A promessa com eficácia obrigacional

De acordo com o princípio da relatividade dos contratos expresso no art. 406.º, n.º2 do CC, os efeitos contratuais estão, por via de regra, limitados às partes51, não sendo possível os opor eficazmente perante terceiros.

O contrato-promessa não contraria o regime-regra, revestindo, na esmagadora maioria dos casos, eficácia meramente obrigacional, ainda que seja distinta a natureza do contrato definitivo. A comprová-lo, atentemos à sua previsão.

A promessa obrigacional encontra-se regulada para múltiplas situações, como resulta da interpretação à contrario sensu do art. 413.º, do CC.

A eficácia obrigacional da promessa traduz-se, assim, na possibilidade de execução

específica (art. 830º, do CC) do contrato, por banda do promitente não faltoso, caso se

constate uma situação de incumprimento temporário52.

48 _{“Não é de excluir à priori, automática e sistematicamente, a possibilidade de o contrato querido como bilateral valer como promessa}

unilateral do promitente que assina, pois a não obediência de forma atinge só a declaração negocial do outro contraente- o que acarreta como consequência direta, imediata e necessária, apenas a nulidade de vinculação deste a contratar”, apud Calvão da Silva, Sinal e contrato Promessa, ob. cit., pp.50 e ss.

49 _{Assim também Menezes Leitão, Direito das Obrigações, I, Ob. cit. pp.222 a 224}

50 _{Na esteira de Almeida Costa, Direito das Obrigações, Ob. cit. p. 391 e ss.; Ribeiro de Faria, Direito das Obrigações, I, Coimbra, 1990, pp.}

257, Fernando Gravato Morais.

51 _{AC de RE de 21-01-88 “Em todo o caso, o contrato-promessa impõe-se erga omnes, no sentido de que todos têm de reconhecer a sua}

eficácia entre as partes”, CJ 1988, 1, p. 260.

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A tutela obrigacional não protege o promitente de uma venda posterior a terceiro, ou seja, o ato de disposição não é afectado pela existência de promessa. No limite, será o promitente indemnizado53.

Todavia, acionada a execução específica, não se obriga, ainda assim, o promitente a celebrar o contrato prometido, tampouco se verificando o efeito real da transferência da propriedade: obtém-se, antes, uma sentença que substitui a vontade negocial do faltoso54.

A esta hipótese acresce uma eventual indeminização moratória55. A haver incumprimento definitivo56 opera o regime do sinal, além de outras indemnizações, se porventura existir convenção nesse sentido.

O contrato-promessa é um facto constitutivo de uma relação obrigacional que vincula os promitentes a emitir uma declaração de vontade correspondente ao contrato prometido57. O direito de crédito do promitente abrange, em primeira linha, o cumprimento em espécie do contrato e, em segunda ordem, o cumprimento sucedâneo. Noutros termos, a realização da prestação obrigacional a que as partes se vincularam - a celebração do contrato definitivo a que se comprometeram – ou a sua substituição pelo valor indemnizatório 58.

O promitente-comprador (ou beneficiário da promessa de venda) é, portanto, titular do direito, de natureza creditícia, à outorga do contrato pela outra parte.

De acordo com o princípio da relatividade dos contratos expresso no artigo 406.º, n.º2 do CC. os efeitos contratuais estão, por via de regra, limitados às partes 59 não sendo possível os opor eficazmente perante terceiros.

O contrato-promessa não contraria o regime-regra, revestindo na esmagadora maioria dos casos, eficácia meramente obrigacional, ainda que seja distinta a natureza do contrato definitivo. A comprová-lo, atentemos à sua previsão.

53 _{A haver celebração de dois contratos-promessa - prevalece aquele que primeiramente for cumprido.}

54 _{Concretizando, a promessa anterior com venda posterior a terceiro confere direito a indemnização, mas não a sequela: logo, o ato de}

alienação não é afetado pela existência da promessa. Perante a celebração de dois contratos-promessa prevalece aquele que primeiramente for cumprido.

55 _{Desde que, alegada e provada a existência de danos provocados pelo atraso na execução do contrato, art. 798º e ss do CC}

56 _{AC do STJ de 13-09-2012, Relator Serra Baptista: A resolução do contrato-promessa, por via da lei, só poderá ocorrer se estivermos}

perante uma impossibilidade culposa do cumprimento da prestação ou se houver um incumprimento definitivo (art. 808.º e 801.º, nº 2 do CC). Não podendo, assim, o credor resolver o contrato em consequência da simples mora do devedor. 2. Haverá incumprimento definitivo, além do mais, por via dos mecanismos previstos no art. 808.º do CC, ou seja, pela ultrapassagem do prazo suplementar razoável fixado na interpelação admonitória feita pelo credor da prestação em falta ou pela perda objetiva do interesse, por banda deste, na celebração do contrato prometido, em consequência da mora do faltoso. 3. Não obedecendo a determinação da perda do interesse do credor a qualquer normativo legal, não tendo a mesma de ser feita na base de uma norma de direito aplicável, mas sim com apelo à valoração efetuada pelo homem comum, pelo comum das pessoas, constitui a mesma determinação da matéria de facto., in www.dgsi.pt, consultado em 24-10-2014.

57 _{Os efeitos decorrentes da promessa arrogam, sempre, natureza obrigacional, mesmo quando aquela seja tida como real Oportunamente}

debruçar-nos-emos sobre a distinção conceptual.

58 _{O direito é concedido para garantia do crédito daquele contraente mas o seu crédito abrange quer a prestação que não foi cumprida - que}

ele pode e deve exigir através da execução específica - quer a indemnização monetária que ele pode preferir e que funciona de sucedânea daquela.

59 _{AC de RE de 21-01-88:” Em todo o caso, o contrato-promessa impõe-se erga omnes, no sentido de que todos têm de reconhecer a sua}

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A promessa obrigacional encontra-se regulada para múltiplas situações, como resulta da interpretação à contrario sensu do art. 413.º do CC.

A eficácia obrigacional da promessa traduz-se, assim, na possibilidade de execução específica (art. 830.º do CC) do contrato, por banda do promitente não faltoso, caso se constate uma situação de incumprimento temporário60.

A tutela obrigacional não protege o promitente de uma venda posterior, a terceiro, ou seja, o ato de disposição não é afetado pela existência de promessa. No limite será o promitente indemnizado61.

Todavia, acionada que seja a execução específica, não se obriga, ainda assim, o promitente a celebrar o contrato prometido, tampouco se verifica o efeito real da transferência da propriedade: obtém-se, antes, uma sentença que substitui a vontade negocial do faltoso62.

A esta hipótese acresce uma eventual indeminização moratória63. A haver incumprimento definitivo64 opera o regime do sinal, e outras indemnizações se porventura existir convenção nesse sentido.