A TITULAÇÃO DOS NEGÓCIOS ASPETOS JURÍDICOS, FISCAIS E REGISTAIS

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A TITULAÇÃO DOS NEGÓCIOS

ASPETOS JURÍDICOS, FISCAIS E REGISTAIS

Maria Fernanda Duarte Barroso Pereira

Orientadora

Suzana Fernandes da Costa

Coorientador

Virgílio Félix Machado

Dissertação apresentada ao Instituto Politécnico do Cávado e do Ave para obtenção do Grau de Mestre em Solicitadoria – Ramo Contratos

Abril, 2018

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A TITULAÇÃO DOS NEGÓCIOS

ASPETOS JURÍDICOS, FISCAIS E REGISTAIS

Maria Fernanda Duarte Barroso Pereira

Orientadora

Suzana Fernandes da Costa

Coorientador

Virgílio Félix Machado

Dissertação apresentada ao Instituto Politécnico do Cávado e do Ave para obtenção do Grau de Mestre em Solicitadoria – Ramo Contratos

Abril, 2018

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DECLARAÇÃO

Nome: Maria Fernanda Duarte Barroso Pereira Endereço eletrónico: pereira.nanda@gmail.com Número do Bilhete de Identidade: 8458196 4

Título da dissertação: A TITULAÇÃO DOS NEGÓCIOS. ASPETOS JURÍDICOS E FISCAIS Orientadora: Suzana Fernandes da Costa

Coorientador: Virgílio Félix Machado Ano de conclusão: 2018

Designação do Curso de Mestrado: Mestrado em Solicitadoria – Ramo Contratos

É AUTORIZADA A REPRODUÇÃO PARCIAL DESTA DISSERTAÇÃO/TRABALHO (indicar, caso tal seja necessário, n.º máximo de páginas, ilustrações, gráficos, etc.), APENAS PARA EFEITOS DE INVESTIGAÇÃO, MEDIANTE DECLARAÇÃO ESCRITA DO INTERESSADO, QUE A TAL SE COMPROMETE;

Instituto Politécnico do Cávado e do Ave, 30/04/2018

Assinatura: ________________________________________________

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RESUMO

A TITULAÇÃO DOS NEGÓCIOS

ASPETOS JURÍDICOS, FISCAIS E REGISTAIS

A titulação de factos sujeitos a registo era feita, até 1 de janeiro de 2009, quase exclusivamente, por notários.

No entanto, o Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de julho, alterou profundamente o registo predial e atos notariais conexos, adotando medidas de simplificação, desmaterialização e eliminação de atos e procedimentos.

Entre as alterações mais inovadores, veio permitir que os factos sujeitos a registo pudessem ser titula- dos por outras entidades que não apenas os notários, designadamente, entre outros, por solicitadores e advogados.

Assim, a par da escritura pública, da exclusiva competência dos notários, surgiu uma nova forma de titular factos sujeitos a registo predial – o documento particular autenticado, conhecido no quotidiano jurí- dico por DPA.

Porém, já antes da publicação do referido Decreto-Lei n.º 116/2008, o legislador tinha criado dois procedimentos especiais relativos à titulação e registo de factos sujeitos a registo: um pelo Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de julho, que criou o procedimento especial de transmissão, oneração e registo imediato em atendimento presencial único e outro pelo Decreto-Lei n.º 324/2007, de 28 de setembro, que criou os procedimentos simplificados de sucessão hereditária, previstos nos artigos 210.º-A a 210.º-R do Código do Registo Civil.

Neste trabalho, analisamos as novas formas de titulação dos factos sujeitos a registo, bem como as implicações registais e fiscais deles decorrentes.

Referimos, também, as obrigações a que ficam sujeitas as “novas” entidades tituladoras.

PALAVRAS-CHAVE

Titulação, Registo Predial, Obrigações Fiscais, Escritura pública, Documento Particular Autenticado

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ABSTRACT

THE TITLING OF LEGAL CONTRACTS

LEGAL, FISCAL AND REGISTERING ASPECTS

The titling of legal facts subject to registration was done, by January 1, 2009, almost exclusively by notaries.

However, the Decree-Law n.º 116/2008, of July 4, has deeply changed the land registry and related notarial acts, adopting measures of simplification, dematerialization and elimination of acts and procedures.

Among the most innovative changes, the facts subject to registration could now be titled by entities other than notaries, namely, among others, solicitors and lawyers.

Therefore, along with the public deed, which is an exclusive competence of notaries, a new form of titling has arisen - the authenticated private document, also known in juridical terms by APD.

However, even before the publication of the above mentioned Decree-Law n.º 116/2008, the legislator had created two special procedures for the titling and registration of facts subject to registration: one by the Decree-Law n.º 263-A/2007, of 23 July, which created the special procedure for transmission, encumbrance and immediate registration in single face-to-face service and another by Decree-Law nº. 324/2007, of Sep- tember 28, which created the simplified procedures of hereditary succession, as considered in the Articles 210.º-A to 210.º-R of the Civil Registry Code.

In this work, we have analyzed the new forms of titling the facts subject to registration, as well as the associated fiscal and registration implications.

We also discuss the obligations to which the "new" titling entities are subjected.

KEY WORDS

Titling, Land Registry, Tax Obligations, Public Deed, Authenticated Private Document

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DEDICATÓRIA

“A mente que se abre a uma nova ideia, jamais volta ao seu tamanho inicial.”

Albert Einstein

Aos meus amados sucessíveis Joca, Pedro e Gui

À minha amada mãe Ana

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AGRADECIMENTOS

Confiança

“O que é bonito neste mundo, e anima, É ver que na vindima De cada sonho Fica a cepa a sonhar outra aventura…

E que a doçura Que se não prova Se transfigura Numa doçura Muito mais pura E muito mais nova…”

Miguel Torga

Ao IPCA, Instituição que me acolheu e me permitiu “sonhar”.

À diretora de Mestrado em Solicitadoria, que me incentivou à realização do “sonho”.

A todos os docentes, com quem muito aprendi e me incentivaram a saber mais e melhor.

Aos meus orientadores por ajudarem nesta “outra aventura” resultante do “sonho”.

Ao meu marido e aos meus filhos por auxiliarem a “cepa” a sonhar.

A todos, o meu Muito Obrigada!

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LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

AUGI Áreas Urbanas de Génese Ilegal AT Autoridade Tributária e Aduaneira

BHDP Balcão das Heranças e Divórcios com Partilha CC Código Civil

CC Conselho Consultivo CD Conselho Diretivo Cfr. Conforme

CIJE Centro de Investigação Jurídico-Económica CIMI Código do Imposto Municipal sobre Imóveis

CIMT Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis CIRC Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas

CIRS Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares CIS Código do Imposto de Selo

Cit. Citado

CN Código do Notariado CRCivil Código do Registo Civil CRPred Código do Registo Predial CT Conselho Técnico

DCIAP Departamento Central de Investigação e Ação Penal DGI Direção Geral dos Impostos

DL Decreto-Lei

DPA Documento Particular Autenticado DUC Documento Único de Cobrança EBF Estatuto dos Benefícios Fiscais EN Estatuto do Notariado

ENESOL Encontro Nacional de Estudantes de Solicitadoria ENH Empresa na Hora

EON Estatuto da Ordem dos Notários

Ex. Exemplo

FTH Ficha Técnica da Habitação IMI Imposto Municipal sobre Imóveis

IMT Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis InCI Instituto da Construção e do Imobiliário, I. P.

IPCA Instituto Politécnico do Cávado e do Ave

IRC Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas IRN Instituto dos Registos e do Notariado, I. P.

IRS Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares IVA Imposto sobre o Valor Acrescentado

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NIF Número de Identificação Fiscal

NT. Nota

P. Página P.º Processo Proc. Processo PP. Páginas

RERN Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado RGEU Regulamento Geral das Edificações Urbanas

RJUE Regime Jurídico da Urbanização e Edificação SCE Sistema Certificação Energética dos Edifícios Ss Seguintes

TGIS Tabela Geral do Imposto do Selo TRC Tribunal da Relação de Coimbra TRE Tribunal da Relação de Évora UE União Europeia

UIF Informação Financeira da Polícia Judiciária VPT Valor Patrimonial Tributário

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INDICE

INTRODUÇÃO ... 1

1. FUNÇÃO NOTARIAL – BREVE RESENHA HISTÓRICA ... 3

2. AS DIVERSAS FORMAS DE TITULAÇÃO DE FACTOS SUJEITOS A REGISTO PREDIAL ... 11

2.1.TRANSMISSÃODEIMÓVEISDESTINADOSÀHABITAÇÃO(DECRETO-LEIN.º 255/93, DE15DEJULHO) ... 12

2.2.PROCEDIMENTOESPECIALDETRANSMISSÃO,ONERAÇÃOEREGISTOIMEDIATO DEPRÉDIOS(CASAPRONTA) ... 13

2.3.BALCÃODASHERANÇASEDIVÓRCIOSCOMPARTILHA ... 16

2.4.DECRETO-LEIN.º 116/2008,DE04DEJULHO ... 24

3. O REGISTO PREDIAL ... 37

4. A TRIBUTAÇÃO DO PATRIMÓNIO ... 39

5. MEDIDAS DE COMBATE AO BRANQUEAMENTO DE CAPITAIS E AO FINANCIAMENTO DO TERRORISMO ... 49

6. A TITULAÇÃO DE ALGUNS FACTOS: ASPETOS REGISTAIS E FISCAIS ... 55

6.1. COMPRA E VENDA ... 55

6.1.1.CARACTERIZAÇÃO ... 55

6.1.2.ASPETOSREGISTAIS ... 58

6.1.3.ASPETOSFISCAIS ... 59

6.1.4.DOCUMENTOSINSTRUTÓRIOS/MENÇÕES ... 63

6.2. DOAÇÃO ... 70

6.3. PARTILHA ... 75

CONCLUSÃO ... 97

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ... 99

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ANEXOS ... I

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INTRODUÇÃO

Neste trabalho abordamos as diversas formas de titulação de negócios jurídicos sobre imóveis, em conse- quência das alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de julho e, ainda, da criação de procedimentos especiais de titulação.

Em consequência destas alterações, a maior parte das alíneas do artigo 80.º do Código do Notariado foram revogadas, por a maioria das escrituras públicas relativas a atos da vida dos cidadãos e das empresas terem passado a ser facultativas, em consequência da atribuição de competências a outros profissionais, para além dos notários, designadamente a solicitadores e a advogados e das medidas implementadas pelo Ministério da Justiça com o Programa “Simplex 2007”.

Este programa teve por objeto a redução de obstáculos burocráticos, concretizada através da redução de formalidades dispensáveis em atos de natureza notarial no âmbito do “Procedimento Especial de Transmissão, Oneração e Registo Imediato de Prédio Urbano em Atendimento Presencial Único (Casa Pronta)¹” e do “Balcão das Heranças e Divórcios com Partilha (BHDP)²”.

Ora, sendo indispensável um documento escrito para titular factos sujeitos a registo, seja por escritura pública ou documento particular autenticado, é da responsabilidade dos conservadores, em cumprimento do princípio da legalidade, verificar em especial a regularidade formal daqueles títulos e a validade dos atos neles contidos. Sem nunca serem postas de parte as obrigações fiscais, uma vez que nenhum ato poderá ser definiti- vamente registado sem que se mostrem pagos ou assegurados os direitos à Autoridade Tributária e Aduaneira.

Por outro lado, foram criados os procedimentos simplificados, que se realizam nas Conservatórias do Re- gisto Predial e do Registo Civil, onde, num único momento e num único local, passou a ser possível realizar todos os atos e formalidades relacionadas com a transmissão, oneração e registo de imóveis e, ainda, com a sucessão hereditária e a partilha do património conjugal na sequência de divórcio ou separação de pessoas e bens.

Em qualquer dos casos, notários, conservadores, solicitadores e advogados são sujeitos passivos de imposto de selo e responsáveis tributários.

A investigação inicia-se com uma brevíssima resenha histórica sobre a função notarial e centra-se nas diferentes espécies de titulação, passando pelas medidas de combate ao branqueamento de capitais e financiamento ao terrorismo e pela função do registo predial.

A nível fiscal é tratada a tributação do património e analisadas, em geral, as obrigações fiscais, e em particular, a responsabilidade tributária dos sujeitos passivos.

Abordamos a titulação de alguns factos sujeitos a registo predial – compra e venda, doação e partilha e os seus aspetos registais e fiscais, bem como documentos instrutórios e menções.

Em relação aos procedimentos realizados no âmbito da “Casa Pronta” e BHDP, referimos as suas limita- ções e deixamos algumas sugestões.

1 Aprovado pelo Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de julho. Sendo, no entanto, alargado o seu âmbito paulatinamente a outros negócios jurídicos, desde que tenham por objeto prédios de qualquer natureza - urbana, mista, rústica.

2 Aprovado pelo Decreto-Lei n.º 324/2007, de 28 de setembro. Atualmente podem incluir a realização de contratos de mútuo, destinados ao pagamento de tornas, celebrados por instituições de crédito, com ou sem hipoteca e fiança.

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Estamos em crer que estas matérias, pelas quais nutrimos apreço, nem sempre são tão simples quanto o legislador o desejou, pelo que delas nos ocupamos ao longo deste trabalho, tentando obter algumas respostas às dúvidas que no quotidiano surgem, recorrendo à bibliografia, doutrina e jurisprudência.

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1. FUNÇÃO NOTARIAL – BREVE RESENHA HISTÓRICA

O artigo 1.º, n.º 1 do Código do Notariado determina que “a função notarial destina-se a dar forma legal e conferir fé pública aos atos jurídicos extrajudiciais”, pelo que se torna relevante perceber em que consiste a

“função notarial” e desde quando surgiu este conceito.

Borges de Araújo³ afirma que “vincando aspetos fundamentais do notariado latino”, Pio XII, no seu dis- curso aos Congressistas do V Congresso da União Internacional do Notariado Latino, realizado em Roma, em 05 de outubro de 1958⁴, publicado na Revista de Notariado e Registo Predial, Ano 32, p. 37, afirmou “que a função essencial do notário é a de traduzir em forma legal a vontade negocial das partes, e a sua intervenção imprime ao contrato pleno valor jurídico, e algumas vezes até força executiva, sem necessidade de ulterior intervenção de outras autoridades”. Diz o mesmo autor que Pio XII salientou ainda o aspeto social da função notarial, acrescentando que “pode-se também dizer que o notário se esforça por tornar inútil o recurso à au- toridade judiciária: ainda antes desta ele aplica o direito, facilitando a sua compreensão às partes e levando- as a adequar-se aos seus entendimentos; melhor ainda, suscitando nelas, além do respeito pelos poderes civis, sincero desejo de justiça.”

Aurora de Castro e Gouveia, Notária - primeira mulher a ingressar no Notariado português, de acordo com a Revistado do Notariado⁵, acerca do notariado português – sua história, evolução e natureza, recorrendo aos Anais do Notariado Português - revista jurídico-notarial / publicação quinzenal – Vol. XLIV (1925), pp. 23 e seguintes, corrobora esta ideia de Pio XII, ao dizer que a natureza da função notarial consiste em autenticar todos os atos extrajudiciais que careçam de certeza e autenticidade, dando assim o “notário a estes atos, com a sua intervenção, a força e o carácter de autoridade pública, a força, o carácter e os efeitos de uma sentença transitada em julgado”. A mesma autora afirma que “uma escritura pública é um instrumento de execução aparelhada”, representando “o notariado uma verdadeira magistratura de jurisdição voluntária”⁶. Porém, declara esta autora⁷ ao referir-se à instituição do notariado (depois de definir a sua natureza, função social, o seu carácter, isto é depois de ter bem claro este conceito de instituição) que, na antiguidade não teve nem conheceu este carácter e nem este desempenho de função social. Importa, então, perceber como é que o notariado evoluiu em Portugal e a origem da instituição do notariado de fé pública.

No artigo - texto da sua conferência lido na Associação dos Tabeliães de Lisboa, na sessão solene de inauguração do ano social de 1923-24⁸ - Aurora de Castro e Gouveia⁹ expõe que em Portugal a instituição do notariado de fé pública, não remonta a época anterior ao século XIII e que o Código Visigótico não exige para a validade das escrituras a intervenção de qualquer funcionário público. Assim, segundo a mesma autora¹⁰ a instituição do notariado de fé pública apareceu naquele século XIII. Os primeiros atos autênticos surgiram no reinado de D. Afonso II. Contudo, apesar de ter crescido o número de tabeliães – embora em número reduzido, ainda não era obrigatória a sua intervenção nas escrituras. Pelo que, são raras as escrituras daquela época em

3 ARAÚJO, António Magro Borges de, Prática Notarial, 2.ª edição revista e atualizada com a colaboração do Dr. Albino Matos, p. 14

4 https://w2.vatican.va/content/pius-xii/es/speeches/1958.index.html, consulta efetuada no dia 04 de janeiro de 2018, pelas 19:29 horas.

5 NOTARIADO, Revista do, ano de 1985-1, p. 47

6 GOUVEIA, Aurora de Castro e, in NOTARIADO, Revista do, ano de 1985-1, p. 47

8 NOTARIADO, Revista do, ano de 1985-1, p. 47

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que os mesmos intervêm. Todavia, durante o reinado de D. Afonso III, o número de tabeliães aumentou e foi naquela época que se começou a organizar a instituição do notariado, a julgar por certas disposições legais relativas aos tabeliães. Os primeiros estatutos legais dos tabeliães surgiram no reinado de D. Dinis (datados de 12 e 15 de janeiro de 1305), ainda segundo a mesma autora¹¹.

Em Portugal, acolhendo os ensinamentos da mesma autora¹² as reformas introduzidas no notariado portu- guês não têm sido nem grandes nem profundas. Faz até uma comparação com Minerva – a deusa da sabedoria, ao dizer que saiu armada e perfeita da cabeça de Júpiter fendida por um golpe do machado de Vulcano. Aliás, a mesma autora afirma, ainda, que o Notariado Português surgiu perfeitamente caracterizado das faculdades legisladoras de D. Diniz, influenciado principalmente, pela legislação francesa. Naquele seu apontamento sobre evolução do notariado em Portugal, após exposição das várias reformas e em jeito de conclusão afirma o seguinte:¹³ “Desta ligeira resenha das reformas que seis séculos de elaboração legislativa introduziram no no- tariado, se conclui que a quási insensível evolução do notariado português tem-se produzido no sentido da simplificação do formalismo e do acréscimo da fé pública do notário”.

Ao referir-se à natureza e à excelência do notariado fala num relatório, do Conselheiro de Estado Rial, da lei relativa à organização do notariado da Republica Francesa (ano 1803), onde o conselheiro vinha afirmar que¹⁴ “para estabelecer em bases sólidas o direito de propriedade, a liberdade civil e o sossego das famílias, não basta ter criado tribunais para julgar os litígios, nem julgados de paz para estabelecer a conciliação entres os desavindos”; e continua afirmando, que “não é suficiente que a estas duas garantias, com o restabe- lecimento do culto religioso, se tenha juntado a intervenção do ministro sagrado”. Referia ainda, que “uma quarta instituição é necessária, e ao lado dos funcionários que conciliam e julgam, a ordem pública exige outros funcionários que sejam conselheiros desinteressados das partes e intérpretes imparciais de suas von- tades, que façam conhecer os contraentes a extensão das obrigações que assumem, e redijam com clareza os contratos que, por sua interferência, ficam revestidos com o carácter dum ato autêntico e com a força e obri- gatoriedade duma sentença transitada em julgado, para impedirem a eclosão dos litígios entre homens de boa-fé e para destruir nos cúpidos e gananciosos o vil desejo de injustiças demandas.” E continua “estes leais conselheiros, estes fieis intérpretes da vontade das partes, estes como que juízes voluntários que obrigam irrevogavelmente as partes contraentes, são os notários. Esta instituição é o notariado.”

Afirma, também que¹⁵ “este trecho de refletida e sóbria eloquência traduz, em síntese, a natureza e as excelências do notariado”, explicando que os documentos autênticos extrajudiciais fazem prova plena quanto à existência do ato, cabendo aos notários esta função de autenticar, com a sua intervenção todos os atos extrajudiciais que careçam de certeza e autenticidade. Ao referir-se às escrituras públicas (documentos autênticos exarados pelos notários, nos seus livros de notas) faz uma comparação e fala-nos em documentos de execução aparelhada, tal como as sentenças com trânsito em julgado e afirma que¹⁶ “o notariado é, além duma função pública, uma magistratura”, tal como é definido no artigo 8.º do Decreto de 22 de dezembro de 1899 - “Os notários são magistrados de jurisdição voluntária”. Aliás, a dita autora questiona mesmo se há alguém que

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negue ao notariado a natureza de magistratura, uma vez que os atos em que o notário intervém fazem lei entre as partes. É por tudo isto que Aurora de Castro e Gouveia vem assegurar que¹⁷ “a função notarial é absoluta- mente necessária à sociedade”, mesmo “se a educação cívica atingisse um esplendoroso grau de perfeição, se a solidariedade ligasse em estreitos laços todos os homens, a fraternidade deixasse de ser um termo da trilogia revolucionária para se tornar uma sentida realidade social, se o cidadão pudesse deixar de ser o homo lupus para ser um anjo, se todo o gélido egoísmo do coração humano viesse a derreter-se no calor vivificante da mais acrisolada filantropia, se todos os homens fossem ilustres, ainda nesse verdadeiro reinado de Astreia, o notariado havia de ser uma instituição indispensável”. Continuando “Não haveria mister de cárceres, porque não existiam criminosos; … nem tribunais e juízes, por desaparecerem os litigantes. Mas teria de haver notá- rios que transmitissem aos filhos os contratos outorgados e as obrigações assumidas pelos pais …”. E con- clui¹⁸que “O notariado é uma das mais úteis, das mais importantes e das mais honrosas profissões.”

Comunga desta opinião Francesco Carnelutti, Professor da Universidade de Roma, ao referir-se “A figura jurídica do Notário” na Conferência proferida em Madrid, a 17 de maio de 1950, na Academia Matritense del Notariado, publicado na Revista do Notariado¹⁹, ao afirmar “que quanto mais Notário, menos Juiz: quanto mais conselho do Notário, quanto mais consciência do Notário, quanto mais cultura do Notário, tanto menos possibilidade de lide; e quanto menos possibilidade de lide menos necessidade do Juiz!”. Cumprindo assim, a função específica do Notário, que enquanto jurista, tem como atividade “cavere”, isto é, aconselhar²⁰, função esta reforçada por Francisco Clamote²¹. Ainda de acordo com Francesco Carnelutti²², os conselhos do notário são mais convincentes no testamento, pois não existe uma figura de negócio jurídico mais importante. O mesmo autor afirma “que é preciso uma inteligência de primeiríssima categoria para explicar este milagre do direito, por virtude do qual a vontade do homem lhe sobrevive.” Acrescenta ainda que “Um juízo que serve para regular a vida dos outros para além da morte do que o pronuncia … e quando não há mais possibilidades de reconhecer o erro! Quem o formula deveria ter nas mãos uma balança de precisão. O Notário, a seu lado, é essa balança.”

Francisco Clamote fala-nos de “O jurista e o Notariado”²³. Na sua exposição tenta dar resposta às seguin- tes questões: “o que é e quem é o Notário? e o que faz o notário?”²⁴ Percebe-se desde logo que o Notariado como instituição²⁵ foi gerada não por decreto mas pela própria realidade social, assumindo naturalmente as características do meio social onde surgiu, daí não revestir a mesma natureza em todos os países, pelo que se pode afirmar que há tantos notariados quantos os ordenamentos jurídicos.

Depois de uma breve exposição esclarece que o notariado português afirma-se como notariado latino e que a atuação notarial no sistema de notariado latino caracteriza-se pela independência e a imparcialidade do notá-

17 GOUVEIA, Aurora de Castro e, in NOTARIADO, Revista do, ano de 1985-1, p. 58 e p. 59

18 GOUVEIA, Aurora de Castro e, in NOTARIADO, Revista do, ano de 1985/1, p. 59

19 Texto publicado in NOTARIADO, Revista do, ano de 1985/3-4, pp. 399 e ss

20 CARNELUTTI, Francesco, tradução: MATOS, Albino, in NOTARIADO, Revista do, ano de 1985/3-4, p. 419

21 CLAMOTE, Francisco, in NOTARIADO, Revista do, ano de 1985/2, p. 168

22 CARNELUTTI, Francesco, tradução: MATOS, Albino, in NOTARIADO, Revista do, ano de 1985/3-4, p. 418

23 Texto publicado in NOTARIADO, Revista do, ano de 1985/2, pp. 156 e ss, que reproduz no essencial uma exposição feita em Coimbra, em 23 de abril de 1985

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rio, competindo-lhe a assessoria jurídica e a proteção dos interesses de todas as partes intervenientes no contrato.²⁶ Consequentemente, “a figura jurídica do notário latino reúne em si a dupla característica de oficial público e de profissional livre, em consonância, aliás, com a definição da função notarial como função pública e função privada.”²⁷

O mesmo autor reforça esta ideia ao referir-se à função notarial no sistema de Notariado latino, ao afirmar que “a função notarial reveste a dupla natureza de pública e privada em paralelo com a dupla caracterização do notário como oficial público e profissional livre”.²⁸ De acordo com o mesmo autor, o carácter de função pública sobressai quando nos reportamos ao documento, que é um documento autêntico, dotado de fé pública.

Já assim não é quando nos reportamos ao conteúdo do documento, que consubstancia um negócio jurídico privado.²⁹ Importa referir que a função notarial não se esgota no documento. E é isto mesmo que Francisco Clamote³⁰ afirma citando Tondo (Salvator) e Andrea Giuliani, cit. por António Rodriguez Adrados³¹ «Este é apenas “o momento mais visível” e “o ponto final da atividade do notário.”».

É de salientar, ainda, e de acordo com Francisco Clamote³² ao referir que o ponto final pode não ser atin- gido, quer por parte do notário no âmbito de controlador da legalidade do negócio a ser titulado, podendo recusar a sua intervenção se se tratar de um negócio ilícito, quer por parte dos interessados que após audição dos conselhos do notário, podem desistir da outorga do contrato. Assim, Francisco Clamote³³ defende como proposta de definição de função notarial “… a função notarial consiste em receber, interpretar e formar a vontade das partes, configurar juridicamente essa vontade, vertendo-a, subsequentemente, em formas docu- mentais adequadas à atribuição de fé pública pelo ordenamento jurídico.”

Importa, agora, referir que o primeiro documento com a menção de notarius data do longínquo ano de 1034 e as primeiras regras disciplinadoras da atividade notarial dos tabeliães remontam ao reinado de D.

Afonso III, tendo surgido a primeira lei orgânica em 23 de dezembro de 1899³⁴. No ano seguinte a 14 de dezembro, surge então a designação de notários.

No que toca a códigos, o primeiro Código do Notariado foi aprovado pelo Decreto n.º 15304, de 2 de Abril de 1928, que vigorou apenas por doze dias e o último foi aprovado pelo Decreto-Lei n.º 207/95, de 14 de agosto, tendo entretanto já sofrido várias modificações.

No ano de 2004, o Decreto-Lei n.º 26/2004, de 04 de fevereiro, consagrou o sistema de notariado português como sistema de notariado latino³⁵ e aprovou o Estatuto do Notariado. Surgiu, assim, uma nova figura de notário, que passou a revestir uma dupla condição: a de oficial público - enquanto depositário de fé pública delegada pelo Estado, que confere autenticidade aos documentos, aos quais é atribuída fé pública (artigo 1.º, n.º 1); e a de um profissional liberal – que exerce a sua atividade num quadro independente, imparcial e por livre escolha dos interessados (artigo 1.º, n.º 2).

31 ADRADOS, António Rodrigues, El Notário: funcion privada y funcion pública, Su inescindibilidad, in Revista de Derecho Notarial, ano XXVII, pp. 264 e 265.

34 FERREIRINHA, Fernando Neto, Manual de Direito Notarial, 2016, p. 11

35 FERREIRINHA, Fernando Neto, Manual de Direito Notarial, 2016, p. 20

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Sendo que, com a liberalização do notariado³⁶, o notário viu reforçada aquela função pública e privada, tornando-a incindível, como nos refere o artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 26/2004, de 4 de fevereiro. É desta inescindibilidad de funciones que nos fala António Rodriguez Adrados, Notário – El Notario: Función Privada y función pública. Su inescindibilidad.³⁷

Conclui-se pelo já exposto, que uma das especificidades do notário é a de ser conselheiro, cabendo-lhe exercer a sua profissão com imparcialidade e sempre com respeito pela legalidade.

Ora, com a função notarial, propriamente dita, consagrada no artigo 1.º do Código do Notariado³⁸, pretende-se alcançar dois objetivos, que são dar forma legal e conferir fé pública aos atos jurídicos extrajudiciais.

Sendo que, dar forma legal consiste em formalizar um ato ou negócio jurídico, algo sempre necessário, visto que ele tem necessariamente de revestir uma forma externa que o torne cognoscível com verdade e exatidão;

e, atribuir fé pública traduz-se naquilo em que a lei considera bastante para merecer a confiança pública, para que todos possam confiar na veracidade do que se acha consignado pela entidade que goza desse crédito³⁹.

Assim, compete ao notário, em geral, redigir o instrumento público, conforme a vontade dos interessados, a qual deve indagar, interpretar e adequar ao ordenamento jurídico, esclarecendo o seu valor e alcance (artigo 4.º do EN e artigo 4.º do CN); e, em especial, lavrar os atos referidos no n.º 2, do artigo 4.º do CN. Tem, ainda, o dever de prestar assessoria às partes, dever este consagrado no artigo 1.º, n.º 2 do CN. Reforçando esta ideia, afirma Mouteira Guerreiro⁴⁰ que, “consequentemente, não se deve encarar o exercício da função de um modo mecânico, isto é, como se a prática notarial se traduzisse num mero preenchimento de formulários ou de impressos pré-elaborados…”.

Quanto à competência territorial, o notário exerce a sua função na circunscrição territorial do município em que está instalado o respetivo cartório (artigo 7.º do EN e artigo 4.º, n.º 3 do CN);

Inerente à função notarial em Portugal, há princípios pelos quais o notário deve pautar o exercício da sua função. Mouteira Guerreiro⁴¹ afirma que “Os princípios notariais (à semelhança de outros princípios jurídicos) são as regras básicas ou elementares que estruturam e dão um sentido distintivo e relevante à atividade”.

Mais, que estão estruturalmente ligados ao próprio exercício daquela função e por isso se “entrelaçam” entre si.⁴² Assim, o notário exerce a sua função em nome próprio e sob sua responsabilidade, com respeito pelos princípios da legalidade, autonomia, imparcialidade, exclusividade e livre escolha (artigo 10.º do EN).

No que toca ao princípio da legalidade – que subjaz a toda a atividade notarial e que em quaisquer circuns- tâncias tem de ser respeitado, como nos ensina Mouteira Guerreiro⁴³ - consagrado no artigo 11.º, n.º 2 do EN e no artigo 173.º do CN, o notário deve apreciar a legalidade do ato que lhe é solicitado, quer no aspeto formal quer substantivo, devendo recusar a prática de atos que forem nulos; não couberem na sua competência ou, se pessoalmente estiver impedido de os praticar; bem como, sempre que tenha dúvidas sobre a integridade das faculdades mentais dos participantes.

36 Estatuto do Notariado aprovado pelo Decreto-Lei n.º 26/2004, de 4 de fevereiro

37 Conferência pronunciada em 8 de Novembro de 1979 na Academia Granadina del Notariado, publicada na Revista de Derecho Notarial, n.º 107 – Enero – Marzo, 1980 e reproduzida in NOTARIADO, Revistas do, anos de 1986/1, pp. 1 e ss, 1986/2, pp. 156 e ss, 1986/3, pp.

283 e ss e 1986/4, pp. 429 e ss

38 Aprovado pelo Decreto-Lei n.º 207/95, de 14 de agosto

39 GUERREIRO, José Augusto Mouteira - Temas de Registos e de Notariado, 2010, p. 188

42 GUERREIRO, José Augusto Mouteira - Ensaio sobre a problemática da titulação e do registo à luz do direito português, 2013, p. 129, consulta efetuada em http://hdl.handle.net/11328/1076, no dia 13 de janeiro de 2018, pelas 13:42 horas.

43 GUERREIRO, José Augusto Mouteira - Temas de Registos e de Notariado, 2010, pp. 185 e 186

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Contudo, tendo em conta este princípio e de acordo com o artigo 11.º, n.º 3 do EN e artigo 174.º do CN, o notário não pode recusar a sua intervenção com fundamento na anulabilidade ou ineficácia do ato, devendo no entanto advertir os interessados da existência do vício e consignar essa advertência no instrumento.

O princípio da autonomia previsto no artigo 12.º do EN – refere que o notário é um profissional independente quer em relação ao Estado quer a quaisquer interesses particulares, exercendo assim as suas funções. Isto vale por dizer que o notário não deve obediência a quaisquer ordens, sejam elas do poder político, legislativo ou qualquer outro.

O princípio da imparcialidade, referido no artigo 13.º do EN e artigo 5.º do CN impõe que o notário exerça as suas funções de forma equidistante dos interesses dos particulares, devendo abster-se de assessorar apenas uma das partes e impede-o de praticar diversos atos, designadamente, quando neles tenha interesse pessoal;

quando neles tenha interesse o seu cônjuge ou pessoa em situação análoga há mais de dois anos, algum parente ou afim em linha reta ou até 2.º grau da linha colateral; quando neles intervenha como procurador ou represen- tante legal o seu cônjuge, ou pessoa em situação análoga há mais de dois anos, algum parente ou afim em linha reta ou até ao 2.º grau da linha colateral.

Os impedimentos a que o notário está sujeito estendem-se aos seus trabalhadores, como está previsto no artigo 14.º do EN e artigo 6.º do CN, constituindo esta norma uma extensão do princípio da imparcialidade.

Este princípio está, também, consagrado no Estatuto da Ordem dos Notários, aprovado pela Lei n.º 155/2015, de 15 de setembro, nos seus artigos 75.º e 76.º.

O princípio da exclusividade encontra-se consagrado no artigo 15.º do EN e artigos 72.º e 73.º do EON.

De acordo com este princípio as funções de notário são incompatíveis com quaisquer outras funções remune- radas, públicas ou privadas, exceto as atividades docentes e de formação, a participação em conferências, co- lóquios e palestras, bem como a perceção de direitos de autor, se autorizadas pela respetiva Ordem.

Outro dos princípios é o da livre escolha, previsto no artigo 16.º do EN. O notário é livremente escolhido pelos interessados, não podendo publicitar a sua atividade.

Ainda relacionados com a atividade notarial, temos o princípio da certificação dos atos a que respeitam os artigos 164.º a 171.º-A, do CN. Dada a natureza pública da função notarial, é possível a qualquer pessoa pedir certidão ou fotocópia dos atos praticados, exceto nos casos de confidencialidade.

O princípio da responsabilidade, referido no artigo 184.º do CN, exige que o exercício da função tem necessidade de confiança, quer para o público e para as partes quer para o Estado, e, por isso, se no exercício da mesma função o notário causar algum dano, pode ser responsabilizado pelos danos causados.

O princípio da conservação e arquivo dos livros dos atos impõe ao notário o dever de proceder ao arquivo dos livros e documentos. Trata-se de um arquivo público, destinado a salvaguardar a “memória” dos factos⁴⁴.

No que toca a órgãos da função notarial, podemos distinguir, de acordo com o constante nos artigos 2.º e 3.º do CN, entre órgãos próprios e órgãos especiais.

O órgão próprio da função notarial é o notário como o determina o artigo 2.º, n.º 1 do CN. Apenas exceci- onalmente, podem outras entidades praticar atos notariais, e, por isso, denominados como órgãos especiais e a elas se refere o artigo 3.º, n.º 1 do CN. Entre os órgãos especiais destacamos, nomeadamente, os agentes con-

44 Sobre esta temática dos princípios, vide, desenvolvidamente, GUERREIRO, José Augusto Mouteira - Temas de Registos e de Notariado, 2010, pp. 188 e 189

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sulares portugueses, cuja competência é definida pelo Regulamento Consular; os notários privativos das câma- ras municipais e da Caixa Geral de Depósitos; os comandantes das unidades ou forças militares, dos navios e aeronaves e das unidades de campanha, nos termos das disposições legais aplicáveis (nos termos dos artigos 2210.º a 2220.º do CC); as entidades a quem a lei atribua, em relação a certos atos, a competência dos notários.

Estas entidades são os conservadores e oficiais dos registos, advogados, solicitadores, entre outras.

Importa ainda referir que de acordo com o previsto no artigo 3.º, n.º 2 do CN, em caso de calamidade pública podem desempenhar todos os atos da competência notarial quaisquer juízes ou sacerdotes e, bem assim, qualquer notário, independentemente da área de jurisdição do respetivo serviço.

Ora, dando assim cumprimento à alínea d), do n.º 1, do artigo 3.º do CN, a lei, através do artigo 38.º do Decreto-Lei n.º 76-A/2006, de 29 de março, alterado pelo Decreto-Lei n.º 8/2007, de 17 de janeiro, atribuiu também aos conservadores, aos oficiais dos registos, aos advogados e aos solicitadores, bem como às câmaras de comércio e indústria, reconhecidas nos termos do Decreto-Lei n.º 244/92, de 29 de outubro, competência para fazer determinados atos notariais, nomeadamente, para fazer reconhecimentos notariais, simples ou com menções especiais e autenticar documentos particulares. Os documentos, assim autenticados, têm a mesma força probatória que teriam se tais atos tivessem sido realizados com intervenção notarial.

Posteriormente, o Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de julho, que aprovou medidas de simplificação, desma- terialização e eliminação de atos e procedimentos no âmbito do registo predial e atos conexos, veio permitir que os atos que importem reconhecimento, constituição, aquisição, modificação, divisão ou extinção dos direitos de propriedade, usufruto, uso e habitação, superfície ou servidão sobre coisas imóveis podem também ser celebrados por documento particular autenticado, reforçando assim as competências atribuídas àquelas entidades.

Sendo agora o notário um profissional liberal, e com todas as consequências que isso importa, poder-se-á questionar se a fé pública inerente aos documentos exarados pelos notários não fica beliscada aquando do cumprimento da função notarial.

Não fica o notário na mesma igualdade de circunstâncias com os outros profissionais que, sendo profissionais liberais, também exerçam funções notariais com a mesma fé pública?

Parece-nos que os entendimentos que Pio XII e Carnelutti defendiam, faziam sentido naquela época, mas que hoje nos deixam um pouco apreensivos tendo em conta a liberalização do notariado e as escrituras facultativas. O notariado português é, atualmente, considerado uma área de negócio, estando o notário, no exercício da sua função, em franca concorrência com outras entidades privados e com o próprio Estado. Ora, esta realidade pode, eventualmente, despertar no notário atitudes especulativas tendentes ao lucro e pôr em causa a nobre função de dar forma legal aos negócios jurídicos extrajudiciais, diminuindo a segurança jurídica dos atos praticados.

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2. AS DIVERSAS FORMAS DE TITULAÇÃO DE FACTOS SUJEITOS A REGISTO PREDIAL

A titulação de factos sujeitos a registo era feita, até janeiro de 2009, essencialmente, por escritura pública, que é da competência exclusiva dos notários. Tudo se alterou a partir dessa data, passando a mesma titulação a poder ser efetuada por outras entidades que não apenas os notários, designadamente, por solicitadores e advogados.

Alguns autores referem-se a esta alteração como se de uma desformalização se tratasse. Pensamos, no entanto, que não há qualquer desformalização. Esclarecedoras tem sido as intervenções de Mouteira Guerreiro, em várias conferências: Conferência realizada em 2 de março de 2007, na Faculdade de Direito da Universidade do Porto, no âmbito dos programas do CIJE, subordinada ao tema “Formalizar, Desformalizar, Desburocrati- zar, Simplificar nos Registos e no Notariado: Quid Iuris?”; Conferência realizada em 16 de fevereiro de 2008, na Faculdade de Direito de Lisboa, no âmbito de “Novos Problemas da Desformalização”, subordinada ao tema

“Simplificação, Desburocratização, Desformalização: Qual o seu Âmbito e Critério?”; Conferência (parte do texto, posteriormente reformulado) realizada em 23 de abril de 2008, no IPCA, Barcelos, no âmbito do ENE- SOL, subordinada ao tema “Titulação de Atos e Contratos: Desformalizá-la é bom para o cidadão?”; Confe- rência realizada em 28 de abril de 2009, na Universidade Portucalense, promovida pela Elsa Portucalense, subordinada ao tema “Desformalização dos Atos Notariais e Registrais e Atos Notariais do Advogado?”, pu- blicadas no seu livro “Temas de Registos e de Notariado”⁴⁵.

Este autor, que seguimos de perto, afirma, desde logo, que tem tido oportunidade de “abordar o tema da desformalização, confrontando-o com outros conceitos com os quais aparece frequentemente confundido, como é o caso dos de simplificação e de desburocratização.”⁴⁶

Entende-se, que efetivamente, a forma de titular factos sujeitos a registo predial diversificou-se, uma vez que, além da escritura pública (intrínseca a notários), passou a dispor-se de outras formas, seja dizer, documento particular autenticado (alargado a outras entidades, conservadores, oficiais de registo, advogados, solicitadores, entre outros) ou procedimentos simplificados (conservadores e oficiais de registo).

Formalizar um negócio jurídico é sempre algo imprescindível, visto que tem obrigatoriamente de revestir uma forma externa que o torne cognoscível, sendo proveitoso que o seja de um modo quanto possível inequí- voco. Daqui se infere o desígnio de verdade e exatidão da formalização dos atos.⁴⁷

Daí o legislador não colocar de lado a formalização dos atos, nomeadamente os referentes aos imóveis.

Atribuiu sim, competências a outras entidades, que levou a formalizá-los de um outro modo, assumidamente, como uma alternativa à escritura pública.

Contudo, manteve as mesmas regras, uma vez que a titulação de atos sujeitos a registo predial deve conter os mesmos requisitos legais a que estão sujeitos os negócios jurídicos sobre imóveis, aplicando-se subsidiari-

45 GUERREIRO, José Augusto Mouteira - Temas de Registos e de Notariado, 2010, pp. 465 e ss; pp. 519 e ss; pp. 547 e ss; pp. 569 e ss

46 GUERREIRO, José Augusto Mouteira - Temas de Registos e de Notariado, 2010, pp. 569 e 570

47 Neste sentido GUERREIRO, José Augusto Mouteira - Temas de Registos e de Notariado, 2010, p. 569

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amente o Código do Notariado. Reforçando, até, as obrigações fiscais inerentes e impondo condição de validade aos documentos particulares autenticados, que é a dependência de depósito eletrónico desses documentos.⁴⁸

Portanto, a forma continua a ser condição de validade dos negócios jurídicos de imóveis. Inerente a ela está o princípio da legalidade, que não pode deixar de ser observado, obrigando o documentador (numa primeira fase) e o registador (numa fase seguinte) a estudarem e a manterem-se permanentemente atualizados⁴⁹. Assim resulta, de um lado, o documento que dá a conhecer a certeza e segurança dos atos e relações jurídicas, e do outro, o registo que as publicita, contribuindo desta forma para a segurança do comércio imobiliário.

2.1. TRANSMISSÃO DE IMÓVEIS DESTINADOS À HABITAÇÃO (DECRETO- LEI N.º 255/93, DE 15 DE JULHO)

De acordo com o estabelecido nos artigos 875.º do Código Civil e 89.º do Código do Notariado, na redação de 1993, a compra e venda respeitante a imóveis só era válida se fosse efetuada por escritura pública. No entanto, por forma a facilitar o acesso à habitação, foi publicado o Decreto-Lei n.º 255/93, de 15 de julho, o primeiro diploma a simplificar o regime de formalização dos contratos de compra e venda de imóveis. Nos termos deste diploma, desde que a compra de bens imóveis fossem destinados à habitação e simultaneamente, fosse constituído um mútuo, com ou sem hipoteca, e a entidade mutuante fosse uma instituição de crédito autorizada a conceder crédito à habitação, a titulação podia ser feita por documento particular.

Apesar disso, houve sempre a preocupação de salvaguarda dos interesses dos intervenientes, da segurança negocial e da certeza jurídica.

Assim, estes contratos puderam passar a ser efetuados por documento particular, sendo suficiente o reconhecimento notarial das assinaturas. O contrato devia constar de modelo aprovado por portaria conjunta dos Ministros das Finanças, da Justiça e das Obras Públicas, Transportes e Comunicações e que consta da Portaria n.º 669-A/93, de 16 de julho, alterada pela Portaria n.º 882/94, de 01 de outubro.

Importa salientar que a transferência de propriedade efetuada por esta forma estava sujeita a registo obri- gatório, cabendo a sua promoção à instituição de crédito. Às instituições de crédito também competia verificar o correto preenchimento daquele modelo aprovado, liquidar os impostos que fossem devidos pela prática dos mesmos atos e proceder à sua entrega nos cofres do Estado. Em termos de registos, aqueles que eram requeridos como provisórios ao abrigo das alíneas g) e i) do n.º 1 do artigo 92.º do Código do Registo Predial gozavam de um regime de prioridade ou urgência gratuita e, caso estes não pudessem ser convertidos em definitivos, por impossibilidade de obtenção do financiamento ou por qualquer outro motivo, devidamente comprovado, alheio à vontade do requerente, os emolumentos cobrados pelos mesmos eram devolvidos em cinquenta por cento, a requerimento do interessado.

Apesar deste diploma apresentar um regime mais favorável à contratação, diminuindo as deslocações que os cidadãos tinham que fazer se a titulação fosse efetuada por escritura pública, reduzindo, deste modo, os custos de contexto, o certo é que não teve o êxito que se esperava. A falta de sucesso ficou a dever-se, em

48 Temática desenvolvida por FIGUEIREDO, David Martins Lopes de, Titulação de Negócios Jurídicos sobre Imóveis, 2018

49 Neste sentido GUERREIRO, José Augusto Mouteira - Temas de Registos e de Notariado, 2010, p. 583

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grande parte, à regra prevista no artigo 4.º da citada Portaria n.º 669-A/93, que não permitia quaisquer emendas, rasuras ou entrelinhas no preenchimento dos espaços destinados à identificação dos outorgantes. A identifica- ção destes era feita nos termos das alíneas a) e b) do artigo 5.º da mesma Portaria e implicava o preenchimento de numerosos espaços. Ora, se houvesse um engano tornava-se necessário começar tudo de novo o que fazia com que as instituições financeiras gastassem muito tempo com o preenchimento e ainda corriam o risco do conservador qualificar o pedido de registo em termos diversos do requerido se detetasse algum erro com o dito preenchimento. Mais fácil era continuar a titular por escritura pública.

Pensamos que este é um caso bem elucidativo em que, por vezes, não basta a boa intenção do legislador para uma lei ter êxito. É, igualmente, que haja a necessária ponderação dos aspetos formais, sob pena da lei não ser eficiente, como se verificou neste caso.

2.2. PROCEDIMENTO ESPECIAL DE TRANSMISSÃO, ONERAÇÃO E REGISTO IMEDIATO DE PRÉDIOS (CASA PRONTA)

Em 2007, foi publicado o Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de julho, que criou o procedimento especial de transmissão, oneração e registo de imóveis, em momento presencial único, comummente conhecido por

“Casa Pronta”.⁵⁰

Este procedimento especial foi criado no interesse dos cidadãos e das empresas e tem na sua génese a redução burocrática desnecessária, a simplificação de procedimentos e a redução de custos.

De facto, neste procedimento é possível pagar os impostos que sejam devidos com a transmissão ou one- ração, celebrar os respetivos contratos, proceder imediatamente à realização de todos os registos, solicitar a isenção de pagamento do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e pedir a alteração da morada fiscal.

Bem se compreende que este procedimento tenha o êxito que lhe é reconhecido. Ao contrário de terem de se deslocar a diversas repartições, designadamente, conservatórias do registo predial, repartições de finanças, câmara municipal, entre outras, basta, aos contratantes, uma só deslocação aos serviços de registo para aí re- solverem tudo quanto é necessário à transmissão ou oneração.

Porém, estamos bem cientes que boa parte do sucesso deste procedimento reside, também, na segurança jurídica que se alcança e que não se verifica em nenhum outro.

Na verdade, o princípio da prioridade, previsto no artigo 6.º do Código do Registo Predial, estabelece que o direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que se lhe seguirem relativamente aos mesmos bens, por ordem da data dos registos e, dentro da mesma data, pela ordem temporal das apresentações corresponden- tes. Isto quer dizer que, através da prioridade do registo, o direito pode ser moldado ou alterado, fazendo com

50 Este procedimento encontra-se regulado nos seguintes diplomas: Portaria n.º 794-A/2007, de 23 de julho (Regulamentação Casa Pronta);

Portaria n.º 794-B/2007, de 23 de julho (Regulamentação Casa Pronta); Portaria n.º 1534/2008, de 30 de dezembro (Regulamentação Casa Pronta); Portaria n.º 1535/2008, de 30 de dezembro (Regulamentação Casa Pronta); Decreto-Lei n.º 122/2009, de 21 de maio (Alterações ao regime Casa Pronta); Portaria n.º 1126/2009, de 1 de outubro (Dação em pagamento / Rústicos e mistos); Portaria n.º 67/2010, de 3 de fevereiro (permuta e doação); Portaria n.º 426/2010, de 29 de junho (Alterações ao valor das taxas); Portaria n.º 1167/2010, de 10 de novembro (Constituição de Propriedade Horizontal, Modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, ao mútuo e demais contratos de crédito e de financiamento, com hipoteca, com ou sem fiança); Portaria n.º 183/2012, de 20 de setembro (Certidões e Regis- tos); Portaria n.º 209/2012, de 19 de setembro (Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado); Portaria n.º 122/2017, de 24 de março (compra e venda com locação financeira e a divisão de coisa comum)

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que aquele que registe primeiro tenha prevalência em relação àquele que, apesar de ter adquirido em primeiro lugar, apenas tenha registado posteriormente.

Ora, é, sobretudo, neste ponto que o procedimento se torna imbatível em relação aos demais. De facto, foi bem engenhosa e eficaz a técnica legislativa. Nos termos do artigo 8.º do citado Decreto-Lei n.º 263-A/2007, depois de verificados os pressupostos e formalidades respeitantes ao negócio que se pretende realizar, o serviço de registo realiza um conjunto alargado de procedimentos. O primeiro destes procedimentos consiste na ano- tação no Diário dos factos sujeitos a registo. Isto quer dizer que, através deste procedimento, o futuro adquirente pode opor perante terceiros um direito que ainda não adquiriu. Mesmo que, antes da aquisição o prédio objeto do negócio seja onerado com encargos da responsabilidade do transmitente, estes factos já não são oponíveis ao adquirente uma vez que a prioridade da sua aquisição está assegurada pela apresentação deste facto, feita anteriormente.

Este procedimento, apesar das vantagens que oferece não agrada, compreensivelmente, a todos. Referimo- nos a outros profissionais que também procedem à titulação de factos sujeitos a registo. A questão é muito delicada e não pretendemos fazer a exegese profunda da mesma, mas apenas tecer ligeiros comentários. Diz- se, frequentemente, que serviços como a “Casa Pronta” ou o “Balcão de Heranças” constituem uma concor- rência desleal do Estado perante os demais profissionais que atuam nesta área, designadamente porque o Estado pratica preços que não podem ser praticados pela “concorrência”. Provavelmente terão razão ou alguma razão.

Mas a questão que merece ser discutida consiste em saber se o Estado pode ou não oferecer serviços de qualidade e, se possível, a preços mais baixos ou mesmo gratuitos.

Como já afirmamos, compreendemos bem as razões que levam outros profissionais a tecer críticas ao procedimento “Casa Pronta”. A economia enfraquecida pela crise e o aparecimento de novas entidades com competência para titular factos sujeitos a registo podem pôr em causa a subsistência daqueles profissionais.

Mas a pergunta subsiste: o Estado pode ou não concorrer com os privados nesta área? Pensamos que sim. Aliás, o Estado já o faz noutros setores, designadamente, no âmbito da Educação. Há uma tendência para considerar que o ensino superior público tem melhor qualidade que o ensino superior privado. Não sabemos se é verdadeira esta ideia, apenas constatamos que o ensino superior público é bastante mais barato que o ensino superior privado. O Estado concorre diretamente com as Universidades privadas. Porém, não observamos, neste caso, qualquer movimento contra o Estado por oferecer estes serviços.

Este procedimento teve, inicialmente, o seu âmbito muito restringido. Nos termos do artigo 2.º do citado Decreto-Lei, apenas se aplicava aos seguintes negócios jurídicos: a) compra e venda; b) mútuo e demais con- tratos de crédito e de financiamento celebrados por instituições de crédito, com hipoteca, com ou sem fiança;

c) hipoteca; d) sub-rogação nos direitos e garantias do credor hipotecário, nos termos do artigo 591.º do Código Civil.

Além de não se aplicar a prédio misto, prédio descrito em várias conservatórias e prédio urbano formado, no próprio ato, a partir de outros, por fracionamento ou emparcelamento, constituem pressupostos do procedi- mento, de acordo com o previsto no artigo 3.º: a) A descrição do prédio no registo; b) A inexistência de dúvidas sobre a identidade do prédio; c) O registo definitivo a favor do alienante ou onerante; d) A inexistência de dúvidas quanto à titularidade do prédio; e) No caso de se tratar de compra e venda, a aquisição do direito de propriedade, no todo ou em parte, por uma ou mais pessoas, em simultâneo, tendo em vista a aquisição da