MERCADO IMOBILIÁRIO E ABANDONO DA FLEXIBILIDADE POR VINTE ANOS

1 MERCADO IMOBILIÁRIO E EVOLUÇÃO TIPOLÓGICA DOS APARTAMENTOS

3.1 MERCADO IMOBILIÁRIO E ABANDONO DA FLEXIBILIDADE POR VINTE ANOS

O abandono da flexibilidade foi uma resposta histórica diante de diversos acontecimentos apresentados nos capítulos anteriores, a exemplo da ditadura de 1964, restringindo a liberdade de pensamento e criando a centralização do Sistema Nacional de Habitação, que passou a ditar padrões residenciais. Além destas causas, o próprio fortalecimento desenvolvimentista acelerou a ação do mercado imobiliário:

“como desdobramento da postura do poder público emergem as demais características do processo de metropolização. Pautada de forma exclusiva pela especulação intensa e extensa do solo, a expansão urbana tornou-se uma atividade inteiramente ajustada às exigências do sistema produtivo. Pode-se afirmar que se constituíram a partir desta as demais características do processo, criando um círculo vicioso de interesses e poderes conjugados. (GROSTEIN, MEYER e BIDERMAN, 2004, pp.25-26)

Tramontano em 1993 levantou hipóteses que poderiam explicar este abandono da flexibilidade entendida como planta livre com divisórias móveis. Hoje, passados quase vinte anos dessas especulações, e traçando um paralelo com a produção imobiliária atual na cidade de São Paulo é possível não apenas confirmar que estava correto, como também compreender o porquê da retomada do conceito no momento atual.

Tramontano (1993) apresenta como principais causas de uma aplicação nem tão intensa de plantas livres com vedações de componentes leves o desenvolvimento tardio da industrialização da construção civil, bem como a baixa especialização de mão de obra, os altos custos desta e de materiais industrializados. Além destes fatores, o autor acrescenta certo preconceito dos brasileiros, herdeiros da construção de taipa, em relação a divisórias móveis e ambientes multiuso, remetendo ao modo

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de habitar dos menos privilegiados, com as soluções de divisórias internas leves, com baixa proteção acústica, como madeira e mesmo tecidos.

Hoje se verifica maior adaptação a espaços com divisórias de componentes leves, uma vez que o próprio setor da construção civil, devido à diminuição do valor de importação destes materiais, reduz custos com seu emprego, sendo cada vez mais estas soluções defendidas e utilizadas por empreendedores (BRANDÃO, 2002).

Outra transformação decisiva foi o aquecimento do mercado imobiliário, em recessão no final das décadas de 1970 e 80, investindo apenas em tipologias de planta onde o retorno seria garantido e rápido. Na década de 2000, com o boom imobiliário, os incoporadores puderam se arriscar investindo em empreendimentos excepcionais ao mercado, saturado por modelos tradicionais. Buscou-se uma produção de maior qualidade, com flexibilidade através de diferentes opções de planta, personalização dos apartamentos de planta livre e funcionalidades sobrepostas nos ambientes.

Além de uma questão técnica, há ainda uma razão diretamente relacionada à

questão espacial. O mercado imobiliário adotou por convenção no século XX o

modelo de morar com esquema da tradicional residência tripartida burguesa do século XIX, cujo refinamento dependia da quantidade de cômodos específicos e confinados, sem sobreposição de funções, pois encontrara nesta tipologia solução imediata das necessidades dos compradores e de um investimento seguro, de alta rentabilidade e retorno rápido.

Na última década parte do mercado pautado em modelos tradicionais mostra sinais de saturação e há um desejo comum dos futuros usuários por integração de espaços nas moradias, escritórios em casa – home-offices – contíguos a sala de estar e TV, que se fundem com a cozinha, propondo a espacialidade fluida como tendência. O fato ocorre tanto entre as classes mais baixas, a exemplo das cozinhas tipo americanas, e na elite, com cozinhas abertas para as salas separadas por grandes tampos de pedras nobres ou materiais sintéticos, equipadas com fornos e coifas da mais alta tecnologia. Segundo Nestor Goulart Reis Filho apud Tramontano

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(1997), cozinhas e áreas de serviço eram locais desvalorizados, pois remetiam a época da escravidão, fazendo ver como a mentalidade veio se modificando.

A retomada da flexibilidade traz à tona uma possibilidade de morar que nasceu na metrópole com a arquitetura moderna, em especial na que veio a ser denominada brutalista, nas décadas de 1960 e 1970. Significava a maneira “culta” de morar, que se tornou acessível apenas a classe mais favorecida, desenvolvida na forma de edifícios de planta livre e novas tecnologias, como lajes duplas, concreto armado ou protendido, paredes-cortina liberando grandes vãos, possibilitando a flexibilização espacial. Tratava-se no mais das vezes de edifícios projetados por grandes arquitetos, como Paulo Mendes da Rocha, Oswaldo Arthur Bratke, Rino Levi, Lucjan Korngold e outros (SEGAWA, 1998).

Hoje a planta livre atende também somente a uma parcela da população, formada principalmente por artistas, arquitetos e profissionais liberais. Estes buscam principalmente nesses apartamentos um espaço arquitetônico de qualidade, e também imagem e diferencial, a de um produto para “cults”, já que remete a cultura pop dos anos 60, com a maneira de morar americana, do visual nova iorquino dos lofts disseminado na “sociedade do espetáculo a qual, dominada pelos valores do mercado, subordina tudo ao seu valor de impacto midiático.” (Mahfuz, 2011, p. 5).

Sharon Zukin (1989) atribui o estilo de morar em lofts em Nova Iorque a partir da década de 1980 a dois motivos principais, ambos instigados por teorias comerciais, não estilísticas: são espaços atraentes, devido a sua mudança de usos, reformados após o esvaziamento das antigas fábricas da região; e adoção de novos padrões de consumo da classe média, agora imbuída de uma cultura emergente de apreciação às artes, aos movimentos culturais e preservação histórica, em geral por meio dos projetos de retrofit. Estes processos assinalam as transformações sociais, motivadas por mudanças econômicas do período pós-industrial americano, sendo que se apropriar destes espaços é “a apreciação do 'pequeno' e 'velho', ao invés do 'grande' e 'novo', também atraídos pela consciência social liberal dos anos 1960” (Sharon Zukin, 1989, p.59, tradução nossa).

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O emprego da flexibilidade é um meio utilizado pelos arquitetos para obter o espaço fluido, permitindo diversos arranjos quantos forem necessários; entretanto para o mercado é um meio de agregar valor e aumentar seus lucros sobre a arquitetura como produto. Empreendedores então têm usado o marketing da “exclusividade” e moda emulando esse discurso do modo nova iorquino de morar, reforçado nas produções cinematográficas de Hollywood e quadros de reality shows de reformas e reconstruções com arquitetos famosos nos canais de televisão, como o nacional “Lar doce lar” do programa do apresentador Luciano Huck na rede Globo, onde o arquiteto Marcelo Rosenbaum habitualmente integra espaços e dissemina as qualidades da multifuncionalidade. Consumidores desembolsam elevadas quantias sob o impulso deste merchandising, enquanto a classe média, muitas vezes por conta própria adapta suas residências com reformas para supressão de paredes para realizar esse mesmo desejo.

Os capitalistas ávidos pela lucratividade constante, incansavelmente buscam novos produtos – no presente caso tratando dos imobiliários:

“Numa tentativa de tornar produtos semelhantes mais interessantes para usuários com demandas heterogêneas, têm-se ofertado plantas que permitam alguma possibilidade de alteração no arranjo inicial de seus espaços, mas com limitações no que se refere aos usos. Essa opção aproveita-se de um crescente desejo de personalização por parte de consumidores – fruto da crescente tendência ao individualismo – exercitando uma visão mercadológica, já que o objetivo seria tornar mais vendáveis produtos espacialmente parecidos, associando-os a uma ideia de flexibilidade, que nem sempre se verifica na prática.” (QUEIROZ; TRAMONTANO, 2009, pp.144).

Faz-se sentir uma pressão do consumidor usuário e uma conscientização de empreendedores, quanto a essa mudança, ainda localizada e tímida, indicando a vontade de que a produção de mercado empregue conceitos em busca de uma arquitetura de qualidade.

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“Se depender do incorporador, ele faz o neoclássico igual, que já sabe quanto custa. Não existe o desejo de fazer um ícone na cidade de São Paulo, que é importante. E, pior, acho que agora as incorporadoras tomaram um tamanho, uma impessoalidade, viraram uma empresa de capital aberto, onde não existe mais um dono. Nessas empresas é o diretor quem vai definir o que será construído. E ele vai ficar na empresa por um período, depois vai para outra. Isso é chato porque precisamos ter um pouco de amor pela cidade, pois a responsabilidade do incorporador é muito grande. Nós é que construímos a cidade, não é o poder público.” (ZARVOS, 2011, p.67).

3.2 INCORPORAÇÃO DE EDIFÍCIOS DE PLANTA FLEXÍVEL

A partir de observações e pesquisas de mercado imobiliário indicando elevado número de pessoas interessadas na personalização de apartamentos, um grupo de investidores se organizou para criar uma incorporadora voltada a empreendimentos que não apenas atendessem a esta demanda de individualidade, mas também que pesquisassem novas características funcionais e estéticas dotando-as aos edifícios residenciais paulistanos, novamente embasados na qualidade arquitetônica.

A incorporadora Idea Zarvos se configurou como mentora do grupo denominado “Movimento Um”, tendo início com o administrador e investidor imobiliário da década de 1990, Otávio Zarvos na direção da incorporação e no acompanhamento das obras. Atribuiu-se a Cazarin a criação e conceituação da marca, o que foi complementado com a agregação de Rafael Canto Porto, dono de uma construtora de imóveis sofisticados, a CP3, de Tonico Canto Porto, atuante no mercado financeiro e da Axpe Imobiliária (SERAPIÃO, 2009).

Realiza-se previamente uma análise criteriosa da localização e do lote, principalmente do ponto de vista legislativo e construtivo, e apresentam-se os pontos principais a arquitetos renomados, chamados pelos colegas arquitetos como “estrelinhas”, que nunca haviam trabalhado com o mercado imobiliário, para que

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possam criar com liberdade e a incorporadora ainda oferece consultoria na área construtiva a vontade. Alguns arquitetos trabalham na própria incorporadora para personalizar os apartamentos, facilitando as mudanças espaciais, ajudando tanto economicamente como em questão de tempo (SERAPIÃO, 2009).

Figura 17 - Ideário do grupo incorporador “Movimento Um” são traduzidos em textos de forte apelo midiático. Fonte: site http://www.movimentoum.com.br. (Acessado Mar2011).

O primeiro edifício incorporado pelo “Movimento Um” foi o Aimberê 1749, a partir de concurso fechado entre os escritórios Triptyque, Una e Andrade Morettin. O primeiro foi o vencedor; entretanto, seu projeto não conseguiu atender às solicitações no prazo solicitado pela incorporadora, o que fez com que afinal o projeto ficasse a cargo da dupla Andrade Morettin (SERAPIÃO, 2009).

Otávio Zarvos, antes mesmo de levar a cabo o processo de criação da incorporadora “Movimento Um”, já experimentara seus ideais em um investimento individual: o edifício 4 x 4, projetado por Gui Mattos, que não estava no “rol da vanguarda arquitetônica local”. Idealizador inicial do “Movimento Um”, criou uma nova incorporadora, a Idea!Zarvos, que passou a absorver um volume maior de

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projetos – inicialmente com aproximadamente um lançamento a cada três meses - realizando empreendimentos tanto residenciais quanto comerciais, mas com a mesma fórmula da “Movimento Um”.

O processo projetual de cada empreendimento tem previsão de um ano, com finalização de obra em trinta meses depois do início do projeto, demonstrando assim escala e abrangência maiores em relação à “Movimento Um”, com equipe própria não apenas de customização das unidades, mas também de vendas e aprovação dos escritórios projetistas dos edifícios, entre eles: Gui Mattos, SIAA, Nitsche Arquitetos, FGMF (comercial) e Isay Weinfeld (SERAPIÃO, 2009).

Os arquitetos contratados podem projetar com maior liberdade para este nicho imobiliário, sem seguir tipologias massificadas tampouco fachadas “neoclássicas” adotadas pelo mercado convencional; no entanto, ainda são balizados pela obrigação de seguir normas e leis de uso e ocupação do solo, sem levar em conta o entorno construído e as novas possibilidades da arquitetura.

Um dos maiores sucessos da incorporadora a Idea!Zarvos apresentados pela mídia – tanto comum como a especializada em arquitetura - é o projeto residencial de Isay Weinfeld, o “360°”, premiado na categoria residencial da revista internacional Architectural Review. A planta retangular delimita o posicionamento de varandas intercaladas e apartamentos com diferentes áreas, trazendo para a cidade novas possibilidades junto ao conservador mercado imobiliário paulistano, que, conforme Serapião, 2009: “de um lado, é bastante profissional em relação ao produto que desenvolve, mas, de outro, é muito tacanho com a cidade e sua arquitetura.”

Zarvos ganhou o Prêmio APCA 2011 – Categoria “Cliente/promotor", devido a sua atuação honrosa em relação à cidade ao impor a recuperação da qualidade arquitetônica no desenvolvimento dos projetos de seus empreendimentos – principalmente com as chamadas “gentilezas urbanas”, recuperação das artes plásticas nos edifícios tal qual durante a atuação da arquitetura moderna, fachadas com linguagem visual que fogem aos padrões desgastados dos edifícios de mercado

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e até mesmo apelo tecnológico por meio de novas técnicas construtivas empregadas (SERAPIÃO, 2011).

Outros incorporadores verificando esta demanda específica do mercado e o sucesso da IdeaZarvos seguiram o mesmo caminho dessa empresa. A Incorporadora Rossi, em seus empreendimentos de médio e alto padrão, de 95 a 125 metros quadrados dá opções para até 5 layouts diferentes sem pagar nada a mais pela escolha de uma determinada planta. A construtora Even possui um programa de customização chamado Excluseven, permitindo a flexibilidade da planta e acabamentos mediante pagamento de custos dos serviços e materiais extras, o que, no entanto, não diminuiu a procura pelos imóveis, pelo contrário, segundo a construtora houve acréscimo de cinquenta por cento de procura pelos imóveis com este sistema (LIMA, 2009).

Também aproveitando este nicho do mercado imobiliário de arquitetura diferenciada conforme os anseios de seus clientes, o engenheiro José Paim de Andrade, ex-executivo da construtora Gafisa e Rossi Incorporadora criou a MaxHaus, incorporadora que apresenta apartamentos flexíveis de 70 metros quadrados com um forte trabalho de marketing em site e material gráfico de qualidade; no entanto, semelhantes para diversos locais da cidade, asseverando o que se costuma falar entre os arquitetos: carimbos de projeto.

Diferentemente da produção investida pela IdeaZarvos! a MaxHaus visa, conforme seu idealizador, um ‘produto de consumo’, para realmente caracterizar um tipo seriado e em grande escala. Apresenta uma planta simplificada com banheiro central, permitindo que as unidades sejam incorporadas às vizinhas, não tratando a questão da insolação, reproduzindo fachadas semelhantes em diferentes locais, implantando seus projetos em terrenos grandes, com várias torres em um mesmo empreendimento, de gabarito elevado. Os únicos diferenciais apresentados aos clientes são de ordem tecnológica – tal como uma porta automatizada com trancamento e chave especial - e personalização da planta e layout.

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Figura 18 - planta da unidade da MaxHaus sem layout e divisões de alvenaria na área social e íntima. Fonte: www.maxhaus.com.br. (Acessado em Set2011).

Já se verificou em outros estudos, como em Zanetti e Tramontano (2008) que os apartamentos nestes projetos possuem flexibilidade apenas pela possibilidade de planta sem alvenarias, de vez que que seu core hidráulico não se altera, podendo-se apenas inserir outros banheiros em locais determinados, conforme imagens a seguir.

Figura 19 - Diferentes layouts demonstram a setorização restrita dos apartamentos da MaxHaus devido configuração dos pontos de hidráulica e entrada. Fonte: http://maxhaus.com.br/escolha-o- seu/berrini.aspx# (Acessado em Set2011).

O maior incômodo gerado, mesmo a leigos no assunto – verificado em conversas informais com moradores e vizinhos às unidades do empreendimento da Mooca e Jardim Anália Franco, Zona Leste de São Paulo - é a realidade percebida posteriormente a execução do projeto, comparada ao que foi ilusão vendida de

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flexibilidade total e produto exclusivo. O rearranjo de ambientes é restrito aos espaços de pequenas dimensões e prumadas hidráulicas, e a fachada possui ampla abertura onde poderia se instalar uma varanda na área próxima a cozinha – chamada de quintal – entretanto, a maioria dos moradores a utiliza como lavanderia, permitindo assim a visualização das roupas estendidas mesmo a metros de distância do edifício. A arquitetura empreendida nos diferentes lotes é a mesma, alterando-se em determinados casos detalhes de elementos de fachada, não condizendo com o conceito de exclusividade. O projeto é carregado de valores midiáticos, entretanto na verdade é vazio de conceitos:

“O entendimento de que arquitetura sai da arquitetura, e que seu lugar é a cidade, é a base de uma das noções mais importantes da arquitetura moderna, que define forma como um sistema de relações, e não como a aparência de um objeto ou conjunto de objetos. Como consequência, o significado de qualquer artefato arquitetônico é essencialmente dependente da relação interna entre suas partes e da sua relação com o entorno imediato.[…] O que configura uma edificação como obra de arquitetura é a espacialização de um programa por meio de uma estrutura formal dotada de identidade, que é a ordem específica de cada projeto, aquela estrutura constitutiva que lhe permite “ser algo‟, sem necessidade de “parecer-se a algo‟ (MAHFUZ, 2011, p.12, grifo autor).

3.3 IMPACTO DO USO DA FLEXIBILIDADE NAS UNIDADES RESIDENCIAIS

No documento Flexibilidade espacial: um princípio revisitado em empreendimentos imobiliários paulistanos (páginas 81-90)