Venda mediante proposta em carta fechada art.ºs 816.º e seguintes

A lei privilegia este tipo de venda para os imóveis penhorados que não hajam de ser vendidos de outra forma e para os estabelecimentos comerciais de valor superior a 500 UCs, afastando desta modalidade de venda os bens móveis penhorados (cfr. art.ºs 816.º n.º 1 e 829.º).

Assim, os imóveis são vendidos por propostas em carta fechada (cfr. art.ºs 816.º, n.º 1 e 822.º, n.º 2), sem prejuízo de poderem sê-lo noutras modalidades, conforme mais adiante se verá.

Decidida a venda de imóveis por propostas em carta fechada, cabe ao juiz

designar dia e hora para a abertura das propostas, competindo o agente de execução

ou oficial de justiça, consoante o caso, publicitá-la por meio de um edital afixado na porta do prédio a vender e de um anúncio na página informática do tribunal101_{, com a}

antecedência mínima de dez dias (cfr. art.º 817.º, n.º 1 e art.º 19 da Portaria 282/2013, de 29 de agosto).

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O valor da venda a anunciar é o correspondente a 85% do valor base dos bens (cfr. art.º 816.º, n.º 2).

Esta venda efetua-se no tribunal da execução, salvo se o juiz, oficiosamente ou a requerimento dos interessados, determinar que a mesma deva ter lugar no tribunal da localização dos bens (cfr. art.º 816.º, n.º 3).

O edital é afixado pelo agente de execução ou oficial de justiça, consoante o caso, na porta dos prédios urbanos a vender (cfr. art.º 816.º, n.º 3).

O anúncio em página informática de acesso público no endereço eletrónico

http://www.citius.mj.pt/consultas/ConsultasVenda.aspx, – cfr. art.º 817.º, n.º 1-a)

e n.º 1 do art.º 19.º da Portaria n.º 282/2013, de 29 de agosto. Quer o anúncio quer o edital deverão conter:

 A identificação do processo de execução;  O nome do executado;

 A identificação do agente de execução;  As características do bem;

 A modalidade da venda;  O valor para a venda;

 O dia, hora e local de abertura das propostas;

 O local e horário fixado pelo depositário para facultar a inspeção do bem;  Menção, sendo caso disso, ao facto de a sentença que serve de título

executivo estar pendente de recurso ou de oposição à execução ou à penhora.  Deverão, ainda, conter quaisquer outras informações relevantes,

designadamente, os ónus e ou encargos que incidirem sobre o bem, assim como, sempre que possível, fotografia que permita identificar as características exatas do bem e o seu estado de conservação

 Se a sentença que se executa estiver pendente de recurso ou estiver ainda pendente oposição à execução ou à penhora, far-se-á- também menção.

Nota:

Para a publicação do anúncio em página informática de acesso público (Portal Citius) não existe qualquer documento na aplicação Citius.

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A publicação processa-se de forma automática mediante a atualização dos elementos constantes do registo informático de execuções, encarregando-se a aplicação informática de exportar os dados inseridos (a sincronização não é imediata, podendo demorar cerca de 30 minutos). Para que tal aconteça tanto o processo como o bem penhorado deverão estar disponíveis para consulta, o estado do bem deverá ser atualizado para “Em venda”, e a modalidade da venda, a data, hora, local e valor base devem estar corretamente inseridos.

Além dos meios publicitários atrás mencionados, são admissíveis outros meios de divulgação da venda, como, por exemplo, os jornais - cfr. art.º 817.º, n.º 2.

Os bens a vender devem ser mostrados pelo depositário designado (cfr. art.º 819.º) a quem os queira examinar podendo este fixar as horas para o efeito, devendo o agente de execução fazer esta menção no anúncio e edital.

Os restantes elementos obrigatórios deverão ser inseridos no campo da descrição do bem:

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Para que se possa incluir na publicidade a dar à venda, do local e horário fixado para a inspeção dos bens a vender, deverá o agente de execução notificar o depositário para esse fim, notificação esta que poderá juntar-se à da decisão sobre a modalidade da venda nos termos do art.º 812.º.

Devem ser notificados os titulares de direito de preferência legal ou convencional com eficácia real sobre os bens penhorados, informando – os do dia,

hora e local para a abertura das propostas (cfr. art.º 819.º, n.º s 1 e 2).

Nota:

Às notificações aplicam-se as regras referentes à citação, isto é, por carta registada com aviso de receção. A não notificação de algum preferente não impede de propor ação de preferência nos termos do art.º 1410.º do C. Civil.

As propostas são entregues na secretaria do tribunal (até ao momento de

abertura) e abertas pelo agente de execução ou pelo oficial de justiça, consoante os casos, na presença do juiz, devendo assistir à abertura o agente de execução,

podendo também assistir, se quiserem, o executado, o exequente, credores reclamantes que detenham garantias reais sobre os bens a vender e os proponentes (cfr. art.º 820.º, n.º 1).

O proponente deve juntar à proposta, como caução, um cheque visado, à

ordem da secretaria ou do agente de execução, consoante as diligências de

execução sejam realizadas por oficial de justiça ou por agente de execução (solicitador de execução ou advogado) no montante correspondente a 5% do valor anunciado para a venda, ou garantia bancária no mesmo valor (cfr. art.º 824.º, n.º 1).102

Se o preço mais elevado for oferecido por mais de um proponente abre-se logo licitação entre eles, salvo se declararem que pretendem adquirir os bens em compropriedade (cfr. art.º 820.º, n.º 2).

O exequente pode manifestar, no ato de abertura das propostas, vontade de

adquirir os bens, abrindo-se logo licitação entre si e o proponente do maior preço;

102 _{No regime anterior ao Dec. Lei n.º 226/2008, o montante da caução era o de 20% calculado sobre o valor base}

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caso o proponente do maior preço não esteja presente, o exequente pode cobrir a

proposta daquele (cfr. art.º 820.º, n.º 5).

Após abertura das propostas, da licitação ou do sorteio a que haja lugar, são as mesmas apreciadas pelo exequente, executado e credores que hajam comparecido. Se nenhum estiver presente, considera-se aceite a proposta de maior valor (cfr. art.º 821.º, n.º 1).

Aceite alguma proposta, é o proponente notificado para, no prazo de 15 dias,

depositar na execução ou numa instituição de crédito, consoante as diligências sejam efetuadas por oficial de justiça ou agente de execução (solicitador de execução ou advogado), a totalidade ou parte do preço em falta com a cominação prevista no art.º 825.º (cfr. art.º 824.º, n.º s 1 e 2).

Não serão aceites as propostas de valor inferior ao valor anunciado, salvo se o exequente, o executado e todos os credores com garantia real sobre os bens a vender acordarem na sua aceitação (cfr. art.º 821.º n.º 3).

Se o proponente não depositar o preço dentro do prazo atrás referido, o agente de execução, ouvidos os interessados na venda, poderá:

 Determinar que a venda fique sem efeito e aceitar a proposta de valor imediatamente inferior, perdendo o proponente o valor da caução;

 Determinar que a venda fique sem efeito e efetuar a venda dos bens através da modalidade mais adequada, não podendo ser admitido o proponente ou preferente remisso a adquirir novamente os mesmos bens e perdendo o valor

da caução constituída nos termos do n.º 1 do artigo 824.º;

 Liquidar a responsabilidade do proponente ou preferente remisso, devendo ser promovido perante o juiz o arresto em bens suficientes para garantir o valor em falta, acrescido das custas e despesas, sem prejuízo de procedimento criminal e sendo aquele, simultaneamente, executado no próprio processo para pagamento daquele valor e acréscimos.

Em suma, ouvidos todos os interessados na venda, poderá ser determinado que aquela fique sem efeito, aceitando-se a proposta de valor imediatamente

inferior ou determinar-se que os bens voltem a ser vendidos mediante novas

propostas em carta fechada ou por negociação particular, perdendo o proponente,

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Auto de abertura e aceitação de propostas (cfr. art.º 826.º)

Antes da adjudicação do bem, o agente de execução ou oficial de justiça, consoante o caso, deve interpelar os titulares de direito de preferência que estejam presentes para que declarem se querem exercer o seu direito (cfr. art.º 823.º, n.º 1).

Caso se apresente mais de uma pessoa com igual direito de preferência, abre- se licitação entre elas, sendo aceite o lance de maior valor (cfr. n.º 2 do art.º 823.º). Aos preferentes que pretendam exercer esse direito aplicam-se as regras, devidamente adaptadas, do art.º 824.º, n.º 1, isto é, a caução dos 5% sobre o valor

anunciado para a venda, devendo depositar o remanescente do valor no prazo de 15 dias, à ordem da secretaria ou em instituição bancária à ordem do agente de

execução, consoante as diligências sejam efetuadas por oficial de justiça ou agente de execução.

Finalmente, após o pagamento total do preço e satisfeitas as obrigações fiscais inerentes à transmissão, são os bens adjudicados e entregues ao adquirente, mediante a passagem do título de transmissão pelo agente de execução (cfr. art.º 827.º, n.º 1).

Por fim, o agente de execução comunica à conservatória a transmissão operada pela venda para o respetivo averbamento de cancelamento dos registos que houverem de ser cancelados (cfr. art.ºs 824.º, n.º 2 do CC, 101.º, n.º 5 do Cód. Registo Predial, 827.º, n.º 2 do CPC).

O agente de execução ou o oficial de justiça lavra o auto de abertura e aceitação das propostas, no qual descreverão todas as incidências e vicissitudes.