DOCUMENTOS INSTRUTÓRIOS/MENÇÕES

A titulação de negócios jurídicos sujeitos a registo predial convoca-nos de imediato para um princípio consagrado nas leis notarial e registal, que é o Princípio da Legitimação de Direitos. Este princípio é de extrema importância para quem titula e resulta da letra da lei notarial (artigo 54.º, n.º 2 do CN) e da lei registal (artigo 9.º do CRPredial). Assim, em regra, os factos de que resulte transmissão de direitos sobre imóveis não podem ser titulados sem que os bens estejam definitivamente inscritos a favor da pessoa de quem se adquire o direito,

196 Escritura pública, DPA ou procedimento “Casa Pronta”

197 Notários, advogados, solicitadores, conservadores, oficiais de registo, entre outros.

198 As entidades que elaborem DPA ficam dispensados desta comunicação se, em simultâneo com a autenticação e o depósito eletrónico, solicitarem o registo do ato da compra e venda, como oportunamente se havia explicado.

199 “Artigo 72.º do Código do Registo Predial

1- Nenhum ato sujeito a encargos de natureza fiscal pode ser definitivamente registado sem que se mostrem pagos ou assegurados os direitos ao fisco.”

pelo que os instrumentos pelos quais se transmitam esses direitos sobre prédios, não podem ser lavrados sem que também se faça referência à inscrição desses direitos em nome de quem os aliena.

Assim, como documentos instrutórios para formalizar o contrato de compra e venda de imóveis, é neces-sária, desde logo, uma certidão de teor do registo predial, passada com antecedência não superior a seis meses, de forma a fazer prova das descrições e inscrições em vigor (artigo 54.º, n.º 4 do CN e 110.º, n.ºs 1 e 2 do CRPred). Esta certidão pode ser disponibilizada em suporte eletrónico, nos termos na Portaria n.º 1513/2008, de 23 de dezembro e designa-se por certidão permanente de registo predial. Entendemos que a criação desta certidão permanente foi uma excelente iniciativa legislativa, uma vez que permite o acesso à informação, em tempo real, independentemente do lugar onde se possa aceder à internet. Trata-se assim da disponibilização do acesso à informação, em suporte eletrónico e permanentemente atualizada, dos registos em vigor e das apre-sentações pendentes, respeitantes a prédio descrito (artigo 1.º daquela Portaria).

Também nos instrumentos em que se descrevem prédios (rústicos, urbanos ou mistos) deve-se indicar o número da respetiva matriz ou, no caso de nela estarem omissos, deve consignar-se a declaração de haver sido apresentada no serviço de finanças a participação para a sua inscrição.

A prova dos artigos matriciais é feita pela exibição de caderneta predial atualizada ou de certidão de teor matricial; e, para os prédios omissos pela exibição de duplicado que tenha aposto o recibo do serviço de finan-ças, ambos com antecedência não superior a um ano (artigo 57.º do CN, 31.º e 44.º, n.º 2 do CRPred). De referir que em relação aos prédios urbanos participados à matriz terá que ser apresentado o comprovativo da declara-ção Modelo 1 do IMI200.

Por força do Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de julho, não podem ser realizados atos que envolvam a trans-missão da propriedade de prédios urbanos ou de suas frações autónomas sem que se faça prova da existência da correspondente autorização de utilização, perante a entidade que celebrar a escritura pública ou autenticar o documento particular (artigo 1.º, n.º 1). Esta exigência está relacionada com o interesse público prosseguido pelo Estado e consequentemente com o interesse dos consumidores finais. Assim, temos o interesse público prosseguido pelo Estado de um lado e aqui percebemos que se destina a impedir a transmissão de edificações clandestinas; ou, construídas sem licença de construção ou de loteamento, bem como a garantir a conformidade da obra com o projeto aprovado e suas eventuais alterações e ainda as condições do seu licenciamento e o uso autorizado no alvará de licença de construção. Em complemento deste interesse público temos o interesse dos consumidores finais, na medida em que se se protege o interesse público protege-se o interesse privado, dentro dos limites razoáveis da segurança do comércio jurídico imobiliário.

Assim, nos atos de transmissão de imóveis deve ser feita sempre menção do alvará da autorização de utilização, com a indicação do respetivo número e data de emissão, ou da sua isenção (n.º 2), sendo que nos prédios submetidos ao regime da propriedade horizontal, a menção deve especificar se a autorização de utili-zação foi atribuída ao prédio na sua totalidade ou apenas à fração autónoma a transmitir (n.º 3). Importa referir que a apresentação de autorização de utilização nos termos dos n.ºs 1 e 2 é dispensada se a existência desta estiver anotada no registo predial (esta anotação é feita nos termos do artigo 90.º-A, n.º 1, a) e 2 do CRPred) e o prédio não tiver sofrido alterações (n.º 4).

200 Os Serviços de registo têm acesso direto à base de dados da AT, pelo que podem consultar a Declaração Modelo 1 do IMI, através do n.º de registo e do NIF do participante. Quanto às cadernetas prediais, serviços de registo, notários, advogados, solicitadores, entre outros, também têm acesso direto à base de dados da AT, desde que saibam o artigo e o NIF do proprietário inscrito na matriz.

O artigo 2.º, n.º 1 vem dizer-nos que a apresentação da autorização de utilização pode ser substituída pela apresentação da licença de construção, desde que, o transmitente faça prova de que está requerida a licença de utilização; a construção se encontra concluída; que não está embargada; que não foi notificado da apreensão do alvará de licença de construção; que o pedido de autorização de utilização não foi indeferido; que decorre-ram mais de 50 dias sobre a data do seu requerimento; e, que não foi notificado para o pagamento das taxas devidas. Já o artigo 2.º, n.º 2) vem esclarecer-nos que nas subsequentes transmissões de frações autónomas de prédios constituídos em regime de propriedade horizontal o transmitente deve provar que foi requerida a auto-rização de licença e declarar que o pedido não foi indeferido, nem a licença emitida no prazo de 50 dias sobre a data do seu requerimento e que não foi notificado para o pagamento das taxas devidas.

Também em relação à transmissão de prédios não concluídos o n.º 4, do artigo 2.º refere que na transmissão de prédios não concluídos, com licença de construção em vigor, é bastante a exibição do alvará de construção, independentemente do seu prazo de validade. Contudo, o disposto nesta norma não se aplica à transmissão de frações autónomas de prédios constituídos em propriedade horizontal nem a moradias unifamiliares (n.º 5). Sobre esta matéria há o parecer proferido no âmbito do Proc.º n.º R.P. 237/2008 SJC-CT201, que é extrema-mente esclarecedor.

Porém, esta prova de autorização de utilização, perante a entidade tituladora, só se tornou obrigatória a partir de 7 de agosto de 1951, data da entrada em vigor do RGEU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38 382, de 7 de agosto de 1951 (artigo 8.º202).

Foi com a entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, em 7 de Agosto de 1951, que se passou a exigir a licença de utilização, pelo que não haverá lugar à exibição da autorização de licença se se provar que o prédio foi construído anteriormente a essa data.

A prova referida poderá ser feita através do ano de inscrição na matriz, de certidão passada pela conserva-tória do registo predial ou certidão camarária.

De referir que nalguns concelhos o Regulamento Geral das Edificações Urbanas entrou em vigor em data posterior a 7 de Agosto de 1951, pelo que só a partir dessa data é exigível a autorização de licença. Temos a título de exemplo o concelho de Barcelos, onde o RGEU entrou em vigor a partir de 1960.

A Ficha Técnica de Habitação foi criada pelo Decreto-Lei n.º 68/2004 de 25 de março, que entrou em vigor no dia 30 de março de 2004 e o seu modelo aprovado pela Portaria n.º 817/2004, de 16 de julho que entrou em vigor no dia 16 de agosto de 2004. A Ficha Técnica da Habitação (FTH) é um documento descritivo das principais características técnicas e funcionais de prédio urbano para fim habitacional, reportadas ao mo-mento da conclusão das obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração do mesmo, visando o re-forço dos direitos dos consumidores à informação e à proteção dos seus interesses económicos, no âmbito da aquisição de prédio urbano para habitação. Pois estão causa decisões relacionadas com o preço da venda, o enquadramento urbanístico, as características da habitação, questões energéticas e de gestão ambiental.

De acordo com o artigo 2.º, n.º 1 daquele Decreto-Lei n.º 68/2004, as regras deste diploma aplicam-se à aquisição onerosa de prédio urbano para habitação. Só não se aplicam e de acordo com o n.º 2, deste artigo aos

201 http://www.irn.mj.pt/sections/irn/doutrina/pareceres/predial/2008/p-r-p-237-2008-sjc-ct/downloadFile/file/intraRP237.08.7.pdf?noca-che=1317132593.77, consultado no dia 16 de abril de 2018, pelas 16:50 horas.

202 “Artigo 8.º

A utilização de qualquer edificação nova, reconstruída, ampliada ou alterada, quando da alteração resultem modificações importantes nas suas características, carece de licença municipal.”

prédios construídos antes da entrada em vigor do RGEU - Regulamento Geral das Edificações Urbanas, apro-vado pelo Decreto-Lei nº. 38 382, de 7 de agosto de 1951; e, aos prédios já edificados sobre os quais exista, à data de 30 de março de 2004, licença de utilização ou requerimento apresentado para a respetiva emissão. Porém, nesta data não havia ainda sido aprovado o Modelo da FTH, previsto no artigo 19.º, sendo criado por aquela Portaria n.º 817/2004, de 16 de julho, que entrou em vigor no dia 16 de agosto de 2004, pelo que só a partir desta data – 16 de agosto de 2004, passou o notário a cumprir o que determina o artigo 9.º.

Assim, desde 16 de agosto de 2004 (pese embora essa obrigação desde 30 de março de 2004), tendo em conta o artigo 9.º, não pode ser celebrada escritura pública que envolva a aquisição da propriedade de prédio ou fração destinada à habitação sem que o notário se certifique da existência da ficha técnica da habitação e de que a mesma é entregue ao comprador.

O artigo 18.º fala-nos dos contratos celebrados entre consumidores. Ressalta que a apresentação da ficha técnica da habitação situa-se no âmbito de uma relação de consumo, ou seja entre um profissional e um con-sumidor. No entanto, por força do disposto no artigo 18.º do citado Decreto-Lei n.º 68/2004, é sempre neces-sário apresentar a ficha técnica da habitação, mesmo nos contratos entre consumidores, caso o prédio urbano destinado a habitação já a possua. Assim, nos contratos celebrados entre consumidores, se não existir a FTH, poderá colocar-se a seguinte menção no título: “Que não sendo a parte vendedora do ramo da construção não elaborou nem depositou na Câmara Municipal a Ficha Técnica de Habitação, sendo a relação supra entre consumidores, pelo que não é exigível a sua apresentação, nos termos do artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março”.

O Sistema de Certificação Energética foi aprovado pelo Decreto-Lei n.º 118/2013, de 20 de agosto, alte-rado pelo Decreto-Lei n.º 194/2015, de 14 de setembro e visa assegurar e promover a melhoria do desempenho energético dos edifícios através do Sistema Certificação Energética dos Edifícios (SCE) - Artigo 1.º, n.º 1.

A existência de certificado SCE deve ser verificada aquando da celebração de contratos, nomeadamente, de compra e venda, ficando consignado no contrato o número do certificado – Artigo 5.º, n.º 2, alínea b).

Diz-nos o artigo 3.º, n.º 4 deste diploma, que são abrangidos pelo SCE, todos os edifícios ou frações exis-tentes a partir do momento da sua venda, nomeadamente, a partir de 01 de dezembro de 2013 – data da entrada em vigor do diploma do SCE. Porém, há algumas exclusões do SCE e são as constantes do artigo 4.º e da segunda parte do artigo 3.º, n.º 4. A título de exemplo temos os edifícios destinados a armazéns e os edifícios unifamiliares com área útil igual ou inferior a 50,00 m2.

Nos termos do artigo 54.º da Lei n.º 91/95, de 2 de setembro, na sua redação dada pela Lei n.º 64/2003, de 23 de agosto, a celebração de quaisquer atos ou negócios jurídicos entre vivos de que resulte ou possa vir a resultar a constituição de compropriedade ou a ampliação do número de compartes de prédios rústicos carece de parecer favorável da câmara municipal do local da situação dos prédios, pelo que são nulos os atos ou negócios jurídicos celebrados sem parecer favorável. Tem-se em vista, com esta exigência, evitar o apareci-mento de novas áreas urbanas de génese ilegal (AUGI).

Os direitos de propriedade sobre imóveis estão, cada vez mais, comprimidos ou restringidos por normas que prosseguem o interesse público. Entre essas tem especial relevância as normas respeitantes ao urbanismo, nomeadamente no que toca ao regime jurídico da urbanização e edificação. Este regime foi aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, alterado por diversas vezes, sendo a última pela Lei n.º 79/2017, de 18 de agosto, tendo sido republicado pelo Decreto-Lei n.º 26/2010, de 30 de março.

De todas as operações urbanísticas reguladas neste regime, as de maior impacte para o direito notarial e registal são as operações urbanísticas dos loteamentos urbanos.

Importa então perceber o que é que são operações de loteamento. Obtemos a resposta pelo artigo 2.º, al. i) do RJUE, que nos diz que são as ações que tenham por objeto ou por efeito a constituição de um ou mais lotes destinados, imediata ou subsequente, à edificação urbana e que resulte da divisão de um ou vários prédios ou do seu reparcelamento. Temos então as operações sujeitas a licenças, que podem ser tituladas por alvará de loteamento (artigo 74.º, n.º 1 do RJUE); ou, comunicação prévia, se a operação tiver sido antecedida de infor-mação prévia favorável, emitida nos termos do n.º 2, do artigo 14.º do RJUE, que é titulada pelo recibo da sua apresentação acompanhada do comprovativo da sua admissão, nos termos do artigo 36.º-A do RJUE. Fruto de um loteamento, temos lotes destinados a construção.

Ora, ao pensarmos em compra e venda de imóveis, construídos nestes lotes, temos que pensar na certidão comprovativa da receção provisória das obras, como determina o artigo 49.º, n.ºs 2, 3 e 4 do RJUE, onde consta que na primeira transmissão de imóveis construídos nos lotes ou de frações autónomas desses imóveis deve ser exibida, perante o notário, certidão emitida pela câmara municipal, comprovativa da receção provisória das obras de urbanização ou certidão comprovativa de que a caução é suficiente para garantir a boa execução das obras de urbanização; Apenas ficam dispensados desta apresentação, no caso de alvará de loteamento ser emi-tido ao abrigo dos Decretos-Lei n.ºs 289/73, de 6 de junho e 400/84, de 31 de dezembro.

Os negócios jurídicos praticados com violação da obrigatoriedade de exibição e identificação do alvará de loteamento ou da comunicação prévia são nulos, por incumprimento de disposições legais imperativas (artigo 294.º do CC); no entanto, se existir o respetivo licenciamento e se apenas por qualquer circunstância não tiver sido identificada a licença, no título, o negócio permanece válido, podendo a licença ser apresentada com o pedido de registo.

Quando reunidos alguns requisitos, a lei isenta de licença algumas operações urbanísticas. Estão isentas de licença, entre outras, os destaques referidos nos n.ºs 4 e 5 do artigo 6.º do RJUE.

O n.º 4 isenta de licença os atos que tenham por efeito o destaque de uma única parcela de prédio com descrição predial (necessário prédio descrito para o efeito) que se situe em perímetro urbano, desde que as parcelas resultantes do destaque confrontem com arruamentos públicos;

O n.º 5 isenta de licença os atos que tenham por efeito o destaque de uma única parcela de prédio com descrição predial (necessário prédio descrito para o efeito) que se situe fora dos perímetros urbanos, desde que na parcela destacada só seja construído edifício que se destine exclusivamente a fins habitacionais e que não tenha mais de dois fogos; e, que na parcela restante se respeite a área mínima fixada no projeto de intervenção em espaço rural em vigor ou, quando aquele não exista, a área de unidade de cultura fixada nos termos da lei geral para a região respetiva.

O n.º 6 apenas não permite efetuar, na área correspondente ao prédio originário, novo destaque por um prazo de 10 anos, contados da data do destaque anterior. Sendo que o início da contagem do prazo para efeito de novo destaque no prédio originário, reportar-se-á sempre à data da autonomização da parcela, facto que poderá ocorrer com a transmissão da parcela, mediante escritura pública ou documento particular autenticado ou com o pedido de averbamento da respetiva desanexação na conservatória (P.º n.º R. P. 173/2009 SJC-CT).

Também está isenta de licença a operação urbanística ocorrida anteriormente à entrada em vigor do De-creto-Lei n.º 289/73, de 6 de junho, porquanto até essa data, a violação do regime jurídico dos loteamentos apenas tinha como consequência a aplicação de coima, permanecendo válido o negócio ou ato jurídico.

Consistindo o loteamento numa ação, torna-se necessário um comportamento voluntário do interessado, pelo que ficam de fora do conceito as divisões de prédios resultantes de factos naturais (desvio natural de um curso de água) ou as ações imputáveis à Administração Pública (expropriação de uma faixa de terreno para construção de uma estrada).

Os lotes resultantes da divisão fundiária, para integrar uma operação de loteamento, devem destinar-se à construção de edifícios para uso urbano, seja habitacional, comercial ou industrial, pelo que não está sujeita a loteamento a divisão fundiária que vise outra finalidade, como sejam a retificação de estremas de prédios ou a constituição ou ampliação de logradouros.

Pelo exposto, percebe-se que para titular um contrato de compra e venda, com as devidas exceções, é necessário: a) Certidão de teor predial; b) Caderneta predial/certidão matricial ou duplicado do pedido de ins-crição na matriz; c) Autorização de utilização para prédios urbanos; d) Ficha Técnica de Habitação; e) Certifi-cado energético; f) Parecer favorável ao aumento de compartes no caso dos rústicos; g) Certidão comummente conhecida por “certidão de infraestruturas” para a primeira venda de um prédio edificado num lote; h) certidão de “destaque” nos termos do artigo 6.º do RJUE; e, acrescentamos, i) Extrato das Declarações e DUCs de IMT e IS; j) Cartões de Cidadão (ou Bilhetes de Identidade para quem os tem dentro de validade e NIFs). Quando os intervenientes se façam representar, procurações para o efeito, e se se tratar de pessoas coletivas, documentos comprovativos da qualidade e poderes dos seus representantes.

Além dos documentos há menções que obrigatoriamente têm que constar dos títulos. É o que acontece com a menção da existência ou não da intervenção de Mediador Imobiliário.

O Decreto-Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, estabelece do regime jurídico a que fica sujeita a atividade de mediação imobiliária. O artigo 40.º, deste diploma determina qual o procedimento que o titulador terá de adotar. Assim, 1 – A escritura pública ou documento particular que titule negócio sobre bem imóvel deve mencionar se o mesmo foi objeto da intervenção de empresa de mediação imobiliária, com indicação, em caso afirmativo, da respetiva denominação social e número de licença ou registo junto do InCI (Instituto da Cons-trução e do Imobiliário, I. P.). 2 – O notário ou profissional equiparado que intervenha em negócios sobre imóveis deve advertir os interessados do dever de fazerem constar dos documentos respetivos a intervenção referida no número anterior de que tenham conhecimento, bem como a cominação prevista no número seguinte; 3 – O incumprimento é sancionado com a pena de desobediência prevista no artigo 348.º do Código Penal.

No que respeita ao fracionamento de prédios rústicos (artigo 1376.º e ss do CC), a lei não permite o fraci-onamento de terrenos aptos para cultura em parcelas de área inferior correspondente à unidade de cultura fixada para cada zona do país.203 Pelo que, o ato é nulo nos termos do artigo 1379.º do CC, com a redação que lhe foi dada pelo artigo 59.º da Lei n.º 111/2015, de 27 de agosto.204.

Assim, para que não seja nulo o título, deverá ficar consignada a declaração de que o transmitente não tem outros prédios rústicos confinantes ao ali transmitido.

203 Fixadas pela Portaria n.º 219/2016, de 9 de agosto. 204 Se é nulo, logo recusado pelo titulador.

A globalização, o uso massivo de tecnologias cada vez mais sofisticadas potencia a prática do crime de branqueamento de capitais. Por isso, os legisladores, português e estrangeiro, têm desenvolvido leis preventivas e repressivas tendo em vista o combate desse crime, bem como o financiamento ao terrorismo. Assim, o título deve conter, sempre que esteja em causa o pagamento de uma quantia, a indicação do momento em que tal ocorre e do meio de pagamento utilizado.

Além destas menções obrigatórias há ainda outras menções, que se tornam obrigatórias em consequência da falta do cumprimento de determinados requisitos.

Os pais e avós não podem vender a filhos ou netos e respetivos consortes, sem o consentimento dos outros