inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida, além dos requisitos exigidos pelos artigos 276 e 282 do Código de Processo Civil.
O pedido deve ser certo, é requisito essencial da petição inicial da ação revisional, a indicação do valor do aluguel cuja fixação é almejada. Desse modo, estará incompleta a inicial sem esse requisito, não podendo ser admitida (VENOSA, 2010, p. 329).
Se houver pedido do autor, o juiz fixará aluguel provisório, com base nas alíneas do inciso II do artigo 68, que poderá ser revisto a pedido do réu. O artigo 69 dispõe sobre o aluguel definitivo e a execução das diferenças dos aluguéis provisórios. Por fim, o artigo 70 trata da homologação do acordo de desocupação.
Todavia, o artigo 68 da Lei n.º 8.245/91, que disciplina o procedimento da revisional, foi alterado pela Lei n.º 12.112/09 e, será examinado no capítulo a seguir (item 5.9).
que imponham obrigações pecuniárias para tanto. Assim, mesmo que as partes queiram, não pode o contrato conter cláusula no sentido de retirar do locatário o direito à renovatória ou, que imponha ao inquilino dever de pagar para poder exercer o direito à renovação.
Nesse diapasão, dispõe Gildo dos Santos (1999, p. 71):
O direito à renovação é exercido contra o locador, que, não tendo sério e legítimo motivo para retomar o prédio, está obrigado a ver o inquilino continuar no imóvel por mais cinco anos. A isso corresponde o senhorio, o direito de ter locatário que lhe pague pontualmente a renda.
Por meio da ação renovatória, é possível fazer com que o locador renove o contrato por determinado período, impedindo que ele se utilize da denúncia vazia. Trata-se de direito potestativo, preenchidos os requisitos legais, o contrato deverá ser renovado. Leciona José Fernando Simão (2008, p. 155):
Trata-se de ação criada para proteção do fundo de comércio do locatário comercial e, portanto, não cabe se a locação for residencial. O esforço do inquilino em desenvolver certa atividade se transforma em um valor passível de avaliação econômica, chamado de fundo de comércio.
O fundo de comércio inclui a clientela, o renome, os bens imateriais do estabelecimento.
Para Sílvio de Salvo Venosa (2010, p. 227), o objeto da renovação é o contrato em vigência, não há direito à renovação se não for o contrato escrito ou, se viger por prazo indeterminado.
O inciso II do artigo 51, exige que o prazo mínimo do contrato a renovar ou que a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos.
Esse dispositivo não pode ser interpretado com excessivo rigor, pois seria fácil para os locadores fraudarem a lei, impedindo a soma, bastando que deixassem entre os contratos, alguns dias de intervalo. Dessa forma, se não houve contrato, mas o locatário continuou pagando o aluguel ao locador e a atividade continuou a mesma, os pequenos intervalos não poderão obstar a renovatória. Também há decisões admitindo a renovatória, se no contrato foi fixado prazo um pouco inferior a cinco anos e, com exclusivo propósito de fraudar a proteção ao fundo de comércio (SOUZA, 2002, p. 329).
O último requisito é o disposto no inciso III do artigo 51, que o locatário esteja explorando o seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Conforme ensinamento de Sílvio de Salvo Venosa (2010, p. 229):
O locatário deve apresentar a prova da exploração trienal do mesmo ramo de atividade com a inicial da ação. Esse triênio deve remontar à propositura da ação.
Entende a lei que esse é o prazo mínimo para a criação do ponto e da clientela.
Exploração por prazo inferior não tem o resguardo da renovação.
O direito à renovatória não se restringe às locações comerciais de lojas e assemelhados em que a existência do fundo de comércio se revele óbvia. Assim, também têm direito, as sociedades civis com fins lucrativos (advogados, médicos, dentistas, etc.) que estejam regularmente constituídas (registro no órgão competente) e, desde que atendidos os requisitos do artigo 51 (SIMÃO, 2008, p. 156).
Dessa forma, também o profissional individual, médico, advogado, dentista, desde que desempenhe atividade com intuito de obter lucro, merece proteção da renovatória (VENOSA, 2010, p. 233).
Sílvio de Salvo Venosa (2010, p. 229) explica sobre o “exercício no mesmo ramo”:
O exercício no mesmo ramo não impede que o locatário, nesse triênio tenha ampliado seu ramo de atividade, acrescentando outras finalidades a seu estabelecimento. Desse modo, quem vende aparelhos eletrônicos poderá ampliar o negócio para comercializar, também, equipamentos e móveis de informática. A atividade originária é que deve ser mantida no período. O comércio é essencialmente dinâmico e não se pode tolher a ampliação da atividade do comerciante.
[...]
Do mesmo modo, a restrição do âmbito da atividade do inquilino deve ser permitida, desde que seja mantido o núcleo de sua finalidade comercial, industrial ou civil. Um estabelecimento dedicado inicialmente à corretagem, administração e assistência jurídica imobiliária pode se restringir, no triênio, tão somente à administração predial, por exemplo.
O prazo para propor a ação renovatória está descrito no parágrafo 5º do artigo 51. Devendo ser proposta no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
Conforme ensinamento de José Fernando Simão (2008, p. 160):
Assim, a partir da data final do contrato, volta-se no tempo um ano e, assim, inicia-se a contagem de inicia-seis meinicia-ses. Exemplificamos: inicia-se o prazo contratual vencer em 30 de novembro de 2007, o prazo para a propositura da demanda se iniciará em 30 de novembro de 2006 e fluirá até 30 de maio de 2007.
Como o prazo é decadencial, não admite interrupção ou suspensão e, o ajuizamento antes ou depois dele será intempestivo. Se a demanda for proposta antes da data,
haverá extinção por falta de condição da ação (CPC, art. 267, VI49), se proposta depois, ocorrerá decadência (SIMÃO, 2008, p. 160).
Humberto Theodoro Júnior (2009, p. 517), discorre sobre a natureza jurídica da ação renovatória:
O pedido formulado pelo autor da ação renovatória (locatário) é de que seja imposto ao réu (locador) a renovação do contrato de locação para fins comerciais, criando-se, então, por ato judicial, uma nova relação jurídica obrigacional entre as partes, independentemente do consenso não alcançado pelos interessados.
Trata-se, pois, de ação que veicula pretensão constitutiva, mas que contém, em boa dose, também prestação jurisdicional condenatória, pois, no caso de procedência do pedido, a sentença que fixa novo aluguel autoriza a execução forçada das diferenças nos próprios autos da renovatória (art. 73). E, quando se der a rejeição do pedido do autor, a sentença, desde logo, poderá acolher pedido do réu contestante para impor ao vencido a condenação a desocupar o imóvel (art. 74).
A legitimidade ativa é do locatário, contudo, o parágrafo 1º do artigo 51 indica outros legitimados para propor a renovatória, assegurando o direito aos cessionários ou sucessores da locação, todavia, tratando-se de sublocação total, somente o sublocatário poderá se valer da ação em comento. No pólo passivo, figurará o locador, no entanto, se for proposta a ação pelo sublocatário do imóvel, serão citados sublocador e locador, como litisconsortes.
O artigo 52 da Lei n.º 8.245/9150 trata das exceções ao direito de renovação, ou seja, ainda que presentes os requisitos, o direito de propriedade prevalecerá sobre o direito de renovação. (SIMÃO, 2008, p. 169)
Nesse sentido, Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 342):
A proteção ao fundo empresarial, em que pese seu relevante interesse social, não poderia chegar ao ponto de vedar, inteiramente, a retomada do imóvel, o que golpearia de morte o direito de propriedade, garantido constitucionalmente.
Em se tratando de locações que se enquadrem na proteção especial do art. 51, a renovação é a regra geral, mas não é absoluta, admitindo a lei que o locador possa resistir à pretensão renovatória, nas hipóteses especificadas no art. 52.
Nesses casos, não há que se falar em direito potestativo de resilir unilateralmente o contrato, ficando a retomada condicionada aos motivos permitidos pela norma legal.
49 Art. 267. Extingue-se o processo, sem resolução de mérito:
VI - quando não concorrer qualquer das condições da ação, como a possibilidade jurídica, a legitimidade das partes e o interesse processual;
50 Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
§ 2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
Por fim, o parágrafo 3º do artigo 52 dispõe sobre o direito de indenização em favor do locatário, com intuito de ressarci-lo dos prejuízos e dos lucros cessantes.
A Lei n.º 8.245/91 elenca nos artigos 71 a 75 o procedimento da ação renovatória. A petição inicial deverá atender aos requisitos do artigo 71. O artigo 72 trata das matérias que podem ser alegadas pelo locador em sede de contestação. O artigo 73 dispõe sobre a execução das diferenças dos aluguéis vencidos. O artigo 74 versa sobre o despejo do locatário, em caso de improcedência da ação renovatória e, o artigo 75 estabelece a indenização a ser paga ao locatário, em caso de não ser renovada a locação por motivo de melhor proposta de terceiro.
A Lei n.º 12.112/09 modificou o inciso V do artigo 71 e o artigo 74, que serão estudados no próximo capítulo, nos itens 5.10 e 5.11.