Flexibilidade espacial: um princípio revisitado em empreendimentos imobiliários paulistanos

(1)

UNIVERSIDADE PRESBITERIANA MACKENZIE

ALINE TRIÑANES MACHADO.

FLEXIBILIDADE ESPACIAL: UM PRINCÍPIO REVISITADO EM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS PAULISTANOS

Orientadora: Prof. Dra. Eunice Helena Sguizzardi Abascal

São Paulo

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••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• ALINE TRIÑANES MACHADO

MESTRADO - FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO MACKZENZIE

UNIVERSIDADE PRESBITERIANA MACKENZIE

ALINE TRIÑANES MACHADO.

Dissertação apresentada ao Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie, como requisito parcial para obtenção do título de Mestre em Arquitetura e Urbanismo.

Orientadora: Prof. Dra. Eunice Helena Sguizzardi Abascal

São Paulo

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UM PRINCÍPIO REVISITADO EM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS PAULISTANOS

••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••

M149f Machado, Aline Trinanes

Flexibilidade espacial: um princípio revisitado em empreendimentos imobiliários paulistanos. / Aline Trinanes Machado

– 2012.

195 f. : il. ; 30cm.

Dissertação (Mestrado em Arquitetura e Urbanismo) - Universidade Presbiteriana Mackenzie, São Paulo, 2012. Bibliografia: f. 186-194

1. Apartamentos paulistanos. 2. Mercado imobiliário. 3.

Flexibilidade espacial I. Título.

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MESTRADO - FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO MACKZENZIE ALINE TRIÑANES MACHADO.

Dissertação apresentada ao Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie, como requisito parcial para obtenção do título de Mestre em Arquitetura e Urbanismo.

Aprovada em

BANCA EXAMINADORA

______________________________________________________________ Prof. Dra. Eunice Helena Sguizzardi Abascal

Universidade Presbiteriana Mackenzie

_______________________________________________________________ Prof. Dra. Maria Isabel Villac

Universidade Presbiteriana Mackenzie

_______________________________________________________________ Prof. Dra. Maria Cristina da Silva Schicchi

(5)

(6)

AGRADECIMENTOS

À orientadora Eunice Helena Sguizzardi Abascal, pelos incondicionais incentivo, dedicação e paciência, principalmente em meus períodos de ausência para amadurecimento de ideias e por questões profissionais.

À Maria Augusta Justi Pisani, que apesar da pouca vivência no período do mestrado foi peça fundamental para o acontecimento deste. Seu incentivo à pesquisa desde a graduação, bem como seu exemplo profissional e pessoal é um dos melhores presentes que levo do Mackenzie.

Aos amigos Raimundo Barbosa e Fabiana Cambricoli pelos essenciais apoios técnicos na dissertação, e também emocionais em todos os momentos críticos de meu processo produtivo.

Aos escritórios Itamar Berezin representado por Teresa Petrone, ao arquiteto Fábio Dias, do escritório Gui Mattos e a todos arquitetos do Andrade Morettin.

A todos engenheiros consultados da KLM, Esteng e Gera Engenharia pela atenção e longas conversas ao telefone.

À direção, orientação e secretaria do curso pelo apoio quando necessário.

Ao apoio oferecido pelo Fundo Mackenzie de Pesquisa (MACKPESQUISA).

A Deus e a todos aqueles que oram e vibram intensamente por mim, para eu ter chegado aonde estou, e preparam minhas bases para o futuro.

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“Não sou um apóstolo da flexibilidade. Para mim, a

flexibilidade é apenas um problema a resolver. Um autêntico problema de arquitetura. Problema real, que me foi apresentado pelo viver e pela sua correspondente necessidade de construir e de reconstruir.”

Roberto José Goulart Tibau

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MESTRADO - FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO MACKZENZIE RESUMO

A dissertação apresenta a maneira como a produção de edifícios residenciais paulistanos do início do século XXI tem reproduzido a flexibilidade espacial, que implica em projetos com espacialidade fluida e livre, resgatando um dos princípios lecorbusierianos, caros à arquitetura moderna, possibilitando diversidade programática e singularidade dos espaços.

O conceito de flexibilidade tem sido retomado em projetos de um nicho específico do mercado imobiliário como forma de resgatar uma qualidade benéfica a seus usuários, mas principalmente de agregar valores de mercado aos seus edifícios, projetados como produtos imobiliários. Assim, há a necessidade de caracterização do fenômeno desde seu início, tanto do ponto de vista técnico, espacial e construtivo, como a conformação dos condomínios.

A averiguação do fenômeno será realizada com base no levantamento dos referenciais teóricos nos assuntos envolvidos, reportagens recentes sobre a produção residencial vertical paulistana, entrevistas com diferentes agentes deste nicho da produção imobiliária e análise de plantas de apartamentos flexíveis da última década.

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MESTRADO - FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO MACKZENZIE Abstract

This dissertation presents the way the São Paulo residencial buildings production from the beginning of 21th century has been reproducing the spatial flexibility, which implicates in designs with free and fluid spatiality, rescuing one of the lecorbusierian principles, dear to the modern architecture, allowing programmatic diversity and space singularities.

The concept of flexibility has been retaking in the design of a specific real state niche as a way of rescue a benefic quality to your users, but mainly aggregate market value to your buildings, designed as real state products. Thus, there is a necessity to characterize this phenomenon since its begging, both from the technical, spatial and constructible points of view, as the conformation of the condominiums.

The investigation of the phenomenon will be based on survey of the theoretical issues involved, the recent reports on the production of the São Paulo real state vertical residencies and the analysis of the flexible apartments plans from the last decade.

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MESTRADO - FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO MACKZENZIE LISTA DE FIGURAS

Figura 1 - O Edifício São Luiz de Jacques Pilon na República, apesar da utilização de poços

de iluminação, organização de planta tradicional burguesa e ocupação total do terreno, já

refletia uma modernização em sua morfologia e apartamentos duplex (GODOY, 1984).

Fonte: FRANCO (2009, p.257). ... 34

Figura 2- Edifício Giselle de 1969, do arquiteto Telésforo Cristófani apresenta a tripartição

funcional, e uma arquitetura permitindo pequena personalização – característica disponível para as classes de maior poder aquisitivo. Possui artefatos do momento de construção :sala

de estar em L, armários embutidos projetando seus volumes para fora da fachada, além da

possibilidade de um apartamento por andar e volumes se exteriorizando (GODOY, 1984).

Fonte: ARAUJO (2009, p.105). ... 39

Figura 3-O Edifício Protótipo é um exemplo clássico da arquitetura racionalizada com novo

aproveitamento do espaço e emprego de tecnologias. Fonte: IMBRONITO (2003, p.14). .... 40

Figura 4 - Edifício Prudência com núcleo de serviços e áreas molhadas fixas. Fonte:

XAVIER;LEMOS;CORONA (1983, p.12). ... 44

Figura 5 - Edifício Quatiara com núcleo circular de banheiros e restante da planta livre.

Fonte: XAVIER;LEMOS;CORONA (1983, p.12). ... 44

Figura 6 - Esquema do funcionamento da arquitetura flexível a partir da teoria de Tibau

(1972). FONTE: Autora (2011). ... 51

Figura 7 - Pavilhão de Barcelona - planta fluida, não possui porta internamente.

Fonte:http://www.infopedia.pt/mostra_recurso.jsp?recid=7870 (Acessado em Jun12). ... 59

Figura 8 - Villa Savoye de Le Corbusier - tradução dos 5 pontos de sua teoria. Fonte:

http://www.decoesfera.com/minimalismo/casas-con-nombre-villa-savoye (Acessado em

Jun12). ... 59

Figura 9 - Edifício Prudência - Layout proposto e planta livre oferecida por Rino Levi. Fonte:

Autora (2012) a partir de Vilariño(2000). ... 64

(11)

Figura 11 - Imagem interna do apartamento a venda de 133m² no edifício Simpatia236.

Fonte:

http://www.axpe.com.br/imovel/apartamento-contemporaneo-diferente-de-tudo-o-que-existe-por-ai/ (acessado em Jun 2012). ... 69

Figura 12 - Exemplo de caderno de vendas - Edifício Fidalga727 da IdeaZarvos.Fonte:

http://www.ec.vc/?cat=66 (Acessado em Ago 2011). ... 70

Figura 13 - Site do edifício Simpatia, valorizando a produção arquitetônica.

Fonte:http://www.marcosgrignani.com/clientes/simpatia236/ (Acessado em Abr12). ... 71

Figura 14 - Fachada Edifício Fidalga 772 deixa aparente seus componentes industrializados

na fachada. Fonte: Autora (2011). ... 74

Figura 15 - Lançamento “Red” no bairro do Tatuapé da construtora Even e projeto de Konigsberger Vannucchi Arquitetos, possui diversas tipologias e mais de uma possibilidade

de layout em cada uma delas. Fontes:

http://imoveisdomingues.com.br/index.php?option=com_content&view=category& layout

=blog &id=41&Itemid=58 – Acesso Novembro 2011. ... 75

Figura 16 - Code Campo Belo da construtora Even e projeto de Jonas Birger, com

apartamentos de diferentes tipologias e possibilidades de layout em uma mesma planta com

inserção e, ou supressão de paredes em dry-wall. Fonte:

http://www.even.com.br/sp/sao-paulo/campo-belo/residencial/code-campo-belo – Acesso Novembro 2012. ... 76

Figura 17 - Ideário do grupo incorporador “Movimento Um” são traduzidos em textos de forte apelo midiático. Fonte: site http://www.movimentoum.com.br. (Acessado Mar2011). 85

Figura 18 - planta da unidade da MaxHaus sem layout e divisões de alvenaria na área social

e íntima. Fonte: www.maxhaus.com.br. (Acessado em Set2011). ... 88

Figura 19 - Diferentes layouts demonstram a setorização restrita dos apartamentos da

MaxHaus devido configuração dos pontos de hidráulica e entrada. Fonte:

http://maxhaus.com.br/escolha-o-seu/berrini.aspx# (Acessado em Set2011). ... 88

Figura 20 - Fachada frontal Aimberê 1749. Fonte: Autora (2011). ... 103

Figura 21 - Imagem da região, com indicação do edifício, vias principais, praças e metrôs.

Fonte: Google maps (Mar 2011). ... 105

Figura 23 - Rua Aimberê na quadra do projeto. Fonte: Autora (2011). ... 105

(12)

Figura 24 - Comparação croqui inicial e fachada final. Fonte: Croqui Escritório Andrade

Morettin (2010) e imagem Leonardo Finotti (2010). ... 106

Figura 25 - Implantação. Fonte: Escritório Andrade Morettin (2011). ... 107

Figura 26 - Subsolo de garagem com rampa de acesso. Fonte:Escritório Andrade Morettin

(2011). ... 107

Figura 27-Entrada da garagem. Fonte: Autora (2011). ... 108

Figura 28-Malha metálica de fechamento. Fonte: Autora (2011). ... 108

Figura 29 - Quadro de tipologias de apartamentos. Fonte: http://www.movimentoum.

com.br/Aimberê 1749/ default.asp?area=unidades. ... 108

Figura 30 - Corte AA do projeto, sendo possível verificar os apartamentos simplex e duplex.

Fonte: escritório Andrade Morettin (2011). ... 109

Figura 31 - 1º e 2º pavimento já denotam a diferente morfologia do edifício. Fonte:

escritório Andrade Morettin (2011). ... 109

Figura 32 - Plantas pavimentos com áreas vazias em branco. Cada andar possui uma planta

de layout inicial acima verificado, que depois poderia ser alterado conforme indicações do

cliente. Fonte: Escritório Andrade Morettin (2011). ... 110

Figura 33 – 7º pavimento- coberturas com área de lazer privativas. Fonte: Escritório Andrade Morettin (2011). ... 111

Figura 34-Modelo tridimensional com a organização morfológica. Fonte: escritório Andrade

Morettin (2011). ... 112

Figura 35-Fachada frontal. Fonte: Autora (Maio 2011). ... 112

Figura 36 - Apartamento no térreo. Fonte: www.estadao.com.br/noticias/suplementos,

com-jeito-de-casa-de-vila,635345,0.htm ... 113

Figura 37 - Apartamento de cobertura. Fonte: www.estadao.com.br/noticias/suplementos,

com-jeito-de-casa-devila,635345,0.htm ... 113

Figura 38 - Fachada sudoeste do edifício Aimberê possui instalações completamente

aparentes, tal qual seu térreo. Algo além das abas verticais em concreto poderia ser

(13)

Figura 39 - Planta do lavabo com mureta que abriga a saída vertical do esgoto da bacia

sanitária, dispensando o uso de enchimento no piso. Fonte: Paulo Mencarini (2011). ... 115

Figura 40 - Planta da área de serviço com banheiro de empregada – verifica-se o enchimento apenas no banheiro pois os esgotos do tanque e máquina de lavar conseguiram caminhar pela alvenaria até a saída externa à fachada. Fonte: Paulo Mencarini (2011). ... 115

Figura 41 - Corte do banheiro de serviço deixa aparente no canto direito o enchimento para descida de tubulação do banheiro do piso superior, cujo esgoto passa entre o forro, solução para não ser elevado. Fonte: Paulo Mencarini (2011). ... 115

Figura 42 - Planta do banheiro da suíte principal com indicação do posicionamento do enchimento de 20cm. Fonte: Paulo Mencarini (2011). ... 116

Figura 43 - Corte do banheiro, com destaque ao enchimento sob a área em que há esgoto. Fonte: Paulo Mencarini (2011)... 116

Figura 44-Edifício Simpatia236. Fonte: Autora (2012). ... 123

Figura 45 - Croqui do edifício. Fonte: Escritório GrupoSP (2012). ... 124

Figura 46 - Localização na marcação com letra A. Entorno com indicação do edifício, vias principais, praças e metrôs. Fonte: Google maps, Março 2011. ... 125

Figura 47 - Rua Simpatia - predominância de residências unifamiliares. Fonte: Autora (2012). ... 125

Figura 48 - Praça semi-pública inserida pelo edifício em seu recuo. Fonte: Autora (2012). 126 Figura 50 - 2ºSubsolos com paisagismo. Fonte: Escritório GrupoSP (2012). ... 127

Figura 49- Edifício com sua riqueza de cores e materiais. Fonte: Autora (2012). ... 127

Figura 51 - 1º Subsolo com garagem e piscina. Fonte: Escritório GrupoSP (2012). ... 128

Figura 52 - Térreo com entrada e mirante. Fonte: Escritório GrupoSP (2012). ... 128

Figura 53 - Andar apartamento zelador. Fonte: Escritório GrupoSP (2012). ... 128

Figura 54 - Pavimento tipo. Fonte: Escritório GrupoSP (2012). ... 129

Figura 55 - Cobertura com piscinas privativas. Fonte: Escritório GrupoSP (2012). ... 129

(14)

Figura 57 - Vista da interligação dos blocos com espelho d'água no térreo. Fonte: Nelson Kon

em http://www.gruposp.arq.br/?p=19 - Acessado em 07 Set 2011. ... 130

Figura 58 - Painel inserido na fachada de linguagem contemporânea. Fonte: Autora (2012).

... 130

Figura 59 - Salão coletivo envidraçado sobre entradas das garagens. Fonte: Autora (2012).

... 131

Figura 60 -Corte com desnível rua. Fonte: Escritório GrupoSP (2012) ... 131

Figura 61 – Apartamento com divisória interna no caixilho. Fonte: Nelson Kon em http://www.gruposp.arq.br/?p=19 (Acessado em Set 2011). ... 132

Figura 62 - Brises vistos de dentro do apartamento. Fonte: Nelson Kon em

http://www.gruposp.arq.br/?p=19 (Acessado em Set 2011). ... 133

Figura 63 - Fachada com sistema de esgotos aparentes. Desenho é resposta ao

posicionamento de caixilhos feito pelos clientes. Fonte: Autora 2012. ... 133

Figura 64 - Fachada com sistema de esgotos, vão entre blocos e passagem e aparentes.

Fonte: Autora 2012. ... 134

Figura 65- Duas vistas da varanda metálica do edifício. Fonte: Autora (2012)... 135

Figura 66 - Edifício 4x4. Fonte: Autora (2012). ... 140

Figura 67 - Imagem da região, com indicação do edifício na letra A, vias principais, praças e

metrôs. Fonte: Google maps (Junho 2012). ... 141

Figura 68 - Edifício inserido na quadra remete aos edifícios antigos da região.Fonte:autora

2012. ... 142

Figura 69 - Zoom da fachada posterior onde ilustra-se as varandas com diferentes

acabamentos. Fonte: Autora (2012)... 142

Figura 70 - Topografia explorada com a inserção do edifício ao fundo do terreno sobre as

garagens. Fonte:http://www.revistaau.com.br/arquitetura-urbanismo/183/imprime141167.

asp (Acessado em Abr 2011). ... 143

Figura 71 - 2º Subsolo e 1º Subsolo – 2º com acesso de carros e pedestres pela rua Cristiano Vianna com sistemas prediais ocupando área sob rampa do 1º subsolo, que

(15)

entrada, e dois lotes no miolo da quadra para a construção do edifício. Fonte: Escritório Gui

Mattos (2012). ... 144

Figura 72-Vista frontal do edifício4x4 locado ao fundo do lote, liberando a parte da frente

para garagens e lazer. Fonte: Autora (2012). ... 144

Figura 73-Acesso discreto onde é possível perceber a relação entre os diferentes materiais

empregados. Fonte: Autora (2012). ... 144

Figura 74 - Térreo é em parte ocupado pela unidade “garden”, que traz em si o conceito de ter uma área privativa descoberta -um quintal – na metrópole aparte dos perigos de se morar em uma residência unifamiliar. Fonte: Escritório Gui Mattos (2012). ... 145

Figura 75 - Mezanino ocupado pelo Apartamento do zelador fica suspenso sobre o térreo.

Fonte: Escritório Gui Mattos (2012). ... 145

Figura 76 - Pavimento tipo com opção inicial de layout, que poderia ser alterado antes da

construção do edifício. Percebe-se a modulação e o caminho das instalações hidráulicas, que

entram pela circulação central e caminham pela paredes. Fonte: Escritório Gui Mattos

(2012). ... 146

Figura 77 - 7º pavimento de apartamentos é ocupado por um único apartamento. Fonte:

Escritório Gui Mattos (2012). ... 147

Figura 78 - Cobertura com spa - uso privativo do apartamento do 7º andar. Fonte: Escritório

Gui Mattos (2012). ... 147

Figura 79-Corte BB onde verifica-se os apartamentos duplex e a circulação comum, com laje

em vista. Fonte: http://www.revistaau.com.br/arquitetura-urbanismo/183/imprime141167.

asp ... 148

Figura 80-Vista do edifício a partir de terreno localizado na rua na cota de nível mais alta.

Fonte: Autora (2012). ... 149

Figura 81 - Planta estrutural do tipo demonstra como funciona a organização dos flexíveis

com laje nervurada. Detalhe para a vranda em estrutura metálica, compondo a conceito do

arquiteto. Fonte: Escritório Gui Mattos (2012). ... 149

Figura 82 - Esquema dos sistemas construtivos. Fonte: Luce Santos, http://voxelshow.

(16)

Figura 83 - Imagem de caixilho de pé-direito duplo separado por laje. A abertura basculante

e parte central fixa garantem o perfeito funcionamento do mesmo quando separado. Fonte:

http://cidadesaopaulo.olx.com.br/imovel-alto-padrao-vila-madalena-edificio-4x4-iid-4129

5291 (Acessado em 09 abr.2012) ... 151

Figura 84 - Imagem interna de um apartamento simplex. Observam-se os caixilhos com

desenhos especial para melhor aproveitamento dos ambientes e os eletrodutos sob a laje

nervurada – índicios da flexibilidade verificada em planta. Fonte: Daniel Ducci – www.revistaau.com.br (Acessado em Abr12). ... 151

Figura 85 - A fachada ilustra por meio de seus caixilhos como os duplex se dividiram em dois

pavimentos. Fonte: Autora (2012). ... 152

Figura 86 - Átrio fechado na cobertura com instalações de esgoto descendo externas às

alvenarias. Fonte: Daniel Ducci – www.revistaau.com.br – (Acessado em Abr12). ... 152

Figura 87 - Fachada frontal Çiragan. Fonte: Autora (2011). ... 158

Figura 88-Interligação dos blocos residencial e comercial na vista frontal. Fonte: Autora

(2012). ... 160

Figura 89-Interligação dos blocos residencial e comercial na vista lateral. Fonte: Autora

(2012). ... 160

Figura 90 - Paisagismo do edifício retomando conceitos árabes se identificam com o nome do

empreendimento e foge de seus conceitos arquitetônicos. Fonte: http://www.google.

com.br/imgres?imgurl=http://imgcdn.webcyrela.com.br/Content/img/Imoveis/ciragan/ Desta

que/Thumb/img-6582trat-tumb-1.jpg&imgrefurl=http://www.cyrela.com.br/sp/imovel/resi

dencial/sao-paulo/jardins/apartamento/ciragan&usg=__TUFdhI9fB3pXB1uvC7wVq0uNK3U =

&h=330&w=496&sz=124&hl=pt-BR&start=2&zoom=1&tbnid=OIRmsuNF0I xs_M:&tbnh=86

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6hl%3Dpt-BR%26sa%3DX%26gbv%3D2%26tbm%3Disch%26prmd%3Divns&itbs=1 (Ace-

ssado em Mar 2012). ... 161

Figura 91 - Decoração interna dos espaços não condiz com a linguagem visual da fachada,

tampouco com o conceito arrojado da multifuncionalidade e flexibilidade. Fonte:

http://www.google.com.br/imgres?imgurl=http://imgcdn.webcyrela.com.br/Content/img/Imo

veis/ciragan/Destaque/Thumb/img-6582trat-tumb-1.jpg&imgrefurl=http://www.cyrela.com.

(17)

vC7wVq0uNK3U=&h=330&w=496&sz=124&hl=pt-BR&start=2&zoom=1&tbnid=OIRmsu NF

0Ixs_M:&tbnh=86&tbnw=130&ei=bdrcT5XhL-3C6gGK9e2MCw&prev=/search%3Fq%3Dcyre

la%2Bciragan%26hl%3Dpt-BR%26sa%3DX%26gbv%3D2%26tbm%3Disch%26prmd%3 Div

ns&itbs=1 (Acessado em Mar 2012). ... 161

Figura 92-Vista do edifício da esquina da Av. Paulista com Al. Ministro Rocha de Azevedo. Fonte: Autora (2012). ... 163

Figura 93 - Imagem da região, com indicação do edifício na letra A, vias principais, praças e metrôs. Fonte: Google maps (Junho 2012). ... 163

Figura 94 - Entrada residencial. Fonte: Autora (2012). ... 164

Figura 95 - Entrada comercial. Fonte: Autora (2012). ... 164

Figura 96-Jogo de volumes na fachada de ares futurista. Fonte: Autora (2012). ... 162

Figura 97-Vista lateral pelo jardim do vizinho que permeia a quadra. Fonte: Autora (2012). ... 162

Figura 98 - Planta 17ºpavimento sobrelaje do edifício comercial, porém de uso apenas residencial. Fonte: http://web.mac.com/transactive/locacao/ Lazer.html (acessado em Jun 2012). ... 165

Figura 99 - Implantação com representação gráfica valorizada para vendas. Fonte: http://web.mac.com/transactive/locacao/Lazer.html (acessado em Jun 2012). ... 166

Figura 100 - Planta do pavimento tipo do 2º ao 5º andar. Lado direito bloco comercial e lado esquerdo não residencial. Não há interligação interna entre eles. Fonte: Escritório Itamar Berezin (2012). ... 167

Figura 101 - Redução de corte detalhado dos dois blocos que permitiu a compreensão do funcionamento do edifício. Fonte: Escritório Itamar Berezin (2012). ... 168

Figura 102 - Detalhe das varandas assimétricas. Fonte: Autora (2012). ... 169

Figura 103 - Apartamentos Bucoleon de 77m² e Tília de 50m² com opção de layout compartimentado. Fonte:http://www.cyrela.com.br/sp/imovel/residencial/sao-paulo/jardins/ apartamento/ciragan#infoPlantas (Acessado em 11 nov. 2011). ... 169

(18)

Figura 105 - Tipologia Tophane -ocupa projeção da interligação do Bucoleon com Tília em

andar superior no edifício. Fonte:

http://www.cyrela.com.br/sp/imovel/residencial/sao-paulo/jardins/ apartamento/ciragan#info Plantas (Acessado em 11 nov. 2011). ... 170

Figura 106 - Modelo tridimensional renderizado da tipologia Tília com planta aberta. Fonte:

http://www.cyrela.com.br/sp/imovel/residencial/sao-paulo/jardins/apartamento/ciragan

(Acessado em 11 nov. 2011). ... 171

Figura 107 - Tipologia Aynali - 167m² de planta aberta e ampla área de varandas integradas.

Fonte:http://www.cyrela.com.br/sp/imovel/residencial/sao-paulo/jardins/apartamento/cira

gan#infoplantas–(Acessado em 11 nov. 2011). ... 172

Figura 108- Planta Loft Yildiz - 112m² - com varanda não ortogonal, que causa movimento

na fachada. Fonte:

http://www.cyrela.com.br/sp/imovel/residencial/sao-paulo/jardins/apartamento/ ciragan# infoplantas (Acessado em 11 nov. 2011). ... 172

Figura 109 - Corte mostrando as unidades Bucoleon e Tília, da esquerda para direita, que

encontram-se do segundo ao quinto andar, sendo depois interligados na tipologia Tophane,

onde parte da parede divisória do apartamento tem de ser mantida por conta de um pilar,

não permitindo assim a planta livre. Fonte: Escritório Itamar Berezin (2012). ... 173

Figura 110 - Amplitude do projeto, evidenciada pelas suas linhas horizontais e verticais, que

(19)

MESTRADO - FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO MACKZENZIE SUMÁRIO

INTRODUÇÃO... 19

1 MERCADO IMOBILIÁRIO E EVOLUÇÃO TIPOLÓGICA DOS APARTAMENTOS PAULISTANOS... 27

2 UM PRINCÍPIO NAS ARQUITETURAS MODERNAS E CONTEMPORÂNEAS: A FLEXIBILIDADE ESPACIAL EM APARTAMENTOS PAULISTANOS... 46

2.1 A FLEXIBILIDADE COMO RESPOSTA ARQUITETÔNICA: TRANSFORMAÇÔES E NOVAS NECESSIDADES DOS USUÁRIOS...50

2.2 FLEXIBILIDADE - DA PLANTA LIVRE E DA MÁQUINA DE MORAR Á EXCLUSIVIDADE E INDIVIDUALIZAÇÃO DAS UNIDADES RESIDENCIAIS...55

2.2.1 A arquitetura moderna e a planta livre: o espaço flexível... 57

2.2.2 O apartamento contemporâneo como produto imobiliário – arquitetura, superfície, tipologia e espaço... 66

3 RETOMADA DA FLEXIBILIDADE NO MERCADO IMOBILIÁRIO... 78

3.1 MERCADO IMOBILIÁRIO E ABANDONO DA FLEXIBILIDADE POR VINTE ANOS... 80

1 3.2 INCORPORAÇÃO DE EDIFÍCIOS DE PLANTA FLEXÍVEL... 84

3.3 IMPACTO DO USO DA FLEXIBILIDADE NAS UNIDADES RESIDENCIAIS... 89

3.4 PROJETO E COMPROMETIMENTO DO ARQUITETO... 91

4 ANÁLISE DE PROJETOS DE APARTAMENTOS FLEXÍVEIS CONTEMPORÂNEOS. 97 4.1 METODOLOGIA DE ANÁLISE... 97

4.2 EDIFÍCIO AIMBERÊ1749... 103

4.3 EDIFÍCIO SIMPATIA236... 123

4.4 EDIFÍCIO 4X4... 140

4.5 ÇIRAGAN... 158

4.6 ANÁLISE DA FLEXIBILIDADE E ESTRATÉGIAS DE PROJETO... 179

CONSIDERAÇÕES FINAIS...182

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MESTRADO - FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO MACKZENZIE INTRODUÇÃO

A história mundial da arquitetura é muito vasta, e tanto o Brasil quanto a cidade em estudo, São Paulo, apresentam situações históricas de interesse por revelarem determinados aspectos e singularidades quanto à adoção de princípios seminais de arquitetura. Entre estes conceitos chave, está a espacialidade e flexibilidade da planta, já expressas por Le Corbusier no século XX.

A condição relevante de São Paulo econômica e culturalmente no cenário nacional se concretizou somente na metade do século XVIII com o início do ciclo cafeeiro no estado homônimo. Juntamente com o capital proveniente do café, esse ciclo econômico trouxe à cidade migrantes e imigrantes, e também o desenvolvimento político, econômico e cultural, além de infraestrutura. Em meados do século XIX, quando os polos do descobrimento do Rio de Janeiro e Minas Gerais se encontravam esgotados, São Paulo se transformou na cidade de maior atividade econômica e comercial, e também em importante rede de serviços do país (ROLNIK, 2003). Esta importância se estende até os dias de hoje, não sendo apenas um local de passagem de pessoas e mercadorias, como no século XVII, característica ainda mantida por seus portos e aeroportos.

O mercado imobiliário já atuava na cidade desde final do século XVIII, por meio de vilas e habitações operárias, que utilizavam ao máximo os terrenos mais afastados do centro, deixando-o protegido de uma exploração imobiliária intensiva. As linhas de bonde contiveram o adensamento da área central, reestruturando a prática de mercado imobiliário, cujos aluguéis nos anos 20 já haviam sofrido elevação por conta da inflação gerada pela falta de materiais de construção, e consequentemente, de imóveis novos. A limitação das conexões possibilitadas por este meio de transporte foi suprimida então a posteriori, com a adoção do ônibus a diesel, permitindo o crescimento da cidade para além de seu centro (ROLNIK, 1997).

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financiamento de Bancos Hipotecários, e consequentemente, de acumular capital com mercado imobiliário, o que consistiu em um avanço para a expansão do setor habitacional. Este deixou de ser passível tão somente de regulamentação pública, mas passa a responder ao mercado formal de terras, promovendo a valorização destas nas áreas em que atua, investindo assim em sua ocupação vertical, enquanto imperava a horizontalidade nas periferias construídas pela iniciativa privada (ROSSETTO, 2002).

As incorporadoras foram criadas nesse momento, e passaram a principais reguladoras da transformação da cidade. Depois de um período marcado por incentivos governamentais mediados pelos IAP s (década de 30), BNH (criado em 1964) e COHAB, verifica-se que no final do século XX e início do século XXI a incorporação retomou o rumo do mercado da construção civil, utilizando estratégias do início dos anos 40: venda em planta para captação de recursos para a construção do empreendimento, organização espacial na forma de condomínio como forma de rentabilidade, vendas a preço de custo quando a obra é financiada pela própria construtora, e lançamentos simultâneos de empreendimentos para intensificar a capitalização (ROSSETTO, 2002).

Em décadas posteriores a expansão dispersa da cidade a tornou um organismo diversificado, carente de infraestrutura, glebas vazias entre as áreas central e periférica, interligadas por linhas de ônibus e avenidas comerciais pouco adensadas partindo do centro em direção a potenciais mercados consumidores nestes loteamentos suburbanos. A cidade contemporânea então se depara com um tecido urbano condicionante de suas atuações (GROISTEIN, MEYER e BIDERMAN, 2004).

A partir da década de 70 os empreendimentos se fecharam para a cidade, verificando-se introversão característica dos parque e condomínios-clube, surgidos nas décadas de 1980, 1990 e 2000, responsáveis por outra forma de socialização e uso do espaço privado e coletivo (SAMPAIO, 2010).

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complexa legislação específica de uso e ocupação do solo. Atualmente, conforme o arquiteto Jonas Birger (2008), para se projetar um condomínio residencial, há que definir critérios, tais como qualidade da espacialidade presente na planta das unidades, fachada, implantações e amplitude visual, viabilidade construtiva, acessibilidade, correto dimensionamento e hierarquia das circulações, além do respeito à privacidade, e conforto ambiental, além das áreas comuns e equipamentos de lazer compatíveis com uma boa distribuição de espaços abertos, baixo custo de manutenção, bem como segurança, número de vagas e conforto da garagem.

A flexibilidade consiste na relação entre elementos variantes, que se modificam e flexibilizam, e os elementos invariáveis, que se mantêm (TIBAU, 1972). Estes invariantes devem ser muito bem projetados para garantir bom desempenho aos elementos móveis, e consequentemente, um projeto de qualidade. Assim a relação entre variantes e invariantes consiste em um problema funcional que interfere diretamente na concepção arquitetônica (TIBAU, 1972), demandando um cuidado muito maior com a interface dos diferentes sistemas prediais e construtivos e a arquitetura.

A pesquisa aqui desenvolvida investiga as transformações e permanências da aplicação do conceito e da prática de produção da flexibilidade como espaço de planta livre e fluida, diante das formas específicas de apropriação de suas possibilidades pelo mercado imobiliário. Usuários acostumados com a compartimentação espacial que impõe a ideia da conquista da privacidade com espaços delimitados por quatro paredes, destinados a usos específicos: dormitório com banheiro de uso exclusivo, sala para assistir TV, sala de jantar, sala de almoço, sala de estar, e posteriormente, escritório poderiam desejar algo diferente para seus lares? Seria a integração de espaços compilados em uma planta livre e fluida capaz de agradar a paulistanos no século XXI?

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adaptáveis até torres com diferentes morfologias de apartamentos.

A partir dos anos 2000 surgiram projetos de espaços residenciais em diversos países da América Latina resgatando o conceito de flexibilidade total das unidades residenciais, inclusive de áreas molhadas com a elevação do piso e emprego de shafts, o que de fato permite a alteração da hierarquia dos espaços e vai além da utilização da planta livre. Tal qual mestres do movimento moderno sustentaram no século XX, estratégias de flexibilidade adotadas possibilitam a organização de múltiplos arranjos espaciais, atendendo a diferentes necessidades contemporâneas.

A relevância de estudar esta transformação no uso da flexibilidade em projetos e obras de edifícios residenciais localizados principalmente na zona oeste da cidade de São Paulo se justifica pela tipologia que representam, ganhando presença constante de matérias relacionadas a essa nova produção imobiliária, tanto na mídia especializada em arquitetura e urbanismo quanto generalista e internet, intitulada de “inovadora” e inerente ao século XXI, e isso é um dos indícios da relevância e da necessidade de pesquisar sobre essa produção para compreensão de quais são suas estratégias e alcance nos dias de hoje.

Os projetos de interiores e a arquitetura propriamente têm ganhado cada vez mais espaço na mídia, o que evidencia a importância dos profissionais da área e incentiva suas contratações; entretanto, a ênfase em como os projetos flexíveis são apresentados como solução habitacional e para suprir as necessidades de programas habitacionais diversos deve ser analisada. O propósito de atingir uma arquitetura espacialmente customizada e diferenciada, com o intuito de melhorar a qualidade da produção residencial atual, mas que na verdade recupera conceitos pregressos do século XX, caros a arquitetura moderna, suscita a pesquisa científica, bem como indaga sobre a postura dos arquitetos diante das demandas que têm recebido.

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específicas de mercado, aparentemente mantendo essa característica arquitetônica como fator agregador de diferença e estímulo à compra. Por que hoje a planta flexível desperta o interesse dos clientes independentemente da arquitetura apresentada no restante do edifício? Que qualidades arquitetônicas apresentam, que garantem seu sucesso?

O processo de pesquisa estruturou-se em três fases, para a organização do desenvolvimento da dissertação: definição dos conceitos, determinação de parâmetros e categorias de análise para enfrentar os estudos de caso; compilação, análise documental e crítica de informações; e a última etapa abrigou uma revisão bibliográfica e geral da dissertação, principalmente por meio dos itens apontados pela banca de qualificação.

A pesquisa teve início com o acesso a referenciais teóricos sobre o tema, centrados nas principais interesses da dissertação. Consultou-se diversas dissertações de mestrado, teses de doutorado e as bases de dados digitais compiladas pelos grupos de estudos do tema no NOMADS USP, UFRGS E UFMG, além dos materiais de origem acadêmica, jornais, revistas conceituadas do ramo de arquitetura e urbanismo e mídia comum de entretenimento, como as revistas de vendas imobiliárias do tipo “Qual é - imóveis”, panfletos, folders e cadernos de vendas dos empreendimentos.

A flexibilidade foi abordada com base nos estudos de Roberto Tibau (1972), Cristiane Finkelstein (2009), Douglas Brandão e Luis Heineck (1997), além de Marcelo Tramontano (1993), o que possibilitou contemplar e decidir por diferentes parâmetros de análise do conceito, sob diversos aspectos e diferentes períodos. As metodologias empregadas nos estudos empreendidos por estes foram aplicadas de modo complementar sistemático nesta dissertação.

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projeto construído, mera solução aos problemas inerentes a arquitetura, não era algo novo na época, tampouco o é em 2000.

Cristiane Finkelstein (2009), Brandão e Heineck (1997) enfocam na questão da espacialidade, e a efetiva aplicação do conceito expresso em suas diferentes formas, e as razões para o sucesso, em seus vários momentos de expressão, desta estratégia projetual. Marcelo Tramontano (1993), coordenador do grupo NOMADS da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo, estuda o habitar contemporâneo e suas características por meio de projetos selecionados, chegando consequentemente a abordar a questão da flexibilidade entre outras, de naturezas social, econômica e mercadológica - também discutidas no decorrer da dissertação.

A busca pela compreensão do tema trouxe à tona a necessidade de uma caracterização histórica da evolução da produção arquitetônica residencial paulistana, bem como breve explicação de como o mercado imobiliário se organiza e se reproduz, para posteriormente chegar ao entendimento deste nicho específico e suas características arquitetônicas.

A flexibilidade, antiga generalidade, ainda é hoje uma resposta ao comportamento da sociedade, explorada em circunstâncias mercadológicas contemporâneas. A despeito destas questões relativas ao uso do conceito em nova acepção, cabe à pesquisa arquitetônica investigar o espaço criado, suas possibilidades espaciais e de circulação, permanência e abrigo, sua adaptação às necessidades de conforto ambiental e adaptação a programas funcionais atuais.

O doutorado de Antônio Cláudio da Fonseca (2004) e o livro “Espaço urbano em fragmentos” de Adriano Botelho (2005) foram importantes para a compreensão

da lógica do mercado imobiliário e sua participação como um dos principais atores da transformação da metrópole juntamente com o poder público. Os interesses destes foram observados claramente nas citações marxistas não apenas de Botelho, mas também de Harvey (1992), base sólida para o contexto tratando do capital simbólico sustentado pela moda.

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clara a relação entre a produção de qualidade e o funcionalismo, racionalismo e a questão da habitação mínima modernista. Nádia Somehk (1997) consiste em bibliografia básica para compreensão do fenômeno da verticalização paulistana, juntamente com Daniel Cardozo (2009), cuja dissertação tratou de obras paulistanas com tipologias diferenciadas, trabalho que incentivou a presente dissertação em busca de respostas ao questionamento acerca desta nova produção na década de 2000.

Jencks, citado diversas vezes por Harvey (1992) contribui, juntamente com este segundo, com a consolidação do entendimento da base do período pós-moderno e seus desdobramentos na sociedade. Ambos demonstram como o contexto urbano passou a ter uma dinâmica mais complexa e incontrolável, e como o poder de mercado está centralizado nas mãos de poucos atores do cenário da cidade.

Kate Nesbitt (2006) foi consultada, pois trata do pós-modernismo segundo diversos olhares, e será empregada para a compreensão dos entreperíodos da adoção em massa da flexibilidade, de modo que a dissertação possua uma visão mais ampla acerca do período. Um dos olhares que adota é o de Diane Ghirardo (1999), que apesar de radical, assim como o faz Sharon Zukin em sua obra “Loft Living” (1989), resume a produção de mercado contemporânea em uma crítica imobiliária global se aplicando a São Paulo.

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As informações principais dos objetos de estudo de caso foram coletadas principalmente nos sites da incorporadora, dos empreendimentos e de divulgação destes em redes sociais, bem como contatos telefônicos e a realização de entrevistas para compreensão da concepção e incorporação destes apartamentos em questão se tornou imprescindível.

A seleção dos edifícios objetos de abordagens quantitativas e qualitativas foi realizada mediante a consolidação do referencial teórico e delimitação de critérios que proporcionem definir a flexibilidade. O recorte foi realizado no município de São Paulo, temporalmente na primeira década de 2000 - entre os anos de 2004 e 2010 - período correspondente à presença na cidade de projetos de apartamentos flexíveis acatados por incorporadoras e construtoras de um nicho diferenciado do mercado imobiliário.

O principal foco de estudo se dá entorno do Movimento Um, grupo incorporador que

se alinhou a uma tendência de produção de mercado da arquitetura paulistana

contemporânea representada por alguns escritórios de arquitetura, que apesar de contar

com uma posição consolidada em outros nichos de atuação ganharam notoriedade e

visibilidade ao conquistarem prêmios internacionais a partir de sua imersão neste nicho da

planta flexível - destaque pela valorização do espaço interno personalizado, resposta ao

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1 MERCADO IMOBILIÁRIO E EVOLUÇÃO TIPOLÓGICA DOS APARTAMENTOS PAULISTANOS

A compreensão da restrita produção residencial de planta flexível no mercado imobiliário paulistano atual envolve a singularidade do espaço residencial como produto imobiliário. Por essa razão, torna-se relevante conhecer o funcionamento desse mercado em São Paulo, suas características e relações com o fenômeno da planta flexível. Deve-se observar, no entanto, que a planta flexível é um conceito da arquitetura moderna, expresso pelo espaço fluido da planta livre, um princípio lecorbusieriano que não caracteriza fenômeno recente, mas solução arquitetônica presente em apartamentos desde a década de 1950, juntamente com a explosão imobiliária presenciada na cidade de São Paulo, àquela época (SAMPAIO, 2002). É importante investigar as formas específicas de aplicação e valorização dessa solução hoje, e estabelecer um quadro que compreende sua produção em momentos históricos distintos, em situações ideológicas e também de mercado bastante diferentes.

O setor imobiliário é um dos principais agentes transformadores do espaço urbano, juntamente com os produtores de materiais de construção civil e atividades terciárias que ocorrem no entorno do imóvel construído, definido um conjunto de atividades imobiliárias - loteamento, incorporação, compra, venda e aluguel - e manutenção predial (BOTELHO, 2007). Diferentes atores integram o processo organizado pelo mercado, que abrange desde captação de recursos financeiros para compra de um terreno, até a comercialização e entrega das unidades habitacionais, passando pelo projeto e construção.

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na possibilidade de divisão customizada da planta, é acompanhado de outras características, relativas à natureza do empreendimento, da construção e características formais, plásticas e de implantação, que em conjunto, consistem em atributos que especificam esses exemplares no mercado. Por essa razão, frente à necessidade de compreender o contexto de produção dos edifícios de planta flexível no recorte de 2005 a 2011, é importante especificar os agentes e fatores que caracterizam a atividade imobiliária e a indústria da construção civil, mais especificamente, de edifícios residenciais da cidade de São Paulo.

Nas grandes cidades do mundo, o funcionamento do mercado imobiliário se assemelha. No que diz respeito à produção de imóveis, a cidade de São Paulo é exemplo bastante expressivo desse funcionamento, assim como o volume de capital movimentado em torno de suas atividades. Este possui uma importância financeira considerável na movimentação da economia das cidades e países:

“O capitalismo, conforme aqui discutido, sofre um processo de financeirização, no qual a produção do espaço assume um

papel estratégico para a reprodução e a acumulação do

capital. A renda fundiária, unida ao lucro da construção e aos

juros do capital financeiro autonomizado (que garante parte

dos recursos para o setor imobiliário), faz parte de um circuito

cada vez mais importante de circulação e acumulação de

capital.” (BOTELHO, 2007, p. 289).

A mais-valia gerada no setor imobiliário pelos agentes da produção do espaço urbano é proveniente da renda fundiária paga aos proprietários, do lucro dos agentes imobiliários e juros do capital financeiro1. Estes agentes, que devem atuar dentro de limites e processos regulatórios determinados pelo Estado e instrumentalizados pelo planejamento e urbanismo, são quem norteiam o mercado de construção e consequentemente a transformação do espaço da cidade sob o capitalismo (BOTELHO, 2007).

1_{Botelho (2007) constrói este raciocínio de tríade baseado em "A fórmula trinitária", com}

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A terra não é capital, pois não condiz com o resultado do trabalho realizado, no entanto atualmente é um produto a ser vendido, com valor de troca e mercado, com base nos princípios capitalistas. A figura da incorporação (Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964 e Lei 10.931/2004), definida como “a atividade que tem por finalidade promover a construção de uma ou várias edificações integradas por unidades autônomas com objetivo de venda destas unidades de maneira parcial ou em sua totalidade”, trouxe consigo a possibilidade de criar disponibilidade de terrenos para construir, ao permitir alienar frações destes e também determinar características da arquitetura, tanto estéticas, quanto espaciais, em conformidade com os padrões urbanísticos vigentes, além de cuidar do financiamento para a construção e comercialização, e coordenar as atividades de construção (BOTELHO, 2007).

Os edifícios e sua implantação na cidade têm então de responder aos anseios de seus investidores para atrair capital e serem construídos. A maioria dos investidores não prioriza relações entre arquitetura e edifício, apartamento-usuário, ou mesmo entre edifício e cidade, interessando-lhes o produto ou objeto, o que vem gerando a “não-cidade” apontada por Lefebvre, visto que ao representar processos de fragmentação, homogeneização e hierarquização, e com o valor de uso subordinado ao de troca, a mercadoria – no caso a arquitetura - se generaliza no espaço, e a cidade e sua vida tendem a ser destruídas com o mau uso de seus habitantes (BOTELHO, 2007).

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torno dos investimentos de alto padrão, homogeneizando áreas do tecido urbano e concentrando nelas suas realizações, porém de maneira a gerar nesse tecido uma fragmentação, já que esses empreendimentos se revelam introvertidos e voltados para o lote (BOTELHO, 2007).

O alto valor dos imóveis se dá em parte por conta das limitações do elevado custo da terra (propriedade fundiária) e do tempo de construção dos edifícios, fatores que fazem com que o capital empregado seja autônomo (capital imobilizado), logo com juros incidindo sobre ele. Isto, do ponto de vista econômico, dificulta o acesso ao "consumo do produto”, ou seja, a compra e utilização do imóvel, realizando a mais valia produzida no setor. Os financiamentos, apesar de também cobrarem juros, se tornaram uma maneira viável de aumentar o poder de compra da população. Assim, muitos investidores – como as cooperativas habitacionais e as companhias habitacionais - preferem lugares mais distantes da cidade, logo com menor rede de infra-estrutura disponível, e portanto mais baratos, do que deixar de obter sobrelucros com terrenos mais bem localizados (BOTELHO, 2007).

O mercado imobiliário reproduz a dinâmica e a metodologia de investir em empreendimentos de lucratividade garantida e praticamente imediata, onde os estudos e concepção arquitetônica dos apartamentos são poucos, de vez que as tipologias sempre devem configurar um pavimento-tipo adequadamente dimensionado para os diversos terrenos, representem o menor custo de execução e atendam ao “gosto médio do comprador” (FONSECA, 2004). Atingindo este gosto médio os empreendimentos alcançam um maior número de vendas do que apenas um nicho específico.

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O mercado imobiliário em São Paulo atua desde o final do século XVIII edificando vilas e habitações operárias, que utilizavam ao máximo os terrenos mais afastados do centro da cidade, deixando-os "protegidos" de massivas apropriações. Esse mercado formalizou-se a partir de 1850 com a Lei de Terras2, que legalizou a comercialização da propriedade fundiária, antes movimentada por meio de doações. Ao final desse século, os terrenos no vetor sudoeste da cidade já demonstravam valorização (ROLNIK, 1999) bem como já haviam se formado os denominados submercados imobiliários, como as casas de negócio no centro histórico, os grandes loteamentos, as glebas a serem loteadas, além de quartos e casas de aluguéis (BOTELHO, 2007).

A segregação do espaço urbano (GROISTEIN, MEYER e BIDERMAN, 2004) teve início com a emigração de trabalhadores desde o final do século XIX instalados nas regiões de várzeas alagadiças, formando os bairros operários ligados por ferrovias ao centro da cidade infraestruturado e afastados da ocupação elitista das colinas (BOTELHO, 2007). Nascia assim a “alma” do mercado imobiliário paulistano, com o centro voltado aos setores de comércio e serviço, suas redondezas valorizadas com a presença de residências elitistas e a periferia com precárias condições infraestruturais em contínua expansão, já que seus lotes mais baratos viabilizaram a compra de imóveis por usuários de menor poder aquisitivo.

O bonde conteve o adensamento no centro da cidade, ao possibilitar sua dispersão, reestruturando seu mercado imobiliário, cujos aluguéis nos anos de 1920 já haviam sofrido elevação por conta da inflação (gerada pela falta de materiais e consequentemente imóveis novos). A carência deste meio de transporte seria solucionada, nas décadas seguintes, com a adoção do ônibus a diesel, permitindo o crescimento da cidade (ROLNIK, 1999).

O processo de verticalização de São Paulo teve início nos anos de 1910, com edifícios comerciais no centro de São Paulo. Na década posterior observou-se o fenômeno ocorrendo em área residencial, quando a cidade teve seu ritmo de crescimento acelerado (SOMEKH, 1997). O primeiro período de verticalização

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Somehk (1997) denomina de Verticalização Européia, décadas de 20 e 30, localizando-se 70% no centro da cidade e ainda composto em maior parte por edifícios de escritórios, seguidos de prédios de aluguel. O segundo período de verticalização, nas décadas de 1940 até meados de 1950, Somehk (1997) afirma como americana, já mais espraiada, caracterizou-se por edificações de altos Coeficientes de aproveitamento, atendendo a Lei do inquilinato e kitchinettes.

O terceiro já entre 1957 até 1966 já compõe um coeficiente de aproveitamento controlado por lei, restringindo a metragem e consequentemente a altura dos edifícios. Somehk (1997) Chamou de Verticalização do Automóvel. O quarto período, entre 1967 e 1971, chamado de verticalização do Milagre, passou pelas questões da criação do BNH e FGTS, alterando o modo como a cidade se desenvolvia, incentivando novas e grandes produções afastadas do centro, voltadas principalmente a classes menos abastadas. O quinto período chamado do zoneamento já abrangeu a nova Lei homônima, sendo marcado por uma cidade verticalizada, porém não adensada, de 1972 a 1988. O sexto período de estudo publicado de Somehk abrangeu de 1988 a 1994, já atendendo a operações urbanas, que em certas regiões delimitadas da cidade negociam coeficientes de aproveitamento mediante pagamentos, rendendo possibilidades de maior adensamento, ocorrendo como Somehk chama de reversão no processo de “desverticalização”.

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Migrantes e imigrantes recém-chegados a São Paulo atraídos pelas novas oportunidades de emprego, refúgio de guerras e governos totalitários iriam desempenhar o papel de mão de obra melhor qualificada e preparada para enfrentar os novos padrões produtivos pautados na mecanização, porém essa população necessitava de moradias a preços acessíveis. Logo então se formou um nicho mercadológico para investimentos neste setor, bem melhor do que os cortiços que geravam problemas a seus proprietários: a construção de apartamentos para aluguel e exploração rentista. Assim, o imóvel residencial na década de 1930, quando a produção de apartamentos experimentou crescimento, já era compreendido como um produto, que no caso não seria vendido, mas alugado. Sob este processo a arquitetura era valorizada, conforme pode se observar:

“apresentava uma diversidade de soluções espaciais que atestavam a eficiência do empreendimento. Num mesmo

edifício era possível encontrar apartamentos de um, dois, três

dormitórios e configurações semelhantes aos hotéis, com

apenas quarto e banheiro, onde a sala e a cozinha eram

suprimidas. Também eram oferecidos equipamentos de uso

coletivo, localizados nas circulações dos pavimentos, como

banheiros, guarda-malas, e, em alguns casos, até uma

espécie de kitchenette - ou pequena cozinha. O piso térreo

destes edifícios continuava a possuir espaços comerciais,

característica que vai aos poucos sendo eliminada nos

projetos posteriores das décadas de 1940 e 1950.” (VILLA,

2010, s.p.).

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Figura 1 - O Edifício São Luiz de Jacques Pilon na República, apesar da utilização de poços de

iluminação, organização de planta tradicional burguesa e ocupação total do terreno, já refletia uma

modernização em sua morfologia e apartamentos duplex (GODOY, 1984). Fonte: FRANCO (2009,

p.257).

Os apartamentos incorporavam os conceitos do racionalismo moderno adotando fachadas ortogonais, elementos como brise-soleil, estrutura aparente e sem adornos, bem como plantas e espaços internos menos recortados. O Edifício Alameda Barão de Limeira, do arquiteto Gregori Warchavchik3 utilizou de lâminas de concreto ao invés de colunas e vigas em sua estrutura (GODOY, 1984), mas suas plantas não eram livres e mantinham a “tipologia burguesa oitocentista”, com a setorização tripartida bem marcada.

“A produção destes edifícios de apartamentos era iniciativa de investidores que, prioritariamente visavam o lucro. [...]

Deduz-se que o melhor investimento, portanto, Deduz-seria a construção

de edifícios bem aceitos pela sociedade da época, que ainda

primavam pelas tais referências européias de habitar. Isto se

traduz na construção de edifícios de apartamentos com uma

plástica modernista, ou mesmo art déco, e interiores

basicamente convencionais.” (VILLA, 2010 s.p.).

Na década de 1940 até meados de 1950, com a modernização da habitação houve um segundo período de verticalização, que neste momento passou a ser predominantemente residencial (SOMEKH, 1997). Os edifícios passam a se implantar no meio do lote, permitindo melhor ventilação e obrigando ao tratamento das quatro fachadas. As entradas eram separadas em serviço e social e, internamente, o hall de

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serviço se ligava à cozinha, e o setor social, à sala de estar, sendo as plantas mais compactas que as da década anterior (CARDOZO, 2005).

O aproveitamento intenso do solo e o surgimento de novas tipologias, como a quitinete, inicialmente aprovadas como hotéis e posteriormente transformadas em residências, conforme exemplificado pelo Edifício Montreal, projeto de Oscar Niemeyer em 1951 nas esquinas das Avenidas Ipiranga e Cásper Líbero no centro da cidade de São Paulo. A maioria dos projetos de quitinete, definida como habitação mínima, revela o sanitário localizando-se dentro do apartamento, adjacente a circulação horizontal do edifício, provido apenas de ventilação precária realizada por dutos sem contato com a fachada externa, enquanto o quarto e sala conjugados se voltavam para a fachada (ROSSETO apud CARDOZO, 2005, p.20).

Em 1942 a Lei do Inquilinato (Decreto-Lei nº 5.598/1942) foi um grande marco na questão habitacional que se diversificou com a criação das incorporadoras. A incorporação fez com que os apartamentos de aluguel deixassem de ser o produto principal gerador de rentabilidade comercial, e possibilitou que unidades fossem vendidas aos próprios moradores, priorizando uma produção para classe alta, potencial compradora.