Enquadramento no SFH

O enquadramento no SFH, conforme o Art. 14, da Resolução BCB nº 3932/2010 em vigor, deve consideraras seguintes condições:

I – valor unitário dos financiamentos, compreendendo principal e despesas acessórias, não superior a R$450.000,00;

II – limite máximo do valor de avaliação do imóvel financiado de R$ 500.000,00;

31 _{No primeiro semestre de 2012, segundo a Abecip, disponível em:}

III – custo efetivo máximo32 para o mutuário final de 12% a.a.;

IV – Loan to Value Ratio (LTV), ou quota de financiamento máxima de 90%;

IV – previsão contratual de que eventual saldo devedor, ao final do prazo ajustado, será de responsabilidade do mutuário, podendo o prazo do financiamento ser prorrogado por período de até 50% daquele inicialmente pactuado.

O custo efetivo máximo permanece praticamente inalterado, desde a Res. BCB nº 1980/1993, em 12% a.a., a despeito da tendência de queda da taxa básica de juros da economia, da consequente redução da rentabilidade dos depósitos do SBPE, sempre que a Selic for igual ou menor que 8,5% ao ano, bem como dos esforços recentes do governo que desencadearam primeiramente a redução dos spreads dos bancos públicos e, em seguida, dos bancos privados. Em função do movimento de queda das taxas e da concorrência entre os bancos, ficou mais difícil averiguar as taxas efetivas cobradas atualmente. Em um esforço de aproximação, por meio de simulações diversas nos simuladores dos sites dos bancos, é possível estimar uma taxa média balcão pós-fixada em torno de 9% a.a. e uma mínima de, em média, 8% a.a33

. conforme o relacionamento entre o candidato a financiamento e o agente, em maio de 2012. Em maio de 2009 o mesmo exercício havia estimado uma taxa média anual de 10,4% e uma mínima de 8,4%.

O prazo, que era limitado a um máximo de 20 anos até a Res. BCB nº 2458/1997, desde a Res. BCB nº 3005/2002, não há mais limite estabelecido, ficando a critério de cada agente. Nos últimos anos, os prazos vêm sendo alargados para 30, mais recentemente, em alguns casos chegando até 35 anos.

Já os limites de valores de financiamento e avaliação são continuamente revisados. Na época da implantação do SFH (Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964), o limite máximo de valor da unidade habitacional era de 300 SMs, com uma aplicação mínima de 70% dos recursos para valores de até 60 SMs, equivalentes a R$ 227 mil e R$ 45mil, respectivamente, em agosto

32 _{O custo efetivo máximo compreende os juros, comissões e outros encargos financeiros, mas exclui os custos} de contratação de apólice de seguros de morte e invalidez permanente, danos físicos ao imóvel e, quando for o caso, responsabilidade civil do construtor, ou o valor de tarifa mensal eventualmente cobrada do mutuário de contrato de financiamento imobiliário com o objetivo de ressarcir custos de administração desse contrato, limitado a R$25,00 por mês.

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de 201234. O valor máximo permitido foi, em seguida, por meio da Lei nº 4864, de 29 de novembro de 1965, elevado para 400 SMs, que representa, em agosto, R$246mil. O valor máximo admitido hoje pelo SFH corresponde, pelo Salário Mínimo vigente, a 803 SMs. A fim de evitar, contudo, comparações em Salários Mínimos e possíveis distorções, a evolução dos valores será analisada somente a partir da implantação do Real. Quando analisados em valores reais, desde a Res. nº 2261/199635 até o presente, nota-se uma oscilação, conforme demonstra o Gráfico 4.9, apresentando um leve viés de alta, saindo de um patamar de aproximadamente R$461 mil para R$ 500 mil, um aumento de 8%, em termos constantes, ao longo de 16 anos. O pico do valor ocorreu em 2009, quando o valor de avaliação máximo (VA máx.) chegou a R$ 585.634,14. Já o mais baixo foi registrado em 2001, quando o VA máx. era R$ 346.606,82 em valores atuais. O ano de 2002 representa uma mudança de patamar para o limite do VA estabelecido pela regulamentação. Entre 1996 e 2002, a média dos VA máx. foi de R$ 427 mil, enquanto entre 2002 e o presente 2012, o VA máx. ficou, em média, em R$ 496 mil.

Gráfico 4.9: Evolução VA Máx. pelas regras do SFH (dez/1996-set/2012)

Fonte: Resoluções SBPE/BCB. Elaboração própria.

Nota: Os valores apresentados estão atualizados para R$ de 2012 pelo INPC.

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O Salário Mínimo em ago./1964 equivale a R$758,08 em ago./2012, assim sendo, 300SMs = R$ 227.424,00 e 60 SMs = R$ 45.484,80. Já o SM de nov./1965 corresponde, em ago./2012 a R$615,17, logo 400 SMs = R$ 246.068,00. Fonte: Instituto de Pesquisa Economica Aplicada (IPEA).

35 _{A análise inicia-se em 2006, pela dificuldade de comparar valores da época em SMs, UPC, UPF e ORTN com} Reais. R$461.141,23 R$431.620,30 R$346.606,82 R$531.023,82 R$445.149,10 R$492.132,34 R$427.021,00 R$585.634,14 R$500.000,00 R$0,00 R$100.000,00 R$200.000,00 R$300.000,00 R$400.000,00 R$500.000,00 R$600.000,00 R$700.000,00

Dec-95 Dec-97 Dec-99 Dec-01 Dec-03 Dec-05 Dec-07 Dec-09 Dec-11

R $ d e 2012 VA max

Vale ressaltar que, especialmente no caso das IFs privadas, limites mais altos tendem a mover o Sistema para cima, na escala das rendas. A lógica financeira estimula os agentes a privilegiarem o atendimento às famílias com rendas mais altas, caso em que os retornos da operação e as vantagens do cross-selling36

tendem a ser mais elevadas.

O SBPE não se sujeita mais, como no período do BNH, a tranches de valores máximos de avaliação e financiamento distribuídos em faixas com correspondência nos segmentos de renda, com metas de atendimento37. A RC BNH nº 35/1968 estabelecia que 60% dos recursos do BNH deveriam ser destinados às Faixas I, II e III, cujo financiamento limitava- se, então, a 1.350UPCs (hoje equivalente a aproximadamente R$190 mil)38. Conforme mencionado, a Res. BNH nº 80/1980 estabelecia o percentual que poderia ser destinado à “Faixa Especial”, mais desregulamentada, equivalente hoje à taxa de mercado, em função dos percentuais que fossem aplicados nas demais, atribuindo maior peso para as Faixas I, II e III.

O enquadramento no SFH nada mais é do que o atendimento a limites máximo de taxas, VA e VF. Ou seja, um conjunto bastante simples, genérico de condições, que não distribui as aplicações em faixas de valores de avaliação e financiamento, nem especifica as rendas a serem atendidas, como fazem as regulamentações expedidas pelo CCFGTS e a Lei do PMCMV, segundo as quais o FGTS atende rendas familiares de até R$ 5,4 mil e o PMCMV, até R$ 5 mil. Não está respaldado, portanto, em uma estratégia clara, aderente à política habitacional. Todavia, a análise realizada no Capítulo anterior, sobre o Sistema Nacional de Habitação, que conclui pela importância estratégica do SBPE para as famílias que não possuem, de fato, condições de acessar financiamento habitacional em condição plena de mercado, sugere que essa limitação pode ser necessária para garantir que os recursos do SBPE sejam estrategicamente direcionados, atuando de modo complementar ao FGTS e evitando que famílias que têm plena condição de acessar financiamento no livre mercado – por meio de LCIs, CRIs etc. – apropriem-se desses recursos oferecidos à taxas abaixo das de mercado. Nesse sentido, assim como feito quando da análise da exigibilidade, é preciso averiguar não apenas a regulamentação, mas como os recursos estão sendo efetivamente

36 _{Especialmente em mercados de crédito mais maduros, o crédito hipotecário é visto como um produto-chave} para estabelecimento de relacionamento com clientes, devido aos prazos longos, oportunizando a venda de outros produtos ao longo de todo o período de amortização.

37 _{De 5 a 7 faixas no total, sendo que para cada uma eram definidos limites de valor, além de prazos e taxas de} juros diferenciadas.Vide, por exemplo, Res. BNH (RC) 35/68; (RD) 48/69; (RC) 24/71; (RC) 25/71; 142/82. 38 _{Nessa época, a conversão feita era de 1 SM para 4 UPCs. A equivalência em Reais foi obida atualizando-se o} valor do SM para ago./2012 em R$ 562,93, com base na série do IPEA.

aplicados. Trata-se de identificar para que famílias, conforme suas rendas, destina-se o atendimento do SBPE.