LEIS QUE REGEM O CONDOMÍNIO

É crescente o número de condomínios residenciais no Brasil, como por exemplo, na cidade de São Paulo, onde existe hoje cerca de 40.000 condomínios, número quatro vezes maior do que o número de condomínios na cidade do Recife – onde existem cerca de 11.000 condomínios. Conseqüentemente nos últimos 5 a 10 anos podemos notar um interesse crescente do mercado em torno dos condomínios. Os condomínios geram uma receita fabulosa, recolhem impostos, pagam encargos trabalhistas, efetuam compras, em suma, movem uma grande quantidade de dinheiro. Estima-se que em São Paulo mais de 8 milhões de reais sejam movimentados, gerando cerca de 300 mil empregos diretos e 280 mil empregos indiretos. Além disso, é um mercado que só cresce e não vai à falência, porque uma vez aberto não há retorno nem fechamento. Existe hoje um grande número de profissionais ligados de alguma forma à questão condominial: advogados, administradores, prestadores de

1 _{Para um melhor aprofundamento com relação ao Novo código Civil e a Lei de Condomínio ver anexo 3, que}

serviço em geral, empresas que fornecem material especializado para condomínios, entre outros.

Todo esse crescimento dos condomínios residenciais no Brasil, no entanto, fez com que algumas questões ficassem mais perceptíveis como é o fato de que muitos deles, principalmente os de grande porte, têm hoje os mesmos problemas de uma cidade. Grande parte desses problemas existe porque há um senso comum de que leis e regras sociais normalmente aplicados à cidade, ao espaço público, não são aplicáveis dentro de locais privados, como é o caso dos condomínios. Regras e autoridades são questionadas e a hierarquia encontrada revela apenas dois níveis de pessoas: moradores e funcionários. Os primeiros estão acima nos últimos no que diz respeito às relações de poder. O síndico surge então como figura importante e fundamental para regularizar o condomínio. Ele deve desencorajar comportamentos transgressores através da aplicação de multas e da inibição verbal ou por escrito, de comportamentos nocivos à convivência no condomínio. No entanto, as leis e normas que regulam os condomínios residenciais são comumente desconhecidas, negligenciados e/ou em grande extensão desobedecidos pela maioria dos moradores.

As Leis e normas que regulam o condomínio são:

O Novo Código Civil Brasileiro (Lei Federal Nº 10.406 / 2002)
A Lei de Condomínio (Lei Federal Nº 4.591 / 1964)

O Regimento Interno e a Convenção dos Condomínios (particulares p/ cada condomínio)

Decisões da Assembléia Geral

Além das leis e normas, o bom senso e o respeito também devem ser utilizados para promover o bem-estar e a boa convivência da coletividade. Já é grande o número de estudos que mostram a importância do cultivo de pequenas ações de civilidade para a construção de algo maior que extrapola as fronteiras da boa educação, como a solidariedade e o convívio harmônico dos moradores.

O Novo Código Civil Brasileiro (NCC) e a Lei de Condomínio (LC) Do Condomínio

O condomínio é previsto no NCC e na LC como uma edificação contendo propriedade exclusiva e propriedade comum, podendo ser residencial ou comercial. A área exclusiva é de uso particular do condômino e as áreas comuns são de uso de todos, não podendo ser alienadas ou divididas. Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

Da Convenção de Condomínio

A convenção do condomínio deve ser elaborada pelos titulares das unidades, sendo no mínimo 2/3 das frações ideais. É obrigatória para os titulares e/ou para os de posse ou detenção sobre as unidades. Com relação ao conteúdo da Convenção, a LC é mais detalhada. No entanto, a LC é vaga com relação à forma de utilização das unidades exclusivas e áreas comuns. Ela deveria conter, no entanto, uma orientação mais objetiva, deixando pré- estabelecido alguns desses usos.

Dos Direitos e Deveres dos Condôminos

Com relação aos direitos dos condôminos, o CC e a LC deixam claro que estes têm o direito de utilizar sua unidade livremente, desde que essa utilização não interfira no mesmo direito dos outros condôminos de fazerem o mesmo com suas unidades. No entanto, as formas de interferência no direito de outrem não são claras, deixando livre a interpretação do que é, de fato, uma interferência. Com relação a esses deveres, o CC é um pouco mais detalhado quando cita despesas, obras, fachadas, etc., mas continua sendo pouco claro no item IV do Art. 1.336. A LC diz que a violação dos deveres sujeita o infrator à multa e que compete ao síndico a aplicação e cobrança da mesma.

Das Ações Proibitivas

A LC repete o que foi estabelecido no CC no tocante à fachada, acrescentando o item II (esquadrias). Porém, incorre no mesmo problema de carência de especificação das formas proibitivas de usos.

Das Ações Punitivas

No caso do descumprimento dos deveres, o transgressor será sujeito à multa prevista na Convenção. Essa multa não pode ser superior ao valor de 5 mensalidades. No caso de não haver disposição expressa na Convenção, cabe à assembléia (composta de 2/3) decidir sobre a transgressão e a multa referente a esta. Obs.: O CC estabelece que a inadimplência seja punida com cobrança de multa de até 1% ao mês a de até 2% sobre o débito.

Das Despesas

As despesas das partes comuns são divididas pelos condôminos de acordo com a fração ideal de terreno de cada unidade. Cabe ao síndico arrecadar as taxas condominiais e, se necessário for, executar cobrança judicial de taxas atrasadas.

Das Obras

Tanto o CC como a LC são claros quanto à questão das obras. Sendo estas necessárias e urgentes não é preciso a aprovação dos condôminos e podem ser realizadas pelo síndico ou morador (nesse caso, o condômino que as efetuou será devidamente reembolsado). Se a obra, mesmo urgente, acarretar em custos excessivos, ela necessitará de aprovação em Assembléia (2/3). No caso das obras: úteis a todos; não urgentes; reparos, etc., será necessária a aprovação em Assembléia (maioria, metade +1). O CC é mais detalhado em relação às obras.

Do Seguro: do Incêndio, da Demolição e da Reconstrução Obrigatória

Poucas pessoas sabem da existência dessa cláusula que obriga os condomínios ao seguro contra incêndio e destruição. A LC é mais detalhada e delibera que a forma de utilização desse recurso, quando necessária, será decidida em assembléia.

Da Administração do Condomínio

A administração do condomínio é feita por um síndico eleito em Assembléia, podendo ser morador ou não, pessoa física ou jurídica. O mandato é de dois anos com direito a reeleição. A destituição de um síndico é possível, desde que esteja de acordo com as disposições da Convenção.

Da Competência do Síndico

É importante que os condôminos tenham conhecimento sobre a competência do síndico e do seu papel na administração do condomínio, para que todos possam ajudá-lo, possam cobrar ações, controlar gastos entre outros assuntos de interesse geral.

Da Assembléia Geral

Uma assembléia geral por ano é obrigatória para prestação de contas, aprovação das despesas e discussão sobre assuntos de interesse do condomínio. Porém, assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por 1/4 dos condôminos.

Inovações do Novo Código Civil

Até 2003 os condomínios eram regidos pela Lei de Condomínio (LC). Em 2003 o Novo Código Civil (NCC) trouxe em seu corpo uma parte dedicada aos condomínios, o que

não invalida a Lei de Condomínio de 1964, mas entra em conflito com essa em alguns pontos, nos quais a orientação é que prevaleça o NCC.

O NCC trouxe, segundo Rachkorsky (2005), avanços e retrocessos. Dentre os avanços, está o estabelecimento da conduta anti-social. Esse termo é previsto no NCC e o indivíduo que dentro do condomínio for considerado como tendo uma conduta anti-social é passível de multa. No entanto, a definição do que venha a ser uma conduta anti-social é difícil e não específica. Nesses casos, uma assembléia extraordinária deve ser convocada para deliberar sobre o assunto e o NCC prevê multas mais pesadas para inibir condutas anti-sociais. Entretanto, deve-se atentar para o fato de que anti-social é um termo recentemente utilizado dentro do NCC e dessa forma é preciso um pouco mais de tempo para que ele seja absorvido pela população. Outro fator que depõe contra a eficácia da aplicação de multas altas é que estas são praticamente inaplicáveis, pois dependem de um quorum elevado, 2/3 ou 3/4 da massa condominial, e “a prática ensina que às assembléias nunca comparecem condôminos em número bastante para atingi-lo” (Franco, 2007).

De acordo com Rachkorsky (2005), o condômino anti-social é aquele que age, reiteradamente, de forma contra as tradições e a moral dos moradores do condomínio. Nessa pesquisa esse conceito é um pouco mais abrangente e a conduta anti-social é definida como a do condômino que age, reiteradamente, contra o sossego, a salubridade e a segurança de um ou mais moradores do condomínio.

Dentre os retrocessos, o principal está ligado à questão da inadimplência. A mudança da alíquota de 20% para 2% de multa – no caso de atraso do pagamento da taxa condominial instituída pelo NCC – está promovendo uma insegurança financeira e administrativa para os condomínios. Isso porque foi criada uma nova categoria de inadimplentes, isto é, o inadimplente “volante”, que é o morador que atrasa em apenas alguns dias o pagamento da taxa condominial. Esse morador prefere atrasar o pagamento da taxa condominial em que os

juros são de 2%, do que atrasar, por exemplo, o pagamento de cartões de crédito e cheque especial, em que os juros chegam a 10%.

O Regimento Interno e a Convenção dos Condomínios (particulares p/ cada condomínio) e as Decisões da Assembléia Geral

Tanto o Regimento Interno como a Convenção de Condomínio são normas criadas pelos proprietários de determinado condomínio para regulamentar o convívio interno dos moradores. A Convenção, inclusive, é um dos pré-requisitos para constituir-se o condomínio e poder registrá-lo em cartório. Existe uma dúvida muito freqüente sobre a diferença entre Regimento Interno e Convenção do condomínio. Enquanto a Convenção regulamenta o direito sobre a propriedade, o Regimento regulamenta o direito sobre o uso, complementando a Convenção (DANTAS, 2007).

Recentemente, houve uma determinação da justiça para que as Convenções dos condomínios fossem atualizadas. Dessa forma, problemas que até bem pouco tempo não existiam, puderam ser resolvidos. Um desses problemas é a individualização dos medidores de água, hoje uma questão polêmica em muitos condomínios. Porém, a questão mais importante a ser sanada pela atualização das Convenções ainda diz respeito à inadimplência. Como foi dito, com o Novo Código Civil Brasileiro a multa para inadimplência caiu de 20% para 2%, o que causou o aumento do número de condôminos inadimplentes. Com a atualização da Convenção, podem ser previstas multas diárias e a incorporação do condômino reiteradamente inadimplente ao rol dos condôminos anti-sociais, o que pode resultar em multa de até dez vezes o valor da taxa condominial.

O papel do síndico: eleição, destituição e direitos e deveres do síndico

O síndico é uma figura central no condomínio, porque cabe a ele representar o condomínio, comandar a administração e fazer cumprir as normas e prestar contas de todo o dinheiro gasto no condomínio. O síndico é eleito em assembléia geral para um mandato de dois anos, podendo ser reeleito, de acordo com o artigo 1.347 do Código Civil (Lei Federal nº 10.406, 2002). O síndico pode ser pessoa física ou jurídica e pode ainda ser ou não morador do condomínio onde exerce a função de síndico, segundo o parágrafo 4 do artigo 22 da Lei de Condomínio (Lei nº 4.591, 1964). Normalmente o síndico é pessoa física e morador do condomínio onde ele é síndico. No entanto, existem hoje muitas empresas administradoras de condomínio no mercado que tanto podem substituir a figura do síndico ou, como mais comumente ocorre, auxiliar o síndico na administração do condomínio através da prestação de serviços burocráticos e legais, realizando cálculos de folha de pagamento de funcionários e até prestando consultoria para questões jurídicas.

O síndico pode ser destituído se praticar irregularidades – previamente descritas na convenção de condomínio – como, por exemplo, deixar de fazer a prestação de contas; ou se administrar o condomínio inconvenientemente. Para que isso ocorra é necessária a convocação de uma assembléia especial, convocada por um quarto dos condôminos. As condições e o quorum necessários para que haja a destituição do síndico devem estar previstos na Convenção. Mas, caso não haja nenhuma cláusula referente a essa questão na convenção, o voto de dois terços dos condôminos presentes na assembléia especial a favor da destituição podem decidir sobre a questão, de acordo com o parágrafo 5 do artigo 22 da Lei de Condomínio (Lei Federal nº 4.591, 1964).

Cabe a assembléia decidir também se o síndico receberá ou não algum tipo de remuneração. Se a decisão for pela remuneração esta poderá ocorrer tanto pela isenção da taxa condominial ordinária, como pelo pagamento de um salário, também fixado pela assembléia.

Segundo pesquisa realizada em São Paulo, Belo Horizonte e Rio de Janeiro, o perfil mais comum do síndico é: homem, com idade acima de 41 anos, que possui curso superior e gasta em média duas horas por dia para resolver questões ligadas ao condomínio (JORNAL NACIONAL, 2007). Os direitos e especialmente os deveres do síndico estão bem descritos nas Leis de Condomínio (Lei Nº 4.591, 1964) e Novo Código Civil Brasileiro (Lei Nº 10.406, 2002), como foi detalhado anteriormente.

Responsabilidade criminal, tributária e civil do síndico

Além das obrigações previstas em lei, analistas apontam mais responsabilidades aos síndicos, a saber: criminal, tributária e civil (RACHKORSKY & FÉRES, 2005). Na área criminal, o síndico é responsável por qualquer crime ou ato ilegal que acontece no condomínio. A responsabilidade do síndico é enorme. É o que se chama de responsabilidade solidária, ou seja, em qualquer questão levada à justiça, o CPF do síndico está anexado ao CNPJ do condomínio. É por isso que em qualquer processo envolvendo o nome do condomínio e o mesmo sendo considerado culpado pela justiça, o síndico também é considerado culpado solidariamente. Como exemplo, Rachkorsky (2005) cita o caso do condomínio onde um dos moradores mantinha vasos de plantas no peitoril da varanda. Num certo dia estava chovendo forte e um dos vasos caiu danificando o carro de um morador do prédio. O morador levou à questão à justiça e ganhou a causa e o condomínio foi obrigado a pagar pelo conserto do carro.

Outro exemplo, também envolvendo vasos de plantas mantidos na varanda, aconteceu com uma criança que brincava no pilotis do condomínio e que foi atingida por um vaso. A criança ficou gravemente ferida e mais uma vez a questão foi levada a justiça. Só que dessa vez, o condomínio foi indiciado por homicídio culposo e o síndico foi indiciado pelo mesmo crime ficando com ficha corrida na polícia, sendo ambos obrigados a pagar pelo crime.

Na área tributária, o síndico também é responsável por todos os impostos que devem ser recolhidos pelo condomínio, tanto os impostos do condomínio como os impostos referentes a empregados e serviços utilizados pelo condomínio. Existem vários exemplos de condomínios onde os síndicos não recolheram os impostos devidos e foram julgados, condenados e presos pela justiça.

O síndico também tem obrigações civis para com o condomínio tais como: participar de audiências envolvendo o condomínio; observar a manutenção e/ou regularização de elevadores, sinalizações, extintores de incêndio, entre outros equipamentos utilizados pelo condomínio cuja falta de cuidados pode acarretar acidentes graves e até mesmo fatais. No caso de ocorrer um acidente por comprovada falta de cuidado com algum equipamento pelo síndico, este pode ser levado à justiça e caso seja provado, pode até vir a ser condenado.

Como vimos, o condomínio não pode mais ser considerado algo caseiro. Com o crescimento do mercado em torno dos condomínios e com a quantidade de casos levados a justiça, o condomínio precisa de um apoio especializado para funcionar, pois ele hoje atua como uma empresa. O síndico pode e deve procurar ajuda especializada. Atualmente, já existem no mercado várias empresas que oferecem serviço de administração e de advocacia.

Aos moradores cabe auxiliar e, sempre que possível, colaborar com o síndico na realização de suas tarefas uma vez que, além das responsabilidades inerentes ao cargo, uma das maiores dificuldades encontradas pelos síndicos é resolver problemas de convivência entre moradores. Embora existam normas que regulam os direitos e deveres dos moradores, sempre existem casos passíveis de múltiplas interpretações, até mesmo por parte da justiça, e que precisam de bom senso e certa flexibilidade na hora de procurar uma solução para as partes envolvidas. O síndico deve interferir nos problemas que acontecem dentro do condomínio e sua interferência não só é bem vinda, mas necessária para que o problema seja

resolvido da melhor forma e sem confrontos entre os moradores. O síndico é um representante de uma comunidade e ele deve ser um agente social para esta.