L A U D O P E R I C I A L

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE OSASCO.

Processo Nº 0022801-92.2019.8.26.0405

SAMIR SOLIAMAN, Engenheiro Civil CREA Nº 0601238250, Perito Judicial, nomeado nos autos do

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA _{– Despesas}

Condominiais, requerido por ASSOCIAÇÃO DOS

PROPRIETÁRIOS DE IMÓVEIS DA RUA

FIORAVANTE VIEL em face de AUGUSTO JOSÉ NUNES, tendo completado todos os estudos, diligências e vistorias, vem apresentar suas conclusões consubstanciadas no seguinte:

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O PRESENTE LAUDO CONSTITUI DE:

1 - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

2 - VISTORIA

2.1- Situação e características da região 2.2 - Descrição do imóvel

3 - AVALIAÇÃO

3.1 - Pesquisa e análise do valor unitário do terreno 3.2 - Valor do terreno

3.3 - Valor da construção 3.4 - Valor do imóvel

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1 - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

O presente laudo tem como objetivo apurar o valor do imóvel localizado à Rua Manoel Martin, nº 303, lote 13 da quadra “U” do loteamento denominado Jardim Adalgisa II, pertencente ao réu e que se encontra penhorado como garantia de dívida.

2 - VISTORIA

2.1 - Situação e características da região

O imóvel em questão encontra-se localizado à Rua Manoel Martin, nº 303, Jardim Adalgisa, Município de Osasco, conforme ilustração a seguir:

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A região é de fácil acesso e dotada dos principais melhoramentos públicos. A circunvizinhança possui baixa densidade demográfica e é composta predominantemente por edificações residenciais de padrão médio, comércio e serviços de âmbito local.

2.2- Descrição do imóvel

O imóvel objeto de avaliação é uma residência de padrão médio, encontra-se devidamente inscrita na Prefeitura de Osasco sob o nº 23242.54.02.0160.00.000.

O imóvel possui frentes para a Rua Manoel Martin (frente principal) e para a Rua Fioravante Viel, com acesso a uma garagem.

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Conforme cadastro municipal, o imóvel em questão possui as seguintes características físicas:

Terreno : 260,00m2

Construção : 188,20m2

Sobre o terreno encontra-se edificada uma residência de um pavimento, com corpo principal e edícula com lavanderia, executada em alvenaria e estrutura de concreto, cobertura em telhas cerâmicas. Possui as seguintes características físicas:

CORPO PRINCIPAL

− Salas de estar e jantar com piso de tacos, paredes argamassadas e pintadas, portas de madeira, esquadrias de ferro com vidro e grade externa;

− Lavabo com piso e paredes revestidas com cerâmica;

− Copa/cozinha com piso e paredes revestidas com cerâmica, porta de madeira, esquadrias de ferro com vidro e grade externa;

− 3 dormitórios sendo uma suíte, piso de tacos, paredes argamassadas e pintadas, janelas de madeira com veneziana e grade externa;

− Banheiro social com piso e paredes revestidas com cerâmica; − Garagem coberta junto a entrada (Rua Manoel Martin).

EDÍCULA

− Lavanderia com piso cerâmico, parede revestida com cerâmica junto ao tanque, o restante argamassado e pintado;

− 2 cômodos destinados a guarda de mantimentos e oficina, tendo em vista a atividade do réu – feirante.

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O imóvel encontra-se ocupado pelo réu e se apresenta em bom estado geral de conservação.

Em função de suas características físicas e funcionais, o imóvel pode ser enquadrado como tendo padrão equivalente a “Casa Padrão Médio”, tendo como coeficiente 2,154 x R 8N, de acordo com o estudo intitulado “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - 2019”.

Vista geral da Rua onde se localiza o imóvel Detalhe da entrada do imóvel

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Fundos, separação com a edícula Depósito – edícula

Lavanderia - edícula Sala de estar

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Dormitório 1 Dormitório 2

Dormitório 3 - suite Banheiro da suite

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3 - AVALIAÇÃO

Para a avaliação do imóvel este perito optou pela utilização do método evolutivo, que, em linhas gerais, consiste em apurar o valor do terreno e acrescer o valor das benfeitorias, por acreditar ser esse o método mais adequado.

3.1 - Pesquisa e análise do valor unitário do terreno

Para a determinação do valor unitário do terreno, este signatário procedeu a uma pesquisa de mercado na região, bem como consulta as imobiliárias locais, onde foram coletados elementos similares ao imóvel objeto de avaliação, apresentados a seguir:

ELEMENTO 1 out/20

Rua José dos Santos Gonçalves Valor : R$ 470.000,00 Oferta Terreno : 466,00m2

Contato : Diagonal Imóveis Fone: 3735-4199

Rua Rubens Gomes de Souza

Valor : R$ 380.000,00 Oferta Terreno : 250,00m2

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Rua Rosa Broseghini

Contato : Gregório Imóveis Fone: 3782-4933

Rua Salomão Jarawan

Contato : Sacco Imóveis Fone: 3682-5770

Rua José M.Monteiro de Oliveira Valor : R$ 435.000,00 Oferta Terreno : 456,00m2

Contato : Jairo Pitta Fone: 4620-6605

Jardim Adalgisa

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Jardim Adalgisa

Contato : Imob.Esperança Fone: 3681-4155

Jardim Adalgisa

Contato : Imob.Esperança Fone: 3681-4155

No sentido de homogeneizar os elementos pesquisados, foi dado o seguinte tratamento:

a) Fator oferta: considerando a natural elasticidade dos negócios, será adotado um desconto de 10% sobre o preço original da oferta.

b) Localização: os valores pesquisados possuem a mesma característica da região do imóvel avaliando. Assim sendo não será efetuada tal transposição.

c) Área: por se tratar de elementos pesquisados no mesmo zoneamento, com as mesmas restrições, será adotada a proporção simples entre os elementos e o imóvel avaliando.

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3.2 - Valor do terreno

Tendo em vista o valor unitário apurado, o valor do terreno resulta em:

Vt = área x valor unitário

Vt = 260,00m2 _{x R$ 1.052,69/m}2_{= R$ 273.699,40}

3.3 _{– Valor da construção}

A edificação anteriormente descrita será avaliada de acordo com o trabalho intitulado “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - 2019”. Segundo o referido trabalho, a mesma pode ser enquadrada como tendo padrão equivalente a "Casa – padrão médio", cujo valor unitário é calculado pela

seguinte expressão: 2,154 x R8N

ELEMENTO VALOR OFERTA ÁREA V.UNITÁRIO

1 470.000,00 0,90 466,00 907,72 2 380.000,00 0,90 250,00 1.368,00 3 525.000,00 0,90 450,00 1.050,00 4 500.000,00 0,90 506,00 889,32 5 435.000,00 0,90 456,00 858,55 6 300.000,00 0,90 250,00 1.080,00 7 450.000,00 0,90 450,00 900,00 8 380.000,00 0,90 250,00 1.368,00 1.052,69 1.368,49 736,88 Média Lim.Superior Lim.Inferior

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O custo unitário de construção R8N para o mês de outubro é R$ 1.517,65/m2_.

A depreciação, devido ao obsoletismo e o estado de conservação, será calculada de acordo com a seguinte expressão:

Foc = R + K x (1 - R) onde:

Foc = fator de depreciação

R = coeficiente residual = 0,20 (tabela 1) Ir = Idade referencial = 70 anos (tabela 1) Ii = Idade do imóvel = 40 anos

K = coeficiente de Ross/Heidecke, que leva em consideração a idade da edificação frente sua vida útil e o seu estado de conservação, é dado pela seguinte expressão:

K = 1 – (0,5 x ((Ii/Ir) + (Ii/Ir)2_{)) x (1 - %depreciação)}

- conforme vistoria, o estado geral de conservação da edificação aponta para "d" entre regular e necessitando de reparos simples com depreciação de 8,09%, resultando o valor de K = 0,5064

Foc = 0,20 + 0,5064 x (1 - 0,20) = 0,6052

Assim sendo, o valor da construção resulta em: Vc = Ac x 2,154 x R8N x FOC

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3.4 _{– Valor do Imóvel}

Assim sendo, o valor de venda para o imóvel resulta em:

Valor do terreno : R$ 273.699,40

Valor da Construção : R$ 371.846,04

R$ 645.545,44

ou, em números redondos, podemos adotar como valor de mercado, relativo a outubro/2020:

R$ 645.000,00 (seiscentos e quarenta e cinco mil reais)

.

4 - ENCERRAMENTO

Vai o presente laudo, impresso em meio digital, em 14 folhas. Este perito coloca-se à disposição do Juízo e das partes para quaisquer esclarecimentos.

São Paulo, 30 de novembro de 2020

SAMIR SOLIAMAN Engenheiro Civil