4.2 C ONCEÇÃO E E STRUTURA DO M ODELO DE A VALIAÇÃO DAS C ONDIÇÕES DE U TILIZAÇÃO DE UM E DIFÍCIO COM VALOR PATRIMONIAL

Neste subcapítulo será descrita e discutida a conceção e a estrutura do modelo de avaliação criado, apresentando os passos essenciais para a sua utilização, como será calculado o “Índice de Humidade”, Ihum, e quais os cálculos intermédios.

Tal como mencionado, o modelo apresentado nesta dissertação tem com base o criado anteriormente. Este modelo foi estudado, analisado e modificado de forma a estar mais completo e a oferecer ao gestor de edifícios com valor patrimonial uma melhor solução. Foram acrescentados alguns fatores que afetam o Ihum, tal como algumas questões auxiliares que permitam uma caracterização mais detalhada. De forma a avaliar as condições de utilização, o modelo questiona o gestor relativamente às manifestações patológicas presentes no edifício em estudo com o intuito de calcular um “Índice de humidade” que será a avaliação final.

O modelo proposto será dividido nas seguintes partes:

1- Caracterização do Imóvel: conjunto de questões relativas ao imóvel respondidas pelo utilizador relevantes para a base de dados;

2- Tutela do Imóvel: conjunto de questões relativas à tutela do imóvel respondidas pelo utilizador relevantes para a base de dados;

3- Avaliação por observação visual: onde o utilizador responde ao programa avaliando o pavimento, o teto e as paredes do imóvel e onde faz upload da planta do mesmo;

4- Classificação Geral: segmento em que o programa apresenta os cálculos efetuados e indica o Ihum. Pretende-se com esta proposta, não só criar algumas alterações no cálculo do “Índice de Humidade” como tornar o modelo num programa informático deixando este de ser feito em folhas de papel. Esta mudança, para além de reduzir o gasto de papel, vai permitir automatizar os cálculos e facilitar a avaliação.

4.2.1-CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

Tal como observado no capítulo 2, aquando da tipificação do Património Nacional, uma das lacunas encontradas foi a falta de bases de dados ou a falta de informação que as existentes tinham. Por essa razão, um dos objetivos secundários desta dissertação foi também oferecer uma resposta a esse problema, tentando auxiliar os estudos criando uma base de dados de raiz, atualizada à medida que os gestores dos edifícios avaliam o seu programa.

A primeira parte do programa criado pretende que o utilizador caracterize o seu imóvel de forma a contribuir para a base de dados, mas também a organizar-se caso queira avaliar vários imóveis.

Os dados pedidos na primeira parte são: • Designação do imóvel • Concelho • Freguesia • Endereço • Tipo de Utilização

• Avaliação pela Direção Geral do Património Cultural • Ano de Construção

• Ano da última intervenção relevante • Número de compartimentos do imóvel

• Se o gestor considera o bem analisado como Património Cultural

4.2.2-TUTELA DO IMÓVEL

Pretende-se com a segunda parte do programa, que o gestor seja questionado relativamente à “Tutela do Imóvel” em estudo sendo pretendido que este forneça informações relativamente aos seguintes pontos:

• Responsável pela gestão do Património em questão (Público/Privado/Outro) • Entidade Responsável

• Telemóvel/Telefone • E-mail

4.2.3-AVALIAÇÃO POR OBSERVAÇÃO VISUAL DE MANIFESTAÇÕES DE HUMIDADE POR COMPARTIMENTO

4.2.3.1-ÁREA DO PAVIMENTO E CONDIÇÕES DE UTILIZAÇÃO

Terminada a caracterização do imóvel e respetiva tutela, o modelo continua com a avaliação que será de total interesse do gestor do imóvel.

A terceira parte do programa, correspondente à Avaliação do imóvel, inicia-se com duas questões relativamente ao bem avaliado:

• Área do pavimento, sendo dadas cinco hipóteses para balizar os resultados • Condições de utilização do imóvel face às patologias presentes

4.2.3.2-PLANTA DO IMÓVEL

Antes de começar a avaliação propriamente dita, pretende-se que o gestor forneça a planta do imóvel e que se guie por ela enumerando as paredes de forma a ser mais fácil identificá-las.

Fig. 33 - Exemplo de uma planta numerada [32]

4.2.3.3-AVALIAÇÃO DO PAVIMENTO,TETO E PAREDES

A segunda fase da avaliação do imóvel corresponde à avaliação por observação visual das manifestações de humidade presentes no pavimento, no teto e nas paredes do imóvel em estudo.

Neste ponto, pretende-se que o gestor responda à questão “Que tipo de Manifestações se pode encontrar” quer para o pavimento, para o teto e para as paredes. São dadas três possíveis patologias: “Manchas de Humidade”, “Bolores” e “Eflorescências”. Para cada patologia, o gestor deve informar se as anomalias presentes são “Pontuais”, “Frequentes”, “Generalizadas” ou se não estão presentes quaisquer anomalias. Foram escolhidos estes tipos de anomalias por serem os mais comuns, mas também por serem as anomalias de mais fácil deteção.

No caso particular das paredes, foi acrescentada uma questão que tem a ver com o desenvolvimento das paredes. Uma parede menor deve contribuir menos para o cálculo dos índices apresentados de seguida e por isso pede-se ao gestor que identifique se cada parede tem desenvolvimento “Pequeno”, “Médio” ou “Grande”.

4.2.4-CLASSIFICAÇÕES INTERMÉDIAS E CLASSIFICAÇÃO FINAL –IHUM

A última parte do método de avaliação corresponde ao cálculo do Índice de Humidade (Ihum) do imóvel onde este vai ser classificado numa escala de 0-1 em que 0 significa que o índice é “Muito Bom” e 1 é “Péssimo”. Para o cálculo deste índice, vamos necessitar de índices intermédios que serão os primeiros a ser abordados.

4.2.4.1-FATORES E PESOS

Relativamente aos fatores correspondentes à intensidade das manifestações de humidade, tomou-se por valores:

Tabela 4 - Fatores correspondentes à intensidade das manifestações [20]

Nada 0

Pontual 0,1

Frequente 0,5

Generalizada 0,9

Pretende-se que estes fatores sejam uma representação qualitativa da intensidade das manifestações e por essa razão a presença generalizada de uma anomalia tem o maior fator. Dando um exemplo prático para melhor perceção do fator aplicado, um pavimento com “Manchas de Humidade” pontuais vai contribuir com um fator de 0,1, com “Bolores” frequentes vai contribuir com um fator de 0,5 e “Eflorescências” Generalizadas irá contribuir com um fator de 0,9.

No que às condições de utilização diz respeito, tomou-se os seguintes valores: Tabela 5- Fatores correspondentes às condições de utilização [20]

Impedida 0,9

Condicionada 0,5

Utilizável 0,1

Sem Problemas 0

A finalidade destes fatores é analisarem qualitativa as condições de utilização do imóvel, ou seja, identificarem se as anomalias presentes estão a influenciar o desempenho do edifício. Por essa razão a opção “Impedida” tem o fator mais pesado, ou seja, mais negativo.

Por último, para avaliar a extensão das paredes avaliadas, arbitraram-se os seguintes valores: Tabela 6 - Fatores de avaliação do desenvolvimento das paredes (k’s)

k

Pequena 0,1

Média 0,5

Aquando da avaliação das paredes, decidiu colocar-se um fator corretivo (k) de maneira a que o tamanho da parede influencie o resultado. Inicialmente pensou-se em ter em conta o valor do desenvolvimento da parede como se fez com a área do pavimento, ou seja, sabendo o seu desenvolvimento, em metros, avaliava-se automaticamente. Esta hipótese foi descartada e decidiu-se classificar as paredes de forma comparativa, ou seja, um gestor de um edifício classifica a suas paredes com maior desenvolvimento como “Grande” e as paredes com menor desenvolvimento como a “Pequena”. Usando como exemplo uma igreja e um palácio com vários compartimentos, no caso de uma igreja, uma parede com cerca de 30 metros é uma parede grande, já no compartimento do palácio será difícil encontrar uma parede com metade deste valor. Assim sendo optou-se pelo método de classificação comparativo.

4.2.4.2-ÍNDICE DE ELEMENTO

Os índice do pavimento, do teto e das paredes são calculados de igual forma [20]: I, elemento = I, manifestação mais elevado + (0.055 ∗ I, manifestação 2 + 0.055

∗ I, manifestação 3 ≤ 0

Sendo “I,manifestação mais elevado” o valor associado à manifestação presente mais elevada no elemento em estudo, e o “I,manifestação2” e o “I,manifestação3” os restantes. No caso de empate dos índices, apenas um é considerado “I,manifestação mais elevado”, passando o outro para um dos restantes lugares.

Em suma, se estivermos a estudar um teto sem nenhuma anomalia então o I,teto=0 e se estivermos na presença de um pavimento com manchas, bolores e eflorescências generalizadas, então I,pavimento=0.999.

No caso dos valores de ponderação 0.055, optou-se por tomar os valores do modelo previamente desenvolvido.[20]

4.2.4.3-ÍNDICE GLOBAL DE PAREDES

Posteriormente ao cálculo do índice do teto, do índice do pavimento e dos índices das paredes presentes no imóvel, ocorre o cálculo do Índice Global de paredes que corresponde a uma média ponderada dos Índices das paredes.

Utilizando os fatores corretivos do desenvolvimento das paredes apresentado anteriormente, o programa calcula o Índice Global de Paredes seguindo a seguinte fórmula:

Iglobal, paredes =I parede, 1 ∗ k1 + Iparede, 2 ∗ k2 + ⋯ + Iparede, n ∗ kn k1 + k2 + ⋯ + kn

Sendo, k1 o fator corretivo da parede 1, k2 o fator corretivo da parede 2 e kn os fatores corretivos das restantes paredes, o “Índice Global das Paredes” é assim calculado e pode agora ser calculado o “Índice de Humidade”. Estes fatores corretivos estão presentes na tabela 7.

(4.1)

4.2.4.4-ÍNDICE DE HUMIDADE -IHUM

O último e mais importante cálculo efetuado pelo programa corresponde ao “Índice de Humidade” de um compartimento do imóvel e é calculado da seguinte forma:

Ihum = (Iglobal, paredes ∗ 0.6 + I, pavimento ∗ 0.2 + I, teto ∗ 0.2) ∗ 0.3 + I, utilização ∗ 0.7

Devido à influência e área das paredes num compartimento, decidiu-se dar um peso de 60% ao Índice global de paredes e apenas um peso de 40% ao teto e ao pavimento, repartido igualmente. Quanto ao Índice de utilização, este tem uma influência de 70% no resultado de forma a que as condições de utilização de um compartimento tenham maior peso que as manifestações existentes, enquanto que as manifestações têm um peso de 30% do valor final. É importante realçar que estes pesos não têm fundamentação técnica e que apenas a utilização extensiva do modelo poderá ajudar a definir e a corrigir estes pesos. [20]

Assim sendo, o Ihum situa-se numa escala de 0 a 1, em que 0 significa que o “Índice de Humidade” está Muito Bom, é a solução ótima, e 1 significa que o Índice de Humidade está péssimo, é a pior solução.

Fig. 34 – Escala de avaliação do Índice de humidade