Conforme dispõe o artigo 3º da Lei n.º 8.245/91, “O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos”.
Para José da Silva Pacheco (1998, p. 135), o contrato de locação poderá ser ajustado por prazo determinado, indeterminado, ou, ainda, sem prazo.
Segundo Gildo dos Santos (1999, p. 40), quando a lei diz que o contrato de locação poderá ser ajustado por qualquer prazo, ela somente se refere ao contrato escrito com prazo determinado, pois quando o ajuste for verbal, presumir-se-á que o contrato é por prazo indeterminado.
Nesse mesmo sentido, Carlyle Popp (1996, p. 73), ensina que, em sendo o contrato por prazo determinado poderá: originar-se com prazo certo; originar-se sem prazo, sendo alterado posteriormente, no sentido de determinar prazo específico; ou originar-se com prazo certo, contendo cláusula de prorrogação automática por prazo previamente determinado.
Conforme ensina Pontes de Miranda (1956, p. 55), o contrato poderá ser por prazo determinado ou indeterminado, sendo que o prazo determinado poderá ser longo ou curto e para efeito de pagamento de aluguéis poderá se dar em dias, semanas ou até meses ou anos.
Leciona Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 47) que, no Brasil sempre vigorou absoluta liberdade para convencionar o prazo da locação, cabendo às partes, sem interferência do Estado, decidir a respeito, o que melhor lhes aprouver. Para ele, o contrato de locação poderá ser celebrado por qualquer prazo, podendo ajustar-se por prazo determinado ou indeterminado, conforme exposto a seguir:
Contrato de locação de imóvel por prazo determinado é aquele em que as partes estabelecem um termo final certo, que deverá ser por elas respeitado, salvo situações excepcionais.
Contrato de locação de imóvel por prazo indeterminado é aquele em que, em tese, o locador poderá a qualquer momento, exercer a reprise, desde que satisfeitas às condições da lei.
O contrato de locação poderá desde o início ser por prazo indeterminado, ou prorrogar-se após a expiração do prazo anteriormente convencionado.
Nesse diapasão, dispõe Dilvanir José da Costa (1980, p. 21), “Prorrogação legal, por tempo indeterminado dos contratos, findos os respectivos prazos, fixando o locatário no imóvel.”
Ocorre frequentemente e é absolutamente comum, após a expiração do prazo do contrato, o locatário permanecer no imóvel, convertendo-se desse modo, para locação por prazo indeterminado.
Assim, poderá ser escrito ou verbal o contrato de locação e, poderá ser determinado ou indeterminado o prazo de sua duração. Entretanto, se for ajustado verbalmente, haverá presunção de ser o prazo indeterminado.
No tocante ao contrato verbal, segundo Sylvio Capanema de Souza (2002, p.
49), não há que se falar em vênia conjugal, pois presume-se que tenha sido ajustado por prazo indeterminado e neste, não é exigido a vênia conjugal.
Todavia, se o contrato for escrito e com prazo determinado igual ou superior a dez anos, se forem casados, locador ou locatário, dependerão de vênia conjugal, conforme preceitua a parte final do artigo 3º da Lei n.º 8.245/91.
Carlyle Popp (1996, p. 70), define vênia conjugal:
Ao contrário do que os mais desavisados possam pensar, a expressão vênia conjugal significa consentimento, autorização do outro cônjuge e é dirigida tanto ao homem quanto à mulher, pois em se tratando de autorização oriunda do marido ter-se-á o caso de outorga marital, se da mulher, o de outorga uxória.
Existe divergência doutrinária a respeito da vênia conjugal na locação de imóveis de pessoas casadas sob o regime da separação total de bens, pois o Código Civil, no inciso I do artigo 164718 dispõe que a vênia conjugal é indispensável para alienar ou gravar de ônus real bens imóveis, exceto quando o regime for o da separação absoluta de bens.
Deste modo, se a lei a dispensa nos casos de alienação, não faria sentido exigi-la para a locação com prazo superior a dez anos, quando o casamento é regido peexigi-la separação total de bens.
Nesse diapasão, dispõe José Fernando Simão (2008, p. 24):
Assim, após a promulgação do Novo Código Civil, deve-se compreender o art. 3º da Lei n.º 8.245/91 da seguinte maneira: “O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se por mais de dez anos, salvo se o regime adotado for o da separação absoluta de bens”.
18 Art. 1647. Ressalvado o disposto no art. 1648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:
I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 18), no entanto, entende que, fica proibido a ambos os cônjuges contratar individualmente locação de imóvel urbano por prazo igual ou superior a dez anos, se o locador não obtiver a vênia conjugal, independente do regime de bens do matrimônio.
Nota-se, que a divergência existe no sentido de ser a Lei do Inquilinato n.º 8.245/91 anterior ao Código Civil de 2.002, porém, por se tratar de norma especial não teria sido derrogada pela norma geral.
A vênia conjugal é exigida para ambas as partes, tanto para o locador quanto para o locatário, se forem casados. Essa exigência existe com a intenção de evitar fraudes, para que um cônjuge não venda o imóvel sem o consentimento do outro, simulando uma locação com prazo superior a dez anos e um valor irrisório.
Segundo Gildo dos Santos (1999, p. 40), o contrato de locação por prazo determinado igual ou maior dez anos que não tiver a vênia conjugal não é nulo, somente gera a consequência de desobrigar o cônjuge que não anuiu tal prazo.
Assim sendo, se o cônjuge do locatário, por exemplo, não autorizou o contrato de locação, não poderá ser obrigado a cumpri-lo. Não obstante a validade do contrato, este perde sua eficácia em relação ao cônjuge que não anuiu, no período que exceder o prazo de dez anos.
Se manifestando neste sentido, o Superior Tribunal de Justiça:
Anulável, e não nula, é a locação ajustada por mais de dez anos, sem a concordância de ambos os cônjuges locadores (art. 2º da Lei 6.649/79). Interessados na anulação serão o cônjuge não aquiescente ou seus herdeiros. (RSTJ 40/379 – Resp 10.914 – Rel. Min. Cláudio Santos – j. em 09.03.1992).
A dificuldade está em saber se a vênia conjugal é ou não necessária, quando a locação é sucessiva e por prazo indeterminado ou determinado e o período de dez anos é ultrapassado.
Ensina Carlyle Popp (1996, p. 73), que a lei não poderá ser objeto de subterfúgios astuciosos, logo, no caso em tela será necessária a vênia conjugal, sob pena de correr sério risco o locatário de não atingir a locação prorrogada, acima do tempo legal, a pessoa do outro cônjuge.
Diz Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 18), que morrendo o locatário, o cônjuge sobrevivente ficará sub-rogado, por isso, deverá assentir na obrigação locatícia superior a dez anos.
Para Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 50), embora seja recomendada a menção expressa do consentimento do cônjuge no contrato de locação de imóvel, não é obrigatória, pois, uma vez firmado o contrato, mesmo que não exista cláusula expressa, mas se o cônjuge da parte figurou como testemunha, não se opondo em relação ao prazo, considera-se que o mesmo anuiu para tanto.
Por fim, salienta Carlyle Popp (1996, p. 71), que se um dos cônjuges não autorizar a locação, sem motivo justo, o consentimento poderá ser suprido judicialmente.
Conclui-se, portanto, que o contrato de locação de imóvel poderá ser escrito ou verbal; sendo escrito, por prazo determinado ou indeterminado, ou ainda, sem prazo; sendo verbal, presumir-se-á que é por prazo indeterminado.
Ainda, na hipótese de ser escrito e por prazo igual ou superior a dez anos, sendo locador ou locatário casado, dependerá da vênia conjugal, salvo no regime de separação absoluta de bens, embora haja divergência.
O consentimento, no entanto, poderá ser suprido judicialmente, caso o cônjuge se recuse a anuir sem justo motivo.