Data do documento 6 de maio de 2008

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Processo 10362/2007-1

Relator Rui Vouga

TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA | CÍVEL

Acórdão

DESCRITORES

Arrendamento > Resolução do contrato > Sublocação > Obras de beneficiação > Benfeitorias necessárias

SUMÁRIO

I - Se o arrendatário comerciante, industrial ou proﬁssional liberal proceder à constituição de uma sociedade unipessoal, por ser o único titular da totalidade do respectivo capital social (art. 270º-A, nº 1, do CSC), ao transferir o direito ao arrendamento para essa sociedade, ele continuará a ser, perante o senhorio, a pessoa a quem cabe dar bom cumprimento ao contrato de arrendamento e a fazer bom uso do imóvel.

II - À modiﬁcação subjectiva, traduzida na mudança jurídico-formal de arrendatário, não corresponde uma cedência material do gozo do imóvel a outrem. Consequentemente, a transmissão do direito ao arrendamento para a sociedade unipessoal, constituída pelo arrendatário, não está sujeita a autorização do senhorio, pois trata-se de uma cedência legalmente permitida.

III - Diversamente, se o arrendatário singular se associa a terceiros, para constituir (por exemplo) uma sociedade comercial por quotas, da qual ﬁquem sendo sócios ele próprio e esses terceiros, como a transmissão do arrendamento para essa nova pessoa colectiva irá implicar o proporcionamento do gozo do imóvel a pessoas que antes não tinham o gozo desse bem, a transmissão do direito ao arrendamento para essa sociedade depende da autorização do senhorio, visto tratar-se duma cedência não permitida (art.

1038º, al. f), do Cód. Civil).

IV – Em matéria de benfeitorias feitas no imóvel arrendado, o art. 1046º, nº 1, do Cód. Civil equipara o arrendatário, salvo estipulação em contrário, ao possuidor de má fé, regime aplicável se o não for a normatividade do art. 1036º CC acerca de reparações ou outras despesas urgentes (cfr. a ressalva contida na 1ª parte do cit. art. 1043º/1).

V - A referida equiparação do locatário ao possuidor de má fé, quanto às benfeitorias por si feitas no locado, consequencia que, quando não conste do contrato (e geralmente consta) uma cláusula a declarar perdidas a favor do senhorio todas as benfeitorias realizadas pelo arrendatário durante a sua prudente utilização do prédio arrendado, terá este direito a ser indemnizado unicamente pelas benfeitorias necessárias, e a levantar as benfeitorias úteis, que o possam ser sem detrimento da coisa (art. 1273º CC).

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FG

TEXTO INTEGRAL

Acordam na Secção Cível da Relação de Lisboa:

C, intentou acção declarativa para efectivação de despejo, seguindo a forma de processo sumário, contra L, pedindo que seja declarado resolvido o contrato de arrendamento comercial que tem por objecto a loja (garagem) do prédio urbano sito em Lisboa, sendo decretado o consequente despejo dessa loja.

Tendo, na pendência da causa, falecido o primitivo réu, foi, no apenso C, julgada habilitada como sua sucessora I.

A Autora fundamentou tal pedido numa dupla causa de pedir:

a) no facto de o primitivo Réu, marido da Habilitada e arrendatário de um prédio cuja propriedade pertence à A., ter cedido a sua posição de arrendatário a um terceiro, sem o consentimento da A. e ao arrepio das disposições legais que disciplinam o contrato de arrendamento;

b) no facto de o primitivo Réu ter passado a exercer no locado uma actividade diferente da prevista contratualmente.

O primitivo Réu contestou, por excepção e por impugnação.

Defendendo-se por excepção, invocou a caducidade do direito da senhoria à resolução do contrato de arrendamento, por a mesma saber, desde 1991, que a exploração do locado se realiza por intermédio da sociedade comercial “V LDA.”, cuja presença no locado sempre se fez de modo a poder ser conhecida por todos.

Defendendo-se por impugnação, alegou:

- que a sociedade Vs, Lda. tem apenas dois sócios: L com uma quota de Esc. 300.000$00 e I, com uma quota de Esc. 100.000$00;

- que o réu está casado com I, no regime de comunhão de adquiridos;

- que tal composição de sócios existe desde 6/1/91, precisamente o momento no qual a autora invoca a presença da dita sociedade no locado, presença que não se nega;

- que a exploração da garagem se faz exactamente pelas mesmas pessoas físicas, pelo réu e pela sua mulher, por si e como responsáveis pela formação e manifestação funcional da pessoa colectiva na qual se acolhem de modo absoluto;

- que a sociedade V, Lda. surge no campo material pelas pessoas que vivem e actuam, como a mesma realidade do casal formado pelo réu e seu cônjuge;

- que, aliás, o próprio estabelecimento comercial e industrial no qual se encontra o arrendamento é, igualmente, património comum do casal;

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- que existe assim uma contradição entre a aparência e a realidade na constituição e funcionamento da sociedade comercial e a exploração económica do locado;

- que a sociedade em causa é, na visão das pessoas que nela se acolhem e do património que a mesma constitui, exactamente a mesma realidade, que o casal formado pelo réu e seu cônjuge;

- que a vontade da pessoa colectiva é formada exactamente pelas mesmas pessoas que formam a vontade do dito casal, sendo os sócios e a sociedade pessoas juridicamente distintas, mas empírica ou materialmente confundidas, a actuação de uns faz-se exclusivamente pela actuação da outra e vice-versa;

- que um tratamento justo dos interesses envolvidos impõe a improcedência da acção, levantando um véu e observando-se que, efectivamente, a realidade económica na exploração do locado é aquela que a senhoria e a lei permitem;

- que nunca se dedicou pessoalmente ou através da sociedade em causa ou de qualquer outra pessoa física ou sociedade, à actividade de compra e venda de viaturas automóveis.

Em reconvenção, o primitivo Réu peticionou a condenação da A. no pagamento àquele da quantia de 2.450.000$00 (o equivalente a € 12.220,55), acrescidos de juros de mora, a título da indemnização pelas benfeitorias úteis realizadas no locado, bem como o reconhecimento do direito de retenção do imóvel que lhe assiste até ao total e efectivo pagamento da referida indemnização.

A Autora respondeu à contestação, no que concerne à matéria da excepção de caducidade e à matéria da reconvenção deduzida pelo primitivo Réu.

Findos os articulados, o processo foi saneado, organizou-se a base instrutória e teve lugar a audiência de discussão e julgamento, ﬁnda a qual foi proferida sentença (datada de 16/2/2007) que julgou a acção procedente, por provada e, consequentemente:

A) Declarou resolvido o contrato de arrendamento comercial supra aludido, relativo à loja (garagem) do prédio urbano, sito em Lisboa, na Rua Sampaio e Bruno;

B) Condenou a Ré I a despejar, de imediato, a referida fracção do imóvel, entregando-a à autora C, livre e devoluta de pessoas e bens; e

II) Julgou improcedente a reconvenção formulada e, em consequência, absolveu a autora C, do pedido contra si formulado.

Inconformada com o assim decidido, a Ré I apelou da referida sentença, tendo rematado as concernentes alegações com as seguintes conclusões:

“A – Especiﬁcando em maior detalhe os presentes autos, reﬁra-se que a Recorrida, intentou uma acção declarativa de condenação em processo sumário em que, na qualidade de proprietária de um imóvel arrendado ao primitivo Réu, veio requerer que fosse declarada a resolução do contrato de arrendamento com base na alegada cessão da posição de arrendatário à sociedade V.

B – O primitivo Réu, concomitantemente com a Habilitada, ora Recorrente, desde 1987 que

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vinha explorando o locado, operando o estabelecimento como “armazém, estação de serviço de viaturas automóveis e de acumuladores eléctricas, oﬁcina de reparações mecânicas, garagem, recolha, serviços de estofador, pinturas, bate-chapas, soldaduras e electricidade e afins”.

C – Sucede, porém, que no início da década de 90 o primitivo Réu e a Recorrente, procurando impulsionar o negócio e aumentar o respectivo aviamento, decidiram delinear uma panóplia de objectivos instrumentais, sendo a adopção de uma nova forma organizativa o primeiro passo rumo ao intento último.

D – Com efeito, resolveram constituir uma sociedade por quotas, cujo capital social de 400.000$00 era integralmente controlado pelo casal, sendo o primitivo Réu titular de uma quota de 300.000$00 e a Recorrente titular de uma quota de 100.000$00.

E – Assim sendo, à excepção da nova forma organizativa adoptada, a situação inicial manteve- se inalterada, quer no que se refere à natureza da actividade explorada, quer no respeitante aos trabalhadores, às máquinas, aos materiais e utensílios empregues e às marcas dos produtos utilizados, quer no atinente à clientela habitual, sem prejuízo, contudo, de esta ter sofrido algum acréscimo.

F – Ademais, importa esclarecer que o primitivo Réu e a Recorrente continuavam a deter o controlo absoluto sobre a actividade comercial e sobre todos os aspectos do negócio, sendo a vontade e actuação da sociedade, in extremis, a vontade e actuação do primitivo Réu e da Recorrente.

G – Nesta senda, é forçoso reconhecer que substancial e economicamente a realidade comercial continuava a ser a mesma, sendo a sua veste jurídica e, por conseguinte, a respectiva ﬁrma os únicos elementos alterados.

H – Não obstante, o Tribunal a quo, na esteira do alegado pela Recorrida, declarou resolvido o contrato de arrendamento, sustentando que, ao permitir que a sociedade V passasse a exercer no locado a actividade anteriormente desenvolvida por si, o primitivo Réu cedeu a sua posição de arrendatário à dita sociedade, ao arrepio da vontade e consentimento da Recorrida, violando deste modo o disposto no art. 64º, n.º 1, alínea f) do RAU..

I – Prima facie, cumpre salientar que os factos aduzidos pelo primitivo Réu e os documentos juntos aos autos, mormente documentos de ﬂs. 64 a 70 evidenciam que a Recorrida não só tinha pleno conhecimento, como consentiu na alteração da situação subjacente à actividade desenvolvida no locado.

J – Com efeito, o primitivo Réu, desde o início da exploração do locado que vinha sendo alvo de ataques pessoais por parte de alguns moradores do prédio, ataques esses que chegaram ao conhecimento da generalidade dos leitores através de notícias publicadas no “Semanário”, periódico de larga expansão e comercialização da década de 90.

K – Acresce que a Senhora M, moradora do prédio onde se situa o imóvel em litígio, sempre contactou com a Recorrida, fazendo questão de a pôr ao corrente de toda a situação vivida no locado, tudo lhe relatando ao mais ínfimo pormenor.

L – Ademais, como se pode veriﬁcar dos documentos juntos aos autos, a presença da sociedade

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no locado fez-se sempre de modo público de molde a ser conhecido por todos, e nunca, como pretende a Recorrida fazer crer, de forma escamoteada,

M – Nem se diga que a favor da Recorrida abona o facto de ter estado ausente do país, pois o Administrador do imóvel, C, S.A., portanto seu legal representante, tinha pleno conhecimento dos factos supra vertidos, na medida em que teve oportunidade de os constatar pessoalmente em virtude da vistoria que realizou ao locado e da correspondência trocada com o primitivo Réu sobre a degradação do locado – cfr. documentos de fls 67 a 69.

N - E não obstante o conhecimento, nunca suscitou qualquer reserva, continuando a receber a renda paga pela Sociedade e a exercer regularmente os direitos que lhe assistia enquanto senhoria.

O - Neste sentido, resulta absolutamente provado o Quesito 2º do Questionário, sendo de todo incorrecta a apreciação dos factos feita pelo Mmº Juiz a quo, no atinente ao consentimento da Recorrida para a exploração do locado por intermédio de uma sociedade por quotas, donde ﬁca completamente afastada a aplicação do art. 64º, n.º 1, alínea f) do RAU.

P – Por outro lado, é inquestionável que a referida norma jurídica não se aﬁgura aplicável ao caso sub judice, pois, não obstante uma leitura de soslaio apontar para a subsunção da factualidade vertida nos presentes autos à norma supra citada, a verdade é que a ratio do preceito não acolhe a situação supra descrita.

Q - Ora, in casu a conﬁança que norteou a relação contratual entabulada entre o primitivo Réu e a Recorrida e que o art. 64º, n.º 1, alínea f) do RAU pretende preservar, não foi de modo algum quebrada ou lesada, na medida em que, na prática e em termos substanciais, não houve sub-rogação de qualquer sujeito contratual.

R – O art. 64º, n.º 1, alínea f) do RAU está conﬁgurado para os casos em que o primitivo arrendatário abandona ﬁsicamente o locado, deixa de ter qualquer interesse na sua utilização, atribuindo a outrem, parcial ou totalmente, o seu direito de gozo e fruição do imóvel.

S – De facto e na prática, o primitivo Réu não cedeu a sua posição contratual a uma terceira entidade. Tão-somente houve uma transformação da realidade jurídica subjacente à actividade comercial desenvolvida ab initio no locado. Se inicialmente o primitivo Réu explorava o estabelecimento comercial, concomitantemente com a Recorrente, enquanto empresário em nome individual, numa fase ulterior passou a explorar o mesmo estabelecimento, e concomitantemente com a Recorrente, sob a capa de uma realidade jurídica diferente – uma sociedade comercial que o casal dominava e controlava integralmente de facto e de direito.

T – Acresce que seria de todo injusto e comercialmente intolerável determinar que um comerciante se mantenha preso ad aeternum à forma jurídica que concedeu inicialmente à sua actividade comercial, sob pena de vir a ser sancionado com a resolução do contrato de arrendamento a que se vinculou com vista à exploração da referida actividade.

U – No que se refere à Reconvenção deduzida pelo primitivo Réu, procedeu também o Tribunal a quo a uma incorrecta aplicação do direito, porquanto baseou-se em pressupostos, quer factuais, quer jurídicos, erróneos, sendo, salvo o respeito que obviamente merece o ilustre

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Tribunal, completamente descabida a posição perfilhada.

V – O Tribunal a quo, não obstante ter considerado provado a realização de obras no locado, nomeadamente na casa-de-banho, nas vigas que suportavam a laje do 1º andar do prédio onde se situa o locado dos autos, bem como a substituição de toda tubagem de ar comprimido até à bomba, entendeu que a Recorrente não logrou demonstrar que as referidas obras foram efectivamente realizadas pelo primitivo Réu, seja em nome próprio, seja em nome da sociedade V, Lda., desconhecendo-se, portanto, a pessoa que por elas efectivamente se responsabilizou.

(…)

Z – Ademais, um raciocínio a fortiori, a experiência comum e as regras da normalidade, impelem-nos a deduzir que o responsável pelas obras realizadas num imóvel arrendado, em princípio, será ou o proprietário ou o arrendatário, enquanto titular do direito de gozo e fruição do imóvel, na medida em que são os únicos interessados e beneﬁciários directos das benfeitorias.

AA – In casu, atento o facto de a Recorrida ter-se auto-excluido desta restrita esfera de possíveis responsáveis, é forçoso presumir que as obras foram efectuadas pelo primitivo Réu.

BB – Entretanto, para o presente pleito é de todo indiferente determinar se o primitivo Réu realizou as benfeitorias em nome próprio ou em nome da sociedade, pois, sendo o primitivo Réu e a Recorrente sócios únicos da sociedade, o património deste, in extremis, é património daqueles, donde é inquestionável o facto de que foi o património geral do casal a suportar os custos inerentes às benfeitorias em apreço.

CC – Pelo exposto, é mister concluir que dos autos resulta manifestamente provado o Quesito n.º 6 do Questionário, no atinente à imputação da autoria das obras realizadas no locado, nomeadamente na casa-de-banho, na viga do 1º andar, na tubagem de ar comprimido de água de compressor, ao primitivo Réu.

DD – É absolutamente indiscutível que as obras realizadas e consideradas provadas consubstanciam, ex vi do art. 216º, n.º 2, do Código Civil, benfeitorias necessárias, pois visaram precisamente obstar a degradação do imóvel e evitar que tal estado prejudicasse o ﬁm específico do locado – a actividade comercial que ali se desenvolvia.

EE – Não compadecendo tais obras com as delongas habituais do procedimento judicial e atenta a inércia do Administrador do locado, decidiu o primitivo Réu proceder, por sua própria iniciativa e por sua conta, embora com o conhecimento da Recorrida, à execução das reparações mais prementes, pois estava em risco não só a actividade comercial desenvolvida no locado, mas sobretudo a segurança e saúde dos trabalhadores e clientes.

FF – Nesta senda e por força do disposto no art. 1036º, n.º 1, do Código Civil, tem o primitivo Réu e a Recorrente direito ao reembolso das despesas inerentes às obras de conservação efectuadas no locado.

GG – Contudo, ainda que se entenda que as obras realizadas não eram urgentes ou que a Recorrida nunca incorreu em mora, o que não se concede e se equaciona por mera cautela de patrocínio, sempre se concluirá, ex vi da conjugação dos arts. 1046º, n.º 1, e 1273º, n.º 1, do

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Código Civil, que à Recorrente assiste o direito à indemnização pelas benfeitorias necessárias realizadas no imóvel.

HH – No entanto, mesmo que se considere que as sobreditas obras não se aﬁguram como benfeitorias necessárias, ainda assim tem a Recorrente o direito de reaver o valor que o primitivo Réu despendeu com a sua execução, na medida em que são obras de beneﬁciação, isto é, atribuem um valor acrescentado ao imóvel, valor esse que não existiria caso as benfeitorias não tivessem sido efectuadas – cfr. 1273º, n.º 2, do Código Civil,

II – Pelo exposto, dúvidas não restam que à Recorrida assiste o direito de ser indemnizado pelo prejuízo que sofreu em virtude das obras efectuadas na casa de banho, nas vigas que suportam a laje do 1º andar do prédio, com a substituição de toda a tubagem do ar comprimido até à bomba, bem como com a tubagem da água até à bomba.

JJ – Entretanto, esclarece o Tribunal a quo que não condenou a Recorrida no ressarcimento das despesas que tais obras acarretaram, não só por desconhecer o responsável pela sua realização, mas também por não resultar demonstrado dos autos o custo exacto das mesmas.

KK – Ora, é jurisprudência assente que o não apuramento na acção declarativa do quantum da indemnização a que tem direito o lesado não motiva de modo algum a improcedência do pedido deduzido, na medida em que tal aferição sempre poderá ser relegada, ex vi dos arts. 661º, n.º 2, e 378, n.º 2, ambos do Código de Processo Civil, para momento ulterior à prolação da decisão que põe termo ao pleito, ou seja, pode ser liquidado em execução da sentença.

LL – Nesta sede é indispensável tão-somente a determinação do objecto da indemnização, isto é, a prova da realização de benfeitorias, da ocorrência de prejuízos, sendo processualmente possível impelir o apuramento do valor do dano para a execução da sentença.

MM – Neste sentido, o Tribunal a quo ao decidir como decidiu fez uma incorrecta interpretação e aplicação do art. 64º, n.º 1, alínea f) do Código Civil e violou os arts. 1036º, n.º 1, 1046º, n.º 1, e 1273º, n.ºs. 1 e 2, do Código Civil, bem como os arts. 661º, n.º 2, e 378, n.º 2, do Código de Processo Civil.

Nestes termos e nos demais de Direito que V. Exas. doutamente suprirão, deverá ser dado provimento ao presente recurso de Apelação, e, em consequência, deverá ser revogada a decisão proferida, substituindo-a por outra que:

- Considere a acção totalmente improcedente, absolvendo-se a Habilitada do pedido,

- Considere a reconvenção totalmente procedente, condenando-se a A. a indemnizar a Habilitada no valor que se vier a liquidar em execução da Sentença”

A Autora/Apelada contra-alegou, pugnando pela total improcedência da apelação da Ré/Reconvinte.

Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

O OBJECTO DO RECURSO

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Como se sabe, é pelas conclusões com que o recorrente remata a sua alegação (aí indicando, de forma sintéctica, os fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão recorrida: art. 690º, nº 1, do C.P.C.) que se determina o âmbito de intervenção do tribunal ad quem [1] [2].

Efectivamente, muito embora, na falta de especiﬁcação logo no requerimento de interposição, o recurso abranja tudo o que na parte dispositiva da sentença for desfavorável ao recorrente (art. 684º, nº 2, do C.P.C.), esse objecto, assim delimitado, pode vir a ser restringido (expressa ou tacitamente) nas conclusões da alegação (nº 3 do mesmo art. 684º) [3] [4].

Por isso, todas as questões de mérito que tenham sido objecto de julgamento na sentença recorrida e que não sejam abordadas nas conclusões da alegação do recorrente, mostrando-se objectiva e materialmente excluídas dessas conclusões, têm de se considerar decididas e arrumadas, não podendo delas conhecer o tribunal de recurso.

No caso sub judice, emerge das conclusões da alegação de recurso apresentada pela Ré ora Apelante que o objecto da presente Apelação está circunscrito a três questões:

a) Se o tribunal “a quo” julgou erradamente a matéria de facto ao considerar não provado o facto indagado no Quesito 1º do Questionário, pelo que, uma vez julgado provado esse facto, deve ser julgada procedente (em lugar de improcedente) a excepção peremptória da caducidade do direito da Apelada à resolução do contrato de arrendamento;

b) Se o tribunal “a quo” julgou erradamente a matéria de facto ao considerar não provado o facto indagado no Quesito 2º do Questionário, pelo que, uma vez julgado provado o consentimento da Apelada para a exploração do locado por intermédio duma sociedade comercial por quotas, não se veriﬁca o fundamento de resolução do arrendamento previsto na al f) do nº 1 do art. 64º do R.A.U.,

c) Se o art. 64º, n.º 1, alínea f) do RAU está conﬁgurado para os casos em que o primitivo arrendatário abandona ﬁsicamente o locado, deixa de ter qualquer interesse na sua utilização, atribuindo a outrem, parcial ou totalmente, o seu direito de gozo e fruição do imóvel, o que não ocorre se, inicialmente, o arrendatário explorava o estabelecimento comercial, concomitantemente com a mulher, enquanto empresário em nome individual, e, numa fase ulterior, passou a explorar o mesmo estabelecimento, concomitantemente com a mulher, sob a capa de uma realidade jurídica diferente – uma sociedade comercial que o casal dominava e controlava integralmente de facto e de direito;

c) Se o tribunal “a quo” julgou erradamente a matéria de facto ao considerar não provado o facto indagado no Quesito 6º do Questionário, no atinente à imputação ao primitivo Réu da autoria das obras realizadas no locado, nomeadamente na casa-de-banho, na viga do 1º andar, na tubagem de ar comprimido de água de compressor;

d) Se, sendo indiscutível que as obras realizadas e consideradas provadas consubstanciam, ex vi do art. 216º, n.º 2, do Código Civil, benfeitorias necessárias (pois visaram precisamente obstar a degradação do imóvel e evitar que tal estado prejudicasse o ﬁm especíﬁco do locado – a actividade comercial que ali se desenvolvia) e não se compadecendo tais obras com as

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delongas habituais do procedimento judicial e atenta a inércia do Administrador do locado, tem o primitivo Réu direito ao reembolso das despesas inerentes às obras de conservação por ele efectuadas no locado, por sua própria iniciativa e por sua conta, embora com o conhecimento da Recorrida, ex vi do art. 1036º, n.º 1, do Código Civil;

e) Se, ainda que se entenda que as obras realizadas não eram urgentes ou que a Apelada nunca incorreu em mora, sempre se teria de concluir, ex vi da conjugação dos arts. 1046º, n.º 1, e 1273º, n.º 1, do Código Civil, que à Apelante assiste o direito à indemnização pelas benfeitorias necessárias realizadas no imóvel;

f) Se, mesmo que se considere que as sobreditas obras não conﬁguram benfeitorias necessárias, ainda assim a Apelante sempre teria o direito de reaver o valor que o primitivo Réu despendeu com a sua execução, na medida em que são obras de beneﬁciação, isto é, atribuem um valor acrescentado ao imóvel, valor esse que não existiria caso as benfeitorias não tivessem sido efectuadas – cfr. 1273º, n.º 2, do Código Civil;

g) Se o facto de não resultar demonstrado dos autos o custo exacto das despesas que tais obras acarretaram nunca poderia obstar à condenação da Recorrida no ressarcimento de tais despesas, visto que o não apuramento, na acção declarativa, do quantum da indemnização a que o lesado tem direito não constitui causa de improcedência do pedido deduzido, na medida em que tal liquidação sempre poderá ser relegada, ex vi dos arts. 661º, n.º 2, e 378, n.º 2, ambos do Código de Processo Civil, para a fase da execução da sentença.

MATÉRIA DE FACTO

Factos Considerados Provados na 1ª Instância:

Devidamente ordenados, segundo uma sequência lógica e cronológica, os factos que a sentença recorrida elenca como provados são os seguintes:

1) A autora é dona e legítima proprietária do prédio urbano, garagem, sito em Lisboa, inscrito na matriz predial da freguesia de Santo Condestável e a que corresponde a fracção A Conservatória do Registo Predial de Lisboa (cfr. alínea A) da especificação);

2) Por escritura de 07 de Agosto de 1970, lavrada a folhas três verso do Livro para escrituras diversas n.º 22-I, do 17º Cartório Notarial de Lisboa, por J na qualidade de usufrutuário vitalício e, pela autora, como radiciária, foi dado de arrendamento à sociedade, S.A.R.L.», posteriormente tomando a designação de «A, S.A.», o prédio urbano, loja (garagem), descrito em 1), nos termos e nas condições constantes daquela escritura – da qual consta certidão de ﬂs. 17 a 24 dos autos - , que se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos (cfr.

alínea B) da especificação);

3) Até à presente data a única alteração ao clausulado é a que resulta da alteração da renda, por aplicação da lei vigente, a qual (Fevereiro 1995) é actualmente de Esc. 37.984$00, nos termos que resultam do documento de ﬂs. 25 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (cfr. alínea C) da especificação);

4) O artigo 3º da escritura referida em 2) tem a seguinte redacção:

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«A loja arrendada destina-se a armazém, estação de serviço de viaturas automóveis e de acumuladores eléctricas, oﬁcina de reparações mecânicas, garagem, recolha, serviços de estofador, pinturas, bate-chapas, soldaduras e electricidade e aﬁns » (cfr. alínea D) da especificação);

5) Em 05/06/1987, por escritura com início a fls. 20 do livro de notas n.º 299-C, do 20º Cartório Notarial de Lisboa, L tomou de trespasse o estabelecimento comercial instalado na loja (garagem) descrita em 1), documento do qual se encontra cópia certificada de fls. 26 a 29 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (cfr. alínea E) da especificação e documento de fls. 27 dos autos, onde se menciona como data da escritura a de 05/06/1987, facto a que se atende nos termos do artigo 659º, n.º 3, do Código de Processo Civil);

6) Por este trespasse tomou o referido L a posição de arrendatário daquela loja (cfr. alínea F) da especificação);

7) A autora tomou conhecimento de que no locado desenvolvia a sua actividade uma sociedade comercial por quotas, com a ﬁrma V, Lda. (cfr. alínea G) da especiﬁcação), o que acontecia, tanto quanto veio a apurar, pelo menos desde 1991, e de forma permanente e continuada (cfr.

alínea H) da especificação);

8) Soube a autora que tal sociedade havia, inclusivamente, mudado a sua sede para o prédio arrendado a L, por escritura lavrada em 30/10/89, de fls. 80 vº a fls. 82 vº do Livro de Notas para Escrituras Diversas do 21º Cartório Notarial de Lisboa (cfr. alínea I) da especificação), passando aquela sociedade a explorar no local um posto de abastecimento de combustíveis, e procedendo a reparações eléctricas e mecânicas em veículos automóveis (cfr. alínea J) da especificação);

9) Tal sociedade exerce, actualmente, no locado a actividade de estação de serviço e revenda de combustíveis líquidos, como revendedor da sociedade Repsol (cfr. alínea L) da especificação);

10) Encontrando-se no local a prestar a sua actividade, trabalhadores da sociedade V, Lda. (cfr.

alínea M) da especiﬁcação), os quais, sob as ordens e direcção e no interesse daquela sociedade, desenvolvem a sua actividade no locado dos autos, reparando veículos automóveis, abastecendo combustíveis, atendendo clientes (cfr. alínea N) da especificação), encontrando-se o horário de trabalho de alguns desses trabalhadores, inclusivamente, aﬁxado no locado dos autos (cfr. alínea O) da especificação);

11) O mapa de trabalho respectivo deu entrada nos serviços do Ministério do Emprego e da Segurança Social em Agosto de 1991 (cfr. alínea P) da especificação);

12) Tal situação tem-se mantido, ininterruptamente, pelo menos, desde 1991 e, pelo menos, até data posterior a Junho de 1994, e tanto quanto se apercebe até à presente data (data de entrada da p.i. em juízo) (cfr. alínea Q) da especificação);

13) Foram efectuadas obras na casa-de-banho, foi substituída toda a tubagem de ar comprimido até à bomba e foram efectuadas obras nas vigas que suportavam a laje do 1º andar do prédio referido em 1) (cfr. resposta dada ao quesito 4º) do questionário);

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14) L faleceu em 18 de Novembro de 1996, nos termos mencionados na certidão de assento de óbito daquele, que consta de ﬂs. 134 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, tendo, nos termos do apenso C aos presentes autos, sido habilitada, como sua única e universal herdeira, I (cfr. artigo 659º, n.º 3, do Código de Processo Civil).

Factos Considerados Não Provados na 1ª Instância.

Dentre os factos controvertidos incluídos na base instrutória, o tribunal a quo considerou não provados os seguintes:

a) Que a Autora sabia, desde a data de inícios de 1991, que o Réu havia tomado a exploração do estabelecimento sito no arrendado através da sociedade “V”, sociedade da qual tinha a totalidade do capital social, juntamente com o seu cônjuge (Quesito 1º do Questionário);

b) Que, devido ao facto de a sociedade comercial “V” e a sociedade familiar do Autor serem exactamente a mesma coisa, a senhorio deu, expressamente, o seu consentimento à presença daquela sociedade no locado (Quesito 2º do Questionário);

c) Que a referida sociedade vem exercendo, no local arrendado, a actividade de compra e venda de viaturas automóveis (Quesito 3º do Questionário);

d) Que as reparações aludidas no Quesito 4º importaram em Esc. 2.450.000$00, acrescidos de IVA à taxa legal, do qual o Réu já foi compensado nos termos do Código do IVA (Quesito 5º do Questionário);

e) Que a tubagem de ar comprimido até à bomba, assim como a tubagem de água do compressor até à bomba, tal como o esquentador foram colocados pelo Réu, não são partes integrantes, não compõem o locado enquanto mero espaço arrendado pela A., que corresponde à loja/garagem, sendo desse modo estranhos ao arrendado (Quesito 6º do Questionário).

O MÉRITO DA APELAÇÃO

1) SE O TRIBUNAL “A QUO” JULGOU ERRADAMENTE A MATÉRIA DE FACTO, AO CONSIDERAR NÃO PROVADOS OS FACTOS INDAGADOS NOS QUESITOS 1º, 2º E 6º DO QUESTIONÁRIO.

A Ré ora Apelante impugna, no presente recurso, a decisão sobre matéria de facto proferida pelo tribunal recorrido, no segmento em que considerou não provados os factos vertidos nos quesitos 1º, 2º e 5º do Questionário.

Na tese da Apelante, as provas documentais e testemunhais produzidas em audiência de julgamento reclamavam que o tribunal a quo tivesse respondido aﬁrmativamente (em lugar de negativamente) aos referidos quesitos 1º, 2º e 6º do Questionário.

Quid juris ?

Como é sabido, o CPC de 1939 estabelecia como regra a inalterabilidade da decisão do tribunal colectivo sobre a matéria de facto constante do questionário. Solução que, podendo ser criticada (por, eventualmente, cercear excessivamente as garantias de um bom julgamento),

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tinha, todavia, uma justiﬁcação lógica e cabal: «na verdade, não havendo redução a escrito das provas produzidas perante o tribunal colectivo, não podia a Relação controlar o modo como o mesmo Colectivo apreciara essas provas»[5].

Posteriormente, «o CPC de 1961 procurou ampliar os poderes da Relação no que toca, não só à apreciação das respostas à matéria de facto dadas pelo tribunal de 1ª instância, mas também à imposição duma fundamentação mínima relativamente às decisões do Colectivo, e determinou a possibilidade de anulação, ainda que oﬁciosa, quando as respostas à matéria de facto fossem deficientes, obscuras ou contraditórias»[6].

Todavia, «na prática, apesar de se prever um segundo grau de jurisdição em matéria de facto, face à redacção anterior do art. 712º [do C.P.C. ], só muito excepcionalmente tal garantia era exequível»[7].

De facto, perante a anterior redacção da al. a) do nº 1 do cit. art. 712º, a Relação só gozava do poder-dever de alterar a decisão sobre a matéria de facto se do processo constassem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão – o que apenas sucedia quando, havendo prova testemunhal, todas as testemunhas tivessem sido ouvidas por deprecada, estando os respectivos depoimentos reduzidos a escrito[8], ou se os elementos fornecidos pelo processo impusessem decisão diversa insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas[9].

«Nos demais casos, que a experiência demonstrou constituírem a larga maioria, bastava que na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto, o tribunal indicasse, ainda que em termos genéricos ou imprecisos, a interferência de prova testemunhal, declarações emitidas pelas partes, esclarecimentos prestados pelos peritos ou por quaisquer outras pessoas ouvidas na audiência de discussão e julgamento ou, ainda, o resultado da observação directa que o tribunal retirasse das inspecções judiciais, para que o tribunal superior ﬁcasse impedido de sindicar a decisão proferida pelo tribunal “a quo”»[10].

«Aqui se fundaram, embora em termos não exclusivos, as principais críticas apontadas ao sistema [da oralidade plena ou pura, implementado no CPC de 1939 e continuado no CPC de 1961] e que acabaram por levar o legislador a aprovar as medidas intercalares previstas no Dec-Lei nº 39/95, de 15 de Fevereiro, posteriormente mantidas na redacção final do CPC»[11].

Efectivamente, o cit. DL nº 39/95 veio possibilitar um recurso amplo sobre a matéria de facto, ao prescrever a possibilidade de registo ou documentação da prova, solução que a revisão do CPC operada em 1995/1996 (pelos Decretos-Leis nºs 329-A/95, de 12-XII, e 180/96, de 25-IX) sedimentou.

Assim, «a decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto passou a poder ser alterada, não só nos casos previstos desde 1939, mas também quando, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tenha sido impugnada, nos termos do art. 690º-A, a decisão com base neles proferida»[12].

O cit. DL. nº 39/95 aditou ao Código de Processo Civil então vigente os arts. 522º-A, 522º-B, 522º-C, 684º-A e 690º-A, atinentes ao registo dos depoimentos, à forma de gravação e ao modo como se deveria proceder para impugnar a matéria de facto, em sede de recurso.

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Após a mencionada Revisão de 1995/96 do Código de Processo Civil, o fulcral art. 690º-A passou a ter a seguinte redacção:

[“Ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão de facto”]

1- Quando se impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:

a) Quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;

b) Quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida.

2 - No caso previsto na alínea b) do número anterior, quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ainda ao recorrente, sob pena de rejeição do recurso, proceder à transcrição, mediante escrito dactilografado, das passagens da gravação em que se funda.

3 - Na hipótese prevista no número anterior, incumbe à parte contrária, sem prejuízo dos poderes de investigação oﬁciosa do tribunal, proceder, na contra-alegação que apresente, à transcrição dos depoimentos gravados que infirmem as conclusões do recorrente.

4- O disposto nos nºs 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso nos termos do nº2 do art. 684º-A”.

Posteriormente, o Decreto-Lei nº 183/2000, de 10 de Agosto, eliminou a exigência (estabelecida na redacção originária do nº 2 deste art. 690º-A) de que o recorrente procedesse, sob pena de rejeição do recurso, à “transcrição, mediante escrito dactilografado, das passagens da gravação em que se funda”, passando a prescrever que o início e o termo da gravação de cada depoimento, informação ou esclarecimento devem ﬁcar registados na acta da audiência de julgamento (cfr. o nº 2 aditado por este diploma ao cit. art. 522º-C do CPC) e possibilitando que as partes possam recorrer da matéria de facto com base na simples referência ao assinalado na acta (cfr. a nova redacção conferida por este diploma aos nºs 2 e 3 do cit. art. 690º-A), devendo o tribunal de recurso proceder à audição e visualização do registo áudio e vídeo, respectivamente, excepto se o juiz relator considerar necessária a sua transcrição, a qual será realizada por entidades externas para tanto contratadas pelo tribunal (cfr. o nº 5 aditado ao cit. art. 690º-A por este diploma).

Porém, o poder de cognição do Tribunal da Relação sobre a matéria de facto não assume uma amplitude tal que implique um novo julgamento de facto.

Desde logo, a possibilidade de conhecimento está conﬁnada aos pontos de facto que o recorrente considere incorrectamente julgados, com os pressupostos adrede estatuídos no art.

690º-A nºs 1 e 2 do CPC. «A expressão “ponto da matéria de facto” procura acentuar o carácter atomístico, sectorial e delimitado que o recurso ou impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto em regra deve revestir, estando em harmonia com a terminologia usada pela alínea a) do nº 1 do art. 690º-A: na verdade, o alegado “erro de julgamento” normalmente não inquinará toda a decisão proferida sobre a existência, inexistência ou conﬁguração essencial

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de certo “facto”, mas apenas sobre determinado e especíﬁco aspecto ou circunstância do mesmo, que cumpre à parte concretizar e delimitar claramente»[13] [14] [15] [16].

Por outro lado, o controlo de facto, em sede de recurso, tendo por base a gravação e/ou transcrição dos depoimentos prestados em audiência, não pode aniquilar (até pela própria natureza das coisas) a livre apreciação da prova do julgador, construída dialecticamente na base da imediação e da oralidade.

Efectivamente, «a garantia do duplo grau de jurisdição da matéria de facto não subverte o princípio da livre apreciação da prova (consagrado no art. 655º, nº 1, do CPC: “o juiz aprecia livremente as provas, decidindo segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto”) que está deferido ao tribunal da 1ª instância, sendo que na formação da convicção do julgador não intervêm apenas elementos racionalmente demonstráveis, já que podem entrar também elementos que em caso algum podem ser importados para a gravação vídeo ou áudio, pois que a valoração de um depoimento é algo absolutamente imperceptível na gravação/transcrição[17] [18].

Ora, «contrariamente ao que sucede no sistema da prova legal, em que a conclusão probatória é preﬁxada legalmente, no sistema da livre apreciação da prova, o julgador detém a liberdade de formar a sua convicção sobre os factos, objecto do julgamento, com base apenas no juízo que fundamenta no mérito objectivamente concreto do caso, na sua individualidade histórica, adquirido representativamente no processo»[19] [20] [21].

«O que é necessário e imprescindível é que, no seu livre exercício de convicção, o tribunal indique «os fundamentos suﬁcientes para que, através das regras da ciência, da lógica e da experiência, se possa controlar a razoabilidade daquela sobre o julgamento do facto como provado ou não provado»[22].

De facto, a lei determina expressamente a exigência de objectivação, através da imposição da fundamentação da matéria de facto, devendo o tribunal analisar criticamente as provas e especiﬁcar os fundamentos que foram decisivos para a convicção do julgador (art. 653º, nº 2, do CPC).

«Determinando a norma jurídica que o juiz faça uma análise crítica das provas produzidas (expressão que já estava prevista, no que concerne à sentença, no art. 659º, nº 3) e que especifique os fundamentos decisivos para a sua convicção, deve ser posto definitivamente de parte o método (ou o “expediente”) frequentemente utilizado de apresentar, como fundamentação, os simples meios de prova, v.g. “os depoimentos prestados pelas testemunhas e a inspecção ao local”»[23]. «A exigência legal, para ser acatada, impõe que, de acordo com as circunstâncias do caso concreto, se estabeleça o fio condutor entre a decisão da matéria de facto (resultado) e os meios de prova que foram usados na aquisição da convicção (fundamentos), fazendo a respectiva apreciação crítica, nos seus aspectos mais relevantes»[24].

«Por conseguinte, quer relativamente aos factos provados quer quanto aos factos não provados, deve o tribunal justiﬁcar os motivos da sua decisão, declarando por que razão, sem

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perda da liberdade de julgamento garantida pela manutenção do princípio da livre apreciação das provas (art. 655º do CPC), deu mais credibilidade a uns depoimentos e não a outros, julgou relevantes ou irrelevantes certas conclusões dos peritos, achou satisfatória ou não a prova resultante de documentos particulares, etc.»[25].

«Nesta perspectiva, se a decisão do julgador, devidamente fundamentada, for uma das soluções plausíveis, segundo as regras da experiência, ela será inatacável, visto ser proferida em obediência à lei que impõe o julgamento segundo a livre convicção»[26].

Daí que - conforme orientação jurisprudencial prevalecente - «o controle da Relação sobre a convicção alcançada pelo tribunal da 1ª instância deve restringir-se aos casos de ﬂagrante desconformidade entre os elementos de prova e a decisão, sendo certo que a prova testemunhal é, notoriamente, mais falível do que qualquer outra, e na avaliação da respectiva credibilidade tem que reconhecer-se que o tribunal a quo, pelas razões já enunciadas, está em melhor posição»[27] [28] [29].

Na verdade, «só perante tal situação [de ﬂagrante desconformidade entre os elementos de prova e a decisão] é que haverá erro de julgamento; situação essa que não ocorre quando estamos na presença de elementos de prova contraditórios, pois nesse caso deve prevalecer a resposta dada pelo tribunal a quo, por estarmos então no domínio e âmbito da convicção e da liberdade de julgamento, que não compete a este tribunal [ad quem] sindicar (artº 655-1 do CPC), e pelas razões já supra expandidas»[30] [31].

Em conclusão: «mais do que uma simples divergência em relação ao decidido, é necessário que se demonstre, através dos concretos meios de prova que foram produzidos, que existiu um erro na apreciação do seu valor probatório, conclusão difícil quando os meios de prova porventura não se revelem inequívocos no sentido pretendido pelo apelante ou quando também eles sejam contrariados por meios de prova de igual ou de superior valor ou credibilidade»[32].

É que «o tribunal de 2ª jurisdição não vai à procura de uma nova convicção (que lhe está de todo em todo vedada exactamente pela falta desses elementos intraduzíveis na gravação da prova), mas à procura de saber se a convicção expressa pelo Tribunal “a quo” tem suporte razoável naquilo que a gravação da prova (com os demais elementos existentes nos autos) pode exibir perante si»[33].

«Sendo, portanto, um problema de aferição da razoabilidade - à luz das regras da ciência, da lógica e da experiência (Miguel Teixeira de Sousa in “Estudos Sobre o Novo Processo Civil”, Lex, 1997, pág. 348) -, da convicção probatória do julgador recorrido, aquele que essencialmente se coloca em sede de sindicabilidade ou ﬁscalização do julgamento fáctico operado pela 1ª instância, forçoso se torna concluir que, na reapreciação da matéria de facto, à Relação apenas cabe, pois, um papel residual, limitado ao controle e eventual censura dos casos mais ﬂagrantes, como sejam aqueles em que o teor de algum ou alguns dos depoimentos prestados no tribunal “a quo” lhe foram indevidamente indiferentes, ou, de outro modo, eram de todo inidóneos ou ineficientes para suportar a decisão a que se chegou»[34].

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Casos excepcionais de manifesto erro na apreciação da prova, de ﬂagrante desconformidade entre os elementos probatórios disponíveis e a decisão do tribunal recorrido sobre matéria de facto serão, por exemplo, os de o depoimento de uma testemunha ter um sentido em absoluto dissonante ou inconciliável com o que lhe foi conferido no julgamento, de não terem sido consideradas - v.g. por distracção - determinadas declarações ou outros elementos de prova que, sendo relevantes, se apresentavam livres de qualquer inquinação, e pouco mais.

«A admissibilidade da respectiva alteração por parte do Tribunal da Relação, mesmo quando exista prova gravada, funcionará assim, apenas, nos casos para os quais não exista qualquer sustentabilidade face à compatibilidade da resposta com a respectiva fundamentação»[35].

«Assim, por exemplo:

a) apoiar-se a prova em depoimentos de testemunhas, quando a prova só pudesse ocorrer através de outro sistema de prova vinculada;

b) apoiar-se exclusivamente em depoimento(s) de testemunha(s) que não depôs(useram) à matéria em causa ou que teve(tiveram) expressão de sinal contrário daquele que foi considerado como provado;

c) apoiar-se a prova exclusivamente em depoimentos que não sejam minimamente consistentes, ou em elementos ou documentos referidos na fundamentação, que nada tenham a ver com o conteúdo das respostas dadas»[36].

Tendo presentes estes princípios orientadores, vejamos agora se, no caso dos autos, a ora Apelante deu cumprimento aos procedimentos legalmente exigíveis que possibilitam o recurso sobre a decisão de facto e, em caso aﬁrmativo, se, do ponto de vista substancial, lhe assiste razão.

Sob o ponto de vista formal, há que reconhecer que a ora Apelante cumpriu escrupulosamente o que lhe era exigido pela lei processual para poder atacar a decisão de facto da 1.ª instância, na medida em que indicou os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados (al. a), do n.º 1 do art.º 690.º-A, do CPC) e referiu os concretos meios probatórios, constantes do processo, que – na sua perspectiva - imporiam decisão de facto diversa da recorrida (al. b), do n.º 1, do art.º 690.º-A, do CPC).

Mas se é verdade que tais formalismos foram integralmente respeitados pela ora recorrente, não deixa de ser menos exacto que este tribunal da Relação, atento o que supra se referiu sobre a sua limitada possibilidade de alterar a matéria de facto (respeito pelo princípio da livre apreciação das provas, atribuído ao julgador em 1.ª instância), não encontra razões bastantes para alterar a factualidade apurada pelo tribunal a quo.

Com efeito, o Senhor Juiz do Tribunal a quo fez a sua valoração da prova produzida, tendo apresentado a respectiva motivação de facto, na qual explicitou minuciosamente, não apenas os vários meios de prova (depoimentos testemunhais e documentos) que concorreram para a formação da sua convicção, como os critérios racionais que conduziram a que a sua convicção acerca dos diferentes factos controvertidos se tivesse formado em determinado sentido e não noutro.

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Estão em causa – na impugnação que a ora Apelante faz da decisão da matéria de facto proferida pelo tribunal de primeira instância – as respostas (de “não provado”) dadas aos Quesitos 1º, 2º e 3º do Questionário, nos quais se indagava, respectivamente:

a) Se a Autora sabia, desde a data de inícios de 1991, que o Réu havia tomado a exploração do estabelecimento sito no arrendado através da sociedade “V - ”, sociedade da qual tinha a totalidade do capital social, juntamente com o seu cônjuge (Quesito 1º);

b ) Se, devido ao facto de a sociedade comercial “V” e a sociedade familiar do Autor serem exactamente a mesma coisa, a senhorio deu, expressamente, o seu consentimento à presença daquela sociedade no locado (Quesito 2º);

c) Se a tubagem de ar comprimido até à bomba, assim como a tubagem de água do compressor até à bomba, tal como o esquentador foram colocados pelo Réu, não são partes integrantes, não compõem o locado enquanto mero espaço arrendado pela A., que corresponde à loja/garagem, sendo desse modo estranhos ao arrendado (Quesito 6º).

No que tange às respostas dadas aos Quesitos 1º e 2º, a Apelante sustenta que:

- os factos aduzidos pelo primitivo Réu e os documentos juntos aos autos, mormente documentos de ﬂs. 64 a 70 evidenciam que a Recorrida não só tinha pleno conhecimento, como consentiu na alteração da situação subjacente à actividade desenvolvida no locado;

- com efeito, o primitivo Réu, desde o início da exploração do locado que vinha sendo alvo de ataques pessoais por parte de alguns moradores do prédio, ataques esses que chegaram ao conhecimento da generalidade dos leitores através de notícias publicadas no “Semanário”, periódico de larga expansão e comercialização da década de 90;

- acresce que a Senhora M, moradora do prédio onde se situa o imóvel em litígio, sempre contactou com a Recorrida, fazendo questão de a pôr ao corrente de toda a situação vivida no locado, tudo lhe relatando ao mais ínfimo pormenor;

- ademais, como se pode veriﬁcar dos documentos juntos aos autos, a presença da sociedade no locado fez-se sempre de modo público de molde a ser conhecido por todos, e nunca de forma escamoteada,

- apesar de a Recorrida ter estado ausente do país, o Administrador do imóvel, C, S.A., portanto seu legal representante, tinha pleno conhecimento dos factos supra vertidos, na medida em que teve oportunidade de os constatar pessoalmente em virtude da vistoria que realizou ao locado e da correspondência trocada com o primitivo Réu sobre a degradação do locado – cfr. documentos de ﬂs 67 a 69 – e, não obstante esse conhecimento, nunca suscitou qualquer reserva, continuando a receber a renda paga pela Sociedade e a exercer regularmente os direitos que lhe assistia enquanto senhoria.

Quid juris ?

De quanto precede resulta, pois, à evidência que – aos olhos da Apelante – os meios de prova que, in casu, imporiam uma resposta positiva aos Quesitos 1º e 2º são, todos, de índole documental.

Ora, o tribunal “a quo” justiﬁcou do seguinte modo a sua não convicção quanto à realidade dos

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factos invocados (na sua contestação) pela ora Apelante e vertidos nos mencionados Quesitos 1º e 2º:

“…a resposta dada ao artigo 1°) do questionário assentou na ausência de demonstração do ali questionado, nada se provado a mais do que constava já das alíneas G) e H) da especificação tendo, por isso, a resposta dada sido remissiva para o que consta de tais alíneas. Com efeito, qualquer dos meios de prova produzidos não foi idóneo a concluir diversamente. A autora negou ter tido qualquer conhecimento sobre a constituição da sociedade em questão. As testemunhas nada disseram sobre a existência de tal conhecimento. A prova documental não permite concluir que o conhecimento da autora datasse de 1991 (assim, designadamente, o documento de fls. 36 a 39, embora datando de 1991 respeita a um pedido feito pelo réu, nada permitindo, em face dele concluir que a autora conhecesse desde então os factos registados a fls. 39; os documentos de fls. 40-41 datam de período muito posterior a 1991, nada permitindo concluir de positivo sobre tal conhecimento; os documentos de fls. 61 a 65 respeitam a M e a L ou V, Lda., não se podendo, sem outra demonstração, que não ocorreu, concluir, em face dos mesmos que a autora conhecesse a situação neles relatada, não se apurado, por hipótese, a existência de qualquer mandato ou incumbência por parte da autora à referida M para tratar da administração do prédio ou outra situação de onde se pudesse concluir pelo conhecimento da autora, desde a data questionada neste quesito; e os demais documentos juntos aos autos são perfeitamente inconclusivos quanto a esta matéria, não permitindo, igualmente, formar convicção positiva sobre o questionado).

Não logrou a ré demonstrar, por qualquer modo, que tenha existido qualquer consentimento prestado pela autora à presença da sociedade V Lda. no locado, pois, nenhum dos meios de prova produzidos permitiu que o tribunal formasse convicção positiva sobre tal autorização, respondendo-se, em conformidade, «não provado», ao questionado no artigo 2°) do questionário.”

Analisando os documentos em questão (juntos aos autos de ﬂs. 64 a ﬂs. 70), conclui-se, efectivamente, que nenhum deles corrobora, minimamente, a versão factual da Apelante, segundo a qual a senhoria teria tido conhecimento da presença da sociedade “V, Lda.” no arrendado, logo desde 1991, e teria anuído expressamente a essa presença.

Assim é que:

- os documentos constantes de ﬂs. 64-65 constituem cartas subscritas por um terceiro (uma cidadã com o nome de M, alegadamente residente no prédio dos autos) que se não provou que fosse procuradora da senhoria ora Apelada ou sequer que tivesse sido por esta mandatada para as escrever;

- o documento junto a fls. 66 constitui uma carta, datada de 8/2/95, endereçada pelo C (o putativo procurador da senhoria) ao primitivo arrendatário (L), relativa a uma reclamação apresentada pelo mesmo com respeito a umas pretensas infiltrações pluviais e a uma putativa danificação da estrutura, provocada por humidades, sendo, portanto, totalmente inócuo para demonstrar que a senhoria tivesse tido conhecimento, desde 1991, da presença da referida

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sociedade no locado;

- o documento junto a fls. 67-68 constitui uma carta, datada de 8/2/95, endereçada pelo C (o putativo procurador da senhoria) a um suposto morador do prédio (M), que, aparentemente, seria administrador do condomínio, na qual se afirma que teve lugar uma vistoria destinada a detectar a origem das infiltrações contra as quais o inquilino da ora Apelada teria reclamado – matéria que nada tem que ver com o pretenso conhecimento, por parte da senhoria, logo desde 1991, da presença da dita sociedade no arrendado;

- o documento junto a ﬂs. 69 constitui, tanto quanto, dele se colhe, a resposta da dita administradora do condomínio à mencionada carta de 8/2/95 do C (o putativo procurador da senhoria), sobre o problema dos danos e inﬁltrações denunciados pelo inquilino da ora Apelada;

- o documento de fls. 70 constitui fotocópia dum artigo redigido por uma jornalista de nome D e publicado no jornal “O”, no qual se dá conta do litígio que opõe uma moradora do prédio dos autos (M) à sociedade “V, Lda.”, nada se podendo dele retirar acerca da data em que a senhoria ora Apelada teve conhecimento da presença desta sociedade no local arrendado e, muito menos, acerca da anuência a essa presença por parte daquela.

Donde que a apreciação que o Mm.º Juiz a quo fez – no despacho em que respondeu ao questionário – do valor probatório de tais documentos surge-nos assim como claramente sufragável, com iniludível assento na prova produzida e em que declaradamente se alicerçou, nada justificando por isso a alteração das respostas dadas aos quesitos 1º e 2º.

O presente caso, manifestamente, não se reconduz, pois, a um daqueles casos ﬂagrantes e excepcionais em que - como vimos - essa alteração é de ocorrência forçosa.

No que respeita ao quesito 6º do Questionário, a ora Apelante pretende que:

- tendo o tribunal “a quo” considerado absolutamente credível, objectivo e honesto o depoimento prestado pela testemunha Alfredo Brito, ao ponto de nele sustentar a prova de certos factos, não se consegue vislumbrar a razão pela qual considerou não provada a autoria das obras efectuadas no locado, quando Alfredo Brito aﬁrmou categoricamente que as referidas obras foram realizadas pelo Réu primitivo, o Senhor Luís de ;

- aliás, a Recorrida, em sede de Resposta à Reconvenção, colocou em crise tão-somente o facto de o Réu, em nome próprio e por sua conta, ter efectuado as sobreditas obras, aceitando porém que tais obras, a serem reais, terão sido executadas pela sociedade V - .

- ademais, um raciocínio a fortiori, a experiência comum e as regras da normalidade impelem- nos a deduzir que o responsável pelas obras realizadas num imóvel arrendado, em princípio, será ou o proprietário ou o arrendatário, enquanto titular do direito de gozo e fruição do imóvel, na medida em que são os únicos interessados e beneficiários directos das benfeitorias;

- in casu, tendo-se a Recorrida auto-excluído desta restrita esfera de possíveis responsáveis, é forçoso presumir que as obras foram efectuadas pelo primitivo Réu.

Quid juris ?

O tribunal “a quo” justiﬁcou do seguinte modo a sua não convicção acerca da autoria das obras

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levadas a cabo no local arrendado:

“As respostas dadas aos quesitos 3°), 5°) e 6°) do questionário assentaram na ausência de demonstração do ali questionado, não tendo, nenhum dos meios de prova produzidos permitido formar diversa convicção no Tribunal.

(…)

Finalmente, a convicção do Tribunal sobre a resposta dada ao quesito 4°) do questionário assentou no exame crítico dos depoimentos de… os quais foram concordantes na existência de obras relativas às vigas que sustentam o 1° andar do prédio. Aliás, os documentos de ﬂs. 66 a 69 dos autos reportar-se-ão, indirectamente, à realização de tais obras, permitindo reforçar a credibilidade de tais depoimentos. Quanto à existência de obras na casa-de-banho e relativamente à tubagem de ar comprimido formou tal convicção no Tribunal, o exame crítico do depoimento de Alfredo de Brito que depôs com objectividade e honestidade, merecendo credibilidade. Tais referidos depoimentos revelaram, contudo, manifesto desconhecimento da demais matéria que constava questionada nos quesitos 4°) – não tendo sido possível averiguar da existência, data de execução das outras obras questionadas em tal quesito, nem sequer da autoria por parte de L ou da sociedade V, Lda., das obras ali questionadas - 5°) e 6°) do questionário, motivo pelo qual, não foi possível responder de forma diversa da ali efectuada”.

Os meios de prova que – aos olhos da ora Apelante – imporiam uma resposta positiva ao Quesito 6º do Questionário, no que tange à autoria das obras realizadas no local arrendado, reconduzem-se, afinal, ao depoimento prestado pela testemunha A.

A verdade, porém, no caso dos autos, as provas testemunhais produzidas em audiência de julgamento não foram sequer objecto de gravação, seja por sistema sonoro seja por meios audiovisuais: cfr. as actas das sessões de 17/1/2007 e de 13/2/2007, constantes, respectivamente, de fls. 325-327 e 334-334 Vº.

Como assim, esta Relação nunca poderia sindicar o modo como o tribunal “a quo” valorou o depoimento prestado pela referida testemunha, nem os prestados por qualquer outra das testemunhas inquiridas em audiência de julgamento.

A Apelante invoca também – é certo -, em abono da alteração da resposta dada pela 1ª instância ao Quesito 6º, a experiência comum e as regras da normalidade, de acordo com as quais o responsável pelas obras realizadas num imóvel arrendado, em princípio, será ou o proprietário ou o arrendatário, enquanto titular do direito de gozo e fruição do imóvel, na medida em que são os únicos interessados e beneﬁciários directos das benfeitorias, pelo que, in casu, tendo-se a Apelada auto-excluído desta restrita esfera de possíveis responsáveis, seria forçoso presumir que as obras foram efectuadas pelo primitivo Réu.

Quid juris ?

Como é sabido, a decisão do tribunal de 1ª instância sobre matéria de facto apenas pode ser alterada pela Relação nas situações taxativamente enumeradas nas als. a), b) e c) do nº 1 do cit. art. 712º do CPC.

Ora, tirando a hipótese em que, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, a decisão