes anexos:

(10)

Anexo I – Cálculos e Gráficos;

Anexo II – Tabela demonstrativa da pontuação atingida para o grau de fundamentação; Anexo III – Relatório fotográfico do imóvel avaliando;

Anexo IV – Croquis de localização do imóvel; Anexo IV – Documentação do imóvel;

Matão, 16 de março de 2021.

VINÍCIUS FABBRI RIBEIRO Engenheiro Civil.

Experiência em Auditoria, Avaliação e Perícias de Engenharia. Pós-Graduado em Projetos de Estruturas de Concreto Armado. Pós-Graduado em Gestão de Obras.

Pós-Graduado em Laudo Pericial de Engenharia.

(11)

Anexo I - Relatório Estatístico – Tratamento por Fatores

Data de referência:

• 16 de março de 2021 Informações Complementares:

Variáveis e dados do modelo Quant.

Total de variáveis: 3

Variáveis utilizadas no modelo: 3

Total de dados: 6

Dados utilizados no modelo: 5

Fatores utilizados no modelo:

▪ Fator de Situação (F.S): Adotado deságio de 5% (0,95), com intuito de dirimir a eventual elasticidade existente nos elementos comparativos de oferta e transação.

▪ Fator de Dimensão (F.D): Adotado conforme tabela a seguir:

Dimensão (m²) Fator

Até 1000 1,00

Entre 1000 e 5000 0,95

Acima de 5000 0,90

# Valor Situação F.S F.D Área Terreno (m²) Índice de Homogeneização Preço Unitário (R$/m²) 1,00 0,90 7.803,52 0,90 1 R$ 25.000,00 Transação 1,00 1,00 640,00 1,00 R$ 39,06 2 R$ 40.000,00 Transação 1,00 1,00 900,00 1,00 R$ 44,44 3 R$ 8.200,00 Transação 1,00 1,00 210,00 1,00 R$ 39,05 4 R$ 280.000,00 Oferta 0,95 0,90 6.400,00 0,86 R$ 37,41 5 R$ 70.000,00 Oferta 0,95 0,95 1.280,00 0,90 R$ 49,36 MÉDIA R$ 41,86 Homogeneização Avaliando

(12)

Tabela de CHAUVENET

# X Xi = |Xm-X| Xi² Leitura Status

1 R$ 39,06 R$ 2,80 R$ 7,84 0,63 Ok 2 R$ 44,44 R$ 2,58 R$ 6,66 0,58 Ok 3 R$ 39,05 R$ 2,82 R$ 7,93 0,63 Ok 4 R$ 37,41 R$ 4,46 R$ 19,86 1,00 Ok 5 R$ 49,36 R$ 7,49 R$ 56,13 1,64 Ok

R$ 41,86 4,44 Leitura < Crítico = Ok Crítico

MÉDIA (Xm) Desvio Padrão Leitura > Crítico = Reprovado _1,64

Determinação do Grau de Precisão

Desvio Padrão 4,96 Intervalo de confiança 80%

Coef. Variância 0,12 Nível de confiança - Erro 20%

CV% 12% Distribuição t 1,53 Nr Dados 5,00 t*S/Raiz(n-1) R$ 3,80 Graus Liberdade (Nr dados - 1) 4,00 Limite máximo R$ 45,67 Limite mínimo R$ 38,06 Porcentagem limite +/- 9,08%

Amplitude do intervalo de confiança 18,17%

Grau de Precisão 3 DESCRIÇÃO GRAU III II I Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa < 30% 30% - 50% > 50%

(13)

Anexo II - Tabela de Fundamentação - NBR 14653-2

Grau de fundamentação de tratamento por fatores

ITEM DESCRIÇÃO GRAU

III II I

1 Caracterização do imóvel avaliando x

2 Coleta de dados de mercado x

3 Quantidade mínima de dados de mercado

efetivamente utilizados x

4 Identificação dos dados de mercado x

5 Extrapolação conforme B.5.2 x

6 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e

para o conjunto de fatores x

Soma 12

(14)

Anexo III – Levantamento Fotográfico

Vista da Entrada do Imóvel

(15)

(16)

Vista do Reservatório.

(17)

(18)

(19)

Vista externa e interna do escritório.

(20)

Vista da guarita.

(21)

(22)

(23)

(24)

(25)

(26)

(27)