Zona de Serviços (ZS), incluindo as centralidades de bairros; V Zona Industrial (ZI), sendo caracterizada pelos distritos industriais;

VI. Zona Predominantemente Residencial (ZR);

A classificação de usos do solo admitidos em cada Zona, assim como os parâmetros e índices urbanísticos, consta nas Tabelas I, II, III e IV que integram a Lei.

O perímetro urbano de Várzea Grande havia sido instituído pela lei 2.485/2002 que diminuiu a área urbana e excluiu alguns loteamentos já aprovados e algumas localidades urbanizadas e ocupadas. Isso aconteceu sem que se tivesse alterado a lei de zoneamento, e causou diversas confusões de ordem jurídica, tributária (o município deixou de receber o IPTU destas localidades) e prejuízos para o ordenamento territorial. Esta lei fazia referência a um mapa, mas nenhuma cópia foi disponibilizada à população (e nem os técnicos da prefeitura a conheciam). O mapa utilizado para verificação do perímetro urbano não era o que foi instituído pela lei, o que causa ainda mais confusão.

O novo perímetro organizou a confusão, mas ainda é fonte de discussão, pois continuou com a configuração diminuída em relação ao estabelecido junto com o Plano Diretor de 1994, e assim já existem discussões para se aumentar o Perímetro Urbano.

De forma geral, a diminuição do perímetro não será prejudicial ao acesso à terra pela população mais pobre, tendo em vista a existência de grandes áreas desocupadas dentro do Perímetro Urbano.

O perímetro urbano delimita o que é considerado Macrozona Rural e o que é a Macrozona Urbana.

Quadro 04 – Parâmetros de uso e ocupação do solo. Fonte: Plano Diretor de 2007 Anexo II – Parâmetros de Uso e Ocupação das Macrozonas Municipais

Tabela 2 – Zoneamento de Várzea Grande

Tabela III – Parâmetros de Uso e Ocupação do Solo 1

Fonte - Plano Diretor de 2007

A Lei Do Zoneamento de Uso e Ocupação do Solo Urbano (Art. 8) define o que é permitido, permissível, tolerado e proibido.

O Plano não prevê área de expansão urbana, nem Zona de Expansão Urbana, o que se justifica pelas imensas áreas vazias dentro da Zona Urbana, que deverão ser ocupadas prioritariamente, evitando que cada vez mais, os munícipes tenham que morar longe das áreas comerciais e de serviços, em localidades desarticuladas do tecido urbano, com alto custo para se levar a estas localidades a infra-estrutura adequada, e tendo sua qualidade de vida bastante comprometida.

Tabela 03 – Classificação dos usos de Várzea Grande

OBSERVAÇÕES:

(1) Na ZPA, além das demais exigências estabelecidas pela presente lei, a autorização dos usos permissíveis está vinculada às diretrizes definidas pelo Plano de Desenvolvimento Aeroportuário.

(2) Uso permissível apenas para os lotes com frente para a BR- 163, e nos demais lotes da zona este uso é proibido. (3) Permitido somente para as atividades de transporte e atividades de Comércio e Serviços Gerais diretamente ligadas às de transporte. As demais atividades relacionadas a este uso serão consideradas proibidas.

(4) Na ZPA, além das demais exigências estabelecidas pela presente lei, a autorização dos usos permissíveis está vinculada às diretrizes definidas pelo Plano de Desenvolvimento Aeroportuário.

(5) Uso permissível apenas para os lotes com frente para a BR- 163, e nos demais lotes da zona este uso é proibido. (6) Permitido somente para as atividades de transporte e atividades de Comércio e Serviços Gerais diretamente ligadas às de transporte. As demais atividades relacionadas a este uso serão consideradas proibidas.

Fonte – Plano Diretor de Várzea Grande de 2007

Apesar de existir a classificação dos usos, basta observar a cidade para concluir que não são aplicados com rigor, de modo que se observa usos variados em todos os locais, sendo perfeitamente tolerados pela municipalidade. Isto se deve também a falta de hábito da população em aprovar projetos e solicitar habite-se e na frágil fiscalização, que não sendo eficaz deixa margem para a ilegalidade.

Figura 12 – Condicionantes para Definição das Áreas de Aplicação dos Instrumentos Urbanísticos.

Figura 13 – Áreas Passíveis de Aplicação dos Instrumentos do Estatuto da Cidade Fonte - VERTRAG

Figura 14 – Zoneamento de Várzea Grande Fonte - VERTRAG

Figura 15 – Índices Urbanísticos de Várzea Grande Fonte - VERTRAG

Figura 16 – Áreas Prioritárias para aplicação de ZEIS em Várzea grande Fonte – VERTRAG 2007

Zoneamento e dos índices urbanísticos, o Plano Diretor de Várzea Grande se valeu dos instrumentos contidos no Estatuto da Cidade para o controle do uso do solo. Foi produzido o mapeamento das áreas passíveis de se instituir os instrumentos do Estatuto da Cidade, mas outros mapas deverão ser elaborados com base em lei, visto que os apresentados pela consultoria – VERTRAG – são apenas para basear as leis a serem produzidas. Os instrumentos estão abaixo apresentados.

a) Edificação/Parcelamento Compulsórios IPTU progressivo no tempo e Desapropriação

Visando o cumprimento da função social da cidade e da propriedade, através da indução da ocupação das áreas vazias dotadas de infra-estrutura e serviços urbanos, o art. 44 dispõem que o poder público municipal poderá exigir do proprietário do imóvel urbano não edificado, subutilizado, utilizado inadequadamente ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena de parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, podendo o proprietário propor ao poder público a celebração de consórcio imobiliário para a sua utilização. Quando o proprietário não promover seu aproveitamento, ficará sujeito ao IPTU progressivo durante cinco anos (art. 47) e depois é facultado ao poder público que promova a desapropriação do imóvel com pagamento de títulos da dívida pública (art. 49). Conforme art. 46, o instrumento poderá ser aplicado na Área de Intensificação de Ocupação, definida na Lei.

Considera-se subutilizado, sem prejuízo a outros casos que poderão ser definidos em legislação específica (art. 45):

I. “Imóvel urbano com área superior a 3.000 m² (três mil metros