10.2 Resultado operacional e financeiro
10.2. Os diretores devem comentar:
a. resultados das operações do emissor, em especial:
i. descrição de quaisquer componentes importantes da receita ii. fatores que afetaram materialmente os resultados operacionais
O lucro líquido consolidado da Companhia alcançou R$ 76 milhões em 2016, R$ 163 milhões em 2015 e R$ 121 milhões em 2014. Estes resultados decorrem principalmente da atividade principal da Companhia – locação de espaços em seus imóveis comerciais e de varejo de conveniência – e das transações de venda de imóveis consolidados.
Desconsiderando os efeitos da venda de imóveis e outros eventos considerados não recorrentes, verificamos que:
(a) o lucro líquido recorrente passou de R$ 103,2 milhões em 2014 (+1,8% vs. 2013) para R$ 40,3 milhões em 2015 (-61,0% vs. 2014) e para R$ 0,5 milhão em 2016 (-98,8% vs. 2015);
(b) o FFO recorrente (funds from operations) passou de R$ 129,0 milhões em 2014 com margem de 48,0% para R$ 81,0 milhões em 2015 com margem de 27,2% e R$ 44,8 milhões em 2016 com margem de 15,5%; e
(c) o lucro operacional (EBITDA Recorrente) passou R$ 227,1 milhões em 2014 com margem de 84,8% para R$ 253,1 milhões em 2015 com margem de 84,3% e para R$ 232,1 milhões em 2016 com margem de 80,0%.
2016
A gestão ativa do portfólio, alavancada pela plataforma comercial da São Carlos, tem se provado um diferencial na locação dos empreendimentos da Companhia. Em 2016, realizamos a locação de 82 mil m2 com destaque para a ocupação de 100% dos empreendimentos EZ Towers – Torre A (47,0 mil m2 de ABL), Morumbi Park (22,2 mil m2 de ABL) e SPOP X (3,3 mil m2 de ABL). Dessa forma, reduzimos significativamente as taxas de vacância física e financeira encerrando o ano com taxas de 11,0% (13,2% em 2015) e 8,4% (13,3% em 2015), respectivamente.
Outro destaque em 2016 foi a venda do Edifício Top Center (Jul/16) por R$ 152,6 milhões. A taxa interna de retorno real desta transação foi de 59% a.a. – líquida de impostos – contribuindo para a geração de valor aos nossos acionistas. O portfólio de imóveis da São Carlos encerrou o ano avaliado em R$ 4,3 bilhões, apresentando crescimento anual de 2% na mesma base de ativos. Esta valorização reflete o perfil defensivo e resiliente do portfólio e o sucesso da estratégia da Companhia em investir em imóveis com elevado potencial de apreciação. Assim, a São Carlos encerrou 2016 com um portfólio composto por 84 imóveis, totalizando 429,6 mil m2 de ABL, sendo 27 imóveis corporativos e 57 centros de varejo de conveniência.
R$ milhões 2016 2015 2016 vs.
2015 2014
2015 vs. 2014
(+) Lucro Líquido Recorrente 0,5 40,3 -98,8% 103,2 -61,0%
(+) Acionista não Controladores 0,6 0,3 145,0% 0,4 -40,1%
(+) Depreciação 43,7 40,5 7,9% 25,3 60,0% (=) FFO Recorrente 44,8 81,0 -44,7% 129,0 -37,2% (+) Impostos (IR e CSLL) 19,9 24,5 -18,9% 28,555 -14,1% (+) Equivalência Patrimonial 2,1 0,9 127,9% 0,4 122,9% (+) Resultado Financeiro 165,3 146,6 12,8% 69,157 112,0% (=) EBITDA Recorrente 232,1 253,1 -8,3% 227,1 11,4% PÁGINA: 101 de 241
10.2 - Resultado operacional e financeiro
O portfólio de centros de varejo de conveniência teve grande avanço em 2016. Encerramos o ano com 32 centros em operação, sendo 25 centros inaugurados e 7 centros em fase pré-operacional, que totalizam aproximadamente 66 mil m2 de ABL, além de um landbank de 25 projetos para desenvolvimento.
A receita bruta com locações cresceu 4,7% na mesma base de ativos, alcançando R$ 291,3 milhões em 2016. A receita bruta total com locações alcançou R$ 306,3 milhões no ano, uma redução de 4,0% em relação ao mesmo período do ano anterior, impactada pela ausência da receita dos imóveis vendidos, Edifício Top Center (Jul/16) e CD Barueri (Mai/15) e do retrofit do Morumbi Park (Dez/15).
A rentabilidade operacional se manteve elevada em 2016 com margem EBITDA de 80,0% e margem FFO de 15,2%. O EBITDA e FFO totalizaram R$ 232,1 milhões e R$ 44,2 milhões, respectivamente, em 2016. O nosso foco permanece no controle de custos e na contínua busca por eficiência operacional na gestão dos condomínios visando a manutenção de nossa elevada rentabilidade.
A São Carlos encerrou o ano mantendo seu perfil de dívida conservador e de longo prazo. No final de 2016, 94% da dívida estava indexada à TR, com taxa média anual de juros equivalente a 87% do CDI e prazo médio de vencimento de 9,4 anos. O saldo de caixa atingiu R$ 260,2 milhões ao final do ano.
Por fim, estamos otimistas com as perspectivas do setor e a retomada do ciclo imobiliário no Brasil, a partir de 2017. Os próximos anos apresentarão ótimas oportunidades de crescimento para a Companhia e contínua geração de valor para os nossos acionistas.
2015
A Companhia teve importantes realizações em 2015, mesmo diante de um cenário econômico bastante desafiador. A capacidade da São Carlos de se ajustar rapidamente ao cenário econômico adverso foi fundamental para a entrega de resultados financeiros sólidos, com destaque para o crescimento da receita com locações em 12% e do lucro líquido em 35%. As conquistas do ano foram a ocupação de 69% da Torre A EZ Towers, 9 meses após a entrega do empreendimento; a ocupação de 93% do Edifício Jardim Europa, seis meses após a conclusão do seu retrofit completo; e 100% de ocupação do Edifício Candelária, concomitante a conclusão de seu retrofit. Estes resultados confirmam a capacidade da administração na gestão ativa do portfólio e a resiliência dos ativos da São Carlos, caracterizado pela alta qualidade e localizações premium.
O portfólio de ativos da São Carlos encerrou o ano avaliado em R$ 4,4 bilhões, estável quando comparado com o mesmo período do ano anterior, apesar das vendas de ativos realizadas nos últimos 12 meses que totalizaram R$ 173 milhões (Edifício Borges Lagoa e CD Barueri). A manutenção do valor do portfólio em um cenário recessivo no Brasil reflete o sucesso da estratégia da Companhia em investir em imóveis de alta qualidade com elevada rentabilidade. O destaque na avaliação do portfólio foi a valorização dos imóveis de varejo de conveniência em 15%, alcançando R$ 462 milhões. Encerramos o ano com o portfólio composto por 86 imóveis, totalizando 425 mil m2 de área bruta locável.
Em linha com a estratégia da Companhia de reciclar ativos consolidados, realizamos em Maio a venda do Centro de Distribuição Barueri por R$ 111 milhões, valor 4% superior à avaliação do ativo, contribuindo para a geração de valor aos nossos acionistas.
A receita bruta com locações cresceu 12% em 2015, totalizando R$ 319 milhões, impulsionada pela nossa força comercial com importantes relacionamentos com nossos clientes e mercado em geral. O crescimento da receita reflete a receita adicional gerada pelo CA Cidade Nova (retrofit concluído em Set/14), Edifício Souza Cruz (adquirido em Dez/15) e o avanço nas locações dos empreendimentos entregues no ano (Torre A EZ Towers, Edifícios Jardim Europa e Candelária). Em 2015,
10.2 - Resultado operacional e financeiro
fechamos contratos de locações que totalizaram 83 mil m² de ABL. Encerramos o ano com taxas de vacância física e financeira no portfólio de 13,2% e 13,3%, respectivamente, patamares bem abaixo das médias de mercado.
Além da gestão ativa do portfólio, controle de custos é parte intrínseca da nossa cultura. Dessa forma, conseguimos rentabilidades elevadas em 2015, com margens EBITDA e líquida recorrentes de 84% e 13%, respectivamente. O lucro líquido alcançou R$ 163 milhões, 35% superior ao reportado no ano de 2014 e o EBITDA alcançou R$ 253 milhões, crescimento de 11% em relação ao ano anterior.
Destacamos a sólida estrutura de capital da Companhia. A São Carlos encerrou o ano com perfil de dívida conservador e de longo prazo com 94% do saldo de financiamentos indexado à TR, com taxa média anual de juros de 84% do CDI e prazo médio dos vencimentos de 10 anos. O saldo de caixa atingiu R$ 281 milhões ao final de 2015, posição que deixa a Companhia preparada para um cenário macroeconômico mais adverso, especialmente em um ambiente de crédito restrito e com custo elevado. Durante 2015, retornamos aos nossos acionistas R$ 51,8 milhões em dividendos, juros sobre capital próprio e recompra de ações.
Por fim, estamos otimistas com os investimentos da Companhia no desenvolvimento dos centros de varejo de conveniência. Em 2015, inauguramos 5 empreendimentos localizados no Estado de São Paulo, totalizando 16 centros com 35 mil m² de área bruta locável inaugurados, além de um landbank de 42 projetos para desenvolvimento.
Em 2015, focamos na locação dos novos empreendimentos, na retenção de nossos clientes e na eficiência da operação para entregar um resultado sólido em meio a um cenário macroeconômico difícil.
2014
O ano de 2014 foi marcado por importantes realizações para a Companhia. Nesse ano, avançamos na pré-locação da Torre A do empreendimento EZ Towers, alcançando, até o momento, ocupação de 41,4% da área total locável; concluímos as obras e a locação de 24 mil m² no Centro Administrativo Cidade Nova no Rio de Janeiro, totalizando 68% da área locável; vendemos dois ativos consolidados por um montante de R$104,9 milhões; adquirimos o edifício sede da Souza Cruz no Rio de Janeiro por R$ 75 milhões; obtivemos o reconhecimento da revista Exame, edição especial “Maiores e Melhores”, como a empresa que mais cresceu no Brasil no período de 2010 a 2013; e conquistamos a certificação LEED EB&OM padrão Silver para o Edifício Corporate Plaza, localizado na Chácara Santo Antonio em São Paulo.
O valor do portfólio da Companhia encerrou o ano em R$ 4,6 bilhões, uma valorização de 5% em 12 meses, com base na avaliação da consultoria CBRE realizada em setembro de 2014 e nas transações realizadas durante o quarto trimestre. A valorização do portfólio reflete o sucesso da estratégia da São Carlos em adquirir imóveis com grande potencial de upside e foco em rentabilidade. Em dezembro de 2014, o portfólio era composto por 85 imóveis e 399 mil m² de área bruta locável. O portfólio do segmento de varejo de conveniência foi avaliado em R$ 403 milhões, composto por 55 imóveis e 19 mil m² de área bruta locável para os centros de conveniência já inaugurados. A qualidade e as localizações premium de nossos ativos permitiram a Companhia apresentar taxas de vacância física e financeira no portfólio de 9,9% e 10,0%, respectivamente, patamares bem abaixo das médias de mercado.
Como parte da estratégia da Companhia em reciclar os ativos, realizamos a venda do imóvel edifício Antônio Carlos pelo montante de R$38 milhões. Em contrapartida, adquirimos o edifício sede da Souza Cruz no Rio de Janeiro, pelo valor de R$ 75 milhões, com a assinatura de contrato de locação de longo prazo para a permanência da Souza Cruz no edifício. Encerramos o ano mantendo elevados índices de rentabilidade. O lucro líquido e EBITDA recorrentes alcançaram R$ 103 milhões e R$ 227 milhões em 2014, com margem de 39% e 85%, respectivamente. O FFO atingiu R$ 129 milhões com margem de 48%.
10.2 - Resultado operacional e financeiro
O nível de alavancagem da Companhia encerrou o ano em 18,5% do valor do portfólio. Adicionalmente, a Companhia possui perfil de dívida conservador com 90% do saldo das dívidas indexadas em TR, o que acarreta reduzido impacto nos resultados financeiros no cenário atual de aumento de taxa de juros. O saldo de caixa atingiu R$ 323 milhões no fim de dezembro de 2014, representando um buying power em torno de R$ 1 bilhão, se considerada uma alavancagem de 70% com financiamento para aquisições. Esse montante de caixa nos garante a possibilidade de impulsionar o crescimento por meio de investimentos em novos projetos com retornos elevados.
b. variações das receitas atribuíveis a modificações de preços, taxas de câmbio, inflação, alterações de volume e introdução de novos produtos e serviços
A receita operacional da companhia vem principalmente do aluguel de imóveis comerciais do seu portfólio. A Companhia também contabiliza receita operacional pela venda de imóveis e pela prestação de serviços a terceiros, relacionados com a locação e gestão patrimonial de imóveis.
2016
Em 2016, a receita com vendas de imóveis (R$160,6 milhões) foi relevante porém ligeiramente inferior à receita de 2015 (R$ 180,6 milhões). No período, a Companhia também registrou uma redução da receita com aluguéis em função da venda de ativos (Edifício Top Center em Jul/16 e CD Barueri em Mai/15) e pelo retrofit do Edifício Morumbi Park. Considerando a receita com aluguéis na mesma base de imóveis, esta apresentou crescimento de 4,7% entre 2015 e 2016, resultado das novas locações realizadas no período e da correção parcial de contratos de locação pela inflação.
Ao final de dezembro de 2016 a Companhia tinha um portfólio com 84 imóveis comerciais, incluindo 27 edifícios corporativos e 57 centros de varejo de conveniência (entre centros em operação e terrenos para desenvolvimento) localizados em São Paulo e Rio de Janeiro, e contratos de locação com clientes considerados de primeira linha e atuantes em diversos segmentos da economia. Todos os contratos de locação de imóveis da companhia são reajustados anualmente pela inflação (sendo o índice IGP-M adotado em aproximadamente 95% dos contratos).
O valor do aluguel dos nossos centros de varejo de conveniência é calculado na forma de um percentual do faturamento mensal do ocupante e de um aluguel mínimo. Este valor adicional refere-se à eventual diferença entre os aluguéis pagos pelo inquilino ao longo do ano e um aluguel mínimo estipulado no contrato, atualizado anualmente por um índice de inflação. A diferença das receitas da Companhia vem basicamente das propriedades adquiridas, das áreas vagas locadas, das renovações e renegociações de contrato feitas ao longo do ano e das vendas de ativos.
2015
Em 2015, as receitas com vendas de imóveis foram relevantes e contribuíram para o crescimento da receita consolidada da São Carlos. No período, a Companhia também obteve aumento da receita com aluguéis, pelas novas propriedades e reajustes nos aluguéis dos contratos existentes com base na inflação.
Ao final de dezembro de 2015 a Companhia tinha um portfólio com 86 imóveis comerciais, incluindo principalmente edifícios corporativos e centros de varejo de conveniência localizados em São Paulo e Rio de Janeiro, e contratos de locação com clientes considerados de primeira linha e atuantes em diversos segmentos da economia. Todos os contratos de locação de imóveis da Companhia são reajustados anualmente pela inflação (sendo o índice IGP-M adotado em aproximadamente 95% dos contratos).
10.2 - Resultado operacional e financeiro
O valor do aluguel dos nossos centros de varejo de conveniência é calculado na forma de um percentual do faturamento mensal do ocupante e de um aluguel mínimo. Este valor adicional refere-se à eventual diferença entre os aluguéis pagos pelo inquilino ao longo do ano e um aluguel mínimo estipulado no contrato, atualizado anualmente por um índice de inflação. A diferença das receitas da Companhia vem basicamente das propriedades adquiridas, das áreas vagas locadas, das renovações e renegociações de contrato feitas ao longo do ano e das vendas de ativos.
2014
Em 2014, a Companhia realizou um volume menor de venda de ativos, o que impactou o volume de receitas de 2014, quando comparado com 2013 (receita com as vendas de imóveis realizadas ao longo de 2013 no total de R$ 371 milhões contra R$ 38 milhões em 2014). Essas vendas, apesar de inerentes ao modelo de negócio da Companhia, não são consideradas recorrentes. Por outro lado, a Companhia teve avanços relevantes nos imóveis em desenvolvimento. O Centro Administrativo Cidade Nova foi concluído e entregue com quase 70% de sua área locável ocupada e o empreendimento Torre A EZTowers atingiu uma pré-locação de 41,4% de sua área locável antes da conclusão das obras.
Ao final de dezembro de 2014 a Companhia tinha um portfólio com 85 imóveis comerciais, compostos principalmente por edifícios de escritórios e centros de varejo de conveniência, localizados em São Paulo e Rio de Janeiro; e contratos de locação com 270 clientes considerados de primeira linha e atuantes em diversos segmentos da economia. Todos os contratos de locação de imóveis da Companhia são reajustados anualmente pela inflação (sendo o índice IGP-M adotado em aproximadamente 95% dos contratos). A Companhia também obteve sucesso na revisão ou renovação de 32 contratos ao longo do ano de 2014, equivalentes a 31% da receita recorrente com aluguéis, os quais tiveram aumento médio de 1,5% acima da inflação. Na ocasião do encerramento ou da revisão dos termos do contrato de locação, ou substituição do ocupante, as partes normalmente negociam sobre a alteração do valor mensal de aluguel, entre outros pontos, para que se alinhe à condição de oferta e demanda no mercado para aquele espaço corporativo.
O valor do aluguel dos nossos centros de varejo de conveniência é calculado na forma de um percentual do faturamento mensal do ocupante e de um aluguel mínimo. Este valor adicional refere-se à eventual diferença entre os aluguéis pagos pelo inquilino ao longo do ano e um aluguel mínimo estipulado no contrato, atualizado anualmente por um índice de inflação.
c. impacto da inflação, da variação de preços dos principais insumos e produtos, do câmbio e da taxa de juros no resultado operacional e no resultado financeiro do emissor, quando relevante
Os contratos de locação de imóveis da Companhia são corrigidos anualmente pela inflação, através principalmente do índice IGP-M. Já os financiamentos são corrigidos pela TR – Taxa Referencial (cerca de 94% dos contratos de financiamento em dezembro de 2016), IGP-M (cerca de 1% dos contratos de financiamento em dezembro de 2016), taxa CDI (cerca de 2% dos contratos de financiamento em dezembro de 2016) e IPCA (cerca de 2% dos contratos de financiamento em dezembro de 2016). Em 2015, 94% do saldo dos financiamentos era corrigido pela TR, 3% pelo IPCA, 2% pelo IGP-M e 2% pelo CDI. O saldo de caixa da Companhia tem sido aplicado em fundos que são geridos de forma conservadora com rentabilidade atrelada à taxa CDI. Os custos e despesas da Companhia não sofreram impactos significativos decorrentes da inflação entre 2014 e 2016. A Companhia possui 100% de seu endividamento e receita em Reais e portanto os resultados não foram afetados por flutuações de câmbio.