Fábio Martin. Engenheiro Civil CREA nº

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EXMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA 18ª

VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA CAPITAL-SÃO PAULO.

Processo nº 1087786 - 08 / 13

FABIO MARTIN, Engenheiro Civil registrado

no CREA sob o nº 5060203570, perito judicial nomeado nos autos da ação de execução de título extrajudicial, ajuizada por FUNDO DE INVESTIMENTO EM

DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADOS CAIXA BTG PACTUAL MULTISEGMENTOSem face deHUZITEKA ESTAMPARIA DE METAIS LTDA E OUTROS,em curso perante esse M.M. Juízo e respectivo cartório, tendo

procedido às diligências e estudos que se fizeram necessários ao cabal cumprimento da honrosa tarefa que me foi confiada, vêm mui respeitosamente a presença de V.Exa., apresentar as conclusões que cheguei por intermédio deste

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1. OBJETIVO

Determinar o justo, real e atual valorde venda dos seguintes imóveis penhorados, conforme:

- folha nº 453 dos autos - Matrícula nº 54.568, apartamento nº 93, Condomínio Edifício Villa Di Firenze, sito à Rua Sorocaba, nº 533 no Bairro do Pirapitingui na Cidade de Itu, SP;

-folha nº 457 dos autos - Matrícula nº 54.569, apartamento nº 94, Condomínio Edifício Villa Di Firenze, sito à Rua Sorocaba, nº 533 no Bairro do Pirapitingui na Cidade de Itu, SP;

-folha nº 461 dos autos - Matrícula nº 54.594, vaga de garagem nº 21, Condomínio Edifício Villa Di Firenze, sito à Rua Sorocaba, nº 533 no Bairro do Pirapitingui na Cidade de Itu, SP;

-folha nº 439 dos autos - Matrícula nº 54.598, vaga de garagem nº 25, Condomínio Edifício Villa Di Firenze, sito à Rua Sorocaba, nº 533 no Bairro do Pirapitingui na Cidade de Itu, SP;

-folha nº 465 dos autos - Matrícula nº 63.193, apartamento nº 52, Condomínio Edifício Villa Di Verona, sito à Rua Portugal, nº 30 no Bairro da Vila Roma na Cidade de Itu, SP.

-folha nº 496 dos autos – Matrícula nº 63.237, vaga de garagem nº 32, Condomínio Edifício Villa Di Verona, sito à Rua Portugal, nº 30 no Bairro da Vila Roma na Cidade de Itu, SP;

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- folha nº 499 dos autos - Matrícula nº 6.198, terreno nu, sito à Rua Sorocaba, nº 623 no Bairro do Pirapitingui na Cidade de Itu, SP.

- folha nº 443 dos autos - Matrícula nº 28.895, terreno nu, sito à Rua Sorocaba, s/n no Bairro da Vila Roma na Cidade de Itu, SP.

- folha nº 478 dos autos - Matrícula nº 8.441, terreno nu, sito à Alameda Pina, s/n no Bairro Brasil na Cidade de Itu, SP.

- folha nº 484 dos autos - Matrícula nº 8.442, edificação residencial, sito à Alameda Pina, s/n no Bairro Brasil na Cidade de Itu, SP.

- folha nº 480 dos autos - Matrícula nº 34.020, edificação residencial, sito à Rua Paulo Bragagnolo, s/n no Bairro Brasil na Cidade de Itu, SP.

- folha nº 474 dos autos - Matrícula nº 72.271, casa residencial, sito à Rua Cruz das Almas, nº 242 no Bairro da Vila Roma na Cidade de Itu, SP.

- folha nº 468 dos autos - Matrícula nº 6.952, área rural, denominada “Retiro Santa Terezinha” no Bairro Itaim Mirim na Cidade de Itu, SP.

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2. FINALIDADE

O presente laudo de avaliação judicial destina-se a fornecer subsídios técnicos e informações para que V.Exa., possa ao final da presente demanda julgar com precisão.

3. CONTEÚDO

O presente resumo geral das avaliações, bem como os conceitos e normas e os métodos utilizados nas avaliações, vão a seguir discriminados:

 Normas utilizadas nesta avaliação

 Definições Normativas

 Definições Gerais

 Metodologia

 Procedimentos para Avaliação

 Situação e Descrição do Imóvel Avaliando

 Avaliação

 Conclusão

 Atestado

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4. NORMAS UTILIZADAS EM AVALIAÇÕES

As normas utilizadas para avaliação neste laudo estão a seguir relacionadas e os valores, grau de fundamentação e precisão se enquadram no nível 1 (um).

 NBR 14653 – 1 Avaliação de Bens (Parte 1 – procedimentos gerais).  NBR 14653 – 2 Avaliação de Bens (Parte 2 – imóveis urbanos).  NBR 14653 – 3 Avaliação de Bens (Parte 3 – Imóveis Rurais).  NBR 14653 – 4 Avaliação de Bens (Parte 4 – Empreendimentos).  Valores de Edificações de Imóveis Urbanos (IBAPE-SP versão 2002).

 Avaliação de Imóveis Urbanos (IBAPE - SP – 2005).  Código de Ética Profissional (IBAPE - SP – 2007).  Leis de Zoneamento do Município de Itu, SP.

5. DEFINIÇÕES NORMATIVAS

Para o bom entendimento dos métodos, critérios e nomenclaturas, utilizadas neste laudo de avaliação judicial, relacionamos a seguir alguns dos termos definidos pelas Normas Técnicas de Avaliações NBR - 14653 da ABNT.

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5.1. AVALIAÇÃO

É a análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.

5.2. ACESSÓRIOS

Bem que se incorpora ao principal e que possui valor isoladamente, incorporado ou não a ele.

5.3. BEM

Coisa que tem valor, suscetível de utilização e que integra o patrimônio.

5.4. BENFEITORIAS

Resultado de obra ou serviço realizado num bem e que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano.

5.5. CAMPO DE ARBITRIO

Intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado na avaliação, dentro do qual se pode arbitrar o valor do bem, desde que justificado pela existência de características próprias não contempladas no modelo.

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5.6. CUSTO DIRETO DE PRODUÇÃO

Gastos com insumos, inclusive mão de obra, na produção de um bem.

5.7. CUSTO INDIRETO DE PRODUÇÃO

Despesas administrativas e financeiras, benefícios e demais ônus e encargos necessários á produção de um bem.

5.8. CUSTO DE REEDIÇÃO

Custo de reprodução descontada a depreciação do bem, tendo em vista o estado em que se encontra.

5.9. CUSTO DE REPRODUÇÃO

Gasto necessário para reproduzir um bem, sem considerar eventual depreciação.

5.10. DEPRECIAÇÃO

Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade, ocasionadas por:

 DECREPITUDE: Desgaste de suas partes constitutivas, em conseqüência de seu envelhecimento natural, em condições normais de utilização e manutenção.

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 DETERIORAÇÃO: Desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção inadequada.

 MUTILAÇÃO:Retirada de sistemas e/ou componentes originalmente existentes.

 OBSOLETISMO: Superação tecnológica ou funcional.

5.11. ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES

Conjunto de conhecimentos técnico-científico especializado aplicado a avaliação de bens.

5.12. ENGENHARIA LEGAL

Parte da engenharia que atua na interface técnica legal envolvendo avaliações e toda espécie de perícias relativas a procedimentos judiciais.

5.13. FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO

Razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição ou de substituição, que pode ser maior ou menor do que 01 (um).

5.14. HOMOGENEIZAÇÃO

Tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de transformações matemáticas que expressem em termos relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de mercado e os do bem avaliando.

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5.15. LAUDO DE AVALIAÇÃO

Relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações.

5.16. LIQUIDAÇÃO FORÇADA

Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado.

5.17. MODELO DE REGRESSÃO

Modelo utilizado para representar determinado fenômeno, com base numa amostra, considerando-se as diversas características influenciantes.

5.18. PESQUISA

Conjunto de atividades de identificação, investigação, coleta, seleção, processamento, análise e interpretação de resultados sobre dados de mercado.

5.19. TRATAMENTO DE DADOS

Aplicação de operação que expressem, em termos relativos, as diferenças de atributos entre os dados de mercado e os do bem avaliando.

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5.20. VALOR DE MERCADO

Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência dentro das condições do mercado vigente.

5.21. VALOR RESIDUAL

Quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida útil.

5.22. VANTAGEM DA COISA FEITA

Diferença entre o valor de mercado e o custo de reedição de um bem, quando positiva.

6. DEFINIÇÕES GERAIS

6.1. DEFINIÇÃO DE VALOR

Conceitualmente, à parte 1 (um) da Norma para Avaliação de Bens da ABNT (NBR – 14653 - 1), define no conceito geral o valor de mercado como: “Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente, ou seja, o valor de mercado é único, muito embora existam outros valores para mesmo imóvel dependendo da finalidade da avaliação”.

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6.2. DEFINIÇÃO DE FATORES

No sentido de elucidação, discorremos abaixo sobre os fatores que interferem direta ou indiretamente, na determinação do valor de bens imobiliários:

 FATORES INTRÍNSECOS: Também chamados de fatores físicos decorrentes das próprias características dos imóveis, quer seja quanto ao terreno, como por exemplo: localização, conformação topográfica, forma geométrica, constituição geológica do seu subsolo e outras: quer seja quanto à construção como: projeto, especificações e qualidades do material empregado, mão de obra de execução, depreciação física, etc.

 FATORES INDIRETOS: São resultantes das modificações das características de determinadas regiões, devidas a alterações de ordem demográfica, legal, social, política ou econômica do local, as quais tendem a valorizar ou desvalorizar o valor dos imóveis.

6.3. GRUPOS DEFINIDORES

Para se avaliar um bem, utilizamos dois grupos, como especificados a seguir:

 DIRETOS: Aqueles que definem o valor de forma imediata através da composição direta com dados de elementos assemelhados, constituindo-se em método básico.

 INDIRETOS: Os que definem o valor através de processos de cálculo com emprego de sub-métodos auxiliares como o de custo, da renda, o evolutivo, o residual ou outros.

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7. METODOLOGIA

Seja qual for o método que se empregará a base para todas as avaliações será a comparação, independente de ser direto ou indireto, assim sendo de acordo com a Norma NBR 14653-2 da ABNT, podemos utilizar os seguintes métodos.

7.1. MÉTODOS DIRETOS

7.1.1. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO

Aquele que define o valor ou o custo de um bem através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas desse bem.

 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO: Identificam o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE CUSTO: Identificam o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

7.2. MÉTODOS INDIRETOS

 MÉTODO EVOLUTIVO: Aquele em que a composição do valor total do imóvel é feitos a partir do valor do terreno considerados custo de reprodução das benfeitorias e o fator de comercialização respectivo.

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 MÉTODO DA RENDA: Aquele em que o valor do imóvel é obtido com base na capitalização presente de determinação do período de capitalização e taxa de desconto a ser utilizada sua renda líquida, real ou prevista tendo como aspecto fundamental.

 MÉTODO INVOLUTIVO: Aquele baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico econômico para apropriação do valor do terreno, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, mediante hipotético empreendimento imobiliário compatível com as características do imóvel e com as condições do mercado.

 MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO: Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamento sintéticos ou analíticos a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.

8. PROCEDIMENTOS PARA AVALIAÇÃO

Tendo em vista o retro descrito, deduzimos que, no caso vertente, o justo valor corresponde ao valor único nelas conceituado o qual por sua vez, é igual ao valor do mercado.

Em outras palavras, este último equivale também ao valor real que se definiria em um mercado de concorrência perfeita, caracterizada pelas seguintes premissas:

 Homogeneidade dos bens levados a mercado.

 Número significativo de comprador e vendedor, de tal sorte que não possam normalmente ou em grupos, alterar o mercado.

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 Racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem, o mercado e a tendência deste.

 Perfeita mobilidade de fatores e de participantes oferecendo liquidez, com plena liberdade de entrada e saída do mercado.

As etapas para realizar a avaliação do imóvel em questão se dividem em:

 Vistoria

 Coleta de Dados

 Análise dos Dados/Formação de opinião de valor e etc...

8.1. VISTORIA

Á vistoria é imprescindível para a realização do trabalho de avaliação, em casos excepcionais, quando for impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que acordado entre as partes e explicitado no laudo.

8.2. COLETA DE DADOS

Em continuidade aos trabalhos de avaliação é efetuada a coleta dos dados relativos às características de cada um dos bens em análise, verificando plantas, documentos, projetos, enfim, tudo que possa esclarecer os aspectos relevantes para a avaliação.

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 Pesquisa

 Situação mercadológica

 Dados físicos – funcionais/Dados de mercado

8.2.1. PESQUISA

É recomendável que seja planejada com antecedência, tendo em vista as características do bem avaliando, disponibilidade de recursos, informações e pesquisas anteriores, plantas e documentos, prazo de execução dos serviços e etc.

8.2.2. SITUAÇÃO MERCADOLOGICA

Na coleta de dados de mercado relativos às ofertas é imprescindível a busca de informações sobre o tempo de exposição no mercado e, no caso de transações verifica-se a forma de pagamento praticada e a data em que ocorreram.

8.2.3. DADOS FÍSICOS - FUNCIONAIS

São aqueles que se referem às características físicas e funcionais do imóvel.

A coleta desses dados é efetuada através de vistoria, que é imprescindível para a realização de uma boa avaliação.

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A vistoria tem como objetivo conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao segmento de mercado.

Durante as vistorias, o avaliador realiza o levantamento de dados técnicos, características físicas, utilização do bem e outros fatores relevantes para a formação do valor.

Na vistoria o avaliador anota: as características do bem avaliando, levantamento de dados técnicos, analisando também os aspectos voltados ao estado de conservação e manutenção, a NBR 14653-2, classificando esses dados como variáveis dependentes eindependentes.

8.2.4. DADOS DE MERCADO

A coleta de dados de mercado é feita através de uma pesquisa de mercado, dentre os dados de mercado podemos destacar:

 Preços de materiais

 Cotações de mão-de-obra

 Custos unitários médios de construção

 Taxas de juros

 Taxa de rendimento utilizado

 Ofertas de imóveis (venda/locação) comparáveis, etc.

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 Revistas  Jornais  Publicações especializadas  Cartórios  Internet  Corretores de imóveis

8.3. ANÁLISE DOS DADOS

Na coleta de dados de mercado relativos às ofertas é imprescindível a busca de informações sobre o tempo de exposição no mercado e, no caso de transações verifica-se a forma de pagamento praticada e a data em que ocorreram.

8.3.1. ASPECTOS QUANTITATIVOS

É recomendável buscar um número razoável de dados de mercado, com atributos comparáveis aos do bem avaliando.

8.3.2. ASPECTOS QUALITATIVOS

Buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possíveis aos do bem avaliando.

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Identificar e diversificar as fontes de informação, sendo que as informações devem ser cruzadas, tanto quanto possível, com objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado.

Identificar e descrever as características relevantes dos dados de mercado coletados.

Buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a data de referência da avaliação.

8.4. FORMAÇÃO DE OPINIÃO DE VALOR

Através da coleta de dados procede-se a análise dos mesmos, definindo-se a avaliação por um ou mais métodos.

Esta definição é feita analisando-se a quantidade e a qualidade dos dados de mercado, aliadas à experiência do avaliador, objetivo do trabalho, métodos a serem adotados, precisão, fundamentação e os tratamentos matemáticos a serem empregados.

8.4.1 TRATAMENTOS MATEMÁTICOS

Os tratamentos matemáticos podem ser subdivididos em duas grandes correntes.

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8.4.2. TRATAMENTO POR FATORES (MET. CLÁSSICA)

Envolve a aplicação de fatores e critérios, instituídos a partir da observação do comportamento do mercado imobiliário ao longo dos anos, ou a partir de estudos específicos referendados pelo IBAPE, sendo a amostra saneada ao final dos cálculos.

8.4.3. TRATAMENTO CIENTÍFICO

Se valer de metodologia científica, principalmente de estatísticainferencial, sendo que neste mesmo tratamento a própria amostra revelará qual o comportamento do valor em função de cada variável considerada.

9. DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS OBJETOS DA PENHORA

9.1.APARTAMENTOS E VAGAS DE GARAGEM

O apartamento, nº 93 do Condomínio Edifício Villa Di Firenze está situado àRua Sorocaba, nº533 noBairro Pirapitingui naCidade de Itu, SP, sobre o número do contribuinte 07.0047.00.0013.000533.

O apartamento, nº 94 do Condomínio Edifício Villa Di Firenze está situado àRua Sorocaba, nº 533 no Bairro Pirapitingui na Cidade de Itu, SP, sobre o número do contribuinte 07.0047.00.0013.000533.

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Avaga de garagem, nº 21 do Condomínio Edifício Villa Di Firenze está situada àRua Sorocaba, nº 533 no Bairro Pirapitingui na Cidade de Itu, SP, sobre o número do contribuinte 07.0047.00.0013.000533.

Avaga de garagem, nº 25 do Condomínio Edifício Villa Di Firenze está situada àRua Sorocaba, nº 533 no Bairro Pirapitingui na Cidade de Itu, SP, sobre o número do contribuinte 07.0047.00.0013.000533.

O apartamento, nº 52 do Condomínio Edifício Villa Di Verona está situado àRua Portugal, nº 30 no Bairro da Vila Roma na Cidade de Itu, SP, sobre o número do contribuinte 07.0053.02.0014.018.

Avaga de garagem, nº 32 do Condomínio Edifício Villa Di Verona está situada àRua Portugal, nº 30 no Bairro da Vila Roma na Cidade de Itu, SP, sobre o número do contribuinte 07.0053.02.0014.067.

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Figura, nº 02 – Localização do Condomínio Edifício Villa Di Verona.

9.2. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO

A região possui casas e prédios residenciais, onde há um bom número de restaurantes, bares, postos de combustíveis, padarias, açougues, supermercados, lojas e proximidade com Faculdades e Escolas Técnicas Estaduais.

Osapartamentos e as vagas de garagem estão no quarteirão formado pelas Avenidas Lupércio de São Freitas e Galileu Bicudo, onde tais vias se encerram na Rua Cruz das Almas.

O apartamento e a vaga de garagem estão no quarteirão formado pelas Ruas Cruz das Almas e Pedro Bussaglia, onde tais vias se encerram na Avenida Galileu Bicudo.

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9.3. ZONEAMENTO

Segundo alei complementar nº 2, de 14 de Julho de 2010, o logradouro público é tido como IV.

Zona Exclusivamente Residencial (ZER) é aquela destinada exclusivamente à atividade residencial, unifamiliares e ou multifamiliares, sendo as atividades de comércio, serviços, e institucionais permitidas somente em núcleos pré-estabelecidos, com ressalvas nas zonas ZER 2 e ZER 3 e está divididas em:

Zona Exclusivamente Residencial 1 (ZER 1); Zona Exclusivamente Residencial 2 (ZER 2); Zona Exclusivamente Residencial 3 (ZER 3).

9.4. ACESSIBILIDADE

O acesso à região dos imóveis avaliando pode ser feita pela Rua Ângelo Gatti e Avenida Galileu Bicudo.

9.5. MELHORAMENTOS PÚBLICOS

O logradouro público é provido dos seguintes equipamentos:

- guias;

- vias asfaltadas;

- passeio público;

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- rede de energia elétrica;

- telefone público;

- coleta de lixo;

- serviço postal;

- rede de água pluvial;

- rede de água potável;

- rede de água servida.

9.6. CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS

Os apartamentos avaliando e as vagas de garagem possuemclasse residencial, grupo deapartamento erigido em padrão médio ( 1.3.3 = 1,9260 ) nointervalomédio de R8N com elevador, mais precisamente de acordo com os Estudos dosValores dasEdificações deImóveis Urbanos do( Instituto Brasileiro de Avaliações de Perícias de Engenharia de São Paulo - IBAPE-SP ).

9.7. BENFEITORIAS

Os apartamentos nº 93 e 94 do Condomínio Edifício Villa Di Firenze possuem hall de serviço, cozinha, área de serviço com W.C, sala de estar com varanda, área de circulação interna, banheiro social completo, três dormitórios, sendo dois com varanda e um com banheiro privativo, onde ambas as áreas úteis são 81,08 m².

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As vagas de garagem nº 21 e 25 do Condomínio Edifício Villa Di Firenze, ambas possuem áreas úteis 12,50 m².

O apartamento nº 52 do Condomínio Edifício Villa Di Verona possui hall de serviço, cozinha, área de serviço com dependência de empregada, sala de estar com varanda, área de circulação interna, banheiro social completo, três dormitórios, sendo dois com varanda e um com banheiro privativo, cuja área útil é de 99,83 m².

A vaga de garagem nº 32 do Condomínio Edifício Villa Di Verona possui área útil 12,50 m².

9.8. AVALIAÇÃO DOS APARTAMENTOS E DAS VAGAS DE

GARAGEM

Este Expert se utilizou tecnicamente das Normas da ABNT (NBR14.653/2.011 Avaliação de Bens Parte 01) e (Avaliação de Bens Parte -02: Imóveis Urbanos).

Outras Normas também complementaram o trabalho deste Expert, como a (Norma dos Procedimentos Gerais do IBAPE-2.005), e os Estudos dos Valores das Edificações de Imóveis Urbanos (IBAPE-2.007).

9.8.1. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DOS DADOS DE

MERCADO

Conforme a transcrição da Norma de Procedimentos Gerais do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias) pode-se definir, como MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DOS DADOS DE MERCADO:

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“A identificação do valor de mercado do bem por meio dos atributos que influenciam a tendência de formação do valor de mercado, naquele local e data de referência, através dos elementos comparáveis, que são admitidos como representantes da referida tendência. Quaisquer evidências de infração desta exigência devem ser obrigatoriamente investigadas, para esclarecer se o elemento em questão é um “outlier” ou indica uma nova tendência, não detectada pelos demais. Este método é o elegível na identificação do valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, terras nuas, em propriedades rurais, máquinas, veículos, entre outros bens, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando.” (sic)

Esse Expert transcreve o conceito de VALOR DE MERCADO:

“Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente, ou seja, o valor de mercado é único, muito embora existam outros valores para mesmo imóvel dependendo da finalidade da avaliação”. (sic)

9.8.1.1. DOS CÁLCULOS DA AVALIAÇÃO

Para a determinação do correto valorde venda para o imóvel arrolado na demanda, a perícia técnica se utilizou:

- de uma ficha de pesquisa, contendo 06 (seis) elementos comparativos

diretos de dados de mercado;

- de uma planilha de homogeneização dos fatores, que levam em consideração, variáveis que serão devidamente demonstradas;

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- de fotos ilustrativas de todos os elementos comparativos diretos de dados de mercado, proveniente de pesquisas in- loco ou na internet no mês de Dezembro de 2.016.

9.8.1.1.1.DAS FÓRMULAS

Na ficha de pesquisa dos elementos comparativos, a perícia técnica se utilizou de definição da Norma da ABNT-NBR/14.653-2/2.011, onde:

“A super-estimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negócios) deverá ser descontada do valor total pela aplicação do fator médio observado no mercado. Na impossibilidade da sua determinação, pode ser aplicado o fator consagrado de 0,90 (desconto de 10% sobre o preço original pedido)”. (sic)

Utilizou-se como o fator oferta f(o) = 0,9000, conforme a ficha dos elementos comparativos.

Na planilha de homogeneização dos fatores, a perícia técnica judicialconsiderou como variáveis, os fatores de obsolescência f(obs) e padrão construtivo f(p.c).

Para o tratamento dos fatores de obsolescência e padrão construtivo, a perícia técnica se utilizou da seguinte fórmula de correção, onde o índice corrigido é obtido através da divisão entre o índice avaliando pelo comparativo, conforme:

índice corrigido = (índice avaliando)

(índice comparativo)

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Para a obtenção de tais índices, esse Expert se utilizou do consagrado “Estudos dos Valores das Edificações de Imóveis Urbanos do (ano de 2.007) do IBAPE, (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias)”, onde não há anexos.

Quanto à obtenção dos valores unitários homogeneizados (R$/m²), a perícia técnica judicialse utilizou da seguinte fórmula, conforme:

Após a obtenção do produto do valor unitário homogeneizado (R$/m²), verifica-se a necessidade de saneamento da amostra ou não, desde que a mesma, não extrapole o intervalo caudal, estipulado conforme a tabela-04, (página nº 26) da ABNT-NBR-14.653-2/2.011 (Norma de Avaliação de Bens – Parte-02-Imóveis Urbanos):

Tabela-01 – Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores (ABNT- NBR 14.653-2/2.011).

Descrição _III Grau _II _I Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa. ≤30% ≤40% ≤50%

No caso desse laudo de avaliação judicial, a perícia atingiu o grau de precisão (III) no trabalho, ou seja, ≤30%.

Conforme os Anexos - I e II, a períciaconseguiu restringir em + ou – (20%), o intervalo de confiança em torno do valor central da estimativa:

Valor unitário homogeneizado (R$/m²) =

Valor unitário (R$) x f (total)

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Tabela-02 – Graus de fundamentação no caso da utilização de tratamento por fatores (ABNT- NBR 14.653-2/2.011).

Item Descrição _III Grau _II _I

1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todas as variáveis analisadas Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento Adoção de situação paradigma 2 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados 12 5 3

3 dos dados de Identificação mercado Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas com foto Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados 4 Intervalo admissível para cada fator e para o conjunto de fatores 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50(a)

(a): No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea.

Portanto, o laudo de avaliação judicial atingiu no mínimo 06 (quatro) pontos, conforme a tabela abaixo:

Tabela-03 – Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização por tratamento dos fatores (ABNT- NBR 14.653-2/2.011). Graus III II I Pontos Mínimos 10 6 4 Itens obrigatórios no grau correspondente Itens 2 e 4 no grau III, com os

demais no mínimo no grau II

Itens 2 e 4 no mínimo no grau II,

e os demais no mínimo no grau I

Todos, no mínimo no grau I

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9.8.1.1.2.PESQUISA DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS

dez/16 ÁREA ÚTIL (m ²) VALOR DE OFERTA OU NEGÓCIO REALIZADO FATOR OFERTA OU NEGÓCIO VALOR DE MERCADO (R$) 81,08 375.000,00 0,90 337.500,00 Descrição interna: Vagas: Padrão construtivo: Idade em (%) da vida referencial: Estado de conservação: Data: Contato: 81,08 360.000,00 0,90 324.000,00 Descrição interna: Vagas: Padrão construtivo: Idade em (%) da vida referencial: Estado de conservação: Data:

Contato:

PLANILHA DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS

1

2

regular.

médio no intervalo médio de R8N (1.3.3 c/elev.) - (IBAPE -SP). médio no intervalo médio de R8N (1.3.3 c/elev.) - (IBAPE -SP).

01/12/2016 RUA SOROCABA, Nº 93 - APARTAMENTO EM ANDAR MÉDIO

IMÓVEL AVALIANDO: RUA SOROCABA, N.º 533 - APARTAMENTOS, N.º 93/94 (EDIFÍCIO VILLA DI FIRENZE).

LOGRADOUROS PIRAPITINGUI - ITU - SP

FICHA DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS

RUA SOROCABA, Nº 93 - APARTAMENTO EM ANDAR ALTO

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Duas suítes, três varandas, sala de estar, cozinha e área de serviço.

FOTO

10%

Duas suítes, três varandas, sala de estar, cozinha e área de serviço. 01 (coberta).

01/12/2016 Imperial Imóveis Itu - (11) 2429-2192.

regular.

Imperial Imóveis Itu - (11) 2429-2192. 01 (coberta). 10% 99,83 450.000,00 0,90 405.000,00 Descrição interna: Vagas: Padrão construtivo: Idade em (%) da vida referencial: Estado de conservação: Data: Contato: 99,83 440.000,00 0,90 396.000,00 Descrição interna: Vagas: Padrão construtivo: Idade em (%) da vida referencial: Estado de conservação: Data: Contato: 76,00 340.000,00 1,00 340.000,00 Descrição interna: Vagas: Padrão construtivo: Idade em (%) da vida referencial: Estado de conservação: Data:

Contato:

5

médio no intervalo médio de R8N (1.3.3 c/elev.) - (IBAPE -SP).

4

Duas suítes, três varandas, sala de estar, cozinha e área de serviço. FOTO

01 (coberta).

10% regular.

01/12/2016 Imperial Imóveis Itu - (11) 2429-2192. RUA PORTUGAL, Nº 30 - APARTAMENTO EM ANDAR ALTO

3

médio no intervalo médio de R8N (1.3.3 c/elev.) - (IBAPE -SP). RUA PORTUGAL, Nº 30 - APARTAMENTO EM ANDAR ALTO

FOTO

Duas suítes, três varandas, sala de estar, cozinha e área de serviço. 02 (cobertas).

10%

01/12/2016 regular.

01 (coberta).

10%

01/12/2016

Imperial Imóveis Itu - (11) 2429-2192. regular.

RUA FRANCISCO FRANSCISCHINELLI, Nº 301 - APARTAMENTO EM ANDAR MÉDIO

médio no intervalo médio de R8N (1.3.3 c/elev.) - (IBAPE -SP).

Eduardo Martorano - (11) 99756-0192.

76,00 330.000,00 1,00 330.000,00

Descrição interna: Vagas: Padrão construtivo: Idade em (%) da vida referencial: Estado de conservação: Data:

Contato:

6

02 (cobertas).

10%

01/12/2016 Eduardo Martorano - (11) 99756-0192.

regular.

médio no intervalo médio de R8N (1.3.3 c/elev.) - (IBAPE -SP). RUA FRANCISCO FRANSCISCHINELLI, Nº 301 - APARTAMENTO EM ANDAR BAIXO

(30)

9.8.1.1.3.HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES

ITE M EL EM EN TO S C OM PA RA TIV OS ÁR EA _ÚTIL (m² ) VA LO R D E OF ER TA OU NE GÓ CIO RE AL IZA DO (R$ ) VA LO R UN ITÁ RIO (R$ ) ID AD E EM (% ) DA VI DA RE FE RE N CIA L ES TA -DO DE CO NS E RV AÇ _ÃO DE PR EC -IA ÇÃ O F(O BS OL E-SC ÊN CIA ) (PA DR ÃO CO NS TR U-TIV O) - R 8N (IB AP E) F(P AD RÃ O CO NS TR UT -IV O) F(T OT AL ) VA LO R UN ITÁ RIO HO M OGE NE -IZA DO (R$ /m² ) VA LO R U NI TÁ RIO SA NE AD O ( R$ /m² ) 1 RU A S ORO CA BA , N º 9 3 AP ART AM EN TO EM AN DA R A LT8 1, 08 33 7. 50 0, 00 4. 16 2, 56 10% c 0, 92 10 1, 00 00 1, 92 60 1, 00 00 1, 00 00 4. 16 2, 56 4. 16 2, 56 4.1 66 ,34 2 RU A S ORO CA BA , N º 9 3 AP ART AM EN TO EM AN DA R M É8 1, 08 32 4. 00 0, 00 3. 99 6, 05 10% c 0, 92 10 1, 00 00 1, 92 60 1, 00 00 1, 00 00 3. 99 6, 05 3. 99 6, 05 3 RU A P ORT UG AL , N º 3 0 AP ART AM EN TO EM AN DA R A LT9 9, 83 40 5. 00 0, 00 4. 05 6, 90 10% c 0, 92 10 1, 00 00 1, 92 60 1, 00 00 1, 00 00 4. 05 6, 90 4. 05 6, 90 4 RU A P ORT UG AL , N º 3 0 AP ART AM EN TO EM AN DA R A LT9 9, 83 39 6. 00 0, 00 3. 96 6, 74 10% c 0, 92 10 1, 00 00 1, 92 60 1, 00 00 1, 00 00 3. 96 6, 74 3. 96 6, 74 5 RU A F RA NC ISC O FRA NS CI SC HI NE LL I, N º 3 01 - A PA RT AM 76 ,0 0 34 0. 00 0, 00 4. 47 3, 68 10% c 0, 92 10 1, 00 00 1, 92 60 1, 00 00 1, 00 00 4. 47 3, 68 4. 47 3, 68 6 RU A F RA NC ISC O FRA NS CI SC HI NE LL I, N º 3 01 - A PA RT AM 76 ,0 0 33 0. 00 0, 00 4. 34 2, 11 10% c 0, 92 10 1, 00 00 1, 92 60 1, 00 00 1, 00 00 4. 34 2, 11 4. 34 2, 11 IM ÓV EL AV AL IA ND O 81 ,08 10% c 0,9 21 0 1,9 26 0 4. 16 6, 34 4. 16 6, 34 14 3, 59 14 3, 59 4.1 66 ,34 0, 00 0 PA DR ÃO M ÉD IO (1 .3. 3) NO IN TE RV AL O M ÉD IO DE (R8 N) C/ EL EV AD OR = 1 ,92 60 ÁR EA ÚT IL (m² ) 81 ,08 R$ 2. 91 6, 44 VI DA RE FE RE NC IA L I (r) (a no s) = 60 an os - V AL OR RE SID UA L "R " = (2 0% ) VA LO R UN ITÁ RIO SA NE AD O (R$ /m² ) 4.1 66 ,34 R$ 5. 41 6, 24

LIM

ITE

IN

FE

RIO

R C

OM

-2

0%

LIM

ITE

SU

PE

RIO

R C

OM

+

20 %

VA LO R D E VE ND A N O M ER CA DO IM OB ILI ÁR IO R$ 33 7.8 06 ,83 ID AD E R EF ER EN CI AL - P AD RÃ O M ÉD IO = 60 an os ID AD E R EF ER EN CI AL - P AD RÃ O SIM PLE S = 70 an os PA RA DI GM A VA LO RE S D E RE FE RÊ NC IA IM ÓV EL AV AL IA ND O VA LO R U NI TÁ RIO DO PA RA DI GM A VA RIA ÇÃ O ( DE SV IO PA DR ÃO /M ÉD IA ) (% ) VA LO R U NI TÁ RIO M ÉD IO (R $/ m² ) DE SV IO PA DR ÃO + O U 20 % VA LO R J UST O D E V EN DA = Á RE A Ú TIL (m ²) x VA LO R U NI TÁ RIO SA NE AD O ( R$ /m ²)

(31)

9.9. VALOR DOS APARTAMENTOS E DAS VAGAS DE

GARAGEM

De acordo com o subitem 9.8.1.1.3, deste laudo de avaliação judicial, obteve-se o valor unitário por metro saneado de R$ 4.166,34/m.

- O valor do apartamento, nº 93 da (Matrícula nº 54.568), Condomínio Edifício Villa Di Firenze, sito à Rua Sorocaba, nº 533 no Bairro do Pirapitingui na Cidade de Itu, SP, conforme R$ 4.166,34/m² x 81,08 m² =R$ 337.806,85;

- O valor do apartamento, nº 94 da (Matrícula nº 54.569), Condomínio Edifício Villa Di Firenze, sito à Rua Sorocaba, nº 533 no Bairro do Pirapitingui na Cidade de Itu, SP, conforme R$ 4.166,34/m² x 81,08 m² =R$ 337.806,85;

- O valor da vaga de garagem, nº 21 da (Matrícula nº 54.594), Condomínio Edifício Villa Di Firenze, sito à Rua Sorocaba, nº 533 no Bairro do Pirapitingui na Cidade de Itu, SP, conforme R$ 4.166,34 x 12,50 m² x 0,5000 =

R$ 26.039,63;

- O valor da vaga de garagem, nº 25 da (Matrícula nº 54.598), Condomínio Edifício Villa Di Firenze, sito à Rua Sorocaba, nº 533 no Bairro do Pirapitingui na Cidade de Itu, SP, conforme R$ 4.166,34 x 12,50 m² x 0,5000 =

R$ 26.039,63;

- O valor do apartamento, nº 52 da (Matrícula nº 63.193), Condomínio Edifício Villa Di Verona, sito à Rua Portugal, nº 30 no Bairro daVila Roma na Cidade de Itu, SP, conforme R$ 4.166,34/m² x 99,83 m² =R$ 415.925,72;

- O valor da vaga de garagem, nº 32 da (Matrícula nº 63.237), Condomínio Edifício Villa Di Verona, sito à Rua Portugal, nº 30 no Bairro daVila Roma na Cidade de Itu, SP, conforme R$ 4.166,34 x 12,50 m² x 0,5000 = R$

(32)

9.9.1. VISTORIA DOS CONDOMÍNIOS E DAS VAGAS

FOTO nº 01 Vista do lado direito da Rua Sorocaba.

(33)

FOTO nº 03 Vista da entrada do Condomínio Edifício Villa Di Firenze.

(34)

FOTO nº 05 Vista da área externa do Condomínio Edifício Villa Di Firenze.

(35)

FOTO nº 07 Vista da churrasqueira do Condomínio Edifício Villa Di Firenze.

(36)

FOTO nº 09 Vista do fitness no Condomínio Edifício Villa Di Firenze.

(37)

FOTO nº 11 Vista da vaga, nº 21 do Condomínio Edifício Villa Di Firenze.

(38)

FOTO nº 13Vista do lado esquerdo da Rua Portugal.

(39)

FOTO nº 15Vista da entrada do Condomínio Edifício Villa Di Verona.

(40)

FOTO nº 17Vista da piscina do Condomínio Edifício Villa Di Verona.

(41)

FOTO nº 19Vista do salão de jogos no Condomínio Edifício Villa Di Verona.

(42)

FOTO nº 21Vista da cozinha do apartamentoparadigma, nº 31.

(43)

FOTO nº 23Vista do w.c de empregada no apartamento paradigma, nº 31.

FOTO nº 24Vista da sala de estar com terraço no apartamento paradigma, nº 31.

(44)

FOTO nº 25Vista do w.c da suíte no apartamento paradigma, nº 31.

(45)

FOTO nº 27Vista do 1º dormitório no apartamento paradigma, nº 31.

(46)

FOTO nº 29Vista da vaga de garagem, nº 32 no Condomínio Edifício Villa Di Verona.

(47)

9.10.IMÓVEIS DAS MATRÍCULAS Nº 6.198, 29.895 E 72.271

Um terreno urbano sem benfeitorias, situado àRua Sorocaba, nº 623 no Bairro Pirapitingui na Cidade de Itu, SP, medindo 23,75 m de frente e profundidade equivalente de 49,92 m, cuja área do lote possui 1.185,53 m², sobre o número do contribuinte 07.0047.00.0002.00.

Um terreno urbano sem benfeitorias, situado àRua Sorocaba, contíguo ao lote da Matrícula, nº 29.895 no Bairro Pirapitingui na Cidade de Itu, SP, medindo 10,00 m de frente e profundidade equivalente de 49,28 m, cuja área do lote possui 492,78 m².

Um terreno urbano com casa térrea de 173,50 m² e edícula de 57,31 m² cujas áreas construídas totalizam 230,81 m², situado àRua Cruz das Almas, nº 242 no Bairro Pirapitingui na Cidade de Itu, SP, medindo 10,00 m de frente e profundidade equivalente de 42,70 m, cuja área do lote possui 427,00 m², sobre o número do contribuinte 07.0047.00.0007.00.

(48)

9.11. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO

A região possui casas e prédios residenciais, onde há um bom número de restaurantes, bares, postos de combustíveis, padarias, açougues, supermercados, lojas e proximidade com Faculdades e Escolas Técnicas Estaduais.

Os terrenos sem benfeitorias são contíguos e estão no quarteirão formado pelas Avenidas Lupércio de São Freitas e Galileu Bicudo, onde tais vias se encerram na Rua Cruz das Almas.

A casa térrea e a edícula se encontram no quarteirão formado pelas Ruas Doutor Lafayette Galvão de Toledo e Antonio Martini, onde tais vias são encerradas pela Rua Cruz das Almas.

9.12. ZONEAMENTO

Segundo alei complementar nº 2, de 14 de Julho de 2010, o logradouro público é tido como IV.

Zona Exclusivamente Residencial (ZER) é aquela destinada exclusivamente à atividade residencial, unifamiliares e ou multifamiliares, sendo as atividades de comércio, serviços, e institucionais permitidas somente em núcleos pré-estabelecidos, com ressalvas nas zonas ZER 2 e ZER 3 e está divididas em:

Zona Exclusivamente Residencial 1 (ZER 1); Zona Exclusivamente Residencial 2 (ZER 2); Zona Exclusivamente Residencial 3 (ZER 3).

(49)

9.13. ACESSIBILIDADE

O acesso à região dos imóveis avaliando pode ser feita pela Rua Antonio Martini e Avenida Galileu Bicudo.

9.14. MELHORAMENTOS PÚBLICOS

O logradouro público é provido dos seguintes equipamentos:

- guias;- vias asfaltadas; - passeio público;- iluminação pública;- rede de energia elétrica;- telefone público;- coleta de lixo;- serviço postal;- rede de água pluvial; - rede de água potável;- rede de água servida.

9.15. CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS

A construção térrea e a edícula possuem classe residencial, grupo de casas erigidas em padrão médio ( 1.2.5 = 1,2120 ) no intervalo mínimo de R8N, mais precisamente de acordo com os Estudos dos Valores das Edificações de Imóveis Urbanos do ( Instituto Brasileiro de Avaliações de Perícias de Engenharia de São Paulo - IBAPE-SP ).

9.16. BENFEITORIAS

Segundo a Prefeitura do Município de Itu, SP, o terreno sito à Rua Cruz das Almas, nº 242, possui casa térrea de 173,50 m² e edícula de 57,31 m², cujas construções estão niveladas com a Rua Cruz das Almas, nº 242, onde há estado de conservação “d – entre regular e necessitando de reparos simples” e “idade de construção de 21 (vinte e um) anos”.

(50)

9.17. AVALIAÇÃO DOS TERRENOS E CONSTRUÇÕES,

PESQUISA

DOS

ELEMENTOS

COMPARATIVOS

E

HOMOGENEIZAÇÃO

Para a presente avaliação utilizamos o método comparativo direto, obedecendo as seguintes recomendações:

 Que o valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de mercado.

 Que as benfeitorias sejam apropriadas pelo método direto de custo.

 Análise da adequação das benfeitorias, com especial atenção para o sub-aproveitamento ou super-sub-aproveitamento.

 Quanto à vantagem da coisa feita e/ou fator de comercialização, como o objetivo principal é a comparação direta dos preços de venda, deixamos de considerar esta parcela.

Sendo assim a nossa seqüência obedecerá aos seguintes cálculos:

 Cálculo do valor do terreno.

V(t) = [ V(ut) x ( F(f) + F(p) + F(t) + F (e) + F(a) – n + 1 ) x A(t) ]

Onde:

V(t) = valor do terreno F(e) = fator de esquina A(t) = área do terreno F(a) = fator de área

V(ut) = valor unitário do terreno F(top) = fator de topografia F(f) = fator de frente

(51)

FICHA DE PESQUISA N.01

Tipo: imóvel residencial Data: 05/12/2016 Endereço: Ruas Sorocaba, nº 717

Bairro: Pirapitingui Setor: 07Zona: ZR1

Quadra: 0047 I.F.1: 1,000/16

DADOS DA REGIÃO

Melhoramentos Públicos: Luz, Água, Esgoto, Telefone, Iluminação Pública, Pavimentação Asfáltica, Coleta de Lixo, Comércio local, Assistência Médica, Guias e Sarjetas, Bancos, Correios, Escolas, Recreação e Canalização.

DADOS ECONÔMICOS

Modalidade: para fins residenciais/comerciais Valor: R$750.000,00 Natureza: em oferta

DADOS DO TERRENO

Área: 800,00 m² Situação: Meio de Quadra Testada: 20,00 m Formato: Regular

Topografia: em nível com a rua

DADOS DA CONSTRUÇÃO

Tipo Construção: casa térrea

Padrão: simples no intervalo máximo de R8N, ou seja, (1.2.4 = 1,2000) Idade: 35 anos

Área Térreo: 200,00 m² Valor da Construção:R$ 189.475,38 Área Superior:000,00 m² Área Total: 200,00 m²

FONTE DE INFORMAÇÃO

Imobiliária -Opção Imóveis Código nº CA 0839

ContatoFone: (11) 2429-2629

OBSERVAÇÕES

1 -Estado de conservação “e”, ou seja, necessitando de reparo simples 2 -Valores das edificações de imóveis urbanos em São Paulo do IBAPE-SP, onde às páginas consultadas são: 33, 34, 35, 36 e 44

(52)

MEMÓRIA DE CÁLCULO DAFICHA DE PESQUISA N.º 01 Dados:

Cálculo do fator de testada:

- testada = 20,00 m;

f 0,20

C(f) = (Fr/Fp) = (10,00/20,00) = 0,8706, para Fr/2 ≤ Fp ≤ 2Fr;

Cálculo do fator de profundidade:

- profundidade = 40,00 m;

Observação: não haverá o cálculo desse fator, pois tal profundidade está compreendida dentro do intervalo de P(mín) 25,00 m a P(máx) 40,00 m, portanto o C(p) = 1,0000;

Cálculo do fator de fonte: teremos 1,0000 – 10% = C(fo) = 0,9000, pois o status do imóvel é de oferta;

Cálculo do fator de transposição:

C(ft) = (índice fiscal do avaliando)/(índice fiscal do elemento comparativo) = 1,000/1,000 = 1,0000;

Cálculo do fator de topografia:

C(ftop) = (em nível com a rua) = 1,0000;

Dados provenientes da ficha de pesquisa (aplicação do método de Ross/Heidecke):

(53)

- a). I(e) = “35 anos” (relação percentual entre a idade da edificação na época de sua avaliação) – SECOVI = R$ 1.295,08/m²/Novembro/2.016;

- b). I(r) = “70 anos” (vida referencial relativa ao padrão da construção); I(e)/I(r) = 35/70 = 0,5000 ou 50,00%;

- c). R (valor residual) = “20%”;

- d). estado de conservação da edificação = “e” (página n.º 34 dos Valores das Edificações de Imóveis Urbanos do IBAPE-SP);

- e). K (coeficiente de Ross/Heideck) = (sem interpolação “0,5120”); Sendo assim, teremos:

Foc (fator de obsoletismo) = R+ k x (1-R) = [0,20+(0,5120) x (1,00-0,20)] Foc (fator de obsoletismo) = “0,6096”

Então, pode-se aplicar a seguinte fórmula: (residencial/casas/simples) – padrão simples (1.2.4) = R8N (intervalo máximo de R8N) = 1,2000

Cc = R8N x Sinduscon-SP x Ac x Foc

Cc = (1,2000 x R$ 1.295,08/m² x 200,00 m² x 0,6096) Cc = R$ 189.475,38 ou Valor das Benfeitorias

Logo, teremos:

Valor do terreno = Valor de Venda do Imóvel – Valor das Benfeitorias Valor do terreno = [(R$ 750.000,00 x 0,9000) – R$ 189.475,38]

Valor do terreno = R$ 485.524,62 Portanto, teremos:

(54)

Tipo: imóvel residencial Data: 05/12/2016 Endereço: Ruas Sorocaba, nº 518

Quadra: 0047 I.F.1: 1,000/16

Área: 130,00 m² Situação: Meio de Quadra Testada: 5,000 m Formato: Regular

Padrão: superior no intervalo mínimo de R8N, ou seja, (1.2.6 = 1,5720) Idade: 10 anos

Área Térreo: 107,00 m² Valor da Construção:R$ 199.887,82Área Superior: 000,00 m² Área Total: 107,00 m² FONTE DE INFORMAÇÃO Imobiliária -FH Imóveis Código nº CA 6865 Contato: FelipeFone: (11) 97361-3716 OBSERVAÇÕES

1 -Estado de conservação “c”, ou seja, regular

2 -Valores das edificações de imóveis urbanos em São Paulo do IBAPE-SP, onde às páginas consultadas são: 33, 34, 35, 36 e 44

(55)

f 0,20

(56)

- d). estado de conservação da edificação = “c” (página n.º 34 dos Valores das Edificações de Imóveis Urbanos do IBAPE-SP);

Então, pode-se aplicar a seguinte fórmula: (residencial/casas/superior) – padrão superior (1.2.6) = R8N (intervalo mínimo de R8N) = 1,5720

Logo, teremos:

(57)

Tipo: imóvel residencial Data: 05/12/2016 Endereço: Próximo a Ruas Sorocaba e Avenida Galileo Bicudo

Quadra: 0047 I.F.1: 1,000/16

Modalidade: para fins residenciais/comerciais Valor: R$ 350.000,00 Natureza: em oferta

Área: 180,00 m² Situação: Esquina Testada: 6,000 m Formato: Regular

Padrão: médio no intervalo mínimo de R8N, ou seja, (1.2.5 = 1,2120) Idade: 21 anos

Área Térreo: 130,00 m² Valor da Construção:R$ 168.955,72 Área Superior: 000,00 m² Área Total: 130,00 m²

Imobiliária-Cláudia Rodrigues Código nº 985

Contato: Cláudia Fone: (11) 97348-2720

OBSERVAÇÕES

(58)

f 0,20

(59)

Então, pode-se aplicar a seguinte fórmula: (residencial/casas/médio) – padrão médio (1.2.5) = R8N (intervalo mínimo de R8N) = 1,2120

Logo, teremos:

(60)

Tipo: imóvel residencial Data: 05/12/2016 Endereço:Rua Marcelino Simões, altura do número 60

Quadra: 0047 I.F.1: 1,000/16

Área: 120,00 m² Situação: Esquina Testada: 6,000 m Formato: Regular

Área Térreo: 120,00 m² Valor da Construção:R$ 216.550,97 Área Superior: 000,00 m² Área Total: 120,00 m²

Imobiliária-Bruno Imóveis Código nº IM10867427

Contato: Bruno Fone: (11) 3932-2110

OBSERVAÇÕES

(61)

f 0,20

Observação: haverá o cálculo desse fator, pois tal profundidade está compreendida dentro do intervalo de P(mín) 25,00 m a P(máx) 40,00 m, portanto o C(p) = 1,1180;

(62)

Logo, teremos:

(63)

Tipo: imóvel residencial Data: 05/12/2016 Endereço: Rua Marcelino Simões, altura do número 97

Quadra: 0047 I.F.1: 1,000/16

Área: 102,00 m² Situação:Meio de Quadra Testada: 5,000 m Formato: Regular Topografia: em nível com a rua

Tipo Construção: sobrado

Área Térreo: 120,00 m² Valor da Construção:R$ 190.547,26Área Superior: 000,00 m² Área Total: 120,00 m²

Imobiliária -Dokter Imóveis Código nº IM10683333

Contato: Fone: (11) 3934-2200

OBSERVAÇÕES

(64)

f 0,20

(65)

Logo, teremos:

(66)

Tipo: imóvel residencial Data: 05/12/2016 Endereço: Rua Marcelino Simões, altura do número 112

Quadra: 0047 I.F.1: 1,000/16

Área: 250,00 m² Situação: Meio de Quadra Testada: 10,00 m Formato: Regular Topografia: em nível com a rua

Tipo Construção: sobrado

Padrão: médio no intervalo médio de R8N, ou seja, (1.2.5 = 1,3860) Idade: 17 anos

Área Térreo: 75,00 m² Valor da Construção:R$ 232.629,52 Área Superior:75,00 m² Área Total: 150,00 m²

Imobiliária -Bruno Imóveis Código nº IM10196492

Contato: Fone: (11) 3932-2110

OBSERVAÇÕES

(67)

f 0,20

(68)

Então, pode-se aplicar a seguinte fórmula: (residencial/casas/superior) – padrão médio (1.2.5) = R8N (intervalo médio de R8N) = 1,3860

Logo, teremos: