condição mais rígida, VF = R$ 450.000,00 (máximo pelo SBPE)

i = 11%a.a.; 300 meses; SAC; 1a Prestação A+J = R$5.430,57

1a Prestação Total (A+J+MIP+DFI+TA) = R$ 5.612,21

Renda familiar mínima exigida (CR de 30%) = R$18.707,38

As simulações acima não têm a pretensão de indicar o valor preciso do corte a ser feito, mas apenas demonstrar que as taxas praticadas pelo SBPE/SFH, inferiores às do livre mercado, estão atendendo famílias que já poderiam estar se financiando pelo mercado. Ou seja, muitas das famílias hoje financiadas pelo SBPE, não precisam das condições especiais que esse Sistema oferece. A imposição de limite de atendimento conduz o SBPE para um uso mais estratégico, aderente a PNH e condizente com suas condições diferenciadas. Desse modo, fica evidenciado que a regulamentação do SBPE não apenas poderia, como deveria estabelecer limite máximo de renda para atendimento.

Na CAIXA, as famílias com rendas superiores a R$15 mil mensais ficaram com 13% dos financiamentos no âmbito do SFH e com 81% dos contratos realizados a “taxa de mercado”, com recursos do SBPE, entre janeiro de 2011 e setembro de 2012.

4.8 Conclusões da análise do SBPE

Esta etapa do trabalho buscou lançar luzes sobre a regulamentação e o desempenho do SBPE no crédito habitacional, a fim de compreender seu atual posicionamento no SNH vis-à-vis sua origem, mas, principalmente, em relação a um posicionamento mais estratégico que, conforme a análise realizada no capítulo anterior, deveria ser direcionado para atuar de forma complementar ao FGTS. As análises aqui tecidas conduzem às seguintes conclusões:

Em primeiro lugar, a ênfase dada à habitação pela regulamentação vem caindo em relação à origem do Sistema e também em relação aos anos 90, já sob a gestão do CMN/BCB. Essa constatação é verificada em importantes alterações:

i. no decaimento dos percentuais de exigibilidade destinados especificamente à habitação;

ii. na ampliação do escopo da exigibilidade para abarcar financiamentos “imobiliários” e não mais apenas habitacionais;

iii. na alteração da fórmula da base de cálculo; e, por fim,

iv. na admissão para que aplicações imobiliárias diversas que não compreendem “financiamentos habitacionais efetivos” sejam computadas como se financiamentos habitacionais fossem, para fins de cumprimento da exigibilidade.

A regulamentação do SBPE, portanto, direciona parte dos recursos para o financiamento imobiliário (prédios comerciais, escritórios, shoppings etc.) – tanto nos recursos aplicáveis às taxas de mercado, quanto no cômputo do direcionamento pelo SFH – justamente a partir do momento em que surge o SFI, em 1997. Desde então, mesmo à medida que o SFI vai se consolidando, ampliando seu desempenho especialmente no financiamento imobiliário, não se percebe na regulamentação uma reversão da tendência, que amplie novamente a ênfase no crédito habitacional. Pelo contrário, percebe-se o fortalecimento da tendência de flexibilização.

A despeito da regulamentação, observa-se um crescimento dos “financiamentos habitacionais efetivos expurgados de outras fontes” (FHE/SBPE), ou seja, dos financiamentos habitacionais atribuíveis aos recursos captados em poupança, no período compreendido entre setembro de 2002 e setembro de 2012. Todavia, embora apresentando crescimento ao longo da última década, os FHE/SBPE representam, ainda, menos de 42% da base de cálculo e 38% dos saldos correntes dos depósitos. Muito pouco para um Sistema que integra o Sistema Financeiro da “Habitação” e que, conforme analisado no Capítulo anterior, ocupa posição estratégica para o Sistema Nacional de Habitação.

Essas observações tornam-se ainda mais relevantes quando contrastadas com o esforço engendrado por meio do Programa Minha Casa Minha Vida, para arregimentar significativos recursos do OGU e FGTS para promover a expansão do crédito habitacional, enquanto o SBPE é deixado à parte, como um Sistema que possui um fim nele mesmo, não obstante conte com garantia governamental e isenção tributária.

A observação da evolução da performance das instituições públicas, privadas e CAIXAs nos percentuais dedicados a FHE parece confirmar as constatações de Martins et al (2011) quanto à importância do direcionamento para a expansão do crédito pelas instituições privadas. O custo de oportunidade oferecido pelas altas taxas de juros até recentemente, vinha desincentivando a concessão de crédito de longo prazo pelos bancos, particularmente os privados nacionais, sem tradição no crédito habitacional de longo prazo. As duas maiores – Itaú e Bradesco – que possuem uma fatia de 15,6% e 13,9%, respectivamente, dos recursos depositados em poupança, participam com apenas 8,8% e 7,6% dos estoques de crédito imobiliário do Sistema. Infelizmente, a análise dos balancetes dos bancos45 não permite constatar o percentual relativo aos estoques de créditos habitacionais. De todo modo, fica evidente a oportunidade e a pertinência de estimular as diversas instituições a expandirem suas carteiras de crédito habitacional.

A análise indica que sem mudança na regulamentação – seja de aumento do percentual e/ou de restrição dos cômputos – o cenário provável é de manutenção da tendência de crescimento dos financiamentos habitacionais, porém canalizando percentuais ainda abaixo de 50% dos depósitos por vários anos. O enforcement das regras também é de suma

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importância e precisa ser mantido. Sem isso, a regulamentação perderia o potencial de predizer o comportamento dos agentes.

A projeção do crescimento, segundo a qual o FHE-SBPE atingiria o nível de 52% da base de cálculo somente em agosto de 2022, sugere que o “esgotamento” dos recursos do SBPE para o crédito habitacional pode estar ainda bem distante, dependendo da regulamentação e dos objetivos subjacentes a ela. Quando se prevê, para breve, seu esgotamento, as discussões giram em torno da busca de alternativas ao SBPE. Alternativas ao SBPE devem ser buscadas, sem dúvida, mas para atender aos segmentos de renda que têm capacidade para contrair crédito nas condições de “livre mercado”. Suas vantagens comparativas sobre as fontes de mercado, quando confrontadas com a segmentação de renda da população a ser atendida, deixam claro que o SBPE tem um papel importante e estratégico ainda a cumprir. Nesse sentido, a mudança da sua regulamentação mostra-se, nesse momento, um caminho adequado para direcionar a aplicação desses recursos ao atendimento de parte do segmento que não tem condição de acessar financiamento em condições de mercado, atuando de modo complementar ao FGTS e, assim, maximizando o acesso das famílias ao crédito habitacional e tornando o SBPE mais alinhado com os objetivos da PNH.

Köhler (2005, p.12), que também entende que o SBPE apresenta um custo de oportunidade pelas taxas de captação abaixo das taxas de mercado, defende que “ou o sistema continue operando com subsídios e os repasse efetivamente aos devidos destinatários ou deva ser abandonado, permitindo que o mercado opere livremente na satisfação da demanda solvente”. Segundo ele, não faz sentido manter o sistema de subsídios operando na forma atual, sendo necessário verificar as “causas da relativa ineficiência dos sistemas de financiamento em conseguir chegar até a população de baixa renda”. A análise aqui tecida demonstra que o “abandono” não deve ser a opção dos gestores da política pública.

Não obstante, para posicionar-se o SBPE de modo mais estratégico e complementar no âmbito do SNH, o direcionamento deve evoluir do modelo meramente quantitativo, definindo também o segmento de famílias a ser atendido e priorizado por esses recursos. Mesmo com as limitações impostas pela carência de informações, as análises relativas à renda das famílias demonstram que o SBPE poderia atuar mais fortemente nos segmentos de renda a partir de R$ 3.000,00 até R$ 10.000,00. A limitação ou priorização de atendimento tem origem em uma nova lógica de regulamentação que visa conjugar o SBPE aos esforços de expansão do crédito habitacional downmarket. A faixa de renda de atendimento deve ser

estabelecida a partir de estudos de déficit e demanda e deve variar conforme a localização – níveis de renda, custo de vida e preços dos imóveis.

Por fim, um aspecto fundamental, bastante evidenciado aqui é a incipiência das informações coletadas e disponibilizadas sobre um Sistema que integra o SNH. A falta de divulgação dos percentuais efetivamente aplicados em financiamentos habitacionais com recursos do SBPE e a ausência de conhecimento e monitoramento acerca da população atendida são, por si, fortes indicadores do quanto o SBPE carece de uma estratégia habitacional. Sem dados para monitorá-lo, não há como fazer avaliações e calibragens, ajustando as diversas variáveis para que o Sistema opere de modo mais eficiente e alinhado com os objetivos não apenas macroeconômicos, mas também da PNH. É, portanto, urgente evoluir nesse sentido. Fica constatada, ainda, a dificuldade de acompanhar e compreender a regulamentação, reduzindo a capacidade das famílias de participarem das negociações que podem preceder o estabelecimento dessas normas, restando, portanto, a representação do seu interesse pelo Ministério das Cidades, que, para tanto, precisaria passar a participar das formulações e do monitoramento do SBPE.

Capítulo 5

O FUNDO DE GARANTIA POR TEMPO DE SERVIÇO E O FINANCIAMENTO