3.1 DIREITO DE LAJE
3.1.3 Natureza Jurídica
O Direito Urbanístico se constitui como um produto das transformações sociais no decurso histórico do Desenvolvimento Urbano, não pode ser considerado
326 MEDEIROS, Claudia Rosa de; SILVA, Laura Regina Echeverria da. O Direito real de Laje: Lei
13.465/2017. PEDROSO, Alberto Gentil de Almeida. Regularização fundiária: Lei 13.465/2017. São
Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2018. p.108.
327 MEDEIROS, Claudia Rosa de; SILVA, Laura Regina Echeverria da. O Direito real de Laje: Lei
13.465/2017. PEDROSO, Alberto Gentil de Almeida. Regularização fundiária: Lei 13.465/2017.
p.108.
328 MEDEIROS, Claudia Rosa de; SILVA, Laura Regina Echeverria da. O Direito real de Laje: Lei
13.465/2017. PEDROSO, Alberto Gentil de Almeida. Regularização fundiária: Lei 13.465/2017.
p.108.
329 ARQUESI, Roberto Wagner. Desvendando o direito de laje. Revista eletrônica de direito civil. p.
3
330 BEZERRA, Regina Iara Ayub. Conjuntos habitacionais segundo a Lei 13.465, de 11 de julho de
2017. In: PEDROSO, Alberto Gentil de Almeida. Regularização fundiária: Lei 13.465/2017. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2018, p. 108. p. 130.
como definido, uma vez que está em constante processo de mudança ante a necessidade de adequação a norma jurídica aos pressupostos fáticos da Sociedade.
Consiste na formação de instrumentos normativos com capacidade para funcionalizar a atuar do Poder público, para que possa transcender o processo de Urbanização de sua égide exploratória para o contexto de fruição de direitos331.
As Fontes do Direito são dotadas de um pluralismo que transcende a uma forma predelineada. Encontram na Sociedade sua fonte a partir do despertar de funções estatais fundamentais para que a Legitimidade do destino finalístico da norma jurídica não venha a ser deturpada ante o novel de complexidade estabelecido no cenário urbanístico.
Emana, sobretudo, uma matriz constitucional que confere o despertar de uma inércia para a centralidade da norma jurídica, a fim de funcionalizá-la para que o Fato Social transcenda para um Fato Jurídico332.
Wolkmer333 assinala que:
[...] os polos geradores da produção jurídica são encontrados na própria sociedade, nada mais pertinente do que, no avanço das delimitações do marco teórico em questão (pluralismo comunitário-participativo), sublinhar o processo de constituição da normatividade em função do desenvolvimento, contradições, interesses e necessidades dos atores sociais interagentes. Este direcionamento ressalta a relevância de se buscarem formas plurais de fundamentação para a instância da juridicidade, contemplando uma construção comunitária solidificada na plena realização existencial, material e cultural do ser humano. Trata-se, principalmente, daqueles sujeitos que, na prática cotidiana de uma cultura política-institucional e de um modelo socioeconômico particular (espaço societário brasileiro), são atingidos na sua dignidade pelo efeito perverso e injusto das condições de vidas impostas pelo alijamento do processo de participação e desenvolvimento social, e pela representação e sufocamento da manifestação das mínimas necessidades.
Nesse prisma, “a atividade urbanística é uma função do Poder Público que se realiza por meio de procedimentos e normas que importam transformar a realidade urbana”.334 A atuação estatal na tutela urbanística requer parâmetros que
331 SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico Brasileiro. p. 36.
332 PERLINGIERI, Pietro. A doutrina do direito civil na legalidade constitucional. In: TEPEDINO, Gustavo
(org.). Direito Civil Contemporâneo: novos problemas à luz da legalidade. São Paulo: Atlas, 2008. p. 2.
333 WOLKMER, Antonio Carlos. Pluralismo Jurídico. 3 ed. São Paulo: Ômega, 2001. 334 SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico Brasileiro. p. 69.
transcendam ao marco regulatório a fim de transmudá-lo às prestações positivas, para que o Direito tutelado na seara social seja efetivado a partir de paradigmas de rupturas das dicotomias no processo de exploração econômica.
O Direito Real de Laje surge para atuar no cenário de vácuo legislativo, decorre de um processo histórico de vinculação da Moradia dotada de disfuncionalidades diante de um cenário de desenvolvimento imobiliário exploratório, sendo possível se valer do Direito de Laje “para instituir regime jurídico perene, análogo às unidades imobiliárias autônomas do condomínio edilício”.335
O Direito de Laje é definitivo. Há uma cisão entre o proprietário primário e aquele que estabelece sua Moradia na Laje. Nesses moldes, é importante consignar que não há entre os proprietários direitos e obrigações recíprocos, porquanto constituem título de propriedade e, portanto, moradia distintas336.
“Apesar da impropriedade formal do nome, o Direito de Laje é um direito real, divergindo os civilistas sobre sua natureza jurídica: se se trata de uma propriedade ou direito real sobre coisa alheia”337.
“Esse instituto é similar ao instituto suíço denominado sobrelevação ou direito de superfície, por meio da qual o cessionário está autorizado a construir sobre a superfície sua propriedade”338.
Fiuza e Couto339 assinalam que o Direito de Laje representa uma nova
modalidade do Direito de Propriedade. É autônoma e perene, ou seja, sua instituição permanecerá de forma definitiva, não havendo extinção pela vontade unilateral do proprietário da construção-base, como ocorre no direito à superfície. No Direito de
335 FIUZA, César Augusto de Castro; COUTO, Marcelo de Rezende Campos Marinho. Ensaio sobre o
direito real de laje como previsto na Lei 13.465/2017.Revista eletrônica de direito civil. p. 6.
336 FIUZA, César Augusto de Castro; COUTO, Marcelo de Rezende Campos Marinho. Ensaio sobre o
direito real de laje como previsto na Lei 13.465/2017.Revista eletrônica de direito civil. p. 5-6.
337MATOSINHOS, Ana Paula; FARIA, Edimur Ferreira de. A efetividade do direito real de laje como
instrumento de política pública para acesso à moradia digna. Revista de Direito Urbanístico, Cidade
e Alteridade. p. 62
338 BEZERRA, Regina Iara Ayub. Conjuntos habitacionais segundo a Lei 13.465, de 11 de julho de
2017. In: PEDROSO, Alberto Gentil de Almeida. Regularização fundiária: Lei 13.465/2017. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2018, p. 108. p. 130.
339 FIUZA, César Augusto de Castro; COUTO, Marcelo de Rezende Campos Marinho. Ensaio sobre o
Laje, os direitos sucessórios são resguardados, abarcando a integralidade dos direitos inerentes à Propriedade, mormente porque a este não se disassocia, ao contrário, sua natureza jurídica se constitui como uma nova forma do direito de propriedade.
Feitas essas digressões, conclui-se que o Direito Real de Laje está constituído por intermédio da autonomia definitiva entre a edificação e o solo. É conjugado a partir de um novo modelo de Moradia, denominado Moradia de Laje. O princípio da gravitação jurídica é, portanto, reprimido diante do reconhecimento do Direito de Laje340.
Não há como não admitir o cenário de complexidade inerente a norma, todavia, a perpetuação da situação fática da Laje sem que lhe seja conferida eficácia jurídica seria sinônimo de conivência ao estado de segregação urbanística, uma vez que o modelo de Moradia está historicamente estruturado nas comunidades periféricas. 341