7.3 Em relação aos produtos e serviços que correspondam aos segmentos operacionais divulgados no item 7.2, descrever: a. Características do processo de produção
O modelo de negócios da Companhia é composto de 4 etapas: (i) aquisição de edifícios comerciais e centros de varejo de conveniência; (ii) locação dos edifícios comerciais e dos centros de varejo de conveniência; (iii) aumento da receita de aluguel; (iii) valorização do imóvel; e (iv) venda do imóvel ou manutenção em carteira. Segue abaixo, um breve descritivo de cada uma destas etapas.
Aquisição de edifícios comerciais e dos centros de varejo de conveniência: A Companhia busca adquirir (i) edifícios comerciais já existentes, com boa atratividade para grandes empresas, bom potencial de valorização, e onde terá o comando da gestão imobiliária, principalmente nos segmentos de edifícios de escritórios padrão ‘classe A’ e (ii) centros de varejo de conveniência, em regiões de alto potencial de consumo. Uma equipe interna da Companhia dedica-se exclusivamente à atividade de prospecção de oportunidades de compra de imóveis, apoiada por uma vasta rede externa de corretores. As oportunidades são avaliadas sob o ponto de vista financeiro, mercadológico, técnico/estrutural e documental, com visão de investimento de longo prazo. A Companhia busca adquirir pelo menos 50% da propriedade dos imóveis – preferencialmente 100% – de modo a ter preponderância nas decisões relativas à gestão dos imóveis, a fim de que possa implementar seu trabalho de otimização de despesas e aumento de receita da propriedade. Ao comprar os imóveis, a Companhia procura maximizar o uso de financiamento de longo prazo junto a bancos comerciais. A rentabilidade do investimento já é estimada com considerável segurança desde o momento da aquisição do imóvel, quando a Companhia procura garantir um spread positivo entre a receita esperada de aluguel no imóvel e o pagamento de juros e amortização do financiamento contratado para sua aquisição.
Aumento da receita de aluguel: A Companhia implementa um estilo de gestão em seus imóveis que objetiva o aumento da sua receita com locações/m2. Neste sentido, as principais ações da Companhia são: (a) locar áreas vagas, se houver; (b) revisar o mix de locatários, se necessário; (c) buscar receitas acessórias, como por exemplo a locação de geradores e de espaço em antenas; (d) fazer investimentos na atualização tecnológica e estética do imóvel e também investimentos relacionados à sustentabilidade ambiental, de modo a tornar o imóvel mais atraente para os ocupantes, se necessário; e (e) otimizar as despesas de condomínio, de modo a tornar o imóvel mais atraente para os ocupantes.
Valorização do imóvel: De maneira geral, os imóveis comerciais se valorizam principalmente em função da maior receita esperada com locações/m2. Neste sentido, a Companhia espera que o valor de mercado do seu portfólio de imóveis aumente em função: (a) do seu trabalho de gestão para aumento das receitas de aluguel, conforme explicado acima; e (b) das condições de oferta e demanda, ou seja, do aumento da demanda pela aquisição de imóveis comerciais em relação à restrição de oferta destes ativos no Brasil, principalmente em grandes centros urbanos como São Paulo e Rio de Janeiro, onde está localizada a maior parte dos imóveis da Companhia. Anualmente a Companhia contrata uma consultoria independente, especializada no setor imobiliário, para fazer a avaliação de mercado de cada um dos seus imóveis comerciais.
Venda do imóvel: Após concluir o trabalho de gestão para aumento das receitas de aluguel dos imóveis e verificar sua valorização no mercado imobiliário, a Companhia busca oportunidades de venda destes imóveis, para realizar lucros e gerar caixa para adquirir novos imóveis comerciais, reiniciando-se o processo de produção anteriormente descrito.
7.3 - Informações sobre produtos e serviços relativos aos segmentos operacionais
b. Características do processo de distribuição
O processo de distribuição equivale ao processo de busca de locatários e compradores para os imóveis da Companhia. Neste sentido, a Companhia se utiliza: (a) da experiência no setor imobiliário e de uma ampla rede de contatos dos seus administradores com empresas em diversos setores da economia; e (b) de uma ampla rede de corretores de imóveis externos – desde profissionais que atuam individualmente até grandes companhias com presença internacional – que fazem a aproximação e a intermediação entre as partes em troca de uma remuneração.
A Companhia também recebe com frequência o contato de empresas e corretores de imóveis buscando áreas corporativas para locação em seus imóveis comerciais.
c. Características dos mercados de atuação
No setor de locação de imóveis comerciais, a Companhia tem presença mais concentrada nos segmentos de edifícios de escritórios padrão ‘classe A’, com grandes lajes para locação de grandes empresas; e centros de varejo de conveniência.
Edifícios de escritórios comerciais
De maneira geral, pode-se afirmar que o mercado de edifícios de escritório é cíclico: quando a demanda está forte e o preço médio das locações está subindo, as empresas incorporadoras são estimuladas a construir mais prédios e aumentar a oferta; quando a oferta está excessiva, os preços de locação caem, o que estimula a demanda das empresas por espaços corporativos com melhor localização e qualidade, trazendo o mercado novamente ao equilíbrio. Existem diversos fatores macro e microeconômicos que influenciam esta dinâmica. Entre eles, destacamos: (a) a disponibilidade e o custo de crédito para investimento; (b) o crescimento consistente da economia de modo geral, nos seus diversos setores; (c) o nível de emprego formal; (d) a disponibilidade e localização de terrenos para construir; (e) a demanda por edifícios com mais qualidade de serviços, tecnologia e sustentabilidade; e (f) o prazo necessário para obter as licenças e construir edifícios de escritório com boa qualidade, que estimamos hoje entre 3 e 5 anos. O momento do mercado pode ser verificado através da análise da evolução dos preços médios de locação, da taxa de vacância, taxa de absorção líquida e entrada de novo estoque, entre outras métricas.
A oferta de edifícios de escritório no Brasil é atualmente bastante concentrada nas grandes cidades dos Estados de São Paulo e Rio de Janeiro, principalmente quando se trata de edifícios de grandes lajes e padrão de qualidade diferenciado (por exemplo, com sistema de ar condicionado central ou tecnologia superior, piso elevado, localização privilegiada, prédio não muito antigo, lajes grandes e quantidade de vagas de garagem adequada). A oferta de edifícios de escritórios em outros Estados, mesmo nas capitais, é bem mais restrita.
Na cidade de São Paulo existem diversos distritos financeiros (como a região da Av. Paulista e da Av. Brig. Faria Lima, por exemplo) e considerável disponibilidade de terrenos para construir. Já na cidade do Rio de Janeiro, existe uma grande concentração de edifícios de escritório no Centro, onde a disponibilidade de terrenos para construir é praticamente inexistente.
Varejo de conveniência
A Companhia tem investido na compra de terrenos e desenvolvimento de centros de conveniência. Estes investimentos são feitos de forma oportunistica e avaliados caso-a-caso. O objetivo da São Carlos é obter receitas de locação das lojas desenvolvidas nestes centros de conveniência.
7.3 - Informações sobre produtos e serviços relativos aos segmentos operacionais
A dinâmica da oferta e demanda por lojas de varejo no Brasil é de maneira geral a mesma que se aplica aos shopping centers: depende principalmente das perspectivas de aumento ou queda na renda, crédito e consumo no Brasil, nas classes A, B, C e D, entre diversos outros fatores. De acordo com números do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (“IBGE”) e da Associação Brasileira de Shopping Centers (“ABRASCE”), estima-se que 80% do volume de vendas varejistas esteja concentrado nas lojas de rua, enquanto os shopping centers são responsáveis por 20%.
No caso do mercado imobiliário de varejo, a principal característica é a ausência de modelo único de negócios, que possa ser aplicado a todos os casos. Dessa forma, pode-se dizer que não existe uma classificação única para o setor, pois o mercado para lojas de grande porte, acima de 1.000 m² de área de venda, por exemplo, é completamente diferente do mercado para lojas de 80 m² de área de venda, mesmo que essas lojas estejam posicionadas lado a lado na mesma via pública. Essa diversificação deve-se à conjunção de diversos fatores, tais como: localização, porte, público alvo, público frequentador, vizinhança, área de influência, tradição, transporte público, população fixa, população itinerante, tipologia de produto, entre muitos outros fatores.
Face a essa diversidade de componentes que caracterizam o mercado imobiliário de varejo, torna-se muito difícil estabelecer parâmetros globais para a análise do mercado imobiliário desse segmento, sendo a análise feita de forma pontual, dentro um perímetro definido, no qual é possível identificar a volumetria, índices de oferta, demanda e preços praticados, mas que não podem ser aplicados ou comparados com os de outras cidades, ou até mesmo a regiões de uma mesma cidade, pois o comportamento mercadológico pode ser completamente distinto.
Como já exemplificado, a concorrência a centros de conveniência está concentrada basicamente nos shoppings centers. As duas grandes vantagens dos centros de conveniência sobre os shoppings centers são o custo de ocupação relativamente mais baixo e a facilidade de acesso para o consumidor.
d. Eventual sazonalidade
A indústria imobiliária brasileira tem um comportamento cíclico influenciado pelo cenário macroeconômico, o que pode levar a altas e baixas na receita.
A sazonalidade nas receitas da Companhia e suas subsidiárias dentro do ano, desconsiderando-se flutuações oriundas da compra e venda de imóveis, é pouco significativa. O reajuste anual dos aluguéis pela inflação, nos diversos contratos de locação, está espalhado ao longo do ano. A sazonalidade que existe na receita consolidada da Companhia deriva primordialmente dos aluguéis devidos sob os contratos de locação de lojas de rua e de áreas de varejo nos empreendimentos multiuso, que normalmente contêm um componente variável relacionado ao faturamento do locatário. Além disso, em períodos que antecedem feriados e datas festivas com apelo ao consumo, tais como Natal, Páscoa, Dia das Crianças, Dia das Mães, Dia dos Pais e outras, os estabelecimentos destes locatários normalmente tendem a vender mais produtos e serviços e, por consequência, percebem um aumento no faturamento, o que impacta positivamente o faturamento da Companhia.
e. Principais insumos e matérias primas
As principais despesas incorridas pela Companhia no desenvolvimento da sua atividade são ‘pessoal’ e ‘imóveis’, o que inclui despesas com corretores de imóveis externos e com áreas vagas (principalmente condomínio, IPTU, vigilância e seguro).
A administração da Companhia procura sempre ter um rigoroso controle das despesas e, neste sentido, trabalha com uma estrutura de pessoal bastante enxuta (58 funcionários ao final de 2016). Os corretores de imóveis externos são
7.3 - Informações sobre produtos e serviços relativos aos segmentos operacionais
remunerados por evento, ou seja, a cada locação de área ou transação de compra e/ou venda de imóvel efetivamente concluída pela Companhia. Por fim, a Companhia busca sempre manter o nível de vacância no portfólio de imóveis no patamar mais baixo possível.
Segue abaixo uma tabela com a abertura das despesas operacionais da Companhia, sem ajustes por eventos não recorrentes: R$ mil 2016 2015 2014 Pessoal 51% 31.787 47% 26.072 27.023 66% Imóveis 40% 25.08 41% 22.891 5.873 14% Outros 9% 5.639 12% 6.471 8.055 20% Despesas G&A 100% 62.434 100% 55.434 40.950 100% PÁGINA: 67 de 241