TRIBUTAÇÃO DO PATRIMÓNIO
DIS 1811
IMI - Imposto Municipal sobre Imóveis;
IMT - Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis IS - Imposto do Selo;
Texto elaborado Por Abílio Marques
ÍNDICE
IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis
I – Parte... IMI – Aspectos gerais... 1 – Incidência real ou objectiva ... 2 – Incidência subjectiva... 3 – Início da tributação ... 3.1 – Regra geral ... 3.2 – Regras especiais... 4 – Actualização das matrizes... 5 – Reclamação das matrizes... II – Parte... IMI – Aspectos particulares ... 1 – Actividades empresariais no imobiliário ... 1.1 – Construção de prédios para venda (artigo 9.º) ... 1.2 – Aquisição de prédios para revenda (artigo 9.º)... 2 – Avaliações ... 2.1 – Iniciativa da avaliação... 2.2 – Prédios para habitação, comércio, indústria ou serviços (artigo 38.º) ... 2.3 – Quadro de fórmulas e conceitos ... 2.4 – Valor patrimonial tributário dos terrenos para construção... 2.5 – Valor patrimonial tributário dos prédios da espécie «Outros»... 2.6 – Segunda avaliação de prédios urbanos (artigo 76.º)... 2.7 – Prazo para a conclusão do processo de segunda avaliação ... 2.8 – Impugnação ...
IMT – Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis
I – Parte... Aspectos gerais... 1 – Incidência real ou objectiva ... 2 – Incidência Pessoal ou subjectiva ... 3 – Determinação da matéria colectável...
3.1 – Regras gerais... 3.2 – Valor do acto ou contrato... 4 – Liquidação... 5 – Valor patrimonial tributário excessivo ... 6 – Taxas ... 7 – Pagamento do imposto ... 7.1 – Prazos para pagamento (artigo 36.º) ... 7.2 – Local de pagamento (artigo 37.º) ... II – Parte... IMT – Tratamento particular dos principais factos tributários ... 1 – Contratos promessa de compra e venda... 1.1 – Quando verificada a tradição para o promitente adquirente ... 1.2 – Celebração de contrato-promessa COM cláusula de livre cedência... 1.3 – CESSÃO DE POSIÇÃO contratual no exercício do direito conferido por contrato-promessa de cláusula de livre cedência... 1.4 – Cedência de posição contratual ou ajuste de revenda, em contrato SEM cláusula de livre cedência... 1.5 – Promessas de aquisição e de alienação – Contrato para pessoa a nomear .... 2 – Aquisição de partes sociais ou de quotas ... 3 – Procurações irrevogáveis... 4 – A resolução, invalidade ou extinção, por MÚTUO CONSENSO, do contrato que tenha operado transmissão... 5 – Permutas de bens imóveis... 6 – As entradas dos sócios com bens imóveis para a realização do capital das sociedades ... 7 – Adjudicação dos bens imóveis aos sócios, na liquidação dessas sociedades ... 8 – As transmissões de bens imóveis por fusão ou cisão das sociedades ... 9 – As transmissões de benfeitorias e as aquisições de bens imóveis por acessão... 10 – Isenção pela aquisição de prédios para revenda ...
– Imposto do Selo
I – Parte... Aspectos gerais da tributação ... 1 – Incidência objectiva ... 2 – O imposto do selo enquanto imposto de transmissão ... 3 – Exclusão do imposto do selo enquanto imposto tradicional sobre a despesa ... 4 – Exclusão do imposto do selo enquanto imposto de transmissão ... 5 – Incidência subjectiva do imposto do selo, enquanto imposto sobre a despesa... 6 – Incidência subjectiva do imposto do selo, enquanto imposto de transmissão ...
7 – Encargo do imposto ... 8 – Territorialidade ... 9 – Nascimento da obrigação tributária... 10 – Isenções subjectivas ... 11 – Outras isenções (artigo 7.º). ... II – PARTE... Aspectos particulares do imposto do selo ... 1 – Escritos particulares... 2 – Tabela Geral, Verba 17, Enquadramento das relações dos sócios com as sociedades Créditos do Sócio sobre a sociedade...
2.1 – Suprimentos e outros abonos do sócio à sociedade... 2.2 – Factos tributários abrangidos... 2.3 – Fornecimento de bens ou prestações de serviços ... 2.4 – Pagamentos do sócio por conta da sociedade ... 2.5 – A territorialidade ... 2.6 – As isenções... 2.7 – A competência para a liquidação ... 2.8 – O encargo do imposto ... 2.9 – Momento de exigibilidade... 3 – Tabela Geral – Transmissão dos créditos ... 3.1 – As cessões de créditos a título oneroso ... 3.2 – As transmissões gratuitas de créditos por herança ou doação... 3.3 – A territorialidade ... 3.4 – As isenções... 3.5 – A competência para a liquidação ... 4 – Imposto do selo no trespasse a título oneroso (verba 27 da Tabela) ... Incidência... - Notas e comentários ... 4.1 – Factos tributários abrangidos... 4.2 – Determinação da matéria colectável ... 4.3 – Competência para a liquidação ... 4.4 – Encargo do imposto ... 4.5 – Territorialidade ... 4.6 – Momento de exigibilidade:... 4.7 – Direito de preferência (artigo 70.º do CIS) ... 5 – Trespasse de estabelecimento a título gratuito (Verba 1.2)... 5.1 – Incidência... 5.2 – Determinação da matéria colectável ... 1 - Estabelecimentos com contabilidade organizada... 2 - Estabelecimento sem contabilidade organizada...
3 - Sociedades de transparência fiscal e estabelecimentos afectos a profissões liberais ... 5.3 – Competência para a liquidação ... 5.4 – Encargo do imposto ... 5.5 – Territorialidade ... 5.6 – Momento de exigibilidade... 5.7 – Obrigações acessórias...
IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis I – Parte
IMI – Aspectos gerais
1 – Incidência real ou objectiva
O imposto municipal sobre imóveis (IMI) incide sobre o valor patrimonial tributário dos prédios rústicos e urbanos situados no território português, constituindo receita dos municípios onde os mesmos se localizam (artigo 1.º).
O serviço anual de conservação das matrizes é encerrado em 31 de Dezembro (artigo 94.º). Significa que a tributação abrangerá os prédios que se encontrem ou devam encontrar inscritos na matriz em 31 de Dezembro de cada ano.
Um prédio construído e concluído até 31 de Dezembro de determinado ano, já pagará IMI por todo esse ano (alínea a) do n.º 1 do artigo 9.º), porque no Código do IMI, não existe qualquer mecanismo de fraccionamento.
Se, porventura, se tratar de um prédio que venha a beneficiar de isenção, não será tributado. Porém, por um dia, já consumirá um ano dessa isenção.
A data da conclusão das obras determina-se nos termos do artigo 10.º do CIMI, presumindo-se que a mesma se verificou com a passagem da licença de utilização, se o proprietário não declarar qualquer data de conclusão ou ocupação que lhe seja anterior.
2 – Incidência subjectiva Sujeito passivo
O imposto é devido pelo proprietário, usufrutuário ou superficiário do prédio em 31 de Dezembro do ano a que o mesmo respeitar (artigo 8.º).
Daqui resulta que, se o adquirente fizer a aquisição do imóvel, ainda que seja no último dia do ano, já será responsável pelo pagamento do IMI relativo ao ano todo. Não há liquidações correspondentes a uma qualquer parte do ano. Se houver contas a fazer, terão que ser feitas entre comprador e vendedor, de acordo com o que entre eles tiver sido estabelecido.
Para os devidos efeitos fiscais, presume-se proprietário, usufrutuário ou superficiário quem como tal figure ou deva figurar na matriz, a 31 de Dezembro. Na matriz, só deve figurar um ou mais titulares que possuam, escritura pública, documento particular autenticado, ou qualquer outro título ou procedimento, quando essa forma seja admitida em alternativa à escritura pública, comprovativo do seu direito.
A posse efectiva, mas sem título, não releva para efeitos de inscrição na matriz. Daqui resulta que, havendo um contrato promessa de compra e venda seguido de tradição, mesmo implicando como implica, a liquidação de IMT, não releva para efeitos de IMI que continuará a ser liquidado em nome do promitente vendedor.
Também, quando o proprietário passar procuração irrevogável, deverá manter o imóvel na matriz, averbado em seu nome, não obstante o legislador ter ficcionado, para efeitos de IMT, que o processamento de procuração irrevogável produz um facto tributário.
Claro que, em qualquer dos casos, mesmo sabendo que o imóvel, na prática, já passou para a posse do promitente-comprador ou do procurador, a Administração Fiscal só deverá averiguar e liquidar em nome do possuidor, no caso de prédios omissos à matriz. Mesmo em relação a estes, só deverá averiguar quem foi ou é possuidor do prédio em determinado período, depois de esgotados os meios para verificar quem foi o titular do direito de propriedade, do usufruto ou de superfície.
O averbamento em nome do adquirente deve ser efectuado oficiosamente pelos Serviços. No caso de não ter sido feito, deverão os sujeitos passivos efectuar a reclamação das matrizes com o fundamento na alínea c) do n.º 3 do artigo 130.º. No caso de os imóveis adquiridos ainda não terem sido avaliados nos termos do CIMI, os adquirentes deverão, no prazo de 60 dias após a aquisição, apresentar uma declaração modelo 1 de IMI, para efeitos de avaliação. Este é o entendimento que resulta de uma interpretação conjugada do disposto na alínea i) do n.º 1 do artigo 13.º, nos artigos 37.º e seguintes do CIMI, e no n.º 1 do artigo 15 do D.L. 287/2003.
Na situação prevista no artigo 81.º (inscrição de prédio de herança indivisa) o imposto é devido pela herança indivisa representada pelo cabeça-de-casal.
3 – Início da tributação 3.1 – Regra geral:
O imposto é devido a partir do ano, inclusive, em que a fracção do território e demais elementos referidos no artigo 2.º devam ser classificados como prédio, ou da conclusão das obras de edificação, de melhoramento ou de outras alterações que hajam determinado a variação do valor patrimonial tributário de um prédio.
De acordo com o n.º 1 do art.º 10.º, os prédios urbanos presumem-se concluídos ou modificados na mais antiga das seguintes datas:
a) Em que for concedida licença camarária, quando exigível;
b) Em que for apresentada a declaração para inscrição na matriz com indicação da data de conclusão das obras;
c) Em que se verificar uma qualquer utilização, desde que a título não precário; d) Em que se tornar possível a sua normal utilização para os fins a que se destina. 3.2 – Regras especiais:
O imposto é devido a partir do quarto ano seguinte, inclusive, àquele em que um terreno para construção tenha passado a figurar no activo de uma empresa que tenha por objecto a construção de edifícios para venda; (alínea d)) ou,
Do terceiro ano seguinte, inclusive, àquele em que um prédio tenha passado a figurar no activo circulante de uma empresa que tenha por objecto a sua venda. (alíneas d) e e) do nº1 do artigo 9º do CIMI.
Este tema será desenvolvido mais adiante. 4 – Actualização das matrizes
As matrizes prediais são registos de que constam, designadamente, a caracterização dos prédios, a localização e o seu valor patrimonial tributário, a identidade dos proprietários e, sendo caso disso, dos usufrutuários e superficiários (artigo 12.º). A inscrição de prédios na matriz e a actualização desta são efectuadas com base em declaração apresentada pelo sujeito passivo, no prazo de 60 dias contados a partir da ocorrência de qualquer dos seguintes factos (n.º 1 do art.º 13.º):
a) Uma dada realidade física passar a ser considerada como prédio. Verifica-se algumas vezes, quando as parcelas sobrantes derivadas da rectificação do traçado de estradas, as quais, entretanto, são adquiridas por privados.
b) Verificar-se um evento susceptível de determinar uma alteração da classificação de um prédio. Por exemplo, um prédio rústico para o qual foi conseguida a aprovação de um projecto de construção ou alvará de loteamento e que, por esse facto, adquiriu a natureza de prédio urbano.
c) Modificarem-se os limites de um prédio. A alteração de áreas implica normalmente alteração do valor patrimonial. Podem dar-se duas situações: as áreas serem alteradas por acção do proprietário e, neste caso, aplica-se a obrigação de comunicação imposta por esta alínea, ou não tendo sido alteradas, encontrarem-se erradas na matriz, por erro de serviço ou não, aplicando-se aí o direito de reclamação, estabelecido no artigo 130.º.
d) Concluírem-se obras de edificação, de melhoramento ou outras alterações que possam determinar variação do valor patrimonial tributário do prédio. A data da conclusão determina-se nos termos do artigo 10.º do CIMI.
e) Verificarem-se alterações nas culturas praticadas num prédio rústico;
f) Ter-se conhecimento da não inscrição de um prédio na matriz. A obrigação de participação aplica-se aos adquirentes de prédios omissos. Presume-se que o adquirente de um desses prédios tomou conhecimento da omissão no momento da transmissão ou do início da posse, salvo prova em contrário (n.º 2 do artigo 13.º). g) Verificarem-se eventos determinantes da cessação de uma isenção, excepto quando estes eventos sejam de conhecimento oficioso. Se a isenção for temporária e chegar ao fim no termo do período a que havia direito, não haverá participação alguma a fazer. Se a isenção terminar porque se alteraram as condições da sua verificação, o sujeito passivo deverá fazer a comunicação desses factos, neste caso, no prazo de 30 dias (n.º 5 do artigo 13.º).
h) Ser ordenada uma actualização geral das matrizes, no caso de avaliação geral da propriedade urbana.
i) Ter-se verificado uma mudança de proprietário, por ter ocorrido uma transmissão onerosa ou gratuita de um prédio ou parte de prédio, excepto quando não haja lugar à primeira avaliação prevista nos artigos 37.º e seguintes do CIMI. Quer dizer: o averbamento deve ser oficioso. Porém, se houver lugar avaliação por o prédio nunca ter sido avaliado nos termos do IMI, terá que ser apresentada a declaração modelo 1 do IMI.
j) Verificar-se desvio de destino dos terrenos declarados como de construção para venda ou imóveis adquiridos para revenda.
l) Iniciar-se a construção ou concluir-se a plantação, no caso de direito de superfície. As inscrições ou actualizações matriciais devem referir o ano em que tenham sido efectuadas, bem como os elementos que as justifiquem (n.º 4 do artigo 13.º).
Sempre que haja lugar à junção das plantas de arquitectura, das fotocópias dos alvarás de loteamento ou de licença de construção, do projecto aprovado ou de documento de viabilidade construtiva (elementos referidos nos n.os 2 e 3 do artigo 37.º), têm-se por não entregues as declarações que não sejam por eles acompanhadas.
5 – Reclamação das matrizes
Pelo disposto nos n.os 1 e 3 do artigo 130º, o sujeito pode consultar ou obter documento comprovativo dos elementos constantes das inscrições matriciais no serviço de finanças da área da situação dos prédios, podendo, a todo o tempo, reclamar de qualquer incorrecção nas inscrições matriciais.
Enquanto que o artigo 13.º impõe a obrigação de participação à Administração Fiscal, sempre que, tal como atrás se referiu, se verifique algum dos factos dele constantes, o artigo 130.º concede aos sujeitos passivos o direito de reclamarem, sempre que notem que os elementos constantes das matrizes não se encontram correctos.
A reclamação poderá ter como fundamento, qualquer inexactidão, nomeadamente as seguintes:
a) Valor patrimonial tributário considerado desactualizado. Esta desactualização corresponde a uma inadequação do valor patrimonial tributário (VPT), ao prédio a que respeita e poderá resultar do facto do VPT ser superior ou inferior aquele que resultaria duma correcta avaliação efectuada. Normalmente, o sujeito passivo só terá interesse em reclamar se o VPT constante da matriz for superior àquele que, em seu entender, é devido. Esta reclamação terá sempre a limitação constante do n.º 4 do artigo 130.º, ou seja, o valor patrimonial tributário resultante de avaliação anterior só pode ser objecto de alteração, por meio de avaliação, decorridos três anos sobre a data do encerramento da matriz em que tenha sido inscrito o resultado daquela avaliação que originou o VPT constante da matriz.
b) Indevida inclusão do prédio na matriz. Poderá verificar-se quando, por exemplo, se trate duma edificação que já tenha sido demolida, dum terreno “engolido” por uma estrada ou um rio.
c) Erro na designação das pessoas e residências ou na descrição dos prédios. Verifica-se, por vezes, o exemplo de prédios transmitidos que ainda se encontrem em nome dos alienantes por falta de averbamento em nome dos adquirentes.
d) Erro de transcrição dos elementos cadastrais ou das inscrições constantes de quaisquer elementos oficiais.
e) Duplicação ou omissão dos prédios ou das respectivas parcelas.
f) Não averbamento de isenção já concedida ou reconhecida. Recentemente, a Administração Fiscal tomou medidas que reduzem ao mínimo estas situações. Particularmente na isenção das habitações próprias e permanentes, o averbamento do pedido será logo feito no momento em que este der entrada nos Serviços.
g) Alteração na composição dos prédios em resultado de divisão, anexação de outros confinantes, rectificação de estremas ou arredondamento de propriedades.
h) Não discriminação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos por andares ou divisões de utilização autónoma. Mesmo na propriedade total, a avaliação deve contemplar separadamente todas as divisões susceptíveis de arrendamento em separado, mas isto nem sempre acontece.
i) Passagem do prédio ao regime de propriedade horizontal.
j) Erro na representação topográfica, confrontações e características agrárias dos prédios rústicos.
l) Erro nos mapas parcelares cometidos na divisão dos prédios referidos na alínea anterior.
m) Erro na actualização dos valores patrimoniais tributários. Como é sabido, nos termos do artigo 138.º, os valores patrimoniais tributários dos prédios urbanos são actualizados trienalmente com base em factores correspondentes a 75% dos coeficientes de desvalorização da moeda fixados anualmente por portaria do Ministro das Finanças para efeitos dos impostos sobre o rendimento.
n) Erro na determinação das áreas de prédios rústicos ou urbanos, desde que as diferenças entre as áreas apuradas pelo perito avaliador e a contestada sejam superiores a 10% e 5%, respectivamente.
Os pedidos sobre a existência de imóveis, efectuados por qualquer entidade, devem ser dirigidos ao serviço de finanças do domicílio fiscal do sujeito passivo (n.º 2 do artigo 130.º).
Quando ocorram sinistros que no todo ou em parte destruam prédios, podem os sujeitos passivos reclamar com esse fundamento a eliminação do prédio na matriz ou a redução do seu valor patrimonial tributário através da competente avaliação. Mais, tratando-se de sinistros que afectem significativamente uma freguesia ou um município, pode a junta de freguesia ou a câmara municipal apresentar reclamação colectiva (n.os 5 e 6 do artigo 130.º).
Por fim, pelo n.º 7 deste artigo se dá conta que os efeitos das reclamações efectuadas com qualquer dos fundamentos acima previstos só se produzirão na liquidação respeitante ao ano em que o pedido for apresentado.
II – Parte
IMI – Aspectos particulares
1 – Actividades empresariais no imobiliário
1.1 – Construção de prédios para venda (artigo 9.º)
No caso de construção de prédios para venda, o início da tributação ocorre a partir do quarto ano seguinte, inclusive, àquele em que um terreno para construção tenha passado a figurar no activo de uma empresa que tenha por objecto a construção de edifícios para venda. Este momento em que o terreno passa a figurar no activo de uma empresa, pode não ser necessariamente o momento da aquisição. Pode acontecer que o imóvel seja adquirido enquanto prédio edificado ou como prédio rústico e, só mais tarde, através de demolição do edifício ou da obtenção da aprovação de um projecto de construção para o prédio rústico, os mesmos se convertam em terrenos para construção.
Convirá aqui lembrar que, nos termos do nº 3 do artigo 6º do CIMI, para que estejamos perante um terreno que possa ser classificado como “terreno para construção”, é necessário que se verifique os seguintes requisitos:
a)- aos terrenos, tenha sido concedida licença ou autorização, de operação de loteamento ou,
b)- tenha sido concedida licença ou autorização, de construção, ou,
c)- tenha sido admitida comunicação prévia ou emitida informação prévia favorável de operação de loteamento ou de construção, ou,
d) – tenham sido declarados como sendo para construção, no título aquisitivo.
Do que fica dito, resulta que, para que se verifique qualquer das situações exigidas para que um terreno seja considerado para construção, o seu proprietário terá que tomar uma iniciativa e desenvolver uma acção concreta, que pode passar pelo seguinte:
a)- ter requerido uma licença de construção ou um alvará de loteamento;
b)- ter pedido uma informação prévia de viabilidade de construção ou de loteamento ou,
c)- ter feito no título aquisitivo (escritura pública ou outro), a declaração de que aquele terreno se destina a nele construir.
Para que os sujeitos passivos beneficiem do regime de diferimento do início da tributação, previsto na alínea d) do nº 1 do artigo 9º do CIMI, devem comunicar ao serviço de finanças da área da situação dos prédios, no prazo de 60 dias contados da verificação do facto determinante da sua aplicação, a afectação do terreno àqueles fins. Se a comunicação for apresentada para além do prazo referido, o imposto é devido por todo o tempo já decorrido, iniciando-se a suspensão da tributação apenas a partir do ano seguinte ao da comunicação, cessando, todavia, no ano em que findaria caso tivesse sido apresentada em tempo (n.os 4 e 5 do artigo 9).
No caso lhe seja dada diferente utilização, liquida-se o imposto por todo o período decorrido desde a sua aquisição (alínea d) do n.º 1 e n.º 2 do artigo 9º).
Sobre este conceito de destino ou utilização diferente, já a Administração Fiscal se pronunciou, tendo entendido, por exemplo, que o arrendamento de um terreno adquirido inicialmente para construção não configurará, per si, destino ou utilização diferente, desde que o mesmo se mantenha nas existências ou activo permutável da entidade adquirente (OFC A-02/93 de 1993-OUT-28).
Também não se considerará desvio do destino, quando tendo sido declarado que o terreno se destinava a construção, esta não foi concluída, mas se mantém em curso. Neste caso, o terreno passa a ser tributado, mas não com efeitos retroactivos.
Como limitação, refira-se que este regime não é aplicável aos sujeitos passivos que tenham adquirido o prédio a entidade que dele já tenha beneficiado ou aos sujeitos passivos que tenham domicílio fiscal em país, território ou região sujeitos a um regime fiscal claramente mais favorável constante de lista aprovada por portaria do Ministro das Finanças (n.os 6 e 7). Ver a este propósito Ofício n.º: 40 093, de 2008-09-26, da DSIMSI.
1.2 – Aquisição de prédios para revenda (artigo 9.º)
No caso de aquisição de prédios para revenda, o imposto é devido a partir do terceiro ano seguinte, inclusive, àquele em que um prédio tenha passado a figurar no activo circulante de uma empresa que tenha por objecto a sua venda. Tal como anteriormente, caso ao prédio seja dada diferente utilização, liquida-se o imposto por todo o período decorrido desde a sua aquisição.
Coisa semelhante ao que acontece com os terrenos para construção de edifícios destinados a venda, acontecerá nos imóveis adquiridos para revenda, que não foram revendidos nos três anos, desde que os mesmos se mantenham para revenda.
Todavia, o imposto será devido a partir do ano, inclusive, em que a venda do prédio tenha sido retardada por facto imputável ao respectivo sujeito passivo (alínea e) do n.º 1, n.º 2 e n.º 3).
Para que os sujeitos passivos beneficiem deste regime, devem comunicar ao serviço de finanças da área da situação dos prédios, no prazo de 60 dias contados da verificação do facto determinante da sua aplicação, a afectação do terreno àqueles fins. Se a comunicação for apresentada para além do prazo referido, o imposto é devido por todo o tempo já decorrido, iniciando-se a suspensão da tributação apenas a partir do ano seguinte ao da comunicação, cessando, todavia, no ano em que findaria caso tivesse sido apresentada em tempo (n.os 4 e 5).
Como limitação, refira-se que este regime não é aplicável aos sujeitos passivos que tenham adquirido o prédio a entidade que dele já tenha beneficiado ou aos sujeitos passivos que tenham domicílio fiscal em país, território ou região sujeitos a um regime fiscal claramente mais favorável constante de lista aprovada por portaria do Ministro das Finanças (n.os 6 e 7).
2 – Avaliações
2.1 – Iniciativa da avaliação
A avaliação reporta-se à data do pedido de inscrição do prédio na matriz. A iniciativa da primeira avaliação de um prédio urbano cabe ao chefe de finanças, com base na declaração apresentada pelos sujeitos passivos ou em quaisquer elementos de que disponha.
A esta declaração deve o sujeito passivo juntar plantas de arquitectura das construções correspondentes às telas finais aprovadas pela competente câmara municipal ou fotocópias das mesmas autenticadas e, no caso de construções não licenciadas, plantas da sua responsabilidade, com excepção dos prédios cuja data de construção é anterior a 7 de Agosto de 1951, caso em que deve ser efectuada a vistoria dos prédios a avaliar.
Em relação aos terrenos para construção, deve ser apresentada fotocópia do alvará de loteamento, que deve ser substituída, caso não exista loteamento, por fotocópia do alvará de licença de construção, projecto aprovado ou documento comprovativo da viabilidade construtiva (n.os 1, 2, 3 e 4 do artigo 37.º).
Quando as telas finais e os projectos de loteamento referidos anteriormente sejam entregues na câmara municipal em suporte digital e aí devidamente aprovadas, tal facto deve constar da declaração apresentada pelo sujeito passivo, ficando o mesmo dispensado de proceder à sua entrega no serviço de finanças (n.º 6 do artigo 37.º) Na avaliação de prédios urbanos, há ainda que atender ao seguinte: quando o titular não for identificado, os prédios são inscritos em nome do Estado, com anotação de que o titular não é conhecido; quando a titularidade dos prédios ou parte de prédios se encontre em litígio, estes são inscritos em nome dos litigantes até resolução do diferendo (n.º 4 do artigo 36.º)
2.2 – Prédios para habitação, comércio, indústria ou serviços (artigo 38.º)
Incluem-se neste grupo os prédios urbanos, edifícios ou construções, que para tal tenham sido licenciados ou, na falta de licença, que tenham como destino normal, cada um dos referidos fins (artigo 6.º, n.º 1, alíneas a) e b) e n.º 2 do CIMI).
Caso uma das partes seja principal e a outra ou outras meramente acessórias, a avaliação do prédio efectua-se por aplicação das regras de avaliação da parte principal, tendo em atenção a valorização resultante da existência das partes acessórias (alínea b) do n.º 2 do artigo 7.º do CIMI).
2.3 – Quadro de fórmulas e conceitos
Para cada solução não podemos deixar de ter presentes as fórmulas e os factores objectivos que conduzirão ao VPT (Valor Patrimonial Tributário).
Vejamos a fórmula:
em que:
-Vt = Valor patrimonial tributário
-Vc = Valor base dos prédios edificados: corresponde ao custo médio de construção por metro quadrado (m2), adicionado do valor do m2 do terreno de implantação fixado em 25% daquele valor (artigo 39.º do CIMI). Assim, se o custo médio de construção for de € 492/m2, o valor de “Vc” será: € 492 + (25% de € 492) = € 615,00. Este custo médio de construção será fixado anualmente pelo Ministro das Finanças mediante proposta da CNAPU (Comissão Nacional de Avaliação da Propriedade Urbana) e será igual para todo o país e para todo o tipo de construções. Mais do que um preço de custo, estaremos em presença de um preço base fixado para este efeito.
Para as avaliações que ocorrerem em 2008, a Portaria n.º 16-A/2008, de 9 de Janeiro fixou o valor de Vc em € 615,00. Para as avaliações de 2009, a Portaria n.º 1545/2008, de 31/12, é de 609€. Para as avaliações de 2010, a Portaria n.º1456/2009, de 30 de Dezembro, fixou o valor por metro quadrado, em 603€.
-A = Área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação, ou seja, A = (Aa + Ab) x Caj + Ac + Ad (artigo 40.º do CIMI) em que:
Aa – representa a área bruta privativa, ou seja, da construção com utilização principal (por exemplo habitação, comércio ou indústria) a que se atribui o factor 1,00.1
Ab – representa as áreas brutas dependentes, quer estejam no polígono principal da construção quer nas construções anexas. São áreas cobertas de uso exclusivo (garagens, arrecadações) e têm uma utilização acessória em relação à construção principal.
Ac – representa a área do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação. Poderá integrar, jardins, piscinas, campos de jogos, quintais e outros logradouros que, não tendo uma valoração autónoma, irão influenciar positivamente o factor “Cq” (coeficiente de qualidade e conforto).
Ad – representa a área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação. Valem aqui as considerações que foram feitas para o factor “Ac” anterior. Caj – Coeficiente de ajustamento de áreas (artigo 40.º-A aditado ao CIMI pela Lei n.º 53-A/2006, de 29 de Dezembro) aplicável às avaliações fiscais cuja Declaração Modelo 1 tenha sido apresentada a partir de 01 de Julho de 2007. Consiste num factor de atenuação do impacto das grandes áreas, melhorando a qualidade das avaliações -Ca = Coeficiente de afectação (quadro no artigo 41.º do CIMI): depende do tipo de utilização dos prédios (comércio, serviços, habitação, indústria...). Esta afectação deve ser averiguada através dos documentos juntos ao pedido de inscrição, ou outros que, invocando o dever de cooperação dos sujeitos passivos, venham a ser solicitados,
1 As caves e os sótãos tanto poderão ter factor 1, se forem para habitação, como poderão ter factor 0,3 se
forem por exemplo, para garagem ou arrecadação. Em princípio, a utilização é a que constar da planta, porque a inspecção ao prédio por parte do perito, não é obrigatória, embora deva efectuá-la sempre que entenda necessário.
designadamente, plantas e licenças de utilização. A cada tipo de utilização corresponderá um coeficiente fixo. Não há aqui margem de variabilidade para o critério do avaliador.
-Cl = Coeficiente de localização (artigo 42.º do CIMI): varia entre 0,4 e 2, podendo em zonas rurais baixar para 0,35 ou em zonas de elevado valor de mercado imobiliário subir para 3. Não podemos comparar uma construção no Parque das Nações com uma outra numa zona rural do interior. Sendo um factor variável entre limites fixados pelo Código, o coeficiente em concreto será fixado numa Portaria tendo em conta as acessibilidades (a qualidade e variedade das vias rodoviárias, ferroviárias, fluviais e marítimas), a proximidade de equipamentos sociais, os serviços de transportes públicos e se, eventualmente, a construção está localizada em zonas de elevado valor de mercado imobiliário. Entretanto, ter-se-á em conta as diferentes zonas homogéneas do país a determinar com a colaboração das autarquias, o chamado “Zonamento” (n.º 4 do artigo 42.º do CIMI).
-Cq = Coeficiente de qualidade e conforto (tabela no artigo 43.º do CIMI): é aplicado ao valor base do prédio edificado podendo ser majorado até 1,7 e minorado até 0,5. Isto é, adicionaremos ao coeficiente 1,00, um conjunto de valores dos coeficientes relativos às características intrínsecas da construção e aos equipamentos ou às circunstâncias envolventes que valorizem a construção e diminuiremos os valores relativos aos coeficientes atribuídos à ausência de determinados equipamentos ou circunstâncias que desvalorizam a construção. Este coeficiente “Cq” pode ser ligeiramente influenciado pelo critério do perito avaliador nos factores derivados da localização excepcional (+), e qualidade de construção (+), ou do estado deficiente da construção (-), mas é pouco significativo, porque todos os outros são fixos e muito objectivos: -ou têm ou não.
Mesmo sendo de reduzida influência, para se evitar excessivo poder discricionário, a CNAPU aprovou directrizes a considerar na definição daquelas características, directrizes essas que constam da Portaria 982/2004, de 4 de Agosto.
-Cv = Coeficiente de vetustez (tabela no artigo 44.º do CIMI): é fixado oficialmente em função da idade do prédio, constando da referida tabela do CIMI.
2.4 – Valor patrimonial tributário dos terrenos para construção
O valor patrimonial tributário dos terrenos para construção é o somatório do valor da área de implantação do edifício a construir, que é a situada dentro do perímetro de fixação do edifício ao solo, medida pela parte exterior, adicionado do valor do terreno adjacente à implantação (n.º 1 do artigo 45.º).
- O valor da área de implantação varia entre 15% e 45% do valor das edificações autorizadas ou previstas, e na fixação da percentagem do valor do terreno de
implantação têm-se em consideração as acessibilidades (a qualidade e variedade das vias rodoviárias, ferroviárias, fluviais e marítimas), a proximidade de equipamentos sociais, os serviços de transportes públicos e se, eventualmente, a construção está localizada em zonas de elevado valor de mercado imobiliário.
- O valor da área adjacente à construção resulta da diferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construção ou construções e integra jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintais e outros logradouros, aplicando-se-lhe, até ao limite de duas vezes a área de implantação (Ac), o coeficiente de 0,025 e na área excedente ao limite de duas vezes a área de implantação (Ad) o de 0,005.
2.5 – Valor patrimonial tributário dos prédios da espécie «Outros»
No caso de edifícios, o valor patrimonial tributário é determinado nos termos do artigo 38.º, com as adaptações necessárias (n.º 1 do artigo 39.º).
No caso de não ser possível utilizar as regras do artigo 38.º, o perito deve utilizar o método do custo adicionado do valor do terreno (n.º 2).
No caso de terrenos, o seu valor unitário corresponde ao que resulta da aplicação do coeficiente de 0,005, referido no n.º 4 do artigo 40.º, ao produto do valor base dos prédios edificados pelo coeficiente de localização (n.º 3).
O valor patrimonial tributário dos prédios urbanos em ruínas é determinado como se de terreno para construção se tratasse (n.º 4).
2.6 – Segunda avaliação de prédios urbanos (artigo 76.º)
Quando o sujeito passivo, a câmara municipal ou o chefe de finanças não concordarem com o resultado da avaliação directa de prédios urbanos, podem, respectivamente, requerer ou promover uma segunda avaliação, no prazo de 30 dias contados da data em que o primeiro tenha sido notificado.
A segunda avaliação é realizada com observância do disposto nos artigos 38.º e seguintes, por uma comissão composta por um perito regional designado pelo director de finanças em função da sua posição na lista organizada por ordem alfabética para esse efeito, que preside à comissão, um vogal nomeado pela respectiva câmara municipal e o sujeito passivo ou seu representante.
Pelo pedido da segunda avaliação é devida uma taxa a fixar entre 5 e 20 unidades de conta, tendo em conta a complexidade da matéria, cujo montante é devolvido se o valor patrimonial se considerar distorcido.
Não obstante o disposto no n.º 2, desde que o valor patrimonial tributário, determinado nos termos dos artigos 38.º e seguintes, se apresente distorcido relativamente ao valor normal de mercado, a comissão efectua a avaliação em causa e fixa novo valor patrimonial tributário que releva apenas para efeitos de IRS, IRC e IMT, devidamente fundamentada, de acordo com as regras constantes do n.º 2 do artigo 46.º, quando se trate de edificações, ou por aplicação do método comparativo dos
valores de mercado no caso dos terrenos para construção e dos terrenos previstos no n.º 3 do mesmo artigo.
Para efeitos dos números anteriores, o valor patrimonial tributário considera-se distorcido quando é superior em mais de 15% do valor normal de mercado, ou quando o prédio apresenta características valorativas que o diferenciam do padrão normal para a zona, designadamente a sumptuosidade, as áreas invulgares e a arquitectura, e o valor patrimonial tributário é inferior em mais de 15% do valor normal de mercado. Sempre que o pedido ou promoção da segunda avaliação sejam efectuados nos termos do n.º 4, devem ser devidamente fundamentados.
Quando uma avaliação de prédio urbano seja efectuada por omissão à matriz ou na sequência de transmissão onerosa de imóveis e o alienante seja interessado para efeitos tributários deverá o mesmo ser notificado do seu resultado para, querendo, requerer segunda avaliação, no prazo e termos dos números anteriores, caso em que poderá integrar a comissão referida no n.º 2 ou nomear o seu representante
Nas avaliações em que intervierem simultaneamente o alienante e o adquirente ou os seus representantes, o perito regional que presidir à avaliação tem direito a voto e, em caso de empate, voto de qualidade.
2.7 – Prazo para a conclusão do processo de segunda avaliação
O processo de segunda avaliação deve estar concluído no prazo de 180 dias após a entrada do pedido. Sendo o prazo excedido, deve o sujeito passivo ser informado do motivo que levou à não conclusão do processo, devendo indicar-se um prazo previsível para a sua conclusão (artigo 134.º).
2.8 – Impugnação
Do resultado das segundas avaliações cabe impugnação judicial, nos termos definidos no Código de Procedimento e de Processo Tributário, podendo a mesma ter como fundamento qualquer ilegalidade, designadamente a errónea quantificação do valor patrimonial tributário do prédio (artigo 77.º).
IMT – Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis I – Parte
Aspectos gerais
1 – Incidência real ou objectiva
O IMT incide sobre as transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imóveis situados no território nacional (n.º 1 do artigo 2.º). Na segunda parte deste trabalho trataremos os aspectos particulares dos factos mais relevantes.
2 – Incidência Pessoal ou subjectiva
O IMT é devido pelas pessoas, singulares ou colectivas, para quem se transmitam os bens imóveis (artigo 4.º).
3 – Determinação da matéria colectável 3.1 – Regras gerais
O IMT incidirá sobre o valor constante do acto ou do contrato ou sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis (VPT), consoante o que for maior.
No caso de imóveis omissos na matriz ou nela inscritos sem VPT, bem como de bens ou direitos não sujeitos a inscrição matricial, o VPT é determinado nos termos do CIMI. Para efeitos de comparação com o valor do acto ou contrato, ao VPT junta-se o valor declarado das partes integrantes, quando o mesmo não esteja incluído no referido valor patrimonial (n.os 1 a 3 do artigo 12.º).
Quando qualquer dos comproprietários ou quinhoeiros alienar o seu direito, o imposto é liquidado pela parte do VPT que lhe corresponder ou incide sobre o valor constante do acto ou do contrato, consoante o que for maior (Regra 1.ª do artigo 4.º).
O valor dos bens adquiridos ao Estado, às Regiões Autónomas ou às autarquias locais, bem como o dos adquiridos mediante arrematação judicial ou administrativa, é o preço constante do acto ou do contrato (regra 16.ª do n.º 4 do artigo 12.º). Aqui não se fará a comparação com o VPT.
O valor dos bens expropriados por utilidade pública é o montante da indemnização, salvo se esta for estabelecida por acordo ou transacção, caso em que se aplica o disposto no n.º 1 (regra 17.ª do n.º 4 do artigo 12.º).
3.2 – Valor do acto ou contrato
Consideram-se, isolada ou cumulativamente, os seguintes valores: a) A importância em dinheiro paga a título de preço pelo adquirente;
b) O valor dos móveis dados em troca, a determinar nos termos do Código do Imposto do Selo;
d) O valor das prestações ou rendas perpétuas;
e) O valor da prestação temporária no caso do direito de superfície;
f) A importância de rendas que o adquirente tiver pago adiantadamente, enquanto arrendatário, e que não sejam abatidas ao preço;
g) A importância das rendas acordadas, no caso da alínea b) do n.º 2 do artigo 2.º; h) Em geral, quaisquer encargos a que o comprador ficar legal ou contratualmente obrigado (artigo 12.º, n.º 5).
4 – Liquidação
O valor patrimonial tributário para efeitos deste imposto é o valor dos bens imóveis inscritos nas matrizes à data da liquidação (artigo 16.º).
Se, por exercício judicial de direito de preferência, houver substituição de adquirentes, só se liquidará imposto ao preferente se o que lhe competir for diverso do liquidado ao preferido, arrecadando-se ou anulando-se a diferença. Se o preferente beneficiar de isenção, procede-se à anulação do imposto liquidado ao preferido, e aos correspondentes averbamentos (artigo 24.º).
A liquidação do IMT é de iniciativa dos interessados, para cujo efeito devem apresentar uma declaração de modelo oficial (modelo 1 de IMT), devidamente preenchida (n.º 1 do artigo 19.º).
A liquidação é promovida oficiosamente pelos serviços de finanças que forem competentes e sempre que os interessados não tomem a iniciativa de o fazer dentro dos prazos legais, bem como quando houver lugar a qualquer liquidação adicional, sem prejuízo dos juros compensatórios a que haja lugar e da penalidade que ao caso couber (n.º 2 do artigo 19.º).
O IMT é liquidado pelos serviços centrais da Direcção-Geral dos Impostos, com base na declaração do sujeito passivo ou oficiosamente, considerando-se, para todos os efeitos legais, o acto tributário praticado no serviço de finanças da área da situação dos bens. Para efeitos de liquidação do IMT, pode a declaração referida no n.º 1 do artigo 19.º (modelo 1) ser apresentada em qualquer serviço de finanças (artigo 21.º).
Nos termos do artigo 22.º, a liquidação do IMT precede o acto ou facto translativo dos bens, ainda que a transmissão esteja subordinada a condição suspensiva, haja reserva de propriedade, bem como nos casos de contrato para pessoa a nomear nos termos previstos na alínea b) do artigo 4.º, salvo quando o imposto deva ser pago posteriormente, nos termos do artigo 36.º
Em caso de omissão de bens ou valores sujeitos a tributação ou havendo indícios fundados de que foram praticados ou celebrados actos ou contratos com o objectivo de diminuir a dívida de imposto ou de obter outras vantagens indevidas, são aplicáveis os poderes de correcção atribuídos à administração fiscal pelo presente Código ou pelas demais leis tributárias (n.º 1 do artigo 31.º).
Assim, quando se verificar que nas liquidações se cometeu erro de facto ou de direito, de que resultou prejuízo para o Estado, bem como nos casos em que haja lugar a
avaliação, o chefe de finanças promove a competente liquidação adicional (n.º 2, ibidem).
Todavia, a liquidação só pode fazer-se até decorridos quatro anos contados da liquidação a corrigir, excepto se for por omissão de bens ou valores, caso em que poderá ainda fazer-se posteriormente, ficando ressalvado, em todos os casos, o disposto no artigo 35.º (n.º 3, do artigo 31º).
A liquidação adicional deve ser notificada ao sujeito passivo, nos termos previstos no Código de Procedimento e de Processo Tributário, a fim de efectuar o pagamento e, sendo caso disso, poder utilizar os meios de defesa aí previstos (n.º 4, mesmo artigo). Não há lugar ao pagamento sempre que o montante de imposto liquidado seja inferior a € 10 por cada documento de cobrança que for de processar. Nos casos de liquidação adicional, o limite anterior é elevado para € 25 por cada documento de cobrança que for de processar (n.os 1 e 2 do artigo 32.º).
5 – Valor patrimonial tributário excessivo
Antes da celebração do acto ou contrato, os sujeitos passivos podem requerer, ao abrigo do CIMI, a avaliação de imóveis quando fundamentadamente considerem excessivo o valor patrimonial tributário inscrito na matriz que serviu de base à liquidação do IMT, procedendo-se à reforma da liquidação, sendo caso disso, logo que a avaliação se torne definitiva (n.º 1 do artigo 30.º). O resultado dessa avaliação será levado à matriz para todos os efeitos legais (n.º 2 do mesmo artigo).
6 – Taxas
Tratando-se de prédios para habitação própria e permanente, aplicam-se as taxas referidas na alínea a) do artigo 17.º, e, tratando-se de quaisquer outros prédios exclusivamente destinados a habitação, as taxas referidas na alínea b) do mesmo artigo.
Para a aquisição de prédios rústicos, a taxa aplicável é de 5%; para a aquisição de outros prédios urbanos e outras aquisições onerosas, a taxa é de 6,5%.
Todavia, a taxa é sempre de 8%, não se aplicando qualquer isenção ou redução sempre que o adquirente tenha a residência ou sede em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável («paraísos fiscais»), constante de lista aprovada por portaria do Ministro das Finanças.
7 – Pagamento do imposto
7.1 – Prazos para pagamento (artigo 36.º)
A regra geral é a de que o IMT deve ser pago no próprio dia da liquidação ou no 1.º dia útil seguinte, sob pena de esta ficar sem efeito (n.º 1 do artigo 36.º).
Porém, se a transmissão se operar por acto ou contrato celebrado no estrangeiro, o pagamento do imposto deve efectuar-se durante o mês seguinte (n.º 2).
Por outro lado, se os bens se transmitirem por arrematação e venda judicial ou administrativa, adjudicação, transacção e conciliação, o imposto será pago dentro de 30 dias contados da assinatura do respectivo auto ou da sentença que homologar a transacção. Mas quando, por qualquer um dos actos referidos no número anterior, não se opere a transmissão dos bens, o imposto, quando devido, deve ser pago nos termos gerais (n.os 3 e 4).
7.2 – Local de pagamento (artigo 37.º)
O IMT é pago nas tesourarias de finanças ou em qualquer outro local autorizado nos termos da lei, mediante documento de cobrança de modelo oficial. A prova do pagamento do imposto é feita mediante a apresentação da declaração referida no artigo 19.º, acompanhada do comprovativo da cobrança.
II – Parte
IMT – Tratamento particular dos principais factos tributários 1 – Contratos promessa de compra e venda
1.1 – Quando verificada a tradição para o promitente adquirente
Integram o conceito de transmissão de bens imóveis as promessas de aquisição e de alienação, logo que verificada a tradição para o promitente adquirente, ou quando este esteja usufruindo os bens, excepto se se tratar de aquisição de habitação para residência própria e permanente do adquirente ou do seu agregado familiar e não ocorra qualquer das situações previstas no n.º 3 (alínea a) do n.º 2 do artigo 2.º). Sabemos que o contrato promessa tem, normalmente, efeitos meramente obrigacionais. As pessoas neles intervenientes, assumem aí a obrigação ou o compromisso de prepararem e celebrarem no futuro a respectiva escritura pública. Isto é, os contratos promessa, por si só, não operam transmissão civil.
Todavia, para efeitos de IMT, existindo contrato promessa, logo que verificada a tradição por parte dos promitentes adquirentes dos bens imóveis, verificar-se-á transmissão relevante.
Para existir facto tributário bastará que, cumulativamente, se verifiquem dois requisitos: existir contrato-promessa e, com base nele, existir tradição ou posse. Isto é, com apoio no contrato promessa, o promitente comprador e, naturalmente o futuro dono, passou a usar o imóvel como coisa sua, ao mesmo tempo que o promitente vendedor abandonou o seu uso e fruição.
Atente-se, porém, na excepção constante da parte final da referida alínea a) do nº 2 do artigo 2º do CIMT: “excepto se se tratar de aquisição de habitação para residência própria e permanente do adquirente ou do seu agregado familiar e não ocorra qualquer das situações previstas no n.º 3.” Estas situações previstas neste nº 3 têm a ver com eventual existência de cláusula de livre cedência, cessão da posição contratual ou outorga de procuração irrevogável.
Isto é, quando se trate de promessa de compra e venda de habitação para residência permanente do adquirente, a tradição eventualmente existente não é facto tributário, pelo que, o IMT só será devido com a transmissão civil (escritura).
Estamos perante uma excepção da excepção que faz com que se aplique a regra geral.
No Código da Sisa o legislador ficcionou e considerava que também havia tradição, no caso de o promitente comprador ajustar a revenda com um terceiro e entre este e o promitente vendedor ser depois celebrada a escritura de venda (§ 2.º do artigo 2.º). No IMT esta situação é tratada doutro modo, no âmbito das cedências de posição contratual.
Em termos de incidência pessoal, aplica-se a regra geral, segundo a qual o IMT é devido pelas pessoas, singulares ou colectivas, para quem se transmitam os bens imóveis (artigo 4.º).
Também a determinação da matéria colectável segue a regra geral, pelo que o IMT incidirá sobre o valor constante do acto ou do contrato ou sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis, consoante o que for maior (n.º 1 do artigo 12.º do CIMT). O imposto apurado deve ser pago no prazo de 30 dias a contar da data do contrato, se o adquirente já estiver usufruindo os bens, ou da data da tradição, nas promessas de aquisição e alienação ou troca (n.º 5 do artigo 36.º).
1.2 – Celebração de contrato-promessa COM cláusula de livre cedência
Considera-se que há também lugar a transmissão onerosa na outorga de contrato-promessa de aquisição e alienação de bens imóveis em que seja clausulado no contrato ou posteriormente que o promitente adquirente pode ceder a sua posição contratual a terceiro (alínea a) do n.º 3 do artigo 2.º).
O imposto é devido pelo promitente adquirente, não lhes sendo aplicável qualquer isenção ou redução de taxa, ainda que a parte do preço paga ao promitente vendedor corresponda a qualquer dos escalões previstos na alínea a) do n.º 1 do artigo 17.º, sem prejuízo do disposto no n.º 5 do artigo 17.º e no n.º 3 do artigo 22.º (alínea e) do artigo 4º).
O imposto incide apenas sobre a parte do preço paga pelo promitente adquirente ao promitente alienante ou pelo cessionário ao cedente, conforme disposto na Regra 18.ª, n.º 4 do artigo 12.º.
Para efeitos da liquidação, de acordo com o artigo 20.º, o interessado deve fornecer informação sobre se a aquisição vai ou não ser feita no âmbito de um dos actos ou contratos previstos no n.º 3 do artigo 2.º, juntando cópia do respectivo documento nos casos previstos nas suas alíneas a) e b).
O imposto é liquidado antes da celebração do contrato-promessa, sem prejuízo do seguinte: sempre que o contrato definitivo seja celebrado com um dos contraentes previstos nas alíneas a), b), c) e d) do n.º 3 do artigo 2.º, que já tenha pago parte ou a totalidade do imposto, só há lugar a liquidação adicional quando o valor que competir à transmissão definitiva for superior ao que serviu de base à liquidação anterior, procedendo-se à anulação parcial ou total do imposto se o adquirente beneficiar de redução de taxa ou de isenção (n.os 2 e 3 do artigo 22.º).
1.3 – CESSÃO DE POSIÇÃO contratual no exercício do direito conferido por contrato-promessa de cláusula de livre cedência.
Integra o conceito de transmissão de bens imóveis a cessão da posição contratual, no exercício do direito conferido por contrato-promessa de aquisição e alienação de bens imóveis, em que seja clausulado no contrato ou posteriormente que o promitente adquirente pode ceder a sua posição contratual a terceiro (alínea b), n.º 3 do artigo 2.º).
O imposto é devido por cada um dos sucessivos promitentes adquirentes (cessionários) não lhes sendo aplicável qualquer isenção ou redução de taxa, ainda que
a parte do preço paga ao cedente corresponda a qualquer dos escalões previstos na alínea a) do n.º 1 do artigo 17.º, sem prejuízo do disposto no n.º 5 do artigo 17.º e no n.º 3 do artigo 22.º (alínea e) do artigo 4º).
O imposto incide apenas sobre a parte do preço paga pelo promitente adquirente ao promitente alienante ou pelo cessionário ao cedente, conforme disposto na regra 18.ª, n.º 4 do art.º 12.º, e é liquidado antes da cessão da posição contratual, sem prejuízo do seguinte: sempre que o contrato definitivo seja celebrado com um dos contraentes previstos nas alíneas a), b), c) e d) do n.º 3 do artigo 2.º, que já tenha pago parte ou a totalidade do imposto, só há lugar a liquidação adicional quando o valor que competir à transmissão definitiva for superior ao que serviu de base à liquidação anterior, procedendo-se à anulação parcial ou total do imposto se o adquirente beneficiar de redução de taxa ou de isenção (n.os 2 e 3 do artigo 22.º).
1.4 – Cedência de posição contratual ou ajuste de revenda, em contrato SEM cláusula de livre cedência.
Considera-se que há também lugar a transmissão onerosa na cedência de posição contratual ou ajuste de revenda, por parte do promitente adquirente num contrato-promessa de aquisição e alienação, sem cláusula de livre cedência, vindo o contrato definitivo a ser celebrado entre o primitivo promitente alienante e o terceiro (alínea e) do n.º 3 do artigo 2.º).
O imposto é devido pelo contraente originário, não lhe sendo aplicável qualquer isenção, excluindo-se, porém, a incidência se o mesmo declarar no prazo de 30 dias a contar da cessão da posição contratual ou do ajuste de revenda que não houve lugar ao pagamento ou recebimento de qualquer quantia, para além da que constava como sinal ou princípio de pagamento no contrato-promessa, demonstrando-o através de documentos idóneos ou concedendo autorização à administração fiscal para aceder à sua informação bancária (alínea g) do artigo 4.º).
O imposto deve ser pago, no prazo de 30 dias a contar da data da celebração do contrato definitivo, ou no prazo de 30 dias a contar da data da decisão que não reconheceu o direito à exclusão, quando o interessado tiver requerido a prova prevista na alínea g) do artigo 4.º (n.º 9 do artigo 36.º).
Nota final comum a diversas cedências de posição contratual:
Em diversas cedências de posição contratual, particularmente nos contratos sem cláusula de livre cedência, coloca-se a questão do IVA, quando o cessionário paga, para além do preço inicial, determinado valor pela cedência.
Ora, incidindo, o IMT devido por todas as transmissões ficcionadas, sobre o preço inicialmente acordado entre promitente vendedor e promitente comprador, coloca-se a questão de saber qual o tratamento fiscal a dar à diferença paga a mais pelo cessionário para obter a posição contratual do cedente, que tem natureza de direito obrigacional e não de direito real.
Não sendo matéria deste curso, sempre diremos que essa diferença será proveito do cedente e custo do cessionário e, em nossa opinião, sendo o cedente sujeito passivo de IVA, este não poderá deixar de liquidar imposto à taxa normal, porque, esta cedência, será havida como uma prestação de serviços.
Na contabilidade do cessionário poderá ser contabilizada como custos adicionais de compra, complementando assim o preço de compra ou o valor que foi sujeito a IMT. 1.5 – Promessas de aquisição e de alienação – Contrato para pessoa a nomear
Como vimos, nos termos de alínea e) do n.º 3 do artigo 2.º, considera-se que há também lugar a transmissão pela cedência de posição contratual ou ajuste de revenda, por parte do promitente adquirente num contrato-promessa de aquisição e alienação, sem cláusula de livre cedência, vindo o contrato definitivo a ser celebrado entre o primitivo promitente alienante e o terceiro.
Todavia, essa ficção não é aplicável, sempre que o contrato definitivo seja celebrado com terceiro nomeado ou com sociedade em fase de constituição no momento em que o contrato-promessa é celebrado e que venha a adquirir o imóvel, desde que o promitente adquirente seja titular do seu capital social (n.º 4 do artigo 2.º).
O imposto é devido pelo contraente originário, sem prejuízo de os bens se considerarem novamente transmitidos para a pessoa nomeada se esta não tiver sido identificada ou sempre que a transmissão para o contraente originário tenha beneficiado de isenção (alínea b) do artigo 4.º).
Nos contratos para pessoa a nomear, conforme o disposto no artigo 25.º, o contraente originário, seu representante ou gestor de negócios pode apresentar no serviço de finanças que procedeu à liquidação do imposto, para os efeitos previstos na alínea b) do artigo 4.º, até cinco dias após a celebração do contrato, declaração, por escrito, contendo todos os elementos necessários para a completa identificação do terceiro para quem contratou, ainda que se trate de pessoa colectiva em constituição, desde que seja indicada a sua denominação social ou designação e o nome dos respectivos fundadores ou organizadores.
Uma vez feita a declaração, antes ou depois da celebração do contrato, não é possível identificar pessoa diferente.
Se vier a ser nomeada a pessoa identificada na declaração, averba-se a sua identidade na declaração para efeitos de liquidação de IMT e procede-se à anulação deste se a pessoa nomeada beneficiar de isenção.
A liquidação do IMT precede o acto ou facto translativo dos bens, ainda que a transmissão esteja subordinada a condição suspensiva, haja reserva de propriedade, bem como nos casos de contrato para pessoa a nomear nos termos previstos na alínea b) do artigo 4.º, salvo quando o imposto deva ser pago posteriormente, nos termos do artigo 36.º (n.º 1 do artigo 22.º).
Constitui facto tributário sujeito a IMT, a aquisição de partes sociais ou de quotas nas sociedades em nome colectivo, em comandita simples ou por quotas, quando tais sociedades possuam bens imóveis, e quando por aquela aquisição, por amortização ou quaisquer outros factos, algum dos sócios fique a dispor de, pelo menos, 75% do capital social, ou o número de sócios se reduza a dois, sendo marido e mulher, casados no regime de comunhão geral de bens ou de adquiridos (alínea d) do n.º 2 do artigo 2.º).
Em termos de incidência pessoal o IMT é devido pelo sócio adquirente (regra geral constante do artigo 4.º).
Quando se verificar este tipo de transmissão, o imposto será liquidado pelo valor patrimonial tributário dos imóveis correspondente à quota ou parte social maioritária, ou pelo valor total desses bens, consoante os casos, preferindo em ambas as situações o valor do balanço, se superior.
No caso de aquisições sucessivas, o imposto respeitante à nova transmissão será liquidado sobre a diferença de valores determinada nos termos da alínea anterior; Se a sociedade vier a dissolver-se e todos ou alguns dos seus imóveis ficarem a pertencer ao sócio ou sócios que já tiverem sido tributados, o imposto respeitante à nova transmissão incidirá sobre a diferença entre o valor dos bens agora adquiridos e o valor por que anteriormente o imposto foi liquidado (Regra 19.ª do n.º 4 do artigo 12.º).
3 – Procurações irrevogáveis
Considera-se uma transmissão de bens imóveis a outorga de procuração que confira poderes de alienação de bem imóvel ou de partes sociais a que se refere a alínea d) do n.º 2 [do art.º 2.º] em que, por renúncia ao direito de revogação ou cláusula de natureza semelhante, o representado deixe de poder revogar a procuração, bem como a outorga de instrumento com substabelecimento dessas procurações (alíneas c) e d) do n.º 3 do artigo 2.º).
O imposto é devido pelo procurador ou por quem tiver sido substabelecido, não lhe sendo aplicável qualquer isenção ou redução de taxa, sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 22.º (alínea f) do artigo 4º), e é liquidado antes da outorga notarial da procuração ou antes de ser lavrado o instrumento de substabelecimento.
Porém, sempre que o contrato definitivo seja celebrado com um dos contraentes previstos nas alíneas a), b), c) e d) do n.º 3 do artigo 2.º, que já tenha pago parte ou a totalidade do imposto, só há lugar a liquidação adicional quando o valor que competir à transmissão definitiva for superior ao que serviu de base à liquidação anterior, procedendo-se à anulação parcial ou total do imposto se o adquirente beneficiar de redução de taxa ou de isenção (n.º 2 do artigo 22.º).
4 – A resolução, invalidade ou extinção, por MÚTUO CONSENSO, do contrato que tenha operado transmissão
Vejamos, em resumo, os efeitos fiscais da resolução ou anulação dos contratos: 4.1-CPCV sem tradição ou posse:
Esta resolução, quer judicial, quer por mútuo consenso, não produz qualquer facto tributário novo. A anulação da liquidação de imposto eventualmente pago, por transmissão que não chegou a realizar-se, pode ser pedida a todo o tempo, com o limite de um ano após o termo do prazo de validade da liquidação. (artigo 44, nº 1). 4.2-CPCV com tradição ou posse
Esta resolução, quer judicial, quer por mútuo consenso, não produz qualquer facto tributário novo. A anulação da liquidação, pode ser pedida a todo o tempo, com o limite de um ano após o termo do prazo de validade da liquidação, ou seja, a partir da data em que abandonou a posse.
Porém, o imposto será anulado em importância equivalente ao produto da sua oitava parte pelo número de anos completos que faltarem para oito, de acordo com a data em que o mesmo abandonou a posse.
Quando a resolução, invalidade ou extinção, por mútuo consenso ocorrer depois de passados 10 anos sobre a tradição ou posse, produzirá um novo facto tributário. (alínea a) do nº 5 do artigo 2º).
Para além disso, não provoca qualquer anulação da liquidação inicial. 4.3- Contratos definitivos
Por mútuo consenso: -Não anula os efeitos fiscais da primeira transmissão e, por outro lado, opera uma segunda transmissão de sentido contrário, produzindo um novo facto tributário. (alínea a) do nº 5 do artigo 2º).
Por decisão judicial: -Não produz qualquer facto tributário novo por não se encontrar previsto nas regras de incidência.
Quanto ao facto anulado, deverá observar-se o seguinte:
a) – Se, antes de decorridos oito anos, se der a anulação do contrato, pode obter-se a anulação proporcional do IMT.
b) - O imposto é anulado em importância equivalente ao produto da sua oitava parte pelo número de anos completos que faltarem para oito. (artigo 45º)
Solução semelhante à adoptada para os CPCV seguidos de tradição. No IRS, no Selo deverá provocar a anulação total.
4.4-Contratos definitivos com cláusula resolutiva
Se do contrato definitivo constar uma cláusula resolutiva, por exemplo, reserva de propriedade até integral pagamento, o seu accionamento por falta de pagamento não produzirá novo facto tributário, por não se tratar de “resolução por mútuo consenso”. Porém, para que isso fique claro, o vendedor não poderá deixar de fazer uma notificação judicial ao comprador, no prazo máximo de cinco anos a contar da data venda, nos termos dos artigos 927 a 930º do Código Civil.
Relativamente ao IMT que havia sido pago pela transmissão, este é anulado em importância equivalente ao produto da sua oitava parte pelo número de anos completos que faltarem para oito. (artigo 45º)
5 – Permutas de bens imóveis
Em virtude do disposto no n.º 1, do artigo 2.º, são também sujeitas ao IMT as permutas, pela diferença declarada de valores ou pela diferença entre os valores patrimoniais tributários, consoante a que for maior (alínea b) do n.º 5 do artigo 2.º). A incidência do IMT regula-se pela legislação em vigor ao tempo em que se constituir a obrigação tributária, ou seja, no momento em que ocorrer a transmissão.
Todavia, nos contratos de permuta de bens presentes por bens futuros, a transmissão, relativamente a estes, ocorre logo que os mesmos se tornem presentes, a não ser que, por força das disposições do Código do IMT, se tenha de considerar verificada em data anterior (n.º 3 do artigo 5.º).
Nos contratos de troca ou permuta de bens imóveis, qualquer que seja o título por que se opere, o imposto é devido pelo permutante que receber os bens de maior valor, entendendo-se como de troca ou permuta o contrato em que as prestações de ambos os permutantes compreendem bens imóveis, ainda que futuros.
No caso de contratos de promessa de troca ou permuta com tradição de bens apenas para um dos permutantes, o imposto será desde logo devido pelo adquirente dos bens, como se de compra e venda se tratasse, sem prejuízo da reforma da liquidação ou da reversão do sujeito passivo, conforme o que resultar do contrato definitivo, procedendo-se, em caso de reversão, à anulação do imposto liquidado ao permutante adquirente (alíneas c) e d) do artigo 4.º).
Nas permutas de bens imóveis, toma-se para base da liquidação a diferença declarada de valores, quando superior à diferença entre os valores patrimoniais tributários (Regra 4.ª do n.º 4 do artigo 12.º).
No caso de contratos de permuta de bens presentes por bens futuros, a avaliação do bem futuro será efectuada quando o bem adquirir a natureza de prédio, nos termos do CIMI. No caso de imóveis urbanos a construir, considera-se que o bem futuro adquire a natureza de prédio quando já se encontre aprovado o respectivo projecto de construção (n.os 2 e 3 do artigo 14.º).
Para efeitos da liquidação, nos contratos de permuta de bens presentes por bens futuros em que estes já se encontrem determinados com base em projecto de construção aprovada pela Câmara Municipal, deve o interessado juntar à declaração Modelo 1 e anexos uma cópia da planta de arquitectura devidamente autenticada (n.º 2 do artigo 20.º)
Quanto aos prazos de pagamento, nos contratos de bens presentes por bens futuros, o imposto deve ser pago, tratando-se de prédios a construir, antes da celebração do contrato; nas demais situações, no prazo de 30 dias a contar da data da aquisição pelo alienante.
