Mercado Imobiliário e bens imóveis

Uma das principais características do mercado imobiliário é o fato do consumo dos seus produtos ser uma das necessidades básicas do ser humano (SOUZA FILHO, 2004). Seja por aquisição ou locação, todo ser humano demanda o bem habitação, de acordo com Souza Filho (2004). Introduzindo esse bem na hierarquia das necessidades de Maslow, percebe-se que ele está na base da pirâmide, pois como todos precisam de um lugar para morar, pode-se classificar moradia como uma necessidade fisiológica, que está na base da pirâmide. Ampliando esse aspecto Knirsch (2000) afirma que diante de desejos e necessidades individuais esse bem também pode estar associado ao topo da pirâmide por estar atrelado a aspectos de reconhecimento e autorrealização.

Por ser uma necessidade de todos os indivíduos, segundo Balarine (1995), a demanda potencial do mercado é gerada pela totalidade da população. No entanto, surgirão alternâncias na demanda, em função do crescimento demográfico, do preço das residências, da renda familiar e da disponibilidade de crédito (BALARINE, 1995).

Os fatores que Morais (2000) apresenta para influenciar a demanda por habitação coincidem com Balarine (1995) em três, sendo eles fatores demográficos, condições macroeconômicas que afetam a renda família, disponibilidade de crédito pela população. O quarto fator apresentado por Morais (2000) é a política tributária do governo. Já à oferta, segundo Morais (2000), é condicionada pela disponibilidade de terras para uso residencial, materiais e infraestrutura.

Entre a oferta e a demanda de imóveis existem outros processos. O mercado imobiliário, em um conceito amplo, se forma a partir do conjunto de atividades que ocorrem antes, durante e depois da construção de imóveis, começando com o segmento de fornecimento de materiais, a aquisição de terrenos, a construção em si, a venda e os serviços pós-venda, que fazem parte indiretamente do mercado imobiliário (WISSENBACH, 2008).

Rezende (2001, apud ALMEIDA FILHO, 2006) amplia este conceito de mercado imobiliário quando apresenta os seus componentes, a saber: construtoras, construtores autônomos, imobiliárias, corretores de imóveis, proprietários particulares de imóveis que vendem ou alocam seus imóveis, clientes compradores e locatários de imóveis.

Para Almeida Filho (2006) os principais agentes do mercado imobiliário são: os construtores, os incorporadores, os intermediários, os agentes financeiros e os proprietários de imóveis e os clientes. Os construtores, responsáveis por uma grande fatia do mercado, são aqueles que implantam o empreendimento, desde a criação do projeto até a entrega ao cliente (ALMEIDA FILHO, 2006). O incorporador é a pessoa física ou jurídica que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

Os intermediários, de acordo com Almeida Filho (2006), são divididos em dois: os corretores de imóveis, que são as pessoas físicas ou jurídicas que intermediam o vendedor e o comprador, e ao final da operação comercial recebem uma remuneração chamada corretagem ou comissão; e as imobiliárias, que realizam o processo de compra e venda de imóveis, administração ou locação de imóveis.

Os agentes financeiros são as instituições bancárias, tanto públicas como privadas, que tem por função, segundo Almeida Filho (2006, pág. 29), a “captação de recursos junto ao público e aplicação no setor de habitações”, sendo a Caixa Econômica Federal a que mais atua nesse mercado. O último agente é o proprietário, a pessoa física ou jurídica que possui a propriedade do imóvel (ALMEIDA FILHO, 2006).

4.1.1 Produtos do mercado imobiliário

O mercado imobiliário apresenta uma diversidade de produtos. Knirsch (2000) apresenta cinco categorias: imóveis residenciais, imóveis comerciais, propriedades industriais, propriedades agrícolas e propriedades especiais (cinemas e hotéis).

Almeida Filho (2006) apresenta outra forma de classificar os imóveis, é quanto a sua localização: imóveis urbanos, localizados no perímetro urbano do município ou dentro da região metropolitana; e os imóveis rurais, localizados fora do perímetro urbano do município ou região metropolitana.

Dentro dos imóveis urbanos podem-se encontrar edifícios, salas comerciais, flats, casas planas soltas, casas duplex soltas, condomínios de casas planas, condomínio de casa duplex e terrenos comerciais ou residenciais. Já nos imóveis rurais encontram-se as fazendas, os sítios, as chácaras, as glebas de terras e as casas de praia (ALMEIDA FILHO, 2006).

De acordo com Rassman (2000), a comercialização de imóveis está sujeita as particularidades próprias do bem imóvel. Para o autor, eles são produtos de alto capital com uma produção e um processo de comercialização longos. São bens duráveis, cuja alteração requer o emprego alto de recursos e a aquisição exige muita consulta, pois, além do objeto em si, decisões adicionais serão feitas, como decisões financeiras e a mudança de localização.

As três características apresentadas por Wissenbach (2008) para o bem imóvel são: a imobilidade, o alto custo e a longa duração. Para o mesmo autor, a moradia e suas características de localização são indissociáveis e estes aspectos externos a unidade habitacional podem influenciar tanto positivamente, se for uma localidade valorizada, quanto negativamente, como trânsito ruim, barulho, dentre outros.

O alto custo, de acordo com Wissenbach (2008), gera um grande impacto na forma que o mercado se organiza especialmente no que se refere ao financiamento dos imóveis. O autor também afirma que o mercado imobiliário é extremamente diversificado e heterogêneo e que a combinação de muitos agentes produtores, renda e ciclo de vida dos consumidores cria uma segmentação social e espacial do mercado. Esse aspecto também é

levantado por Morais (2000), quando aponta que para cada segmento o mercado apresenta características diferentes.

Para Wissenbach (2008), o produto imóvel é um produto “incomum”, já que é um bem de alto custo e de longo consumo. Outro aspecto que Wissenbach (2008) destaca dos bens imóveis é a capacidade que eles possuem de modificar a estrutura da cidade. A cada segmento que fica saturando é necessário buscar novos produtos para oferecer e essas incorporações transformam a ocupação das cidades pelo uso habitacional com, por exemplo, condomínios horizontais fechados e empreendimentos mistos.