3.1 Introdução
Na cidade de João Pessoa, os condomínios horizontais começaram a se proliferar em meados da década de 1980. Porém, apenas a partir da década de 2000, houve uma maior dinâmica de produção destes empreendimentos. Ultimamente, o crescimento dessa tipologia habitacional, à nível mundial, nacional e regional, vem gerando interesse e reflexão por profissionais de urbanismo, sociologia, antropologia e de outras áreas do conhecimento. A literatura existente aponta que em diversos contextos e localidades, estes empreendimentos geram críticas e polêmicas sobre suas vantagens e desvantagens.
Assim, neste capítulo serão abordados os condomínios horizontais de alta renda da cidade de João Pessoa, objeto de estudo desta pesquisa, que será inicialmente contextualizado no cenário urbano em que está inserido, e em seguida caracterizado. Primeiramente, será abordado o espaço urbano da cidade, apontando as tendências de adensamento dos condomínios horizontais, que auxiliaram na contextualização do surgimento e da evolução histórica destes empreendimentos. Em seguida, os condomínios serão caracterizados, analisando-os segundo aspectos urbanísticos, normas internas e aspectos mercadológicos, observando também a dinâmica e a valorização imobiliária dos seus lotes e imóveis.
3.2 Conhecendo a realidade urbana de João Pessoa
Atualmente, segundo a Prefeitura Municipal de João Pessoa, a cidade de João Pessoa possui 64 unidades urbanas (bairros) cujas configurações e perfis variam de acordo com a classe social existente no local. Conforme o IBGE (2010), João Pessoa possui 723.515 habitantes, o que juntamente com a estrutura urbana que apresenta, lhe confere o porte de cidade média36. Entretanto, João Pessoa vem manifestando transformações e tendências urbanas de âmbito mundial, influenciadas pela economia e cultura vigente. Entre elas - a
36 Para o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) – cidade média é aquela que possui população
entre 100.000 e 500.000 habitantes. Entretanto esta definição não é estática, podendo variar de acordo com o contexto em que a cidade está inserida: situação socioeconômica, rede de consumo, infraestrutura e potencialidades, além da posição hierárquica regional.
transferência e obsolescência do centro, espraiamento, periferização, crescimento vertical, enobrecimento forçado de certas áreas, marginalização e segregação urbana, e outras tendências contemporâneas de uso do solo e de valores imobiliários.
Atualmente, a cidade baixa e a cidade alta37 são chamadas de “Centro-Histórico de João Pessoa", área que passa por um declínio38, pois perdeu definitivamente o seu caráter residencial e a atividade comercial está em processo de estagnação.
Deste modo, a transferência desses usos se deu para áreas adjacentes à Lagoa, que detém a atividade comercial mais intensa da cidade, às avenidas Epitácio Pessoa, Beira Rio e Rui Carneiro, que constituem eixos de comércio e serviço, e aos subcentros dos principais bairros. Alguns bairros residenciais antigos desenvolvem também atividades comerciais de forma mais especifica, além de deter estabelecimentos de prestação de serviços.
Conforme citado anteriormente, a partir da década de 1970, a cidade de João Pessoa se expandiu expressivamente, a partir do processo sprawl urbano, orientada do Centro para os outros bairros, em especial, no sentido leste e sul. Conforme Ribeiro (2007), este “espraiamento” pode ser justificado, em parte e em sua fase inicial, pela implantação de grandes conjuntos habitacionais distantes da malha urbana, anexando novas áreas dotadas de vazios urbanos.
Os bairros litorâneos vivenciam um intenso aumento populacional, de ocupação do solo e de valor imobiliário. Bairros ao sul, como Bancários e bairros circunvizinhos apresentam crescimento e valorização, devido ao alto desenvolvimento e a proximidade das principais universidades da cidade.
Nas últimas décadas, percebe-se também o preenchimento de todo o território entre o mar e a área tradicional, compreendendo principalmente a faixa litorânea e estimulando o potencial natural – as praias. Neste sentido, observa-se um intenso deslocamento da população com melhores condições para assentamentos mais distantes das áreas centrais. É
37 As primeiras áreas a serem urbanizadas em João Pessoa foram a cidade baixa e posteriormente a cidade
alta. Na parte mais antiga (cidade baixa) funcionava com maior predominância atividades comerciais e prédios de alfândega, além de armazéns no Porto do Capim. Mais à leste, subindo um platô (40 metros acima do nível do mar – cidade alta) várias residências de maior poder aquisitivo foram transferidas da cidade baixa para cidade alta, além de instalações administrativas e religiosas.
38 LIRA, Anneliese Heyden Cabral (2008) Produção, tipologia habitacional, segregação social e Qualidade de
vida urbana em João Pessoa – PB (Relatório Programa Institucional de Bolsas de Iniciação Científica). Foram coletados dados acerca dos diversos usos de ocupação do solo, cedidos pela SEREM-JP, que apontam uma tênue diminuição de estabelecimentos residenciais e comerciais na região central-tradicional de João Pessoa.
neste cenário que se manifestam os condomínios fechados (ver figura 22). São nessas áreas de expansão recente, onde se concentram as maiores rendas familiares da cidade e a crescente valoração imobiliária.
Com o forte crescimento da cidade centrado na região praiana, surgiram alguns fatores como verticalização e miscigenação de usos, que acarretaram problemas urbanos relacionados à segurança e à mobilidade. O bairro de Manaíra, situado no litoral norte da cidade e destinado para classe média alta exemplifica bem esse panorama. Deste modo, os condomínios fechados passam a ser a “solução” para esse estrato social. Em João Pessoa, este fenômeno tem se manifestado principalmente em espaços ditos periféricos atualmente, próximos às praias – Altiplano, Portal do Sol e Ponta do Seixas.
Figura 22: Vista aérea do bairro Portal do Sol. Fonte: Vânia Maria Lima C. Nascimento, 2008.
Atualmente, a cidade vem sofrendo um alto grau de crescimento vertical, principalmente em áreas alvo de especulação imobiliária. Segundo estudos elaborados pelo LAURBE39, foram apontadas como áreas verticalizadas, os bairros: Brisamar, Cabo Branco, Altiplano, Jardim Oceania, Manaíra, Tambaú, Mangabeira, Torre, Anatólia, entre outros. A maioria desta produção se dá em bairros onde existe a predominância de classe social alta e futura perspectiva de valorização imobiliária.
Dentro da modalidade condominial verticalizada, verificam-se também alguns setores de grande concentração de condomínios de luxo com grandes áreas de lazer comuns, e que representam a versão verticalizada destes condomínios de alta renda. Localizam-se, principalmente, em bairros de grande expectativa e tendência de valorização e ainda com
39 LAURBE - Laboratório do Ambiente Urbano e Edificado vem elaborando pesquisas sobre o espaço urbano
e qualidade de vida na cidade de João Pessoa. A partir de dados obtidos pela SEPLAN (Secretaria de Planejamento da Prefeitura de João Pessoa) e tratados pelo LAURBE foram concebidas informações sobre a verticalização na cidade - somatório da área dos lotes e de área construída. Deste modo, a partir da relação entre o somatório da área construída e o somatório da área dos lotes, podem-se observar quais áreas sofrem processo de verticalização. Quando uma localidade apresenta área predial bastante superior à área territorial, tem-se a manifestação de tal processo.
disponibilidade de terrenos de grandes dimensões, tais como Jardim Oceania, Aeroclube (setor norte da faixa litorânea) e a parte inicial do Altiplano Cabo Branco (setor sul da faixa litorânea).
Em relação aos bairros mais carentes, estes se localizam, em sua maioria, nas regiões periféricas da cidade e constituem áreas com precárias instalações infraestruturais e de acessibilidade. Em muitos casos, são locais que antigamente eram áreas rurais junto aos principais loteamentos habitacionais populares: Cidade Verde é uma expansão de Mangabeira; João Paulo II do Geisel; e Paratibe e Muçumago de Valentina.
Os aglomerados subnormais, originados do processo de favelização, estão em geral, instalados em áreas próximas às calhas de drenagem, com alta susceptibilidade à erosão e possibilidade de inundação, tornando-se uma forma de ocupação sem nenhuma segurança. Referindo-se aos aglomerados urbanos subnormais tem-se:
Tabela 06. População de aglomerados e bairros da cidade de João Pessoa-PB.