Locação para temporada

Os artigos 48 e seguintes da Lei n.º 8.245/91 versam sobre a locação para temporada.

Carlyle Popp (1996, p. 259), define locação para temporada, como sendo, “[...]

aquela destinada à residência provisória do locatário com o fito de alguma atividade determinada no tempo, não superior a noventa dias”.

Segundo Sílvio de Salvo Venosa (2008, p. 135), a condição de locação para temporada, por se tratar de situação excepcional, não pode ser presumida, ou seja, como essa modalidade exige prazo determinado, há incompatibilidade com o contrato verbal, logo, é indispensável a presença do contrato escrito.

A finalidade da locação para temporada, conforme estabelece o artigo 48 da Lei do Inquilinato, é a residência temporária do locatário, independente do motivo, podendo ser, para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, ou qualquer outra situação de que dependa o locatário a residir por prazo não superior a noventa dias.

A Lei do Inquilinato veda a cobrança antecipada de aluguéis, conforme dispõe o inciso III do artigo 43 da Lei n.º 8.245/91²⁰.

20 Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.

Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 318), explica que a preocupação do legislador em preservar essa norma de proteção ao locatário foi tão grande, que incluiu entre as contravenções penais “cobrar antecipadamente os aluguéis”.

Todavia, o mesmo inciso excetua duas hipóteses: quando a locação não está garantida por qualquer das modalidades (artigo 42²¹) e; a locação para temporada, nesses casos, poderá haver a cobrança antecipada.

Essa proteção se faz necessária, porque os locatários que utilizam essa modalidade de locação geralmente residem em outra localidade e, devolvem o imóvel assim que expira o prazo do contrato, retornando as suas cidades, dificultando assim, a cobrança de eventuais débitos locativos.

De acordo com José da Silva Pacheco (1998, p. 418), os imóveis poderão ser mobiliados, nessa modalidade de locação:

[...] podendo haver a cobrança antecipada de aluguel para temporada, passaram os imóveis, para esse efeito, a ser mobiliados, a fim de valorizá-los, ensejando aluguel maior, mas sobretudo para facilitar a comodidade do usuário, que não teria justificativa para adquirir mobília para tão curto uso”.

Esse é mais um motivo para que o contrato de locação para temporada seja por escrito, pois deverão constar todos os bens e utensílios contidos na residência, bem como o estado em que se encontram, para evitar discussões ao término do contrato.

Nesse sentido, dispõe Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 53):

O pagamento dos aluguéis e encargos não desonera o inquilino, à evidência, das demais obrigações decorrentes do contrato, tais como a de devolver o imóvel e os móveis que o guarnecem no mesmo estado que recebeu, e a reparar imediatamente os danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou preposto.

Conforme ensina Gildo dos Santos (1999, p. 233), expirado o prazo contratual, outro não poderá lhe seguir também por temporada, pois a lei determina o prazo máximo de noventa dias, que ultrapassado, automaticamente se transformará em locação residencial comum e não mais por temporada, nesse sentido dispõe:

Consideramos que esse segundo ajuste é válido, vigorando, entretanto, por tempo indeterminado, porque, em princípio, seria nula a cláusula que fixasse o novo prazo em até 90 dias, que se apresenta como fraudatória dos objetivos da lei ora

21 Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

comentada (art. 45), uma vez que manteria o locatário, numa locação residencial de prazos sucessivos tão curtos, sujeito a iminente despejo, quando é certo que pactos com prazos inferiores a trinta meses somente autorizam a retomada do imóvel por um dos motivos alinhados no art. 47.

Porém, a esse respeito, existe divergência, conforme exposto a seguir, no primeiro caso descaracterizando o novo contrato e, no segundo caso prorrogando a locação:

1º Caso:

LOCAÇÃO – IMÓVEL PARA TEMPORADA – RENOVAÇÃO SUCESSIVA – DESCARACTERIZAÇÃO – INAPLICABILIDADE DO ARTIGO 48, DA LEI 8.245/91. Se ao contrato de locação por temporada se segue outro, por igual prazo, entre as mesmas partes, fica descaracterizado o regime especial, caindo a locação para a vala comum da locação residencial (2ºTAC/SP, Ap. s/ Rev.442.439-00/3 – 1ª Câm. – Rel. Juiz MAGNO ARAÚJO – J.27.11.1.995, in JTA (LEX) 158/415).

2º Caso:

Locação para temporada. Natureza jurídica. Prazo. Prorrogação. Despejo.

Considera-se prorrogada a locação, se novo contrato for formalizado, através de outro integrante da mesma família, permanecendo os mesmos ocupantes. A prorrogação da locação por temporada, inicialmente fixada em noventa dias, por até trinta dias, não retira o caráter temporário do ajuste. Para o acolhimento da alegação de fraus legis é necessária prova robusta, ficando afastada se as circunstâncias evidenciam que o locatário tinha pleno conhecimento da natureza do contrato e a ele anui espontaneamente (TJ/RS, Apel. Cível 197.239.734, Rel. ULDERICO CECCATO, 16.4.1.998).

Para José Fernando Simão (2008, p. 108), será necessária a análise de cada caso concreto, pois as partes podem realmente ter interesse na celebração de contratos sucessivos por temporada, por exemplo, no caso de não ter terminado um tratamento de saúde.

Segundo Sílvio de Salvo Venosa (2008, p. 136), findo o prazo, se o locatário permanecer no imóvel, sem oposição do locador, por mais de trinta dias, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, caso em que, a locação será regida pelas regras da locação residencial comum, não podendo mais ser exigido valor dos locativos de forma antecipada, uma vez que, trata-se de uma exceção, concedida apenas às locações para temporada.

Em síntese, a locação para temporada permite a cobrança antecipada de aluguéis, tem por finalidade destinar-se à moradia provisória do locatário, para que o mesmo realize alguma atividade determinada no tempo, por prazo não superior a noventa dias, conforme se extrai do artigo 48, caput.

Sendo superior o lapso temporal, desconfigurada estará esta espécie locatícia, pois a Lei veda prorrogações sucessivas, neste caso, se regerá pelas normas da locação residencial. Do mesmo modo, também se regerá pelas normas da locação residencial, se a locação para temporada se transformar em locação por prazo indeterminado, fato que ocorrerá se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias, após findo o prazo contratual, sem oposição do locador, em consonância com o artigo 50.

É indispensável o contrato escrito e, caso haja mobília no imóvel, deverá constar no contrato a descrição completa dos móveis e utensílios, bem como, o estado em que os mesmos se encontram, conforme artigo 48, parágrafo único. Na verdade, trata-se de uma garantia para o locador, haja vista não existir nenhuma sanção para quem não o faça.