As práticas históricas da atividade econômica da corretagem de imóveis e seus marcos regulatórios no Brasil

A primeira ação concreta no sentido de regulamentar a profissão, ou seja, de instituir um corpo burocrático e legal específico para a atividade da corretagem de imóveis, foi a Lei 4.116, de 27 de agosto de 1962, considerado o primeiro marco regulatório para a categoria, mas não o único. Somente em 12 de maio de 1978, com a lei 6.530, a atividade passa a ser efetivamente regulamentada. Com essa Lei, instituiu-se a categoria sócio-profissional em todo território nacional, assim como a

figura dos agentes da corretagem de imóveis pessoas físicas e pessoas jurídicas, as quais, a partir de então, passaram a ter as seguintes atribuições:

Art. 3º -Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.

Parágrafo Único -As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercida, também, por Pessoa Jurídica inscrita nos termos desta Lei (Lei 6.530/78).

A Lei, na medida em que institui e regulamenta os agentes econômicos da corretagem de imóveis pessoa física (corretores) e jurídica (imobiliárias), equipara-os como mesmos diretos e deveres, como define o artigo sexto da Lei 6.530/78:

Art. 6º - As Pessoas Jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mesmos direitos das Pessoas Físicas nele inscritas (Lei 6.530/78).

Em outras palavras, o corretor de imóveis e as imobiliárias são legalmente iguais perante a lei e isso leva a crer em uma igualdade também na esfera do mercado, encobrindo as diferenças econômicas e estruturais entre esses dois agentes que concorrem no mesmo mercado. A respeito desse discurso de igualdade legal entre agentes de uma mesma categoria econômicas, mas em posições concretas diferentes no processo de valorização do capital, Offe (1984, p. 59), alerta para o perigo em aceitar certas armadilhas nas sombras da igualdade ao “equacionar os desiguais”

Mas o que nos interessa é o fato de que a promulgação da lei 6.530/78, não foi um simples ato de vontade imposta à sociedade pelo Estado, que em um ato isolado passou a mediar e regular as práticas e as relações entre os corretores entre si, entre estes e as imobiliárias, e, entre ambos em relação a sociedade na esfera do mercado imobiliário. A lei representou ação demandada pelos agentes da atividade econômica da corretagem de imóveis, na demarcação de seu campo de atuação na esfera das relações econômicas. Foi a maneira como os agentes chegaram à esfera jurídico-político do Estado.

O Estado, na forma da lei, passa a agir legitimando, individualizando, classificando e diferenciando os agentes econômicos na esfera da divisão do trabalho (POULANTZAS, 1985).

O Estado passa a garantir certos direitos e atribuir-lhes certos deveres, prescrevendo normas, criando sanções, penalizando os atos tidos como impróprios. O Estado também delega aos próprios agentes integrantes do grupo, independentes de suas posições e interesses no interior da categoria, o poder de agir na forma da Lei, coibindo ou deixando de coibir certas práticas, instituindo suas normas, seu código de ética, ou mesmo, deixando de executar os dispositivos legais que possam comprometer os interesses do grupo dominante.

Mas o Estado faz mais que apenas sancionar a Lei, ele precisa fazer que esta Lei seja cumprida. Tende, então, a materializar-se como estrutura objetiva da Lei nos seus “Aparelhos”, na sua “Materialidade” (POULANTZAS, 1985), a qual no caso da atividade da corretagem de imóveis, é representada pelos Conselho Federal, Conselhos Regionais e suas delegacias, pelo agentes fiscalizadores, pelas câmaras de julgamentos, pelo aparato burocrático dos registros e toda espécie de controle. A lei 6.530/78 se materializa dessa forma no seu aparelho repressivo e ideológico, na figura do Conselho Profissional, como órgão de representação, fiscalização e repressão.

Art. 5º - O Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãos de disciplina e fiscalização do exercício da profissão de Corretor de Imóveis, constituídos em autarquia, dotada de personalidade jurídica de direito público, vinculada ao Ministério do Trabalho, com autonomia administrativa, operacional e financeira (Lei 6.530/78).

A lei significou, antes de tudo, a legitimação, na esfera jurídico-política, dos interesses dos agentes de uma atividade econômica e de suas práticas históricas, que passa a se constituir no Brasil no início do século XlX. Suas origens podem estar dispersas no tempo, mas suas manifestações concretas, em nível do mercado e em nível dos efeitos da ação política dos seus agentes, estão bem localizadas no espaço, pois são identificadas primeiramente nas cidades do Rio de Janeiro e São Paulo e, que posteriormente, expandem-se de forma “desigual e combinada”, na medida que as relações de produção capitalista foram se estabelecendo no território brasileiro e transformando o direito ao monopólio da propriedade privada sobre o bem imobiliário em uma mercadoria.

A expansão dessa categoria econômica e de seus agentes, pelo território nacional, acompanha o processo de urbanização das cidades brasileiras e a

progressiva transformação de espaço urbano em espaço de valorização, ou seja, na medida em que as relações capitalista de produção passaram a condicionar a produção do espaço urbano.

Portanto, foi em decorrência da pressão política feita pelos agentes da corretagem de imóveis, em especial dos corretores empresários, agentes do capital, que em certo momento em decorrência de sua expansão, que não se deu apenas em determinada cidade, ou Estado, mas na escala nacional, procuraram uniformizar as práticas, mediar os conflitos entre os capitais isolados, condicionar os costumes. Para isso recorrem a esfera do Estado como forma de resguardar seus interesses econômicos enquanto categoria econômica de exploração de uma mercado específico que se estende a todo território nacional.

A Lei vem trazer uma ordem às práticas do jogo já há muito jogado, desse novo segmento do capital, definindo o perfil de seus jogadores e quais seriam as condições e regras impostas daquele momento em diante a esses jogadores. Colocando de forma mais objetiva, a lei no limite, representaria o elemento racional limitador da irracionalidade dos agentes capitalistas individualizados no processo concorrencial do mercado.

Assim como define Poulantzas:

A lei sempre esteve na ordem social, no sentido em que aparece depois para por ordem em um estado natural preexistente, porque constitutiva do campo político-social como codificação de interditos e injunções positivas (POLANTZAS, 1985).

Dessa forma, a corretagem de imóveis no Brasil não tem seu início com a lei 6.530/78, nem mesmo na CLT, ao contrário, ela tem seu início em prática históricas de agentes individualizados, que chegam a um certo ponto de consciência dos interesses os quais têm como fundamento uma dada atividade econômica, uma situação de mercado, estabelecendo uma identidade coletiva no “mundo do trabalho”, que expande seus efeitos pelos aspectos político e ideológico.

Contudo, para que isso aconteça, as condições sociais, econômicas e políticas devem estar maduras. Por outro lado, não basta conhecer o ponto de maturidade das situações, mas também os elementos que levam a condições de maturação específica dessas relações; encontrar os elementos essenciais a esse

processo. O surgimento dessas condições, partem de fenômenos semelhantes, mas não iguais nas formas ou na intensidade.

A corretagem de imóveis no Brasil é o reflexo das diferentes condições políticas, econômicas e sociais do “capitalismo periférico” e de uma “industrialização tardia” (MELLO, 1982), em seu processo de expansão pelo território brasileiro.

Como a corretagem de imóveis no Brasil é apenas uma manifestação particular de um fenômeno mais geral do modo de produção capitalista, um de nossos primeiros passos, será ir um pouco ainda mais além, e nos aprofundar no processo de emergência do Modo de Produção Capitalista, enquanto modo de produção dominante no Brasil, e no processo de conversação da propriedade fundiária em propriedade privada, na monopolização do uso do espaço e como esse espaço foi transformado em mercadoria. .

3.3 DA URBANIZAÇÃO AGRO-EXPORTADORA BRASILEIRA E SUAS