[...] A noção é supralegal. Decorre da própria natureza das coisas e da condição humana. Extrapolar os limites de um direito em prejuízo do próximo merece reprimenda em virtude de consistir em uma violação de princípios de finalidade da lei e equidade.
[...] A purgação da mora é um direito do devedor, mas sua reiteração pode converter-se num ato emulativo contra o credor, forçando-o continuamente a receber em juízo. A lei houve por bem colocar parâmetros ao alcance desse direito. O atual Código Civil trouxe o princípio para a lei expressa, no art. 187, colocando-o na seara dos atos ilícitos: Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
Igualmente é vedado ao locatário, com a intenção de burlar a lei, ingressar com a ação de consignação em pagamento para depositar os locativos em juízo, vez que se trata de finalidade ilícita. (MONTEIRO, 1999, p. 243).
Não podendo o locatário purgar a mora, também não poderá o fiador ou qualquer terceiro, sob pena de ocorrer fraude à lei (VENOSA, 2010, p. 294).
Sobre a alteração do parágrafo único do artigo 62, conclui Ney Bastos (s.d.;
s.p.):
A alteração do parágrafo único, a meu ver, há de ser festejada, visto que conforme já ventilado algures, o direito à purgação teve seu gozo limitado.
[...] O que resta claro é que o legislador reconheceu que ao locador deixa de ser interessante manter um contrato de locação com quem é contumaz em atrasar o pagamento do aluguel, pois os prejuízos materiais nem sempre serão ressarcidos integralmente, somado ao fato de que o desgaste proveniente de quão tumultuado negócio jurídico é imaterial.
Enfim, continua havendo o direito de purgar a mora, mas agora, houve restrição a esse direito. Antes, era bem mais fácil o locatário inadimplente evitar o despejo e, compelir o locador a receber os aluguéis atrasados em juízo, por meio da purga da mora;
agora, com a nova redação, o locatário que purgou a mora, nos vinte e quatro meses anteriores à distribuição da ação, não poderá fazê-lo. Desse modo, o atual texto do parágrafo único visa eliminar os abusos que emanavam dos locatários, quando da purga da mora.
§ 1.º O prazo será de quinze dias se:
a) [...]
b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9.º ou no § 2.º do art. 46.
A redação atual do mesmo artigo estabelece:
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.
§ 1.º O prazo será de quinze dias se:
a) [...]
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9.º ou no § 2.º do art. 46.
A antiga redação do caput do artigo 63 estabelecia que, se a ação de despejo fosse julgada procedente, em regra, o juiz fixaria o prazo de trinta dias para a desocupação voluntária.
Dispõe Humberto Theodoro Júnior (2009, p. 505):
Toda sentença de despejo deve fixar um prazo para desocupação voluntária do imóvel, cuja contagem se fará a partir da data da notificação do locatário para que cumpra o julgado (art. 65). Somente quando inocorrer a sujeição espontânea do réu ao comando da sentença é que se lançará mão dos meios de coerção física para expulsá-lo do imóvel.
Conforme o exposto, na redação originária, apesar de não necessitar de uma nova ação, a execução da sentença dependia de sucessivos expedientes processuais, o que tornava o procedimento mais lento. O antigo artigo 63 estabelecia dois mandados de cumprimento, a notificação e o despejo, além da intimação normal da sentença, restando em verdadeiro descompasso frente ao processo de execução modernizado pelas reformas do Código de Processo Civil, em que as medidas de cumprimento da sentença se seguem automaticamente à decisão judicial, um simples mandado desencadeia e esgota a execução do julgado (THEODORO JÚNIOR, 2010, p. 31).
Para sobrepujar essa discrepância, o atual texto do caput do artigo 63, alterado pela Lei n.º 12.112/09 reza que nas ações de despejos julgadas procedentes, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária do imóvel pelo locatário.
Conforme ensinamento de Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 101), o mandado de intimação conterá o prazo para a desocupação voluntária e a ordem de despejo, caso o prazo seja desatendido pelo locatário, não mais haverá a necessidade de novo requerimento, ou seja, o despejo será executado com fundamento no mandado já expedido.
Segundo Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 72), ao contrário da antiga redação, não existe mais a intimação para que o locatário desocupe voluntariamente o imóvel, ao julgar procedente, o juiz automaticamente determinará a expedição do mandado de despejo, com o prazo para desocupação voluntária, que, segundo ela, deverá conter autorização para que o oficial de justiça empregue força e arrombamento, se necessário, caso o locatário não desocupe o imóvel no final do prazo.
De acordo com Amílcar (s.d. ; s.p.):
Em lugar de fixar prazo para desocupação voluntária e, posteriormente, determinar a expedição mandado de despejo, o juízo desde logo recorrerá a esta última providência, fazendo constar do documento ambas as informações, a fim de abreviar o procedimento.
Leciona Dilson Machado de Lima (2010, p. 49), os prazos para desocupação são variáveis, podendo ser de quinze dias, seis meses ou um ano, conforme exposto a seguir:
O prazo para desocupação será de quinze dias quando: a) houver decorrido mais de quatro meses entre a citação e a sentença de primeira instância; b) quando ocorrer infração legal ou contratual (conforme nova redação da alínea “b”, essa possibilidade foi estendida para todas as hipóteses do artigo 9º, conforme veremos abaixo); c) quando a locação prorrogar-se por prazo indeterminado, o locador poderá a qualquer tempo denunciar o contrato, desde que conceda o prazo de trinta dias para desocupação.
Será de seis meses a um ano o prazo para desocupação, quando se tratar de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, o juiz deverá prolatar a sentença de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares, consoante o parágrafo 2º do artigo 63.
Poderá, ainda, ser de um ano o prazo para desocupação, quando tratar-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, entidades religiosas, estabelecimentos de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, entidades religiosas, devidamente registradas, exceto nos casos em que houver decorrido mais de um ano entre a citação e a sentença de primeira instância, pois nesse caso o prazo será de seis meses, conforme estabelece o parágrafo 3º do artigo 63.
Os parágrafos do artigo 63 são exceções à regra geral descrita no caput, dessa forma, o prazo de desocupação voluntária será de trinta dias em todas as demais locações que não estiverem previstas nesses parágrafos.
Dessa forma, a nova redação agilizou o procedimento, nesse sentido, estabelece Humberto Theodoro Júnior (2010, p. 31 e 32):
Tem-se, agora, um só mandado - o mandado de despejo - que será consequência automática da sentença de acolhimento do pedido de despejo formulado pelo locador desde a propositura da ação. De posse do mandado, o oficial intimará o inquilino para dar início ao prazo de desocupação voluntária. Findo ele, sem a restituição do imóvel, o despejo, já cominado no mandado, será cumprido, na sua função de desalojar o inquilino, forçadamente. Não se há mais, portanto, de pensar num mandado de notificação e num posterior mandado de despejo. Tudo se cumpre em função de um só mandado, que é expedido como consequência imediata da sentença de procedência do pedido de despejo.
O parágrafo 1º elenca as hipóteses cujo prazo de desocupação voluntária do imóvel (em caso de procedência da ação) é de 15 (quinze) dias. Conforme a nova redação (alínea “b”, do parágrafo 1º), o prazo é de 15 (quinze) dias se o fundamento da ação for qualquer dos incisos do artigo 9º84.
A redação anterior apenas aplicava este prazo se o despejo se desse por infração legal ou contratual; falta de pagamento de alugueres e encargos (art. 9º, inciso II e III) (AZEVEDO, 2002, p. 69).
Assim, com a mudança, o prazo de quinze dias para desocupação voluntária do imóvel alcança todas as hipóteses do artigo 9º (SCAVONE JUNIOR, 2009, p. 102).
Segundo Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 72), a nova redação incluiu o despejo por falta de pagamento, fixando o prazo de quinze dias para a desocupação do imóvel, podendo a sentença ser executada provisoriamente independente de caução (artigo 64), para ela, ao alargar sua aplicação atingindo todos os incisos do artigo 9º, só pode estar se referindo àquele previsto no artigo 62, que não admite a concessão de liminar.
O parágrafo 4º trata da caução para o caso da sentença de despejo ser executada provisoriamente. Conforme ensinamento de Sylvio Capanema de Souza (2002, p.
441), a inclusão desse parágrafo nesse artigo nada tem a ver com a matéria versada no caput.
O artigo 63 trata sobre a fixação de prazos para a desocupação do imóvel e não da prestação
84 Art. 9.º A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
da caução na execução provisória, essa caução é tratada no artigo 64. Assim, o parágrafo 4º do artigo 63 deveria ser o caput do artigo 64, e este, deveria ser seu parágrafo, pois é exceção à regra da caução.
Passamos então, ao estudo do artigo 64, que trata da caução para execução provisória da sentença.