Extinção do contrato de locação de imóveis pelo locador

Os artigos 46 e 47 da Lei n.º 8.245/91, respectivamente tratam das possibilidades de denúncia quando a locação for escrita e com prazo igual ou superior a trinta meses e, quando a locação for verbal ou com prazo inferior a trinta meses.

Quando as locações ajustadas por contrato escrito e com prazo igual ou superior a trinta meses findarem o prazo estipulado no contrato, ocorrerá a resolução contratual, independente de aviso ou notificação, conforme artigo 46, caput.

Porém, se ao término do prazo contratual, o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, considerar-se-á presumida locação por prazo indeterminado e neste caso, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo concedido o prazo de trinta dias para a desocupação do locatário, trata-se neste caso de denúncia vazia, uma vez que o locador não precisa justificar a extinção do contrato, em conformidade com os parágrafos 1º e 2º do artigo 46.

Logo, em sendo o contrato escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses caberá denúncia vazia ou imotivada, ou seja, o locador poderá denunciar o contrato, ainda que não tenha motivo algum.

Segundo Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 272), se o contrato se prorrogar por tempo indeterminado, o locador, ainda assim, poderá denunciar o contrato independente de motivo (denúncia vazia), todavia, deverá notificar o locatário de forma clara, que não mais lhe convém manter o vínculo locativo e que ele disporá de trinta dias para a devolução do imóvel.

Outra possibilidade de denúncia trazida pela Lei n.º 8.245/91 está disposta no artigo 47, caput. No caso de ser o contrato verbal ou escrito com prazo inferior a trinta meses, se ao término do contrato o locatário permanecer no imóvel, a locação se prorrogará automaticamente por prazo indeterminado e nesse caso, o locador só poderá denunciar o contrato se houver motivo, ou seja, por denúncia cheia.

As hipóteses de retomada do imóvel pelo locador estão elencadas no artigo 47 da Lei n.º 8.245/91.

A locação poderá ser desfeita por mútuo acordo, neste caso, ensina Gildo dos Santos (1999, p. 66), poderá ser qualquer entendimento recíproco, oral ou por escrito, tácito ou explícito, passível de ocorrer entre a parte locadora e a parte locatária, no sentido de amigavelmente colocarem fim à relação locatícia, de maneira formal, ou seja, com a

devolução das chaves do imóvel, precedida de desocupação da coisa pelo locatário, e a parte locadora que as aceita.

Também poderá ser desfeita a locação em decorrência da prática de infração legal ou contratual, neste caso, conforme dispõe Sílvio de Salvo Venosa (2008, p. 132), se a infração ocorrer por parte do locatário, o locador estará autorizado a despejá-lo.

Do mesmo modo, poderá ser desfeita a locação em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos, Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 99), diz que uma das obrigações mais importantes do locatário é pagar pontualmente o aluguel e os encargos, inadimplida essa obrigação, o locador poderá rescindir o contrato.

Outra situação que permite a extinção do contrato é a retomada para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las (artigo 9.º, IV). Agora, com o atual texto, inserido pela Lei n.º 12.112/09, existe possibilidade de concessão de liminar para desocupação em quinze dias nas ações de despejo com esse fundamento, conforme artigo 59, parágrafo 1º, inciso VI²⁷.

No tocante a essa desocupação para realização de reparações urgentes, Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 24) explica que, trata-se de uma hipótese de extinção do contrato de locação, pois, uma vez desocupado o imóvel pelo inquilino, a ele não é dado o direito de retornar.

Todas essas hipóteses acima elencadas estão previstas no inciso I do artigo 47, que faz remissão para o artigo 9º da Lei n.º 8.245/91.

De acordo com o artigo 47, inciso II, também poderá o imóvel ser retomado, caso o contrato de trabalho seja extinto, dessa forma, não obstante constituam relações jurídicas distintas, os contratos de trabalho e de locação estão intimamente vinculados, presos a mesma sorte, uma vez que, o contrato de locação se constitui no interesse do contrato de trabalho, para que melhor se desenvolva a atividade do empregado (SOUZA, 2002, p. 277).

Ainda, o locador poderá retomar o imóvel, quando for pedido para uso próprio ou de seu cônjuge ou companheiro ou, para uso de ascendente ou descendente, conforme exposto no artigo 47, inciso III.

27 Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

VI – o disposto no inciso IV do art. 9.º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

Neste caso, salienta Carlyle Popp (1996, p. 255), que deverá haver demonstração judicial da necessidade de uso próprio, quando o retomante já estiver ocupando um imóvel de sua propriedade no momento do pedido ou, quando fez uso do direito de retomada anteriormente. Do mesmo modo, necessitará de demonstração judicial da necessidade de uso para ascendente ou descendente, se o beneficiário da retomada residir em imóvel próprio.

O artigo 47 ainda elenca outra hipótese de retomada em seu inciso IV, quando houver pedido para demolição ou edificação licenciada ou, para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentam a área construída em no mínimo vinte por cento ou, se o imóvel for destinado para o uso de hotel ou pensão em cinquenta por cento.

Neste sentido, dispõe Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 52), que o artigo 47, inciso IV da Lei n.º 8.245/91, autoriza a retomada por dois motivos, sendo que o primeiro é pelo desejo do proprietário em demolir o prédio para construir outro em seu lugar e, o segundo decorre da vontade de pedir o imóvel para nele realizar obras de acréscimo.

Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos, o locador também poderá retomar o imóvel, neste caso, trata-se de denúncia imotivada, prevista no artigo 47, inciso V.

Para Sílvio de Salvo Venosa (2008, p. 135), o inciso V é o mais importante do artigo 47, pois o locador poderá retomar o imóvel injustificadamente, simplesmente por ser o período de locação superior a cinco anos ininterruptos.

No tocante à locação para temporada, dispõe o artigo 50, caput e parágrafo único da Lei n.º 8.245/91, se o locatário permanecer no imóvel, findo o prazo contratual, por mais de trinta dias sem oposição do locador, considerar-se-á prorrogada por prazo indeterminado a locação, neste caso o locador somente poderá retomar o imóvel após trinta meses do seu início ou nos casos de extinção supracitados (artigo 47).

Conforme leciona José Fernando Simão (2008, p. 41), no caso de locação não-residencial, o contrato com prazo determinado cessa de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação, porém, se o contrato for por prazo indeterminado, poderá ser denunciado por escrito pelo locador, sem necessidade de motivo (denúncia vazia), desde que concedido ao locatário o prazo de trinta dias para desocupação, conforme artigos 56 e 57 da Lei n.º 8.245/91.

Assim, deve-se verificar em qual espécie (escrito ou verbal; prazo determinado ou indeterminado; menor ou maior que trinta meses) e, em qual modalidade (residencial,

não-residencial, para temporada) o contrato se insere, para que o locador consiga retomar o imóvel.