OPERADORA
Bom dia. Sejam bem-vindos à teleconferência da Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário referente aos resultados do segundo trimestre de 2010, divulgados ontem, dia 10 de agosto de 2010. Estão presentes conosco o Sr. Francisco Sciarotta Neto, Diretor Superintendente da Companhia, Sr. Leonardo de Paiva Rocha, Diretor de Finanças e Relações com Investidores, o Sr. Maurício Tavares Barbosa. Diretor de Incorporação e a Sra. Camila Poleto Bernardi, Coordenadora de Relações com Investidores.
Os slides da apresentação estão disponíveis na Internet para download no endereço: www.ccdi.com.br/ri, bem como a transmissão ao vivo da teleconferência.
Informamos que a apresentação será gravada e todos os participantes estarão apenas ouvindo a teleconferência durante a apresentação da empresa. Em seguida iniciaremos a sessão de perguntas e respostas, quando maiores instruções serão fornecidas. Caso algum dos senhores necessite de alguma assistência durante a conferência, queiram, por favor, solicitar a ajuda de um operador digitando *0 (conferir).
Antes de prosseguir, gostaríamos de esclarecer que eventuais declarações que possam ser feitas durante essa teleconferência, relativas às perspectivas de negócios da Companhia, projeções, metas operacionais e financeiras, baseiam-se em premissas da diretoria da CCDI bem como nas informações atualmente disponíveis, que envolvem riscos e incertezas, relativas a eventos futuros e, portanto, dependem de circunstâncias que podem ou não ocorrer. Investidores devem compreender que condições econômicas gerais, do setor e outros fatores que fogem ao controle da CCDI podem afetar seu desempenho futuro.
Agora gostaríamos de passar a palavra ao o Sr. Francisco Sciarotta Neto, Diretor Superintendente da CCDI. Por favor, Sr. Francisco, pode prosseguir.
FRANCISCO SCIAROTTA
Senhoras e senhores, bom dia. Sejam bem vindos à teleconferência sobre os resultados do segundo trimestre de 2010 da CCDI, Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário.
Antes de iniciarmos, eu lembro a todos que os resultados aqui apresentados estão discutidos em detalhes no release de resultados divulgado ontem. Se alguns dos senhores ainda não têm o material em mãos, eu os convido a baixá-lo em nossa página da internet, www.ccdi.com.br/ri.
A apresentação que iniciaremos agora também está disponível para visualização online em nosso site de relações com investidores.
Iniciarei a apresentação comentando os principais acontecimentos do trimestre. Na seqüência passarei a palavra ao Maurício Barbosa, Diretor de Incorporação da CCDI para comentar os resultados operacionais e para finalizar, o Leonardo Rocha, Diretor de Finanças e Relações com Investidores da CCDI, irá comentar os resultados financeiros.
Ao final da exposição, abriremos para perguntas e respostas. Por favor, vamos ao slide 3.
Primeiramente eu gostaria de relembrá-los a estratégia implementada ao final de 2009. Isso é muito importante porque está baseado em tudo o que vem acontecendo durante este ano.
Como os Senhores podem ver no slide de número 3, a estratégia da CCDI está baseada em três pilares: Foco no Cliente, Recuperação de Margem e Integração de Processos. Ao longo do segundo trimestre de 2010 trabalhamos em cada um dos pilares e obtivemos ótimos resultados operacionais. O resultado financeiro foi o espelho do bom resultado operacional. Mais para frente eu irei comentar cada um destes objetivos e exemplos de cada um.
No primeiro semestre de 2010 lançamos nove empreendimentos com VGV total de R$466,0 milhões. As Vendas Contratadas ultrapassaram a marca dos R$507,0 milhões. O VSO do 1S10 atingiu 39,4%. Estes números são muito importantes para nós, em função da estratégia adotada, estamos atingindo valores muito importantes.
Em termos trimestrais, realizamos 6 lançamentos com VGV Total de R$291,1 milhões e vendemos R$314,8 milhões, o que resultou em uma velocidade de vendas de 28,5% no 2T10, acima dos trimestres anteriores.
É importante ressaltar que as Vendas Contratadas da HM Engenharia representam 20% das Vendas Contratadas do primeiro semestre de 2010. A medida que formos intensificando os lançamentos no segmento de Baixa Renda, este percentual deve aumentar.
A HM Engenharia e construções, nossa empresa dedicada exclusivamente ao segmento de Baixa Renda, lançou 1.000 unidades dentro do Programa Minha Casa, Minha Vida, no segmento de 3 a 6 salários mínimos, foco de atuação da HM dentro do Programa. A CCDI lançou outras 511 unidades, distribuídas em dois tipos de produtos: pequenas salas comerciais e um empreendimento residencial.
As atividades relacionadas à compra de terrenos demonstraram perfeito alinhamento com as diretrizes estratégicas de aumento de participação no segmento de baixa renda, fortalecimento das regionais e de redução do período entre a aquisição do terreno e o lançamento do empreendimento.
Adquirimos R$376,0 milhões em VGV Potencial, sendo R$240,0 milhões referentes a um terreno localizado em Guarulhos e que será incorporado pela HM Engenharia e os outros R$136,0 milhões foram adquiridos no estado do Rio de Janeiro e parte dele será incorporado pela CCDI ainda em 2010. Mais detalhes sobre essas aquisições será comentado pelo Mauricio daqui a pouco.
O resultado financeiro, que posteriormente será comentado pelo Leonardo, reflete o bom trabalho operacional realizado nestes três meses. Registramos uma receita liquida de R$219,0 milhões, tivemos um Lucro Bruto de R$53,7 milhões e a Margem Bruta de 24,5%. O Lucro Líquido da CCDI foi de R$ 25,0 milhões, com Margem Liquida de 11,4%. Isso vem de encontro há um dos objetivos estratégicos que é a recuperação de margens.
No semestre, os indicadores também apresentaram crescimento em relação ao mesmo período do ano anterior. A receita líquida foi de R$482,7 milhões, o Lucro Bruto atingiu R$150,0 milhões com Margem Bruta de 31,1% e o Lucro Líquido acumulado dos seis primeiros meses do ano é de R$90,3 milhões e a Margem Líquida é de 18,7%.
Agora eu gostaria de comentar sobre três exemplos de realizações que ocorreram no segundo trimestre e que vão ao encontro da estratégia e metas estabelecidas para a CCDI.
A primeira delas está relacionada ao pilar FOCO NO CLIENTE. Contratamos uma empresa de Call Center, detentora de uma excelente infra-estrutura tecnológica, o que proporcionará uma significativa melhora na qualidade do atendimento aos nossos clientes.
A segunda está relacionada ao pilar INTEGRAÇÃO. Iniciamos em fevereiro/2010 o Programa de Desenvolvimento de Lideres, com três módulos de treinamento, envolvendo cerca de 55 colaboradores e uma carga horária prevista de 72 horas por colaborador, com foco nas competências necessárias para superação dos desafios. Neste primeiro semestre, foram realizados treinamentos de Negociação e Gestão de Conflitos, e Aperfeiçoamento em Gestão e Liderança. O próximo modulo do Programa de Programa envolverá as áreas de Gestão de Clientes e Resolução de Problemas. O treinamento completo deve terminar ainda em 2010.
Eu tenho uma opinião pessoal que o desenvolvimento e treinamento de pessoas é um diferencial para as empresas. E a terceira está relacionada com o objetivo de RECUPERAÇÃO DE MARGEM. Implantamos um projeto visando a otimização de recursos financeiros, redução de custos e agilidade dos processos de pagamentos da empresa. O modelo de suprimentos foi padronizado e diversos processos foram automatizados, proporcionando uma significativa melhoria no ambiente de controle.
Um fato importante que ocorreu no final de Junho foi à liberação para incorporação da área que fica no raio de 10 quilômetros da mata de Santa Genebra, em Campinas. Nós comentamos isto nas teleconferências anteriores. Diante deste fato, a HM Engenharia já realizou dois lançamentos em Campinas, com VGV Total de R$86,0 milhões.
Outros três lançamentos também foram realizados na cidade de Cajamar, em terreno que a HM Engenharia adquiriu no início deste ano, com VGV Total de R$47,0 milhões.
A célula de construção da CCDI iniciará sua primeira obra ainda neste trimestre com o empreendimento Chardonnay no Bairro Jardim Sul e a CCDI também deve acelerar seus lançamentos nas regionais. Só para lembrá-los que a célula de construção também estava dentro do nosso planejamento estratégico, e ele cobre dois grandes objetivos aqui a recuperação de margem, e o foco no cliente, possibilitando atender melhor os nossos clientes.
As parcerias devem continuar, com foco nas regionais. Na última semana de julho, divulgamos a terceira parceria do ano, desta vez, em São Paulo, com a Multipla Engenharia, para o desenvolvimento de um empreendimento localizado no Bairro Vila São Francisco, na cidade de São Paulo. Atualmente já possuímos parceria com a Kallas em São Paulo, temos parceria no Rio de Janeiro, com a Interio e Global, e devemos estar fechando uma parceria em Curitiba brevemente.
Bom, agora gostaria de passar a palavra ao Mauricio Barbosa. Obrigada pela atenção.
MAURÍCIO BARBOSA
Senhoras e Senhores, bom dia.
Eu vou comentar sobre os principais resultados operacionais da CCDI e da HM Engenharia no segundo trimestre de 2010. Por gentileza, dirijam-se ao slide 5.
Os lançamentos do 2T10 atingiram R$291,1 milhões, bastante superior ao trimestre anterior e ao mesmo trimestre do ano passado. A atual condição macroeconômica está bastante favorável para os lançamentos. Prova disso é o incremento na velocidade de vendas que comentarei em breve.
Com os lançamentos do 2T10, atingimos 35,0% da projeção de lançamentos divulgada para 2010. Estamos bastante confortáveis com esta projeção. Já no início do terceiro trimestre, como o Sciarotta comentou, aceleramos os lançamentos dentro do Programa Minha Casa, Minha Vida, através da nossa subsidiária de Baixa Renda, HM Engenharia e Construções. Lançamos no mês de julho 5 empreendimentos com VGV total de R$133,0 milhões. Com mais esses lançamentos, atingimos 44,4% da base do guidance.
Agora vou comentar um pouco sobre os lançamentos realizados no 2T10. Foram realizados 6 lançamentos, sendo 4 no segmento de Baixa Renda e 2 no segmento tradicional. Dos lançamentos realizados no segmento tradicional, um foi realizado em São Paulo, no Bairro Jardim Sul, em um empreendimento de pequenas salas comerciais e o outro é um empreendimento residencial de alto padrão (unidades acima de R$500,0 mil).
Dos lançamentos realizados no segmento de Baixa Renda, todos foram realizados dentro do Programa Minha Casa, Minha Vida, na faixa de 3 a 6 salários-mínimos.
Passando ao slide seguinte, temos a evolução das Vendas Contratadas.
Nossas vendas contratadas atingiram R$314,8 milhões no segundo trimestre de 2010, valor 63,2% superior quando comparado ao primeiro trimestre de 2010 e 82,2% superior quando comparado o segundo trimestre de 2009. Em termos semestrais, as Vendas Contratadas tiveram um incremento de 72,9% em um ano. O incremento das Vendas Contratadas em 2010, deve-se à assertividade nos lançamentos realizados e à maior eficiência no processo de contratação das unidades vendidas.
Do total vendido no 2T10, 73% referem-se a unidades lançadas em períodos anteriores. Estamos trabalhando na venda de produtos que estão em estoque.
Em termos de segmento de mercado, as Vendas Contratadas do 2T10 tiveram sua concentração em unidades com preço médio inferior a R$500 mil, teto de uso do FGTS. Também tivemos 20,3% das Vendas Contratadas no segmento de conjuntos, segmento este que a CCDI não tinha unidades em estoque. As vendas realizadas neste segmento refere-se ao empreendimento Terraço Empresarial Jardim Sul, lançado em maio de 2010 e vendido quase que integralmente no final de semana do próprio lançamento.
Em termos de localização, as Vendas Contratadas do 2T10 originadas no estado de São Paulo representou 90,1%. Com o fortalecimento das regionais, na qual já estamos falando nos últimos calls e faz parte de nossa estratégia, este número deve mudar nos próximos períodos.
Passando ao slide 8, temos o Estoque a Valor de Mercado da CCDI e HM Engenharia.
O Estoque a Valor de Mercado teve um pequeno incremento de 3,2% de um trimestre para o outro. Possuímos um baixíssimo estoque de unidades concluídas, apenas 2,0% do estoque total, 55,2% são de unidades que estão em construção e 42,8% do estoque referem-se a unidades na planta.
Se o volume de vendas médias dos últimos 18 meses for mantido para os próximos períodos, desconsiderados novos lançamentos, a Companhia venderá todo o seu estoque de unidades em 10,5 meses, 1,4 meses a menos quando comparado com o resultado apresentado em março de 2010.
Para finalizar o assunto de vendas e estoque, no slide seguinte apresentamos o histórico de velocidade de vendas da CCDI e da HM Engenharia e Construções. O VSO que é calculado através da relação entre as vendas contratadas do período sobre o estoque inicial mais os lançamentos ocorridos.
O VSO consolidado da CCDI do 2T10 foi de 28,5%, 9,2 pontos percentuais acima do 1T10 e 10,1 pontos percentuais acima do VSO do 2T09. O aumento da Velocidade de Vendas deve-se ao sucesso de vendas dos empreendimentos lançados no período e do aumento de vendas das unidades em estoque. Vale a pena lembrar que o processo de registro das unidades vendidas vem sendo aperfeiçoado mês a mês, contribuindo também para a melhora da velocidade de vendas.
Passando ao último tema da minha apresentação, a CCDI possuía ao final de Março/2010 um Banco de Terrenos com Valor Geral de Vendas de R$8,7 bilhões. O Banco de Terrenos exclusivo da HM Engenharia era de R$1,4 bilhão.
No trimestre, a movimentação do Banco de Terrenos ocorreu de acordo o slide 10. Conforme o Sciarotta mencionou, adquirimos R$376,0 milhões em VGV Potencial, distribuídos em quatro terrenos. Um terreno, com VGV Potencial de R$240,0 milhões foi adquirido pela HM Engenharia e está localizado na cidade de Guarulhos. Os outros três terrenos, com VGV Potencial de R$136,0 milhões foram adquiridos pela CCDI e estão localizados no estado do Rio de Janeiro. Dois destes terrenos serão destinados ao lançamento de empreendimentos de pequenas salas comerciais, ainda em 2010. Os terrenos adquiridos no Estado do Rio de Janeiro é uma parceria com a Inter Rio.
No início de Julho, após o término do trimestre, fizemos uma parceria com a Multipla Engenharia e adquirimos um terreno no Bairro Vila São Francisco em São Paulo, com VGV Potencial Total de R$ 87,0 milhões. Este empreendimento também será lançado ainda em 2010.
Ao adquirir os terrenos e estabelecer as parcerias, tomamos todos os cuidados para atender os principais requisitos da reformulação estratégica.
No slide seguinte podemos verificar a distribuição do Banco de Terrenos por segmento de Atuação e por localização. Nosso Banco de Terrenos possui 46,3% do VGV Total destinado a unidades com preço até R$200 mil por unidade; 20,8% destinado a unidades de preço unitário que vão de R$200 mil a R$500 mil, 18,7% destinado a outras rendas e 14,5% do VGV total destinados a empreendimentos de Lajes Corporativas.
Em termos de localização, 92,6% do VGV Total está localizado no estado de São Paulo e 7,4% está localizado nos Estados em que a CCDI possui suas regionais. Este também é um indicador que devemos aumentar nas regionais.
A busca de parcerias principalmente nas regionais está sendo muito trabalhada, com ênfase nas empresas locais. Queremos adquirir escala, agilidade nos lançamentos, presença constante nesta regiões e reconhecimento do público local.
Agora vou pedir para que o Leonardo continue com a parte financeira.
LEONARDO ROCHA
Bom dia Senhoras e Senhores,
Todas as informações que serão discutidas aqui estão explicadas em detalhes no release de resultados que divulgamos ontem. Se alguns dos senhores ainda não o têm em mãos, eu os convido a baixá-lo em nosso site da internet.
Antes de iniciar a discussão dos resultados financeiros, eu gostaria de lembrar os senhores da venda do terreno Itautec que ocorreu no primeiro trimestre de 2010. Esta operação impactou positivamente os resultados apresentados no primeiro trimestre. E para cada item destacaremos o efeito da venda do Itautec excluindo-se este efeito.
Por favor, dirijam ao slide de número 13.
No 2T10, a Receita Líquida Consolidada atingiu R$219,2 milhões, valor 16,9% inferior aos R$263,6 milhões registrados no 1T10 e 64,2% superior a Receita Líquida do 2T09. A redução em relação ao trimestre anterior é explicada pela venda do Terreno Itautec em Março de 2010, que gerou um impacto positivo de R$96,4 milhões na Receita Líquida do 1T10. O aumento da Receita Líquida em relação ao 2T09 deve-se principalmente ao crescimento operacional da Companhia em termos de lançamentos, vendas e obras em andamento.
Em termos semestrais, a Receita Líquida Consolidada aumentou 98,6% em um ano, atingindo R$482,7 milhões no 1S10. Desconsiderando a venda do terreno Itautec, a Receita Líquida seria de R$386,4 milhões, 58,9% acima da Receita Líquida do 1S09.
No slide 14, vemos a evolução do Lucro Bruto.
O Lucro Bruto Consolidado do 2T10 atingiu de R$53,7 milhões; mais uma vez, em função da venda do terreno Itautec no 1T10, este indicador aponta um redução, por outro lado o resultado do 2T10 foi 83,2% superior ao registrado no 2T09. Em termos semestrais, o Lucro Bruto do 1S10 atingiu R$150,0 milhões, 129,1% superior aos R$65,4 milhões registrados no 1S09.
Desconsiderando-se o efeito da venda do terreno Itautec, o Lucro Bruto do 1S10 seria de R$97,5 milhões, 49,0% acima do Lucro Bruto registrado no 2T09, refletindo o crescimento operacional da Companhia.
A Margem Bruta Consolidada do 2T10 atingiu de 24,5%; 12,0 pontos percentuais abaixo da Margem Bruta do trimestre anterior e 2,5 pontos percentuais superiores a Margem Bruta do 2T09. Excluindo-se o efeito da venda do terreno Itautec, a Margem Bruta do 1T10 teria sido de 26,2%, ficando 1,7 ponto percentual inferior à Margem Bruta do 2T10. Esta redução de 1,7 ponto percentual na Margem Bruta de um trimestre para o outro está diretamente relacionada ao mix de produtos da Companhia.
No slide seguinte temos a avaliação das Despesas.
Na comparação com o trimestre anterior, as Despesas Comerciais aumentaram 46,4% devido ao maior volume de lançamentos no período. Quando comparado ao mesmo trimestre do ano anterior, as despesas comerciais do 2T10 mantiveram-se em linha. Em termos semestrais, as Despesas Comerciais do 1S10 alcançaram R$11,2 milhões, basicamente em linha em relação às registradas no 1S09.
O índice que mede a eficiência operacional (Despesas Comerciais/ROL) atingiu 3,0% no 2T10, ficando acima do trimestre anterior devido ao reconhecimento da receita de venda do terreno Itautec no 1T10. Excluindo-se este efeito, o índice do 1T10 teria sido de 2,8%, em linha com o 2T10. Na comparação com o 2T09, obtivemos 1,8 pontos percentuais de eficiência.
Na comparação semestral, o índice que mede a eficiência operacional foi de 2,3%, ficando 2,2 pontos percentuais acima do índice registrado no 1S09 (4,5%). Desconsiderando-se o efeito da venda do terreno Itautec no 1T10, o índice que mede a eficiência operacional do 1S10 teria sido de 2,9%, resultado melhor quando comparado ao 1S09.
As Despesas Gerais e Administrativas (G&A) do 2T10 atingiram R$16,7 milhões, em linha com o registrado no 1T10 (R$17,0 milhões). Quando comparada ao 2T09, vale a pena ressaltar dois eventos que ocorreram no ano passado houve no período reclassificação de Despesas Gerais e Administrativas para Despesas Comerciais a partir do 2T09 e reversão do ágio da aquisição da HM no valor aproximado de R$2,0 milhões de acordo com a Lei 11.638.
O índice que mede a eficiência administrativa (G&A/ROL) da Companhia atingiu 7,6% no 2T10, ficando 1,1 ponto percentual acima do 1T10. Em relação ao 2T09, o índice teve um incremento de 0,7 ponto percentual. Excluindo-se o efeito da venda do terreno Itautec, o índice do 1T10 teria sido de 10,2%. Na comparação 2T10/1T10 sem Itautec, a CCDI teve uma eficiência de 2,6 pontos percentuais, devido ao maior reconhecimento de receita no período.
Em termos semestrais, o índice que mede a eficiência administrativa teve um ganho de 4,3 pontos percentuais na comparação 1S10/1S09, devido ao maior reconhecimento de receita no período. Excluindo-se o efeito da venda do terreno Itautec no período, o índice do 1S10 teria sido de 8,7%, melhor que o índice de 11,3% apresentado no 1S09.
As Outras Receitas/Despesas Comerciais, que não estão demonstradas no slide 15, registraram um valor positivo de R$5,7 milhões no 2T10, o motivo deste crédito foi uma reavaliação das estimativas de PIS e COFINS diferidos, o que resultou em crédito no valor aproximado de R$5,7 milhões classificados como outras receitas/despesas por não se tratar de uma receita recorrente.
No slide 16, temos a análise do Lucro Líquido.
O Lucro Líquido consolidado do 2T10 atingiu R$25,0 milhões, 61,7% inferior ao Lucro Líquido de R$65,3 milhões reportado no trimestre anterior versus R$7,6 milhões reportado no 2T09. Conforme explicado anteriormente, o Lucro Líquido do 1T10 foi impactado pela venda do terreno Itautec em Março de 2010. Excluindo-se este efeito, o Lucro Líquido do 1T10 teria sido de R$16,0 milhões, ficando o Lucro Líquido do segundo trimestre de 2010 R$9,0 milhões acima do trimestre anterior. Em termos semestrais, o Lucro Líquido do 1S10 atingiu R$90,3 milhões contra Lucro Líquido de R$17,5 milhões no 1S09. Excluindo-se o efeito de venda do Itautec, o Lucro Líquido do 1S10 teria sido de R$41,0 milhões.
A Margem Líquida do 2T10 alcançou 11,4%, contra Margem Líquida de 5,7% no 2T09. Em termos semestrais, a Margem do 1S10 atingiu de 18,7% contra Margem Líquida de 7,2% no 1S09. Excluindo-se o efeito acima mencionada, a Margem Líquida do 1S10 seria de 10,6%, 3,4 pontos percentuais superior.
O EBITDA Consolidado da CCDI atingiu R$36,6 milhões no 2T10. Quando comprado ao trimestre anterior, o EBITDA teve uma redução de 51,4% devido à venda do terreno Itautec em Março de 2010. Excluindo-se este efeito, o EBITDA do 1T10 teria sido de R$23,0 milhões, ficando o EBITDA do 2T10 R$13,6 milhões acima do 1T10. Na comparação com o mesmo período do ano anterior, o EBITDA do 2T10 ficou 198,6% ou R$24,3 milhões superior ao EBITDA do 2T09, refletindo o crescimento operacional da Companhia.
Em termos semestrais, o EBITDA do 1S10 atingiu R$112,1 milhões, 299,4% superior ao EBITDA de R$28,1 milhões reportado no 1S09, devido também a venda do terreno Itautec em Março de 2010. Excluindo-se este efeito, o EBITDA do 1S10 seria de R$59,6 milhões, bastante superior ao EBITDA reportado no 1S09.
A Margem EBITDA do 2T10 atingiu 16,7%, resultado inferior a Margem de 28,6% apresentada no 1T10, excluindo-se o efeito da venda do terreno itautec, a Margem EBITDA do 1T10 teria sido de 13,8%, abaixo da Margem EBITDA apresentada no 2T10. Na comparação com o 2T09, a Margem EBITDA do 2T10 teve um incremento de 7,5 pontos percentuais. Na comparação semestral (1S10/1S09), a Margem EBITDA teve um incremento de 7,7 pontos percentuais. Excluindo-se o efeito da venda do terreno Itautec do 1S10, a Margem EBITDA teria sido de 15,4%, superior a Margem EBITDA reportada no 1S09 (11,5%).
No próximo slide temos as receitas e resultados a apropriar. Em junho de 2010 a Receita a Apropriar atingiu R$1.123,0 milhões com Resultado a Apropriar de R$338,4 milhões. É importante ressaltar que a CCDI compatibilizou o cálculo do Resultado de Exercícios Futuros (REF) com as práticas utilizadas no mercado imobiliário brasileiro.
A Margem a Apropriar no final do 2T10 era de 30,1%, 0,5 ponto percentual acima do 1T10 e 0,7 ponto percentual acima do 2T09.
A nossa posição de caixa está descrita no slide 19.
A CCDI encerrou o segundo trimestre de 2010 com uma posição de caixa de R$281,7 milhões, valor R$81,0 milhões inferior à posição de caixa do trimestre anterior.
O maior consumo de caixa se deu nas atividades operacionais. Consumimos R$96,5 milhões. Deste total, R$21,1 milhões referem-se ao pagamento dos juros das debêntures emitidas em dezembro/2009, R$23,0 milhões são relativos a juros de financiamentos à construção, e o restante, R$52,4 milhões foram destinados ao capital de giro da empresa.
O fluxo de caixa das atividades de investimentos foi negativo em R$26,2 milhões devido principalmente as aplicações financeiras de R$21,8 milhões.
O fluxo de caixa das atividades de financiamento gerou R$19,9 milhões devido à liberação de R$66,9 milhões e a amortização de R$33,4 milhões referentes às parcelas de financiamento à construção (SFH) e ao pagamento de R$13,5 milhões de dividendos.
Vale ressaltar que neste mesmo período, a CCDI recebeu a segunda parcela no valor aproximado de R$60,0 milhões da BTS Participações pela venda da segunda fase do empreendimento Ventura Corporate Towers em dezembro de 2009.
No mesmo período, a CCDI, através de sua controlada CCDI 01 Empreendimento Imobiliário, efetuou reembolso de R$60,0 milhões relativo à parte de despesas incorridas em proveito de futuro empreendimento imobiliárias no bairro da Vila Olímpia, na cidade de São Paulo, a ser desenvolvido em conjunto com sua controladora indireta Participações Morro Vermelho S.A. (“PMV”), nos moldes de termo vinculante celebrado entre as Partes (em 2006), ficando certo que, caso as Partes não firmem os competentes documentos definitivos para implementação/operacionalização dessa parceria e desenvolvimento do referido empreendimento, até 30 de agosto de 2010, o valor do reembolso será devolvido integralmente à Companhia, corrigido pela taxa do Certificado de Deposito Interbancário – CDI até a data de da sua efetiva devolução.
A CCDI recebeu no início de agosto da BTS participações o valor aproximado de R$51,0 milhões referente à última parcela da Venda do Ventura Corporate Towers fase 2.
A dívida líquida da Companhia era de R$376,4 milhões em junho de 2010. O índice de Dívida Líquida sobre patrimônio Líquido aumentou 10,1 pontos percentuais em relação ao primeiro trimestre de 2010, ficando em 49,1%. Índice bastante confortável em relação às metas de crescimento da companhia.
No último slide da minha apresentação, temos o perfil do endividamento da CCDI. Ao final de junho de 2010, a Dívida Bruta da Companhia era de R$658,1 milhões, sendo 60,7% Dívida Corporativa referente à emissão de debêntures no final de 2009 e 39,3% de dívida relacionada ao financiamento à produção. É importante ressaltar que o financiamento a produção é totalmente pago com as contas a receber dos clientes.
No segundo trimestre, realizamos a entrega dos empreendimentos Corcovado e Passarim. No mesmo período, o valor aproximado de R$28,0 milhões referente ao financiamento à produção dos projetos foi integralmente pago.
Abaixo, também é possível ver o cronograma de recebimento do contas a receber, perfeitamente compatível com o nível de endividamento da Companhia.
Aproveito para relembrar que, a partir de agora, estamos, Francisco Sciarotta, Diretor Superintendente da CCDI, Maurício Barbosa, Diretor de Incorporação da CCDI, a equipe de Relações com Investidores da CCDI e eu, disponíveis para responder perguntas que os senhores porventura desejem fazer.
Muito obrigado. Operadora, por favor, prossiga.
OPERADORA
Obrigado. Iniciaremos agora a sessão de perguntas e respostas. Caso tenha alguma pergunta, pressione asterisco 1 (*1) do seu telefone ou utilize o espaço do site da companhia reservado à perguntas. Se, a qualquer momento, sua pergunta for respondida, aperte asterisco 2 (*2) para se retirar da fila. As perguntas serão respondidas à medida que forem recebidas. Por favor, aguarde enquanto postamos as perguntas.
FRANCISCO SCIAROTTA
Bom pessoal, tem uma pergunta do Leonardo Landin da Supernova Investimentos:”Não se pode prever com exatidão a ocorrência ou não de crises como a de 2008? A CCDI estaria menos vulnerável para atravessar uma crise de liquidez como a de 2008? De que forma?” Bom, a CCDI começou a se preparar efetivamente desde o final do ano passado. No final do ano nós emitimos debêntures no valor de R$ 400 milhões, vendemos o Ventura, iniciamos o ano muito bem em termos de caixa. Isso está nos propiciando este crescimento de lançamento e de vendas que estamos fazendo. Então eu diria a você Leonardo, que estamos efetivamente preparados para se caso vier ocorrer uma crise, diferentemente do que ocorreu em anos anteriores.
MAURÍCIO BARBOSA
Quem está falando aqui é o Maurício, e eu vou responder uma pergunta do Luís Alfredo: “Gostaria de saber qual a expectativa de lançamentos mês e VGV para os empreendimentos de escritórios Matarazzo, e o da sede da Camargo Correa? Há expectativa de vendas destes escritórios este ano? Qual é o plano da empresa para aumentar a margem bruta”. Eu vou falar destes dois projetos do Paulista e do Viol. Estes dois projetos, gostaríamos muito de já tê-los aprovados, só não aconteceram as aprovações por causa de mudanças de legislação. Que atrasaram suas aprovações, e que já foram totalmente, ou quase totalmente resolvidas. O que posso dizer é que estamos em fase final de aprovação de ambos projetos. Não temos como precisar mês, e nem em termos de VGV. A questão da venda nos interessa sim vender se a gente puder, primeiro que eu só posso vender depois que eu tiver aprovação, e o segundo ponto importante, o momento hoje de venda é um momento muito favorável, se a gente tiver esta aprovação, se ocorresse neste momento, estaríamos tentando uma venda.
FRANCISCO SCIAROTTA
Aqui quem fala é o Sciarotta, eu vou responder a segunda parte da sua pergunta: ”Qual o plano da empresa para aumentar sua margem bruta?”, e também já estaria respondendo uma parte da pergunta do Leonardo Landin: “ Qual seria a meta do management da CCDI para a margem líquida? E em que prazo?”. Já estamos demonstrando nestes dois primeiros trimestres, comparando com 2009, já estamos melhorando nossa margem. Não podemos esquecer que estamos em um business de longo prazo,. Tudo que esta sendo feito hoje,. Será refletido me três ou quatro anos, e tudo que foi feito no passado continua refletindo agora. Tudo o que estamos fazendo atualmente vem refletindo já nas margens. Eu vou dar alguns exemplos. Nós estamos fazendo muito mais lançamentos, venda, com a mesma estrutura organizacional. Isso significa produtividade. Estamos comprando terrenos menores, com maior liquidez e facilidade nas aprovações. É algo diferente do que tínhamos no passado. Tendo uma velocidade de compra e venda maior do que tínhamos no passado. Algo que mudamos também estrategicamente aqui é que só fazemos lançamentos com todas as aprovações até o corte de árvores. E isso tem também nos ajudado a o início das obras. Quando eu faço isso eu ao invés de eu aguardar um ano para o início das obras, eu posso aguardar 6 meses, ou alguns meses para iniciar as obras. Outra questão que tem nos ajudado na margem, são parcerias
com empresas que já possuem terrenos e com projetos, e com projetos aprovados, isso também nos da a velocidade e a melhoria na margem. Mais um exemplo que eu tenho comentado sempre, é a questão da célula de construção, isso bate direto na margem bruta, porque eu iniciando essas obras, estes anos nos vamos fazer 3 obras aqui no bairro jardim sul. Já temos a célula instalada, já temos as pessoas contratadas, estamos iniciando o primeiro empreendimento, e aquela taxa de administração que iria para as construtoras de 8 % a 0 % , uma parte dela é absorvida em nossa margem. Claro que uma parte dela estamos utilizando para a contratação de pessoal. Mas isto já vem gerando bons resultados na nossa margem.
LEONARDO DE PAIVA ROCHA
Aqui é o Leonardo, vou responder a pergunta do Leonardo Landin: ”Qual seria a meta do management da CCDI para margem líquida para a companhia, em que prazo?”, e a segunda parte da pergunta: “ Qual é o NAV para a ação da CCDI atualizado?”. Leonardo, este ano a companhia voltou a fornecer guidance , nos limitamos ao guidance relativo aos lançamentos, então não vamos emitir nenhuma orientação ou dado sobre o ganho de margem. Conforme o Sciarotta mencionou, estamos adotando diversas ações para o ganho de margem, e dentro do ciclo de nossos negócios, entendemos que essas melhorias vão ocorrer e que melhoraremos a margem trimestre a trimestre.
Com relação ao NAV, acho que a questão é um pouco mais delicada, porque o NAV é um conceito relativamente novo no mercado imobiliário, onde diversos bancos utilizam conceitos diferentes, então neste momento a companhia a exemplo do guidance que esta limitado a lançamentos, a gente não publica dados de NAV em função destas paridades de conceitos.
OPERADORA
Com licença, temos agora uma pergunta do Sr. Marcelo Millman do Credit Suisse
MARCELO MILLMAN
Bom dia a todos, vocês comentaram sobre uma mudança na prática do cálculo da margem REF, para ficar mais alinhada com o padrão da indústria. Talvez tenha no release, mas eu não peguei, se vocês poderiam me explicar que mudança foi essa. E, já aproveitando o gancho, se a própria margem bruta reportada, vocês acham que ela é comparável do ponto de vista de critérios contábeis com as demais. E senão por quê.
LEONARDO DE PAIVA ROCHA
É Marcelo, eu acho que agora ela é comparável porque, a diferença é basicamente a inclusão ou não do AVP na margem REF. Então, identificamos que a prática normal do mercado é a não-inclusão deste ajuste, então a gente simplesmente compatibilizou a nossa prática com a prática utilizada no mercado.
MARCELO MILLMAN
Então a mudança na REF é basicamente a não inclusão do AVP na REF. Na bruta, na do DRE vocês mantiveram.
LEONARDO DE PAIVA ROCHA
Sim, isto vem acontecendo desde a criação da lei que exigiu isso, nós compatibilizamos a margem REF com a margem REF de mercado. Nós consultamos diversas empresas, inclusive a nossa própria empresa de auditoria. E a gente entendeu que seria recomendável a gente compatibilizar a nossa prática com a prática adotada pelo mercado.
MARCELO MILLMAN
É realmente ela ficou mais comparável neste sentido. E a margem bruta sendo comparável, então por quê vocês acham que ela é certamente mais baixa do que a maior parte das outras empresas? Se vocês tivessem que elencar razões e acho que é um pouco na linha ai das perguntas que vocês já responderam, o que vocês estão fazendo para contornar isso?
LEONARDO DE PAIVA ROCHA
Como nós já mencionamos a evolução das margens da companhia vai depender da evolução dos empreendimentos que já existem na companhia, que os terrenos foram comprados em certas condições, e isso não conseguimos mudar radicalmente em função do nosso longo ciclo de negócio. O que estamos fazendo agora é nos negócios novos, garantir no processo, desde o processo da compra do terreno até a definição do produto, nós consigamos margens melhores, e ao longo do tempo esse mix de empreendimentos, com a finalização de empreendimentos antigos e entrada de empreendimentos novos, esse mix venha produzir margens melhores.
MARCELO MILLMAN
Desculpa me alongar um pouco neste tema, se olharmos para empreendimentos antigos, qual seria o principal problema? Terreno caro, estar pagando fee de 10% para a construtora, o que seria o principal motivo para a margem estar baixa?
LEONARDO DE PAIVA ROCHA
Eu não entrarei no mérito do “caro, barato”, os empreendimentos foram contratados nas condições de mercado daquele momento, existe o efeito que nós compramos a maior parte dos nossos terrenos em permutas financeiras, quando você compara em relação ao mercado que empresas que compraram em cash, isso produz um efeito, porque a permuta financeira promove uma atualização corrente do custo do terreno versus o custo histórico, entendemos que isso reflete melhor a realidade do nosso negócio porque quando você compra terrenos em cash existe um custo de carregamento que não aparece na margem, aparece em outra linha no balanço e na DRE. Essa foi a estratégia utilizada pela companhia, eu acho que uma estratégia correta, se provou correta no momento de crise, a gente conseguiu passar pela crise de forma bastante satisfatória, de formas diferente de outras empresas. E a outra, é o modelo de contratação de construção da companhia que era 100% terceirizada e tinha aí a taxa de administração, e de novo, nós entendemos esta taxa de administração dentro do nível de mercado. E agora com a célula de construção nós vamos capturar, parte da eliminação desta taxa de administração das construtoras, e isso também vai se refletir na nossa margem.
MARCELO MILLMAN
Daqui há uns dois, três anos vocês acham que vão estar construindo internamente quanto do seu volume?
LEONARDO DE PAIVA ROCHA
A estratégia começou agora com estes 3 empreendimentos que vamos iniciar este ano. Conforme a gente definiu, esta estratégia estará limitada aos empreendimentos da companhia em São Paulo. Que entendemos que por aí maximizaremos o nosso time. Nas regionais, pretendemos, diferentemente de São Paulo, continuar com a estratégia de formar parcerias com empresas construtoras, que também participem da construção, e conforme já foi falado, a gente prevê um crescimento significativo nas nossas regionais. Então fica difícil você prever, qual será o mix total da companhia, em resumo, em São Paulo, a gente pretende que este modelo de construção própria alcance aí a totalidade dos empreendimentos novos a serem lançados, e
nas regionais continuaremos com o nosso modelo de parceria com construtoras, então não teremos reflexo no modelo de construção própria.
MARCELO MILLMAN Obrigado
LEONARDO DE PAIVA ROCHA
E vale a pena lembrar também, que este modelo de construção própria não é nada novo para companhia, porque a HM tem 100% da construção feita por ela mesma. Isto é uma tecnologia, um conhecimento que já está na companhia, e dentro do que foi comentada em integração de processos, esta integração já está ocorrendo, a excelente experiência da HM em termos de construção própria, e a célula de construção que será lançada agora a partir de setembro.
MARCELO MILLMAN
Ok, Obrigado.
OPERADORA
Com licença, nossa próxima pergunta vem do Sr. Eduardo Silveira do Fator Corretora.
EDUARDO SILVEIRA
Bom dia a todos. A minha primeira pergunta também é relacionada com a margem bruta, a gente vê aqui que a margem bruta da HM é bem maior que a consolidada, eu queria entender a diferença de margem de produto sair na média renda na CCDI, para HM se a diferença são os serviços de construção ou se tem outro ponto. E a segunda pergunta seria qual seria o impacto dos juros contabilizados do CPV.
LEONARDO DE PAIVA ROCHA
A primeira parte, eu acho que a HM, pelo fato de ter domínio total do processo de construção, neste ano ela tem mostrado um resultado excepcional porque em dois empreendimentos que foram entregues este ano, ela conseguiu apurar um custo real inferior ao custo orçado. E pelo modelo de custo orçado que nós adotamos esta diferença a caba se refletindo no momento da entrega do empreendimento. Então mais uma vez mostra a vantagem de a gente ter o domínio no processo de construção própria. E esperamos que estas vantagens se repitam nas margens da CCDI nos empreendimentos que nós fizermos a construção própria. A segunda parte da pergunta, você poderia repetir por favor?
EDUARDO SILVEIRA
Sim, quanto seria o impacto dos juros financeiros contabilizados do CPV deste segundo trimestre?
LEONARDO DE PAIVA ROCHA
A gente mencionou aqui, no segundo trimestre foi de custos financiamento associado foi de R$ 4,2 milhões.
EDUARDO SILVEIRA
OPERADORA
Com licença, nossa próxima pergunta vem do Sr. Ricardo Lima do Itaú.
RICARDO LIMA
Bom dia a todos. Tenho duas perguntas na verdade, a primeira é com relação ao seu estoque a valor de mercado, eu vi que ele subiu em relação no segundo trimestre em relação ao primeiro, mesmo você tendo vendido mais do que lançou, você tem aumentado o preço do seu estoque. E a segunda é com relação ao comercial Triple A, que vocês comentaram no último call, queria saber como está o pipeline de lançamentos para este ano e para o ano que vem. Vocês continuam aquele guidance de um triple A por ano.
LEONARDO DE PAIVA ROCHA
A parte de estoque, isso não é uma medida contábil, é uma estimativa do valor atual, então você pode ter um aumento do valor de estoque em função de alguns eventos, um deles é fato dos lançamentos ocorrerem um pouco mais no final do trimestre, o outro efeito foi este que você mencionou, que é você ter o ajuste de tabela. Isso é uma coisa que tem acontecido no mercado como um todo, principalmente na região de São Paulo, que tem havido aumento de preços em relação a trimestres anteriores. Este incremento do estoque não foi muito significativo, ele está associado ao perfil de lançamentos ao longo do tempo, e também ajustes pontuais de tabela em empreendimentos que a gente vê a demanda forte, a gente tenta pegar parte deste incremento de preço para o mercado.
MAURÍCIO BARBOSA
É o Maurício falando agora, no segmento de Lajes Corporativas, conforme eu já mencionei, a gente tem dois projetos em fase de aprovação, e temos mais um projeto, já contratado na região do Rio de Janeiro, com o projeto praticamente aprovado também, e que também talvez inicie este ano. Então temos sim esta meta interna de ter um empreendimento de Lajes Corporativas por ano.
RICARDO LIMA
Obrigado. OPERADORA
Com licença senhoras e senhores, lembrando que para fazer perguntas, basta digitar *1, ou utilizar o espaço reservado no site da Companhia.
FRANCISCO SCIAROTTA
É o Sciarotta falando, tenho uma pergunta do Luís Alfredo : “ vocês venderam o Ventura para a controladora, seis meses depois eles venderam o prédio para terceiros por R$ 100 milhões a mais, tem explicação?”. Luís é uma excelente pergunta e vai me dar oportunidade de falar porque isso ocorreu.
Primeiro eu gostaria de lembrá-los do business em si. É muito fácil ser engenheiro de obra pronta. Então há seis, sete meses atrás no final do ano passado, nos estávamos em um ambiente macroeconômico em que Dubai estava quebrado, em que o início da crise européia ocorria, e é importante para quem conhece bem o segmento de Lajes Corporativas, sabe que este segmento específico é mais sensível em termos macroeconômicos do que o segmento de baixa renda e o tradicional. Então naquele momento a decisão foi em função de macroeconomia, em função das propostas que nós havíamos recebidos que eram excelentes e que da controladora foi muito melhor em termos de condições, não atrelava há aluguel, e te dava um valor muito
importante para nós naquele momento, além disso a margem que nós tivemos foi muito boa, e eu me pergunto o seguinte: Tomar uma decisão, ou perguntar se eu deveria estar vendendo, eu fico me perguntando se eu deveria parar todos os lançamentos comerciais, baixa renda e o tradicional, porque os preços não só do corporativo, mas todos, porque nós sabemos e todos os dias saem notícias sobre o aumento de preços da média e baixa renda. Então eu deveria parar todos os lançamentos e lançar agora em julho? Não faz sentido isso. Então temos que tomar determinadas decisões, e aquele momento a decisão era a melhor.
Eu queria citar alguns dados que foram colocadas na reportagem, que o preço do aluguel atual é de R$ 146 e que a média do mercado do Rio de Janeiro é de R$ 93, o aluguel por metro quadrado e que naquela época o preço que nós tínhamos apurado por metro quadrado era de 110, a 115 reais, então foi um ótimo negócios, tivemos uma grande margem e foi muito bom para a companhia. Era isso que eu queria falar, acho que o Maurício quer complementar com alguma coisa a mais.
MAURÍCIO BARBOSA
É, só esta questão da volatilidade deste mercado com relação à companhia, tivemos um exemplo interessante é que em 2008 , nós empreendedores contratamos um dos principais banco de investimentos para fazer a intermediação das vendas deste projetos, depois de um ano este banco não apresentou nenhuma proposta, em meados de 2009, nós os contatamos novamente e eles desistiram de continuar com esta intermediação, e nós começamos a receber alguns grupos interessados desde maio ou junho até finalizar a operação em dezembro.
Vale a pena citar isso, foram várias propostas não foi só uma, forma 4 ou 5 grupos interessados, com propostas firmes, e vendemos realmente que vendemos por um preço muito bom e acima do que foi oferecido.
OPERADORA
Encerramos neste momento a sessão de perguntas e respostas, gostaria de passar a palavra aos executivos da CCDI para as considerações finais. Por favor senhores podem prosseguir.
FRANCISCO SCIAROTTA
Bom pessoal, é o Sciarotta falando, fiquei muito feliz com as perguntas colocadas, nos dá a oportunidade de colocar o que a companhia está fazendo e como estamos atuando para melhorar a cada momento.
Eu estou muito feliz com os resultados da companhia até aqui, estamos trabalhando trimestralmente para atingir e melhorar estes resultados posso dizer a vocês que o terceiro trimestre está nas mãos está muito bem preparado e planejado. A palavra-chave da CCDI tem sido planejamento.
Nós temos discutido muito a questão dos lançamentos trimestre a trimestre, inclusive para o ano de 2011, estamos comprando terrenos também para estes trimestres já tivemos um lançamento da nossa empresa de baixa renda de R$ 133 milhões, agora depois do fechamento do trimestre, o mês de julho em vendas foi muito bom, acima das minhas expectativas, aonde tivemos copa do mundo até o dia 10 e 11. Então eu só queria dizer que eu estou muito feliz com o trabalho que a equipe da CCDI vem desenvolvendo, eu sempre falo que a diferença que está fazendo aqui são as pessoas, os profissionais que estão aqui, que estão sendo desenvolvidos, treinados, para que a gente possa atingir os melhores resultados em margem este ano. Está ok? Obrigado.
OPERADORA
A teleconferência sobre a os resultados do segundo trimestre de 2010 da Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário está encerrada.
Agradecemos a participação de todos, tenham uma boa tarde.
