Demais aplicações e aplicações a taxa de mercado

As “Aplicações Imobiliárias” totais realizadas pelo conjunto dos agentes, expurgadas as operações relativas a “Repasses, Refinanciamentos, Fundos e Programas” somam R$ 303 bilhões em setembro de 2012 contra um saldo de depósitos de R$ 369,5 bilhões. Essas aplicações vêm representando, em média, entre janeiro e setembro de 2012, 81% do saldo médio dos depósitos ao longo desse período. Pela regulamentação, essas aplicações devem somar, pelo menos, 65% da base de cálculo a cada posição, mas na média de 2012, corresponderam a 72% da base (já descontados também os valores relativos às Letras emitidas, como estabelece a regulamentação). Sua distribuição, conforme o tipo de aplicação, está apresentada no Gráfico 4.5.

Gráfico 4.5: Distribuição média das Aplicacões Imobiliárias (Jan-Set/2012)

Fonte: Dados extraídos de “Estatísticas do SFH” (Quadro 2.1), BCB. Elaboração própria. Valores médios entre janeiro e setembro de 2012.

Individualmente, a maior parcela é ocupada pelos FHE/SBPE (“Finaciamentos Habitacionais Efetivos expurgados os recursos de Repasses, Refinanciamentos, Fundos e Programas”): um estoque de R$142 bilhões em setembro de 2012, que representa, em média, 45,5% do total das aplicações totais ao longo do ano. Ou seja, menos da metade do total das aplicações imobiliárias computadas, ainda pouco se considerado que os “Financiamentos Habitacionais Efetivos” deveriam ser a prioridade do Sistema. O Gráfico 4.5 evidencia, assim, a já constatada baixa prioridade conferida pelo SBPE aos financiamentos habitacionais no âmbito do SFH.

Os créditos junto ao Fundo de Compensação da Variação Salarial (FCVS) correspondem, em média, a 10,3% do cômputo das aplicações entre janeiro e setembro de 2012. O equacionamento da dívida do FCVS era absolutamente necessário para a retomada dos financiamentos. A solução a essa questão veio com a Lei nº 10.150, de 21 de dezembro de 2000, que regulamentou a novação e a renegociação das dívidas e responsabilidades desse Fundo. A paulatina redução dos créditos no FCVS na carteira de aplicações imobiliárias em função da renegociação da dívida e a progressiva exclusão do cômputo desses créditos para efeito de cumprimento das exigibilidades, a partir da Res. BCB nº 3005/2002, sinalizam para

45,5% 22,5% 10,3% 1,1% 0,1% 20,5% FHE-SBPE

Financ. Imobiliários a Taxa Mercado

Créditos Junto ao FCVS e Divida Novada FCVS

Créditos Cedidos e CRI - Arts.1º e 2º Res. 3932

Letras, Céd. Hip. Adq.,CCI, LCI e DII

a gradual extinção desse cômputo, contribuindo para o incremento do crédito habitacional originado com recursos do SBPE26.

Os Fundos ocupam, em média, 20,5% do total das aplicações e os financiamentos imobiliários a taxa de mercado, 22,5%, correspondendo a 18% e 20%, respectivamente, da base de cálculo. Os financiamentos imobiliários a taxa de mercado, introduzidos pela Res. BCB nº 2458/1997 e as aplicações em Fundos vêm extrapolando os limites mínimos estabelecidos pela regulamentação, consumindo, portanto, parte dos recursos direcionados e também os deixados livres. Ao longo do ano de 2012, os Fundos, CRIs e Financiamentos Imobiliários a taxa de mercado contabilizaram quase o mesmo volume de recursos que os FHE/SBPE – R$ 125 bilhões contra R$ 129 bilhões, em média das aplicações.

Se os financiamentos imobiliários a taxa de mercado saíssem da exigibilidade e esta passasse a requerer 65% das aplicações em financiamentos habitacionais pelo SFH, excluindo o cômputo dos Fundos, CRIs e Letras adquiridos, permitindo que fossem contabilizados apenas os Financiamentos Habitacionais Efetivos e créditos junto ao FCVS, o Sistema teria de aplicar recursos extras, da ordem de R$ 49 bilhões em FHE/SBPE (posição em setembro de 2012). Isso promoveria um incremento de 35% do atual (setembro de 2012) estoque de FHE/SBPE e alavancaria, pelo atual valor médio financiado de R$ 172 mil, cerca de 285 mil novos financiamentos, volume um pouco superior aos 279,5 mil financiamentos concedidos pelo SBPE/SFH em 2008.

O Gráfico 4.6 apresenta um comparativo das FONTES (saldos dos depósitos e Letras emitidas) com os USOS (Aplicações Imobiliárias e Compulsório BCB), já expurgados os valores relativos a outros Fundos das Aplicações. Este Gráfico demonstra que, considerando o atual nível de emissões de Letras, o Sistema opera com uma folga de aproximadamente R$ 50 bilhões, o que reduz sobremaneira o temor do descasamento e põe em cheque a permanência da inclusão dos financiamentos imobiliários no direcionamento do SBPE.

Os financiamentos imobiliários poderiam ser realizados com os recursos captados com Letras, que adicionaram R$ 57 bilhões ao Sistema em setembro de 2012. A emissão das Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) vem apresentando forte crescimento, saindo de R$ 10,5 bilhões em dezembro de 2008, para R$57 bilhões em setembro de 2012. Criadas com o

26 _{Ver Lundberg (2011, p.21) que corrobora com esta observação e também a Política Nacional de Habitação} (PNH p.72).

objetivo de oferecer novos instrumentos de captação de recursos para os bancos que financiam o setor imobiliário, as LCIs também contam com isenção fiscal, cobertura do Fundo Garantidor de Créditos (FGC) no valor até R$ 70 mil e, ainda, com garantia de recompra pelos bancos emissores. Por esse motivo, as LCIs têm sido capaz de concorrer com os Certificados de Depósito Bancário (CDBs) oferecendo uma taxa menor, relativamente ao CDI, uma vez que em ambos os casos o risco de crédito está atrelado às instituições financeiras emissoras, constituindo assim uma fonte mais barata de captação para as instituições financeiras que os CDBs27

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Gráfico 4.6: Fontes e Usos do SBPE em set/2012

Fonte: Dados extraídos de “Estatísticas do SFH” (Quadro 2.1), BCB. Elaboração própria.

Separando o grupo de instituições públicas e privadas, a análise mostra perfis bem distintos de composição das aplicações em financiamentos imobiliários, como fica evidenciado, comparando os Gráficos 4.7 e 4.8.

No grupo das públicas, os financiamentos habitacionais ocupam, em média, 41,9%, nos primeiros nove meses de 2012, percentual equivalente à soma dos cômputos com Fundos e FCVS, que constituem as maiores aplicações depois dos financiamentos. Já entre as instituições privadas, a ênfase recai largamente sobre os financiamentos imobiliários a taxa

27 _{Bancos pagam, em média, entre 85% e 95% do CDI nas LCIs e entre 95% e 112% do CDI. “Banco emite LCI} sem lastro em crédito imobiliário.” Valor Econômico, 8.8.2012.

- 50.000.000,00 100.000.000,00 150.000.000,00 200.000.000,00 250.000.000,00 300.000.000,00 350.000.000,00 400.000.000,00 450.000.000,00 Fontes Usos

de mercado, que consomem pouco mais de 30% do total das Aplicações Imobiliárias, contra 49% destinados a financiamentos habitacionais e cerca de 18% aos Fundos. Nesse caso, o FCVS já é residual, ocupando pouco mais de 2% do total aplicado.

Gráfico 4.7: Distribuição média das Aplicações Imobiliárias nas Instituições Públicas (Jan-Set/2012)

Fonte: Dados extraídos de “Estatísticas do SFH” (Quadro 2.3), BCB. Elaboração própria.

Gráfico 4.8: Distribuição média das Aplicações Imobiliárias nas Instituições Privadas entre (Jan-Set/2012)

Fonte: Dados extraídos de “Estatísticas do SFH” (Quadro 2.3), BCB. Elaboração própria.

41,9% 14,9% 18,3% 1,4% 0,1% 23,4% FHE-SBPE

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Letras, Céd. Hip. Adq.,CCI, LCI e DII

Fundos e Outros 49,0% 30,1% 2,4% 0,7% 0,1% 17,6% _FHE-SBPE

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