CARLOS ROBERTO SCOMPARIN, brasileiro,

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EXCELENTÍSSIMO Sr. Dr. JUIZ DE DIREITO DA

9 ª VARA CÍVEL DE

CAMPINAS - SP

PROCESSO N

o

1008623.63.2015.8.26.0114-01

AÇÃO: Cumprimento de Sentença

CARLOS ROBERTO SCOMPARIN

, brasileiro,

Engenheiro Civil, CREA N º 43.211 / D, Perito Judicial, já devidamente qualificado nos autos de Cumprimento de Sentença, que tem como

Requerente Condomínio Residencial Águas de Lindóia, vem

respeitosamente à presença de V. Ex.ª, para apresentar as conclusões a que chegou, consubstanciadas no presente LAUDO PERICIAL, segundo os elementos apresentados nos autos e nos limites do pedido e determinação deste Juízo.

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01- PRELIMINARES

Trata-se de uma Ação de Cumprimento de Sentença – Despesas Condominiais, que tem como Autor Condomínio Residencial Águas de Lindóia e Requerida Luzia Rodrigues de Souza, sendo que às fls. 177, deu-se a nomeação de perícia técnica avaliatória de imóvel.

02- VISTORIA

No dia 25 de setembro de 2020, à luz de inteira liberdade de ação, que é concedida aos peritos pelo artigo 429, do CPC, procedemos à vistoria ao imóvel, situado à Avenida São José dos Campos, n º 3.175 – Campinas/SP, apartamento n º 104 do pavimento térreo, do Bloco E, sendo que por duas vezes não teve êxito de encontrar alguém no imóvel, mas a observação do local e do edifício, informações na portaria com o zelador, Sr. Orlando Silva e as documentações contidas nos autos, nos possibilitam de realizar esta avaliação.

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03-

LAUDO TÉCNICO AVALIATÓRIO

Para nossas conclusões e elaboração do presente laudo, além de nossos conhecimentos técnicos desenvolvidos em mais de 18 anos de Perícias, principalmente nas Varas Cíveis de Campinas, nos socorremos também de fontes de informações dignas de credibilidade.

O critério utilizado é o orientado pela NBR 14653 da ABNT -Associação Brasileira de Normas Técnicas, ou seja, Método Evolutivo, Grau de Fundamentação II.

3.1- DESCRIÇÃO DO IMÓVEL:

Apartamento de n º 104, do pavimento térreo, do Bloco E, do Condomínio Residencial Águas de Lindóia, contendo sala, 02 dormitórios, 01 banheiro, cozinha, área de serviço, 01 vaga para veículos, descoberta, área útil de 45,02 m ² - comum de 32,197 m ² - total de 77,217 m ² e fração ideal de 0,4427695% do terreno, idade aparente de 06 anos, em bom estado de conservação, matriculado no 3 º CRIC sob n º 211.416.

3.2- QUESITOS:

A- Pelo Autor (fls. 183/184):

01- Queira o Senhor Perito informar qual o valor atual de venda do imóvel da ora Executada.

R= Ver item Conclusão deste Laudo.

02- Queira o Senhor Perito informar qual o valor atual de locação do imóvel da ora Executada.

R= Ver item Conclusão deste Laudo.

03- Queira o Senhor Perito informar se o imóvel sofreu alguma

valorização, sob o ponto de vista comercial, em virtude de obras (benfeitorias) ou desenvolvimento da região.

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R= Não sofreu.

04- Queira o Senhor Perito informar qual o tipo de zoneamento

em que se situa o imóvel.

R= Zona residencial.

05- Queira o Senhor Perito informar se o imóvel pode ser considerado de alto padrão?

R= O imóvel é considerado de padrão médio/médio.

06- Queira o Senhor Perito informar se existe fácil locomoção de ônibus para o centro da cidade e demais bairros; (Descrever.)

R= Sim existe.

07- Queira o Senhor Perito informar se o imóvel encontra-se em boas condições de uso.

R= Sim encontra-se.

3.3- AVALIAÇÃO: 3.3.1- Do Imóvel:

Para avaliação do imóvel nos é recomendado por diversos julgados, o Método Comparativo (determinação de valor através da comparação com outros imóveis), desde que ocorram:

- Identidade de condições e características;

- Preço conhecido no mercado imobiliário local;

- Dos preços com ofertas reais e atuais.

Para critério utilizado e perfeitas aferições procedem à necessária homogeneização de todos os dados colhidos de imóveis semelhantes, na mesma localidade, região ou município, com

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valores de mercado atualizados, tudo para as devidas comparações, quanto às diferenças existentes em relação ao aproveitamento, localização etc.

3.3.2- Análise dos elementos pesquisados. 3.3.2.a- Tratamento dado à pesquisa. 3.3.2.b- Fator de oferta.

Procedemos um desconto em torno de 10,00 % sobre o preço empregado, atendendo à natural elasticidade dos negócios imobiliários.

3.3.2.c- Fator Testada.

A correção da testada será feita através da raiz quarta da relação entre a testada efetiva do terreno e a de referência da zona.

T = (a/ar)1/4 para os limites ar < a < 2ar.

No caso, testada de referência = 10,00 – adotaremos então:

Fator testada = 1,00 3.3.2.d- Fator localização.

Quando houver necessidade de pesquisas em áreas vizinhas e similares, deverá ser feita correção dos valores para comparação ao valor efetivo. Adotado = FL = 1,00.

3.3.2.e- Fórmula para Avaliação.

ANEXO II

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q =R$189.000,00+R$180.000,00+R$208.000,00+R$217.000,00+R$210.000,00+R$222.000,00+R$215.000,00+R$198.000,00

8

q = R$ 204.875,00

Adotando a teoria estatística das pequenas amostras (n<30) com a distribuição T de Student, para grau de confiabilidade 70,00 % consideramos como intervalo tolerável 30,00 % em torno de média, teremos então:

Limite Superior: R$ 266.337,00 Limite Inferior : R$ 143.412,00 Homogeneizando: Fator Fonte K2 = 1,00 V = R$ 204.875,00 x 1,00 V = R$ 204.875,00

Para locação adota-se o Método da Renda – 5%, com:

V = R$ 204.875,00 x 5 x 1

100 12

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3.4- CONCLUSÃO

Avalio o apartamento de n º 104, do Bloco E, no pavimento térreo, do Condomínio Residencial Águas de Lindóia, sito à Avenida São José dos Campos, n º 3.175 – Campinas/SP, matrícula n º 211.416, do 3 º CRIC, em R$ 204.875,00 (duzentos e quatro mil oitocentos e setenta e cinco reais), e o valor locatício em R$ 853,00 (oitocentos cinquenta e três reais).

Nada a mais havendo a ser considerado, dá-se por encerrado o presente Laudo Pericial, que vai com todas as suas folhas rubricadas no anverso, sendo a última datada e assinada.

Não obstante, este Perito prestará, tanto quanto seja necessário, quaisquer outros esclarecimentos que se fizerem necessários, ao completo entendimento do Processo em Curso.

Campinas, 02 de outubro de 2020

Eng. Carlos Roberto Scomparin

Perito Judicial CREA 43.211/D

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ANEXO I

Vista da fachada do condomínio

Vista do acesso ao Condomínio

Vistas do Bloco E

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Vista do acesso ao Bloco E

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ANEXO II PESQUISAS COMPARATIVAS REALIZADAS: ELEMENTO COMPARATIVO N º. 01:

BAIRRO : Lot. Parque São Martinho AP000184

ENDEREÇO : Av. São José dos Campos, 3175

ÁREA : 45,00 m ² (02 dormitórios, 01 banheiro, 01 vaga)

PREÇO : R$ 189.000,00

FONTE : Imóveis Pq. Prado Tel. (19) 3278 2885

ELEMENTO COMPARATIVO N º. 02:

PREÇO : R$ 180.000,00

FONTE : Mega Ass. Neg. Imobiliários Tel. (19) 3252 7410

PREÇO : R$ 208.000,00

(11)

PREÇO : R$ 217.000,00

FONTE : Mega Ass. Neg. Imobiliários Tel. (19) 3252 7410

PREÇO : R$ 210.000,00

FONTE : D Lange Imóveis Tel. (19) 3322 3800

PREÇO : R$ 222.000,00

(12)

PREÇO : R$ 215.000,00

FONTE : Eliane Imóveis Tel. (19) 4108 0070

PREÇO : R$ 198.000,00