Yuny Incorporadora S.A
1. Contexto operacional
A Yuny Incorporadora S.A. (“Companhia” ou “Yuny”), é uma Companhia de capital fechado constituída em 21 de agosto de 1996, e sua sede está localizada na Rua Olimpíadas, nº 66, 11º andar, Vila Olímpia, São Paulo (SP).
A Companhia e sociedades controladas tem como atividades principais: (i) A compra e venda de bens imóveis, bem como a realização direta ou a participação em
empreendimentos imobiliários; (ii) A incorporação de imóveis e a compra e venda de direitos a eles concernentes; (iii) A construção, a gerência, a coordenação e a
administração dos projetos de construção e engenharia relacionados a empreendimentos imobiliários em geral; (iv) A locação e a administração de bens próprios, integrados ao acervo social; (v) A prestação de serviços de gestão de negócios em empreendimentos imobiliários, próprios ou de terceiros, de assessoria, de consultoria, gerenciamento, planejamento, coordenação, organização técnica, financeira ou administrativa, agenciamento, corretagem, promoção ou intermediação de bens imóveis; e (vi) A participação em empreendimentos e negócios de qualquer natureza, como acionista, quotista ou, ainda, outro tipo de participação, inclusive em sociedades em conta de participação.
2. Apresentação das demonstrações financeiras e principais práticas
contábeis adotadas
2.1. Base de apresentação
Em 31 de março de 2015, a Diretoria aprovou as demonstrações financeiras individuais e consolidadas da Companhia e autorizou sua divulgação.
As demonstrações financeiras individuais (apresentadas como “Controladora”) e consolidadas relativas aos exercícios findos em 31 de dezembro de 2014 e 2013 foram preparadas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil que compreendem os pronunciamentos, orientações e interpretações do Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC), aprovados pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC).
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As demonstrações financeiras individuais e consolidadas foram elaboradas com apoio em diversas bases de avaliação utilizadas nas estimativas contábeis. As estimativas contábeis envolvidas na preparação das demonstrações financeiras foram apoiadas em fatores objetivos e subjetivos, com base no julgamento da administração para determinação do valor adequado a ser registrado nas demonstrações financeiras. Itens significativos sujeitos a estas estimativas e premissas incluem a provisão para redução ao valor recuperável de ativos, provisão para devedores duvidosos, impostos diferidos ativos, provisão para demandas judiciais, percentual de andamento de obra, resultado de incorporação e venda de imóveis e imposto de renda sobre receitas diferido, ajuste a valor presente, provisão para garantias, mensuração de instrumentos financeiros, assim como da análise dos demais riscos para determinação de outras provisões, inclusive para contingências. A liquidação das transações envolvendo estas estimativas poderá resultar valores significativamente divergentes dos registrados nas demonstrações financeiras devido ao tratamento probabilístico inerente ao processo de estimativa. A Companhia revisa suas estimativas e premissas pelo menos anualmente.
As demonstrações financeiras, individuais e consolidadas, foram preparadas considerando o custo histórico, exceto quanto informado de outra forma, conforme descrito no resumo das práticas contábeis. O custo histórico geralmente é baseado no valor das
contraprestações pagas em troca de ativos.
As demonstrações financeiras individuais e consolidadas estão apresentadas em Reais (moeda de apresentação), que também é a moeda funcional da Companhia e de suas controladas.
As demonstrações financeiras individuais e consolidadas estão apresentadas em milhares de reais, adicionalmente, não realizam operações significativas em moeda estrangeira. As demonstrações financeiras, individuais e consolidadas, foram elaboradas no curso normal dos negócios. A administração efetua uma avaliação da capacidade da Companhia em dar continuidade as suas atividades durante a elaboração das demonstrações
financeiras individuais e consolidadas.
As demonstrações financeiras individuais e consolidadas foram preparadas com base no custo histórico, exceto se indicado de outra forma.
No caso de informações não contábeis e/ou não financeiras contidas nestas
demonstrações financeiras, tais como volume de vendas, projeções econômicas, seguros, montantes a apropriar e riscos ambientais, não foram escopo dos auditores independentes. Algumas rubricas e nota explicativas de 2013 foram reclassificadas para melhor adequação ás divulgações de 2014.
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2.2. Base de consolidação
As demonstrações financeiras consolidadas da Companhia incluem as demonstrações financeiras da Controladora e de suas controladas diretas e indiretas. O controle sobre essas entidades é obtido quando a Companhia tem o poder de controlar suas políticas financeiras e operacionais e tem a capacidade para auferir benefícios e estar exposta aos riscos de suas atividades. As controladas são consolidadas integralmente a partir da data que o controle integral se inicia, até a data em que deixa de existir. Em 31 de dezembro de 2014 e 2013, as demonstrações financeiras consolidadas incluem a consolidação integral das empresas apresentadas na Nota 8.
As demonstrações financeiras consolidadas da Companhia, não incluem as empresas controladas em conjunto, de acordo com os CPCs 18 (R2) e 19 (R2), passando a serem contabilizadas na rubrica Investimentos, avaliadas pelo método de equivalência patrimonial. As práticas contábeis foram aplicadas de maneira uniforme em todas as controladas e controladas em conjunto incluídas nas demonstrações financeiras consolidadas e o exercício social dessas empresas coincide com o da Companhia. Vide maiores detalhes sobre essas controladas e controladas em conjunto na Nota 8.
Para o processo de consolidação os seguintes critérios foram adotados:
(i) Eliminação dos investimentos em empresas controladas, bem como os resultados das suas equivalências patrimoniais;
(ii) Os lucros provenientes de operações realizadas entre as empresas consolidadas, assim como os correspondentes saldos de ativos e passivos são igualmente eliminados; e
(iii) O valor da participação dos acionistas minoritários é calculado e demonstrado separadamente.
2.3. Apuração do resultado de incorporação e venda de imóveis
Na apropriação do resultado com incorporação imobiliária e venda de imóveis são observados os procedimentos estabelecidos pelos pronunciamentos, orientações e interpretações do CPC inerentes aos contratos de construção e aos contratos de
construção do setor imobiliário, especificamente relacionados ao pronunciamento CPC 17 - Contratos de Construção, à orientação OCPC 01 - Entidades de incorporação imobiliária, à interpretação ICPC 02 - Contrato de Construção do Setor Imobiliário e à orientação OCPC 04 - Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 às Entidades de Incorporação Imobiliária.
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Nas vendas de unidades não concluídas de empreendimentos imobiliários são adotadas as seguintes premissas:
· A receita compreende o valor justo da contraprestação recebida ou a receber pela comercialização das unidades dos empreendimentos no curso normal das atividades da Companhia e controladas. A receita é apresentada líquida dos impostos, dos distratos, dos abatimentos e dos descontos.
· É apurado o percentual do custo incorrido das unidades vendidas (incluindo o terreno e aplicável), em relação ao seu custo total orçado, sendo este percentual aplicado sobre a receita das unidades vendidas, ajustada segundo as condições dos contratos de venda, sendo assim determinado o montante das receitas a serem reconhecidas;
· Os montantes das receitas de vendas apuradas, incluindo a atualização monetária, líquidos das parcelas já recebidas, são contabilizados como contas a receber, ou como adiantamentos de clientes, quando aplicável;
· Os encargos financeiros diretamente relacionados aos empreendimentos imobiliários, correspondentes a contas a pagar por aquisição de terrenos e as operações de crédito imobiliário, incorridos durante o período de construção, são apropriados ao custo incorrido dos empreendimentos imobiliários e refletidos no resultado por ocasião da venda das unidades do empreendimento imobiliário a que foram apropriados.
· As despesas de propaganda e publicidade, representadas pela veiculação são apropriadas ao resultado quando incorridas;
· Os tributos incidentes sobre a diferença entre a receita incorrida de incorporação imobiliária e a receita acumulada submetida à tributação, são calculados e refletidos contabilmente por ocasião do reconhecimento dessa diferença de receita.
Se surgirem circunstâncias que possam alterar as estimativas originais de receitas, custos ou extensão do prazo para conclusão, as estimativas iniciais serão revisadas. Essas revisões podem resultar em aumentos ou reduções das receitas ou custos estimados e são refletidas no resultado no período em que a administração tomou conhecimento das circunstâncias que originaram a revisão. Os valores recebidos por vendas de unidades não concluídas dos empreendimentos lançados que ainda estejam sob os efeitos da correspondente cláusula resolutiva, são classificados como adiantamento de clientes. Nas vendas de unidades concluídas de empreendimentos imobiliários, o resultado é apropriado no momento em que a venda é efetivada, independente do prazo de recebimento do valor contratual.
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2.4. Julgamentos, estimativas e premissas contábeis significativas
Julgamentos
A preparação das demonstrações financeiras individuais e consolidadas da Companhia requer que a Administração faça julgamentos e estimativas e adote premissas que afetam os valores apresentados de receitas, despesas, ativos e passivos, bem como as
divulgações de passivos contingentes, na data-base das demonstrações financeiras. Contudo, a incerteza relativa a estas premissas e estimativas poderia levar a resultados que requeiram um ajuste significativo ao valor contábil do ativo ou passivo afetado em períodos futuros.
Ativos e passivos sujeitos às estimativas e premissas incluem vida útil do ativo imobilizado, ajuste a valor presente, impostos diferidos ativos, provisão para garantia, provisão para riscos tributários, trabalhistas e cíveis e mensuração do custo orçado de empreendimentos, provisão para distratos de vendas e de instrumentos financeiros.
A administração revisa anualmente e/ou quando ocorre algum evento específico o valor contábil líquido dos ativos com o objetivo de avaliar eventos ou mudanças nas
circunstâncias econômicas, operacionais ou tecnológicas, que possam indicar deterioração ou perda de seu valor recuperável. Sendo tais evidências identificadas e o valor contábil líquido exceder o valor recuperável, é constituída provisão para desvalorização, ajustando o valor contábil ao valor recuperável. Essas perdas são lançadas ao resultado do exercício quando identificadas
Estimativas e premissas
As principais premissas e outras importantes fontes de incerteza em estimativas na data do balanço, envolvendo riscos de causar ajustes no valor contábil dos ativos e passivos no próximo exercício financeiro, são discutidas a seguir:
Custos orçados
Os custos orçados totais, compostos pelos custos incorridos e custos previstos a incorrer para o encerramento das obras, são periodicamente revisados, conforme a evolução das obras, e os ajustes identificados com base nesta revisão são refletidos nos resultados da Companhia.
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Perda por redução ao valor recuperável de ativos não financeiros
Uma perda por redução ao valor recuperável existe quando o valor contábil de um ativo ou unidade geradora de caixa excede o seu valor recuperável, o qual é o maior entre o valor justo menos custos de venda e o valor em uso. O cálculo do valor justo menos custos de vendas é baseado em informações disponíveis de transações de venda de ativos similares ou preços de mercado menos custos adicionais para vender o ativo.
Tributos
Existem incertezas com relação à interpretação de regulamentos tributários complexos e ao valor e época de resultados tributáveis futuros. Dado o amplo aspecto de relacionamentos de negócios, bem como a natureza de longo prazo e a complexidade dos instrumentos contratuais existentes, diferenças entre os resultados reais e as premissas adotadas, ou futuras mudanças nestas premissas, poderiam exigir ajustes futuros na receita e despesa de impostos já registrada.
Provisão para crédito de liquidação duvidosa e distratos
A Companhia revisa anualmente suas premissas para constituição da provisão para créditos de liquidação duvidosa e distratos, face à revisão dos históricos de suas operações correntes e melhoria de suas estimativas.
A Companhia constitui provisão para créditos de liquidação duvidosa e distratos para os clientes que apresentem intenções de formalização de distratos e por volume médio de distratos sobre vendas liquidas da velocidade de revenda dessas unidades. Essa provisão é calculada em função do percentual de andamento de obra, metodologia aplicada no
reconhecimento de resultado.
Valor justo de instrumentos financeiros
Quando o valor justo de ativos e passivos financeiros apresentados no balanço patrimonial não puder ser obtido em mercado de ativos, o mesmo é determinado utilizando técnicas de avaliação, incluindo o método do fluxo de caixa descontado.
Provisões para riscos tributários, cíveis e trabalhistas
A Companhia avalia frequentemente a necessidade de se constituir provisão de perda para causas fiscais, cíveis e trabalhistas. A avaliação da probabilidade de perda inclui a avaliação das evidências disponíveis, a hierarquia das leis, as jurisprudências disponíveis, as decisões mais recentes nos tribunais e sua relevância no ordenamento jurídico, bem como a avaliação dos advogados externos.
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As provisões são revisadas e ajustadas para levar em conta alterações nas circunstâncias, como prazo de prescrição aplicável, conclusões de inspeções fiscais ou exposições
adicionais identificadas com base em novos assuntos ou decisões de tribunais.
Operações com permutas
A permuta por terrenos tem por objeto o recebimento do terreno de terceiros para liquidação por meio de entrega de unidades imobiliárias, ou o repasse de parcelas provenientes das vendas das unidades imobiliárias dos empreendimentos. Os terrenos adquiridos pela Companhia e suas controladas e controladas em conjunto, são registrados ao seu valor justo, como um componente do estoque, em contra partida de adiantamento de clientes no passivo. As receitas e custos decorrentes de operações de permuta são apropriados ao resultado ao longo do período de construção dos empreendimentos, conforme consta na nota 2.3 descrito anteriormente.
2.5. Caixa e equivalentes de caixa e Títulos e valores mobiliários
Inclui caixa, saldos positivos em conta movimento e aplicações financeiras com
possibilidade de resgate no curto prazo (inferior a 90 dias) e sem risco de mudança de seu valor de mercado. As aplicações financeiras, classificadas entre caixa equivalente e títulos e valores mobiliários, possuem liquidez diária e são demonstradas ao custo de aquisição, acrescido dos rendimentos auferidos até as datas de encerramento dos exercícios.
2.6. Contas a receber
O contas a receber de clientes (circulante e não circulante) são provenientes das vendas de unidades dos empreendimentos imobiliários, segundo seu valor contratual, incluindo atualizações monetárias e juros (quando concluídos), aplicados aos sistemas de amortizações utilizados em conformidade com suas respectivas cláusulas. São apresentadas aos valores presentes e de realização.
A classificação entre o circulante e não circulante é realizada com base na expectativa do fluxo de vencimento dos contratos.
A provisão para crédito de liquidação duvidosa é considerada suficiente para fazer face a estimativa com perdas futuras na realização do saldo de contas a receber de clientes, tendo em vista que esses créditos possuem garantia real dos imóveis vendidos.
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2.7. Estoque de Imóveis
Os imóveis são demonstrados ao custo de construção, que não excede ao seu valor líquido realizável. No caso de imóveis em construção, corresponde aos custos de construção incorridos das unidades ainda não comercializadas. O custo incorrido compreende construção (materiais, mão de obra própria ou contratada de terceiros e outros relacionados), despesas de legalização do terreno e do empreendimento imobiliário, terrenos e encargos financeiros incorridos durante a fase de construção do
empreendimento.
Quando o custo de construção dos imóveis a comercializar exceder o fluxo de caixa esperado das suas vendas, concluídas ou em construção, uma perda de redução ao valor recuperável é reconhecida no período em que foi determinado que o valor contábil não será recuperável. Incluem as unidades imobiliárias em construção pelo custo incorrido durante a fase de construção dos empreendimentos, unidades concluídas e terrenos. Os saldos em aberto nas datas de encerramento dos balanços não excedem os respectivos valores líquidos de realização.
A classificação de terrenos entre circulante e não circulante é realizada pela Administração com base na expectativa de prazo do lançamento dos empreendimentos imobiliários. A Administração revisa periodicamente as estimativas de lançamentos.
2.8. Ativos e passivos sujeitos à indexação
Ativos e passivos contratualmente sujeitos à indexação estão atualizados pela aplicação dos índices correspondentes nas datas de encerramento dos balanços. As variações monetárias incorridas são reconhecidas no resultado.
2.9. Investimentos em controladas
Os investimentos nas controladas são registrados pelo método de equivalência patrimonial. Quando a participação da Companhia nas perdas das controladas ou controladas em conjunto ultrapassa o valor do investimento, a Companhia reconhece provisão no passivo, referente à sua participação no patrimônio líquido negativo dessa controlada e/ou
controlada em conjunto, uma vez que a mesma assume obrigações, efetua pagamentos em nome dessas sociedades e/ou efetua adiantamentos para futuro aumento de capital.
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2.10. Avaliação do valor recuperável de ativos (teste de “impairment”)
A Administração revisa anualmente o valor contábil líquido dos ativos com o objetivo de avaliar eventos ou mudanças nas circunstâncias econômicas e operacionais, que possam indicar deterioração ou perda de seu valor recuperável. Quando estas evidências são identificadas, e o valor contábil líquido excede o valor recuperável, é constituída provisão para deterioração ajustando o valor contábil líquido ao valor recuperável. Em 31 dezembro de 2014 e 2013, não havia indícios de perda do valor recuperável de ativos da Companhia.
2.11. Obrigações por compra de imóveis
As obrigações na aquisição de imóveis são reconhecidas pelos valores correspondentes às obrigações contratuais assumidas. Em seguida, são apresentados pelo custo amortizado, isto é, acrescidos, quando aplicável, de encargos e juros proporcionais ao período incorrido ("pro rata temporis"), líquido do ajuste a valor presente.
2.12. Imposto de renda e contribuição social sobre o lucro
a) Tributos correntes
O imposto de renda (25%) e a contribuição social (9%) são calculados pela Companhia observando-se suas alíquotas nominais, de acordo com os critérios estabelecidos pela legislação fiscal vigente. Conforme facultado pela legislação fiscal, certas controladas e controladas em conjunto optaram pelo regime de lucro presumido. Para essas
sociedades, a base de cálculo do imposto de renda é calculada à razão de 8%
(atividades de incorporação imobiliária) e 32% (atividades de prestação de serviços) a da contribuição social a razão de 12% (atividades de incorporação imobiliária) e 32% (atividades de prestação de serviços) sobre as receitas brutas e sobre a totalidade da receita financeira, sobre os quais se aplicam as alíquotas regulares de imposto de renda e da contribuição social.
Ainda, como facultado pela Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009, que alterou a Lei nº 10.931/2004, que instituiu o Regime Especial De Tributação (RET), certas
controladas optaram por submeter seus empreendimentos ao patrimônio de afetação. Esta opção é irretratável e irrevogável.
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Para esses empreendimentos que aderiram ao RET, os encargos referentes ao imposto de renda, a contribuição social, a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS), e ao Programa de Integração Social (PIS), é calculado à razão de 6% sobre as receitas brutas. Em 14 de maio de 2014, a Presidência da República sancionou a Medida Provisória nº 601, com força de lei, que reduz as alíquotas das contribuições sociais (PIS, COFINS e CSLL) e IRPJ, para as empresas que dispõem sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias. Cada incorporação submetida ao Regime Especial de Tributação (RET), ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% (quatro por cento) da receita de incorporação imobiliária mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal.
b) Tributos correntes com recolhimento diferido
O imposto de renda e a contribuição social são diferidos em decorrência das diferenças temporárias apuradas entre o regime de caixa adotado fiscalmente e o regime de competência contábil e são registrados no passivo circulante e não circulante,
conforme projeção de sua realização, conforme demonstrado na Nota Explicativa 13.
2.13. Outros passivos circulantes e não circulantes
São demonstrados pelos valores conhecidos ou calculáveis acrescidos, quando aplicável dos correspondentes encargos e variações monetárias até a data do balanço patrimonial, cuja contrapartida é lançada ao resultado do período. Quando aplicável os passivos
circulantes e não circulantes são registrados ao valor presente com base em taxas de juros que refletem o prazo, a moeda e o risco de cada transação.
O passivo para remuneração de funcionários, principalmente relativo aos encargos de férias e folha de pagamento, é provisionado à medida que vencem os períodos aquisitivos.
2.14. Instrumentos financeiros
Os instrumentos financeiros somente são reconhecidos a partir da data em que a Companhia se torna parte das disposições contratuais dos instrumentos financeiros e incluem caixa e equivalentes de caixa, contas a receber e outros recebíveis, empréstimos e financiamentos, assim como contas a pagar e outras dívidas. Os instrumentos financeiros que não sejam reconhecidos pelo valor justo por meio de resultado são acrescidos de quaisquer custos de transação diretamente atribuíveis.
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